承接查验操作手册(共17页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上花城物业公司承接查验操作手册乐山花城物业服务有限公司2011年3月专心-专注-专业目 录第一章 物业承接查验的基本条件1建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格（1）全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。（2）竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业部门，按照国家建筑施工验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据材料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。2供电、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防联网等）并做到：雨污水排放畅通；废弃物处理的落实；绿化面积达标；房屋配套齐全；设备功能完备，满足业主生活必需的要求。3房屋幢、户编号已经有关部门确认即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安干部门联系，确认幢、户编号，提前申领门牌，安装到位。以免业户入住后，无法申报户口、入托入学、就业安置、邮电通信等；也避免幢、户编号不清，给产权登记、物业服务、房产交易带来后遗症。第二章 物业承接查验应检索提交的材料在物业承接查验前，建设单位应将有关产权资料和技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业服务单位归档保管，以适应产权管理、维护保养的需要。1产权资料（1）什么是产权资料。房地产的产权资料是国家房地产管理部门依法对各类房地产进行管理的依据；市房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要依据；也是产权人参与房产租赁、交易、抵押的必要依据。物业服务企业将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护共有设施、共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。（2）承接查验时检索提交的产权资料主要有：1) 项目批准文件；2) 用地批准文件；3) 建筑执照；4) 拆迁安置资料；5) 房地产平面图。2.技术资料（1）技术资料是房屋承接查验时对房屋进行质量检验的依据。物业服务单位在承接查验时，必须根据有关技术资料来进行检验：1) 房屋结构、管线布置是否按设计要求施工；2) 工程质量、装修标准是否符合验收标准；3) 建房用的各类材料是否符合设计要求；4) 房屋各项附属设施的数量、性能、规格、型号及安装是否符合技术文件的要求。（2）承接查验时应提供的技术资料主要有：1) 竣工图包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；2) 地质勘查报告;3) 工程合同及开、竣工报告；4) 工程预决算；5) 图纸会审纪录；6) 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；7) 隐蔽工程验收签证；8) 沉降观察记录；9) 竣工验收证明书；10) 钢筋、水泥等主要材料的质量保证书；11) 新材料、构配件的鉴定合格证书；12) 水、电、煤气、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；13) 砂浆、混凝土试块试压报告；14) 供水、供气的试压报告；15) 园林绿化的图纸和清样；16) 设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单；17) 有关工程项目的其他重要技术决定和文件。上述技术资料中，竣工图是一份尤其重要的资料。竣工图是全面、真实地反映各种地下、地上建筑物、构筑物、管线、电缆等施工最终情况的技术文件（图纸、资料）。它是工程承接查验后，物业服务企业进行房屋保养、维修、改建、扩建的重要依据。绘制、整理竣工图时，在保证完整、准确的原则基础上，可根据不同情况，区别处理：凡严格按施工图施工，对原设计未作任何变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记；凡在施工中对原设计作过一般性变更，又能将原施工图作修改补充后改为竣工图的，可不必另绘竣工图，但须有施工单位在原施工图上标明修改部分（需附上设计变更通知和施工说明），再加盖“竣工图”印记才能做竣工图。凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变着，均须重新绘制竣工图。如果竣工图不准确、不完整、不符合归档要求者，不能办理承接查验手续。第三章 物业承接查验交接双方的责任在承接查验的整个过程中交接双方均应严格执行国家建房2010165号物业承接查验办法的有关规定，明确各自应承担的责任，协调配合，加快承接查验进度。1.承接查验的程序和时限（1）建设单位在完成竣工验收后，应及时提出承接查验申请，并同时提交有关物业的产权、技术资料；（2）物业服务单位在接到验收申请和产权、技术资料后，应立即组织有关管理、技术人员进行审查，对资料清楚、符合要求、具备承接查验条件的，应在15天内签发验收通知并约定时间进行验收；（3）交接双方共同清点房屋、设备和附着物，按验收标准，查验物业质量并做好书面纪录，并由双方主办人员会签；（4）经检验符合要求，物业服务部门应在七天内签署验收合格凭证和接管文件；（5）验收不合格的项目，双方协调处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，再申请复验，复验通过，再办合格凭证和接管文件；（6）新建房屋一经接管，建设单位或开发商应在三个月内办理入户手续和租赁手续，逾期不办者，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。2.交房方的责任（1）接管前，建设单位必须狠抓工程质量，落实公建配套，注重使用功能，完善资料管理，做好竣工验收。竣工验收合格后，妥善保管物业，尽快提出承接查验申请；（2）在承接查验时，如发现不符合质量标准的工程项目，以及不具备使用功能的设备、设施应在双立商定的期限内加以解决，待符合承接查验要求后，再组织复验；（3）在承接查验后，负责规定期限的保修；（4）房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量问题，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料方面的原因，由建设单位负责处理、解决。3.接管方的责任（1）按规定的时限要求落实验收时间，签署合格凭证和接管文件。无特殊理由，超过时限规定的，要承担责任；（2）自房屋接管之日起，至住户入户为止，由接管单位（物业服务企业）负责看管，由于看管失职而发生人为损害，设施被盗，由接管单位负责；（3）房屋投入使用后，如使用不当、管理不善的原因造成设备和房屋损坏，由接管单位负责。4.交接验收后的物业保修（1）交接验收后的物业应落实保修事宜，物业服务单位与建设单位，应按照建房2010165号物业承接查验办法、建设部建筑工程保修办法（试行）的规定签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、期限、方式等。（2）建筑工程的保修期，自办移交手续之日起计算：1) 民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年；2) 建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；3) 建筑物的供热、供冷系统为一个煤气、供冷期；4) 室外的上、下水设施和小区道路为1年。（3）各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下:1) 屋面漏水；2) 烟道、排气孔道、风道不通；3) 室内地坪空鼓、开裂、起砂、地砖摇动，由防水要求的地面漏水；4) 内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面起碱脱皮；5) 门窗开关不灵，或缝隙超过规范的规定；6) 厕所、厨房、盥洗室地面倒泛水、积水；7) 外墙渗水、阳台积水；8) 水塔、水池及有防水要求的地下室渗漏水；9) 室内上下水、供热系统管道堵塞或漏水、漏气、气气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落；10) 室外上下水管道漏水、堵塞，小区道路沉陷；11) 钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范或设计要求；12) 对在保修期内的保修项目，应由建设单位组织施工单位负责及时修好，保证质量，不留隐患。（4）为了保证保修及时，交接双方可以根据具体情况协商采取下列方法：1) 建设单位委托物业服务单位负责包干保修，由建设单位一次性拨付保修费用，由物业服务单位包干使用，费用标准双方依据物业质量商定；2) 由建设单位一次性向物业服务单位预付保修金，由物业服务单位用于应急代修，保修期满，按实结算。保修金额一般不低于当地直管公房每平方米建筑面积的年均维修费用；3) 由建设单位落实组建一支维修小分队，在保修期内，留驻在住宅小区，承担各项保修任务。4)第四章 物业承接查验程序1.工作程序（1）开发部拟定移交接管工作进度计划，成立移交小组，任命专职移交人，并送达承接查验通知书，由物业公司备案；（2）物业公司的“承接查验小组”，按物业接管资料的移交核对所接受的资料，在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；（3）物业公司承接查验小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行承接查验；（4）对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备（包括水、电、气等），物业提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格；（5）对验收中发现的质量问题，承接查验小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；（6）对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由服务中心接收钥匙。服务中心对接管了钥匙的房屋承担保管责任，要避免人为破坏；对仍存在缺陷的房间待整改验收合格后在接管钥匙；（7）业主入住时，由服务中心工程人员陪同业主对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由服务中心整理后报告开发商，由其限令施工队逐项返修，经服务中心或业主验收后清项；（8）在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。2.注意事项（1）承接查验工作必须依靠开发商、管理公司双方密切合作，才能顺利完成；（2）应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收；（3）物业公司应首先站在业主的立场上，对将要交付使用的物业进行严格验收，以维护广大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收；（4）验收中出现的问题应明确记录在案，督促开发商（或指定的施工单位）维修、改进；（5）落实物业的保养事宜；（6）移交工作应办理书面移交手续，物业公司接受的只是管理权。3.物业接验收接流程图各机电分包土建分包 总包制定验收表及竣工图纸物业管理企业发展商审核有关资料需修改 是第五章 新建房屋承接查验1.新建房屋承接查验标准（1）主体结构1) 地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；2) 钢筋混凝土构件发生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；3) 木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，选材必须符合木结构工程施工及验收规范中2.1.1条的有关规定；4) 砖石结构必须有足够的强度和钢度，不允许有明显裂缝；5) 凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。（2）外墙不得渗水。（3）屋面。1) 各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的4.0.6条规定，排水畅通、无积水、不渗漏；2) 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位要设置屋面检修孔；3) 阳台和三层以上的房屋屋面要有排水设施，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。（4）楼地面1) 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮或起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；2) 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；3) 木楼地面应平整牢固，接缝密合。（5）装修1) 钢木门窗应平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装备齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；2) 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固、底层外窗、楼层公共走道窗、进户门均装设铁栅栏；3) 木装修工程应表面光洁、线条顺直、对缝严密、不露钉帽，与基层必须钉牢；4) 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；5) 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和气泡等缺陷；6) 饰面砖应表面光洁、粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角，7) 油漆、刷浆应色泽一致，表面没有脱皮、漏刷等现象。（6）电气1) 电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线和对地绝缘电阻值不得小于1m/kv;2) 按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置；3) 照明器具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、接触良好、位置准确；4) 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求；5) 电梯能准时地启动、运行、选层、停层，曳引机的噪声和振动声不得超过规定值。制动器、限速器及其他安全设备灵敏可靠，安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及图纸资料均符合要求；6) 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或被高层建筑物遮挡及反射波复杂地区的住宅，要设置公用天线；7) 除上述要求外，同时应符合地区性低压电器装置规程等的要求。（7）水、卫、消防。1) 水管安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合煤气与卫生工程施工及验收规范的要求，按套安装水表或预留表位；2) 高位水箱进水管与水箱检查口的设置要便于检修；3) 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管不宜超过8米，并不宜使用陶瓷管、塑料管；地漏、排污管借口、检查孔不得渗漏，管道排水必须顺畅；4) 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平整、牢固、部件齐全、制动灵活；5) 水泵安装应平稳，运行时无较大震动；6) 消防设施必须符合建筑设计防火规范和高层民用建筑设计防火规范的要求，并且应有消防部门检验合格签证。（8）煤气。1) 煤气工程的验收时间，必须在煤气期之前两个月进行；2) 锅炉、箱罐等压力容器安装平正，配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷；安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；3) 炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间，炉排与炉膛之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不受卡，运转自如；4) 各种仪器、仪表应齐全准确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门开关灵活；5) 炉门、灰门、煤斗闸板及烟、风挡板安装平正、启用灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气；6) 管道的管径、坡度及检查井必须符合煤气与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小机管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固；7) 设备、管道不得有跑、冒、滴、漏等现象；8) 锅炉辅机应运转正常、无杂音，销烟除尘、消烟减震设备齐全，水质、烟尘排放浓度要符合环保要求；9) 经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热功、机械性能和煤气后室温必须符合设计要求。（9）附属工程及其它。1) 室外排水系统的标高，窖井（检查井）设置、管道坡度、管径必须符合室外排水设计规范中2.3.4条的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；2) 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高度差不得小于5厘米。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不超过两个弯；3) 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；4) 房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不得有积水、空鼓和断裂现象；5) 房屋要按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定；6) 挂物钩、晒衣架要安装牢固，烟道、通风道、垃圾道要通畅，无阻塞物；7) 单体工程必须做到工完料尽场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕，室外地面平整，室内外高差符合设计要求；8) 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量使用功能要求。2.新建房屋承接查验程序 通知15日内签发验收通知，约定验收时间物业管理企业提请接管验收书 质量、使用问题进行检验验收中的问题按质量要求处理房屋开发单位 否 是 签发验收合格凭证、接管文件 是 第六章 物业承接查验中需注意的问题（1）接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但不意味着承接查验时没有问题。因为有些质量问题，如墙壁污迹、划痕、地砖断裂、缺角、玻璃破裂、卫生间排水不畅等不影响竣工验收，但物业服务企业承接查验时必须逐一列出，并要开发商承诺在一定期限内解决。（2）现实中的物业承接查验很少有整个物业同时验收，因此，物业服务企业必须坚持合格一项接管一项，未经调试合格验收的不能签字接管，否则，就要承担责任。（3）重视硬件验收的同时，要加强对软件的承接查验，力求硬、软件系统的协调一致。（4）承接查验一定要写明接管的日期，以表明物业服务企业仅对接管后的物业所产生的问题负责 。第七章 工程完善和工程遗留问题处理1.工程完善指开发建设单位在房屋本体工程竣工验收后，才进行的部分公共配套设施工程的完善。（1）室外改造完善工程 ，如下所示：1) 室外娱乐设施；2) 绿化、区间道路等配套设施；3) 建筑景观、小品等环境设施；4) (小区)入口大门。（2）室内改造完善工程，所示如下：1) 消防监控中心；2) 楼道灯改造；3) 大堂、会所；4) 设备房土建工程；5) 停车场及其配套；6) 宣传栏、(小区)布置图，及各种标识类。2.工程遗留问题指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。3.处理规定（1）服务中心对完善配套工程执行监督职能，指定专人管理，做好协调工作。（2）对发现的遗留问题及时向物业公司汇报，并作好与开发建设单位的联系工作。4.管理工作规定（1）在业主未办理入住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：1) 服务中心对已接管的房屋和设施实施保管；2) 分清责任范围，服务中心指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作时的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好；3) 配合施工队的用水用电，要求施工队有序进出场（必要时，签订协议）；4) 按设计要求限制施工队活动范围。（2）在业主开始办理入住手续之后进行的完善或工程遗留问题改造时，除按（1）规定执行以外，还必须在以下工作方面加强管理： 1) 限制噪音、施工时间，以确保业主的休息；2) 给进场施工人员（保修人员）办理特别通行证，避免与装修施工人员或其他外来人员混淆，给已入住的业主带来安全隐患；3) 服务中心须增强保安力量以加强施工队的人员管理；4) 施工队离场前，必须到服务中心申请放行条，在经服务中心工程人员以上人员核查无误后，（核查如有无违反管理规定，收回通行证，督促水电费结算等）并经工程人员以上人员签名后施工队方可离开。竣工验收时应提交的资料系统图资料系统竣工工程项目一览表在工程项目竣工验收前，承建单位应将资料系统整理，验收时交开发商存档设备清单设备、材料证明 土建施工记录设备安装调试记录建筑物监测记录隐蔽工程验收纪录设备清单工程质量事故发生及处理纪录图纸会审记录设计变更通知和技术核定单工程项目竣工图建筑物使用注意事项接管应移交的产权与技术资料系统图资料系统建筑执照拆迁安置资料用地批准文件 产权资料 技术资料竣工图纸，包括总平面图、建筑结构、附属工程及隐蔽管线的全套图纸项目批准文件地质勘察报告工程合同及开工、竣工报告工程预、决算图纸会审记录工程设计变更通知及技术核定单质量事故处理纪录隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明书钢材、水泥等主要材料的质量保证资料新材料、购配件的鉴定合格证书水电、空调、卫生器具、电梯等设备的检验合格证及说明书、保修单等矿浆、混凝土块的试压报告供水供暖试压报告