新黄浦：2019年年度报告.PDF

新黄浦 2019 年年度报告 1 / 280 公司代码：600638 公司简称：新黄浦 上海新黄浦实业集团股份有限公司上海新黄浦实业集团股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 新黄浦 2019 年年度报告 2 / 280 重重要提示要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 独立董事 董安生 因无法取得联系 三、三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了保留意见保留意见的审计报告，本公司董事会、的审计报告，本公司董事会、监事会监事会、独立董事、独立董事对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 四、四、 公司负责人公司负责人仇瑜峰仇瑜峰 、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人车海辚车海辚 及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）段铭段铭华华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2019 年实现归属于母公司所有者的净利润-553,294,937.22 元， 母公司实现 2019 年净利润-6,845,736.83 元， 提取法定盈余公积金 0 元，扣除当年实际支付普通股股利 171,716,180.48 元，加上年初未分配利润 2,695,561.123.46 元，归属于母公司实际可供分配利润为 1,970,550,005.81 元。 按照公司章程及相关法律法规规定，考虑公司目前经营发展的实际情况，公司董事会拟定2019 年度不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他形式的分配。 该议案尚需提交公司 2019年度股东大会审议通过。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用不适用 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 新黄浦 2019 年年度报告 3 / 280 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。 十、十、 其他其他 适用不适用 新黄浦 2019 年年度报告 4 / 280 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 12 第五节第五节 重要事项重要事项 . 33 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 56 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 63 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 64 第九节第九节 公司治理公司治理 . 71 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 75 第十一节第十一节财务报告财务报告 . 78 第十二节第十二节备查文件目录备查文件目录 . 279 新黄浦 2019 年年度报告 5 / 280 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、新黄浦实业 指 上海新黄浦实业集团股份有限公司 新华闻 指 上海新华闻投资有限公司 华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司 北京信托 指 北京国际信托有限公司 上交所 指 上海证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 上海新黄浦实业集团股份有限公司 公司的中文简称 新黄浦 公司的外文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU INDUSTRIAL GROUP CO., LTD. 公司的外文名称缩写 NHPIGCL 公司的法定代表人 仇瑜峰 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 徐俊 蒋舟铭 联系地址 上海市北京东路668号东楼32层 上海市北京东路668号东楼32层 电话 （021）63238888 （021）63238888 传真 （021）63237777 （021）63237777 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市北京东路668号东楼32层 公司注册地址的邮政编码 200001 公司办公地址 上海市北京东路668号东楼32层 公司办公地址的邮政编码 200001 公司网址 http:/ 新黄浦 2019 年年度报告 6 / 280 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 新黄浦 600638 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市南京东路 61 号 4 楼 签字会计师姓名 刘桢、张斌卿 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 营业收入 1,276,105,232.14 1,066,328,391.50 19.67% 1,777,590,446.22 归 属 于 上市公司股东的净利润 -553,294,937.22 571,982,617.38 -196.73% 644,976,824.69 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -607,765,277.51 -34,017,365.64 -1,686.63% 29,689,569.14 经 营 活 动产生的现金流量净额 330,241,910.12 -621,713,262.89 153.12% -438,158,406.92 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%） 2017年末 新黄浦 2019 年年度报告 7 / 280 归属于上市公司股东的净资产 4,068,762,498.87 4,575,509,764.82 -11.08% 4,209,437,856.50 总资产 15,125,988,713.40 12,579,602,007.29 20.24% 10,749,009,169.70 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 基本每股收益（元股） -0.8216 0.8494 -196.73% 0.9578 稀释每股收益（元股） -0.8216 0.8494 -196.73% 0.9578 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） -0.9025 -0.051 -1669.61% 0.044 加权平均净资产收益率 （%） -12.53 13.01 减少25.54个百分点 16.41 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） -13.77 -0.77 减少13.00个百分点 1.51 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用不适用 1、亏损原因分析：公司年度内亏损的原因是当期计提了信用减值准备和保障房的维修成本，剔除上述两项因素，公司归属母公司扣非后净利润同比增加 0.74亿元。 2、经营活动现金流为正的原因主要有两方面：一是房产业务产生的经营活动现金净流量增加，二是华闻期货客户权益增加。公司当期支付土地款 8.55 亿，不含土地款支出的经营活动净流量为 11.85 亿，显著高于前两年同口径水平。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况上市公司股东的净资产差异情况 适用不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司属于上市公司股东的净资产差异情况股东的净资产差异情况 适用不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用不适用 新黄浦 2019 年年度报告 8 / 280 九、九、 2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 310,869,651.80 180,382,880.35 173,175,793.05 611,676,906.94 归属于上市公司股东的净利润 28,071,770.66 44,335,865.10 -35,289,885.24 -590,412,687.74 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 28,267,659.77 22,857,834.21 -33,361,026.50 -625,529,744.99 经营活动产生的现金流量净额 -710,720,768.60 -474,066,959.69 403,863,177.85 1,111,166,460.56 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 36,741,917.89 801,679,678.39 828,331,595.10 越权审批， 或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 3,488,308.32 4,118,019.58 6,737,275.53 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 17,670,087.91 1,346,722.68 企业取得子公司、 联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 新黄浦 2019 年年度报告 9 / 280 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素， 如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用， 如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产、 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 / 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、 衍生金融资产、交易性金融负债、 衍生金融负债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产、 衍生金融资产、交易性金融负债、衍913,068.81 / 新黄浦 2019 年年度报告 10 / 280 生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 / / 单独进行减值测试的应收款项、 合同资产减值准备转回 / 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,922,462.84 2,175,600.71 -10,124,693.53 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 303,239.09 -408,688.72 -2,759,021.16 所得税影响额 -1,723,818.89 -201,564,626.94 -208,244,623.07 合计 54,470,340.29 605,999,983.02 615,287,255.55 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 8,622,555.03 50,300,712.98 41,678,157.95 -247,879.52 其他非流动金融资产 184,368,309.97 209,711,274.70 25,342,964.73 14,045,879.92 其他权益工具投资 96,979,958.47 127,539,267.81 30,559,309.34 新黄浦 2019 年年度报告 11 / 280 交易性金融负债 561,341.80 1,327,601.84 766,260.04 -122,788.72 合计 290,532,165.27 388,878,857.33 98,346,692.06 13,675,211.68 十二、十二、 其他其他 适用不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租为主。公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发和园区建设开发等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏。 公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、普通商品房、酒店式公寓、科技园区、保障性住宅、长租房、多层洋房和别墅等。 详细情况参见“经营情况的讨论与分析”。 二、二、 报报告期内公司主要资产发生重大变化情况的告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明说明 适用不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用不适用 1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，有利于公司把握住新一轮市场趋向，并行不悖地一体展开本地化战略与大城市战略。公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。 2、伴随“大众创业，万众创新”加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是黄浦区内唯一的高科技创业园区型税收“亿元楼”。该项资产作为投资性房地产，公司以成本法计量，账面价值5.6亿。2019年3月经上海方圆房地产评估公司评估，评估价值为24.6亿元。 3、目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等新黄浦 2019 年年度报告 12 / 280 多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。 4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与保障性住房建设与运营管理。 公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，在此基础上，可充分利用自己房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，率先进据保障房特许经营、房地产投资信托基金等新型业务领域。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2019 年是公司发展历程中不平凡的一年。在这一年中，公司克服内外部形势严峻挑战，总体保持经营管理秩序稳定，长期向好态势依然。 （一）（一） 工程进度如期推进工程进度如期推进 2019 年，公司在建项目管理团队围绕节点目标要求，加班加点，全力抢赶工程进度。 其中宝山顾村大型居住社区拓展区共有产权保障住房项目 12 幢住宅、1 幢公建配套用房全部结构封顶。 奉贤南桥大型居住社区共有产权保障房项目 2019 年 9 月主体结构封顶，11月体结构验收完成，目前已进入装饰装修阶段。 松江南站大型居住社区动迁安置房项目两地块同时开发建设，截至年底，C19-14-01 地块土建及室外总体工程，包括所有住宅和配套公建室内外装饰工程、分户验收初验、室外雨污水及各配套排管、小区道路砼路面全部完成；安装工程及配套工程，包括小区水电施工、供水设备、供电工程、通信、有线电视、电梯安装全部完成。C19-12-04 地块土建及室外总体工程，包括所有住宅和配套公建室内外装饰工程、分户验收土建初验、室外雨污水及各配套排管全部完成；安装工程及配套工程，包括水电施工、电梯安装、供水设备、通信、有线电视、供电施工、燃气管道全部完成。 闵行紫竹科学园区租赁住宅项目 7 月正式开工，10 月主楼及地下车库桩基工程施工完成，目前围护桩施工完成 95%，坑内加固施工完成 80%。 闵行紫竹科学园区项目在去年底成功摘地基础上，迅速展开审批、设计、施工、运营多条线作战。通过不断精益求精，将商业配套改为设置于下沉式广场，新黄浦 2019 年年度报告 13 / 280 将置换出的地上面积用于住宅，成功地将户均面积从 43 提高到 47 ，大大增加了小户型住宅的舒适性，而下沉式广场内的商业配套设置，为该项目一举增加了 2700 可经营面积，地面设置连廊、架空层等设计则为后续运营预留了各种可操作空间。年内项目团队积极对接周边潜力用房单位，及时了解对方需求、通报己方进度、 提供个性化订制方案， 年底前成功地与上海交大达成战略合作意向，双方签订了 4 栋住宅、5.6 万、总套数 1094 套（占总套数的 39%）、6+6 年租赁框架协议。首期合同总价为 3.62 亿元，目前已收到租赁订金 1200 万元，大大缩短了现金回流的预计用时，提前锁定了相当部分经营成果，为公司进军租赁市场的战略决策实现了超预期的开门红。 闵行区梅陇镇租赁住宅项目地块于 2019 年 9 月成功摘得，年底前取得建设用地规划许可证 并启动总包单位招标工作， 目前项目团队正按照 “抢抓时间、稳步推进”总体指导方针，积极推进项目建设与运营。 南浔项目公司 CD 地块商品房顺利交房。A 地块 5 月正式开工建设，年底前完成地下室结构底板混凝土浇筑施工并取得块预售许可证。B 地块 12 月正式开工建设，年底前完成工程桩施工。D 地块 2019 年 9 月正式开工建设，年底前围护桩完成。CX-05-02-05B 地块 11 月份完成现场临水、临电接入和临时围挡，提请开工手续办结。 常州金坛项目 A 标段 5 月开工，6 月完成地下室结构封顶预售目标，9 月底2 幢多层住宅结构封顶，年底前 3 幢高层住宅完成结构封顶，并基本完成二结构施工。B、C 标段 7 月开工，底前约 90%地下工程主体结构出0.00。 深圳大成基金项目年内完成包括人防、消防、规划、幕墙等单项验收和整体竣工初验，目前已开始主体工程合验、竣工备案、产权初始登记、二次消防改造报建以及室内精装修等准备阶段。 （二）（二） 房产销售逆势求进房产销售逆势求进 在不断强化的房地产调控与金融去杠杆态势下， 公司房产销售工作逆势求进，势头平稳。 其中佘山一品项目在周边竞品前后夹击、客户分流较为严重的不利局面下，紧密追踪市场走势，及时督促包销公司有效调整销售策略。经过努力，全年成交签约 45 套，签约面积 12715.79 平方米，成交均价 35615.66 元/，成交总价约45288 万元，回笼资金 4.2 亿元，有力地支持了公司整体资金安排。 南浔项目团队一手抓工程，一手抓销售。年内通过加大广告投放、举办各类活动等方式，全方位、多层次提高项目品牌影响力。同时，项目公司进一步完善新黄浦 2019 年年度报告 14 / 280 营销网络体系，初步形成了以“全民经济人”和上海、苏州房产中介为重点的营销网络体系，并且建立起营销团队按业绩考核、末位淘汰制度。截至年底，A 地块成交房源 159 套，完成去化 22.84%，成交总价 1.78 亿元。D 地块合院已定制 10 套，总定制金额 7461.8036 万元。CD 地块年内年销售洋房 30 套，合院 7套，整体销售率达到 95.81%，全年回笼资金 3.16 亿元。 常州金坛项目公司收集大量市场数据并分析汇总， 制定市场月报为后期销售策略提供市场依据。每月对来访、来电客户情况统计分析，及时调整后期营销方式。年内已完成销售代理公司项目业务培训，系列推广宣传活动使蓄客人数明显增长。 公司保障房建设团队积极对接对口政府部门，狠抓销售与回款。年内松江南站项目 C19-14-01 地块累计收到建房价房款 41264.85 万元，C19-12-04 地块累计收到建房价房款 78472 万元。 奉贤南桥项目 660 套入选第六批次共有产权保障住房房源；66 套入选第七批次共有产权保障住房房源，截至年底累计销售签约共 578 套，销售总金额约 4.2 亿元。宝山顾村项目 1580 套入选上海市第六批次共有产权保障住房房源、19 套入选第七批次共有产权保障住房房源，截至年底累计完成销售签约 1405 套，销售总金额 15.72 亿元。 （三）（三） 房产经营业绩平稳房产经营业绩平稳 科技京城管理公司积极配合北京东路产业结构调整， 顺应区域产业转型发展趋势。 经营团队在对客户细致排摸基础上， 进一步加强对目标客户的定位与规划，做好楼内租户结构调整，支持大企业、实体企业、高新技术企业发展，与优质企业建立良性合作共赢关系，有效提高楼宇入驻企业的品质。年内面对招商引资严峻形势，继续在往年高起点基础上保持业绩稳定。 南浔花园名都酒店面对激烈市场竞争，不断提升酒店辨识度与美誉度，推进差异化、特色化同行竞争。年内成功承办首届中国（南浔）国际美食文化博览会暨2019世界厨王（南浔）争霸赛，以全新的姿态展现在40余国来宾面前，并顺利成为政府各项指标运营示范单位。 （四）（四） 抓住契机顺利完成永华公司股权转让抓住契机顺利完成永华公司股权转让 公司于1992年参股5%投资上海永华房地产开发有限公司 （以下简称“永华公司”），近年来永华公司受所处地段市政改造因素影响收益下滑造成该项股权投资分红逐年下降，2018年永华公司大股东对办公物业重新定位、实施全面改造后出租率直线下降， 造成2019年亏损。 为了盘活公司资产， 集中优势资源做强主业，新黄浦 2019 年年度报告 15 / 280 2019年度该项资产的出售被列入年度重点工作。公司相关工作团队在时间紧、任务重的情况下，及时完成转让前的审计、评估、转让协议沟通协调及关键节点跟踪配合等各项工作，成功地赶在年末关键时点前，及时完成了外币账户开立圆满促成该笔交易，为公司增加7298万元的现金回笼，产生的收益由于执行新金融工具准则的影响未能在当年以净利润的形式体现，计入留存收益，相应提升了公司2019年末净资产6855万元。 （五五）华闻期货抓抢市场业务规模实现跨越式增长）华闻期货抓抢市场业务规模实现跨越式增长 2019 年， 华闻期货通过引进全新团队， 短短九个月内即全面呈现起飞态势。新的经营团队制订了“一体两翼”发展战略，即以经纪业务为主体，以资产管理和风险管理为两翼，明确了“12345”发展框架：即，将公司打造成具有衍生品财富管理特色、服务高净值客户的一个定位；以市场和 IT 为两大重点；建立财富管理、风险管理和资产管理三大平台；打造人才、IT、风控、研发四根支柱；建立以上海、华东、华北、华中、华南五大区域支撑的全国网络布局。同时，确立了扩大市场份额、夯实管理基础、提升核心竞争力“三步走”实施路径。经过努力，2019 年华闻期货客户权益达到 21.15 亿元，同比增长 12 倍以上，行业排名一举跃至 50 名以内。 此外， 华闻期货代理成交量 3100 万手， 同比增长 657%；代理成交金额 17836.6 亿元，同比增长 485%，成交规模行业排名从年初 140 名左右跃升至行业前 20 名以内。 （六（六）完善完善内部内部风控体系，针对性改进业务流程风控体系，针对性改进业务流程 2019年，针对存在的内控风险，公司严格审批贸易、投资等风险类业务，收紧内部管理权限。同时通过全面内部梳理，对金融类、贸易类子公司进一步细化内部分级授权管理体系，其中尤其对合同授权管理、信用权限管理和重大资金分级管理等相关流程，进行了针对性的改进与优化。此外，公司管理层针对西商钢贸预付款等风险资产，组建专项工作机制，调动一切可调动的资源，全力推进对已计提减值准备的投资项目的后续催讨工作，以最大限度减少公司损失。 （七）（七） 负债结构显著优化，偿债能力更趋稳健负债结构显著优化，偿债能力更趋稳健 2019年，由于房产预售收入和期货公司客户权益增加，公司资产负债率有所提升 （期末数据为70%） ， 但是公司期末有息负债率仅为28.7%， 同比下降了30%。与此同时，2019年公司现金利息保障倍数从2018年度的-1.38倍提升至2.4倍，公司现金流状况对利息的保障能力明显提升。此外，2019年末公司短期借款为零，一年内到期的非流动负债仅为8600万元。 由于公司2020年正在销售或预售的项目新黄浦 2019 年年度报告 16 / 280 共计六个，预计年内回笼资金可达13亿至20亿元。各项指标表明公司无即期债务压力，有较强的短期及长期偿债能力。 （八）（八） 公司基本面依然稳固，公司基本面依然稳固，未来未来发展前景发展前景可期可期 公司本年度出现亏损的主要原因为计提信用减值准备及保障房维修成本支出，如果扣除这些因素，公司2019年度扣非净利润相比去年同期增加0.74亿元。因此总体判断，公司在2019年度通过全面梳理风险项目，对出现减值迹象的风险资产集中计提了减值准备，使公司资产质量得到了进一步夯实，风险类投资项目资产占比大幅下降，增强了企业后续可持续发展能力。公司基本面依然稳固，未来发展前景可期。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2019 年度， 公司实现营业总收入 131,616.58 万元， 其中营业收入127,610.52 万元，年度发生亏损归属于母公司扣非后净利润 6.07 亿。公司年度内亏损的原因是当期计提了信用减值准备和保障房的维修成本，剔除上述两项因素后，归属母公司扣非后净利润同比增加 0.74 亿元。 2019 年度公司经营活动现金流为正的 3.3 亿，主要是房产业务产生的经营活动现金净流量增加和华闻期货客户权益增加所致。 公司当期支付土地款 8.55 亿，不含土地款支出的经营活动现金净流量为 11.85 亿，显著高于前两年水平。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 1,276,105,232.14 1,066,328,391.50 19.67% 营业成本 933,407,045.88 697,486,606.90 33.82% 销售费用 107,459,709.89 87,259,966.62 23.15% 管理费用 191,287,800.02 169,330,420.72 12.97% 研发费用 财务费用 109,949,849.13 127,808,686.99 -13.97% 经营活动产生的现金流量净额 330,241,910.12 -621,713,262.89 153.12% 投资活动产生的现金流量净额 1,302,241,484.45 287,755,445.17 352.55% 筹资活动产生的现金流量净额 -378,714,770.65 -621,888,620.95 39.10% 投资收益 170,904,415.68 972,770,575.74 -82.43% 新黄浦 2019 年年度报告 17 / 280 净利润 -542,308,872.17 584,798,800.89 -192.73% 手续费及佣金收入 22,588,038.91 12,590,284.95 79.41% 提取保险责任准备金净额 1,118,340.95 458,984.17 143.66% 税金及附加 72,911,202.09 52,727,931.57 38.28% 公允价值变动收益 13,675,211.68 -44,756.50 30,654.69% 营业收入变动原因说明：报告期内商品房销售收入较上年同期增加，使得营业收入较上年同期增加 营业成本变动原因说明：报告期内计提保障房项目维修成本，同时营业收入较上年同期增加，相应营业成本较上年同期增加。 销售费用变动原因说明：公司下属华闻期货公司业务规模扩展，相应人工成本及居间费用增长幅度较大。 管理费用变动原因说明：公司下属公司业务规模扩展，IT 等软件费用相应增加。 财务费用变动原因说明：公司当期有息负债同比下降，利息资本化较上期增加，财务费用相应减少。 投资收益变动原因说明： 公司 2018 年出售子公司鸿泰股权， 确认投资收益 7.8 亿元， 使得同比减少较多。 净利润变动原因说明：公司报告期内下属子公司计提信用减值损失 5.75 亿，使得本期净利润较上年同期减少较多。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内下属华闻期货公司客户权益增加及房地产业务现金净流量增加所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内应收票据贴现以及下属子公司投资产品收回。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内公司取得项目开发贷及经营物业贷所致。 手续费及佣金收入：报告期下属华闻期货公司业务规模扩大，交易量增加，相应手续费及佣金收入增加。 提取保险责任准备金净额：报告期下属华闻期货公司业务规模扩大，交易量增加，相应计提风险准备金增加. 税金及附加：报告期内营业收入增加相应计提税金增加。 公允价值变动收益：报告期执行新会计政策，公允价值变动收益增加。 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用不适用 详见后附内容 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减 （%） 毛利率比上年增减（%） 房地产业 1,135,948,002.81 846,676,082.52 25.47% 23.69% 34.32% 减少 5.90个百分点 服务业 36,775,671.61 49,721,029.26 -35.20% -9.08% 7.81% 减少 21.18个百分点 新黄浦 2019 年年度报告 18 / 280 酒店业 36,754,115.08 11,248,224.81 69.40% -12.80% 6.12% 减少 5.45个百分点 金融业 29,940,959.06 15,546,175.13 48.08% 23.60% 减少 51.92个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减 （%） 毛利率比上年增减（%） 房地产销售 1,059,528,727.13 821,445,542.74 22.47% 31.68% 36.18% 减少 2.56个百分点 房地产出租 76,419,275.68 25,230,539.78 66.98% -32.83% -6.90% 减少 9.20个百分点 提供劳务 36,775,671.61 49,721,029.26 -35.20% -9.08% 7.81% 减少 21.18个百分点 酒店业 36,754,115.08 11,248,224.81 69.40% -12.80% 6.12% 减少 5.45个百分点 金融业 29,940,959.06 15,546,175.13 48.08% 23.60% 减少 51.92个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 上海 687,319,514.53 586,616,410.99 14.65% -26.22% -8.51% 减少16.52 个百分点 浙江 552,099,234.03 336,575,100.73 39.04% 489.52% 634.44% 减少12.03 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用不适用 (3).(3). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产业 房地出售出租 846,676,082.52 91.71% 630,322,488.85 91.75% 34.32% 报告期内计提保障房项目成本，同时营业收入较上年同期增加，相应营业成本较上年同期增加。 服务业 物业服务业 49,721,029.26 5.39% 46,120,985.91 6.71% 7.81% 酒店业 酒店服务业 11,248,224.81 1.22% 10,599,564.23 1.54% 6.12% 金融业 金融服务 15,546,175.13 1.68% 新黄浦 2019 年年度报告 19 / 280 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产销售 房地产销售 821,445,542.74 88.98% 603,220,622.05 87.80% 36.18% 报告期内计提保障房项目成本，同时营业收入较上年同期增加，相应营业成本较上年同期增加。 投资性房地产出租 投资性房地产出租 25,230,539.78 2.73% 27,101,866.80 3.94% -6.90% 提供劳务 提供劳务 49,721,029.26 5.39% 46,120,985.91 6.71% 7.81% 酒店业 酒店业 11,248,224.81 1.22% 10,599,564.23 1.54% 6.12% 金融业 金融业 15,546,175.13 1.68% (