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土地使用税土地使用税城镇土地使用税城镇土地使用税四、纳税义务发生时间四、纳税义务发生时间（1）买新房，二手房，出租（借），从交付使）买新房，二手房，出租（借），从交付使用、实际使用，或办理产权过户的次月起用、实际使用，或办理产权过户的次月起（2）新征用的，如果是耕地，自批准日起满一）新征用的，如果是耕地，自批准日起满一年时，如果是非耕地，与（年时，如果是非耕地，与（1）一样。）一样。土地增值税土地增值税P177一、概念一、概念土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。转让房地产取得的增值额征收的一种税。二、征税依据：二、征税依据：土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例土地增值税土地增值税P177三、征税对象：有偿转让国有土地使用权、地上三、征税对象：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的增值额建筑物及其附着物并取得的增值额注意注意3点：点：1、只对转让国有土地使用权的行为课税、只对转让国有土地使用权的行为课税转让非国有土地和出让国有土地的行为不征税转让非国有土地和出让国有土地的行为不征税收收2、既包括转让土地使用权，也包括地上建筑物和附着物。、既包括转让土地使用权，也包括地上建筑物和附着物。3、只针对有偿转让。继承、赠与等无偿转让房地产的不、只针对有偿转让。继承、赠与等无偿转让房地产的不征征土地增值税土地增值税P177三、征税对象：有偿转让国有土地使用权、地上三、征税对象：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的增值额建筑物及其附着物并取得的增值额注意注意3点：点：1、只对转让国有土地使用权的行为课税、只对转让国有土地使用权的行为课税转让非国有土地和出让国有土地的行为不征税转让非国有土地和出让国有土地的行为不征税收收2、既包括转让土地使用权，也包括地上建筑物和附着物。、既包括转让土地使用权，也包括地上建筑物和附着物。3、只对有偿转让，继承、赠与等无偿转让房地产的不征、只对有偿转让，继承、赠与等无偿转让房地产的不征土地增值税土地增值税P177四、税率四、税率P177四级超率累进税率（四级超率累进税率（30%-60%）增值额与扣除项目金额的比率来确定适用的税率增值额与扣除项目金额的比率来确定适用的税率五、纳税义务发生时间五、纳税义务发生时间P1781、一次性付款的，在办理过户登记前一次性缴纳。、一次性付款的，在办理过户登记前一次性缴纳。2、分期的，先算纳税总额，再按合同约定的收款日期和收款比例确、分期的，先算纳税总额，再按合同约定的收款日期和收款比例确定应纳税额。定应纳税额。3、项目竣工结算前转让房地产，可以对部分先行转让的项目预征土、项目竣工结算前转让房地产，可以对部分先行转让的项目预征土地增值税，以预售方式转让房地产的，可以办理结算和转交手续前地增值税，以预售方式转让房地产的，可以办理结算和转交手续前取得的收入，预征。取得的收入，预征。土地增值税土地增值税P177六、税收优惠六、税收优惠1、出售自建普通标准住宅、出售自建普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额的增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；的，免征土地增值税；超过超过20%的，应就其全部增值额按规定征税的，应就其全部增值额按规定征税2、国家征用、国家征用依法征用、收加的房地产，免征依法征用、收加的房地产，免征3、个人转让自用房、个人转让自用房居住满居住满5年及以上，免征年及以上，免征 满满3年未满年未满5年，减半年，减半 未满未满3年，全额征收年，全额征收土地增值税土地增值税P177七、计税依据七、计税依据纳税人转让房地产所取得的增值额纳税人转让房地产所取得的增值额土地增值额土地增值额=转让房地产取得的收入转让房地产取得的收入规定扣除的项目金额规定扣除的项目金额分新房和旧房两种情况来计算。分新房和旧房两种情况来计算。（一）新房确定增值额扣除的项目有（一）新房确定增值额扣除的项目有P1791、对于新项目转让房地产企业而言，取得土地使用权支付的金额（出让金、对于新项目转让房地产企业而言，取得土地使用权支付的金额（出让金+相关费相关费用）用）2、房地产开发成本（土地征用费拆迁补偿费、房地产开发成本（土地征用费拆迁补偿费/前期工程费前期工程费/建筑安装费建筑安装费/基础设施费、基础设施费、公共配套设施费公共配套设施费/间接费用）间接费用）3、房地产开发费用。、房地产开发费用。4、转让房地产相关税金、转让房地产相关税金5、财政部规定的扣除项目、财政部规定的扣除项目土地增值税土地增值税P177（二）旧房扣除项目（二）旧房扣除项目1、房屋评估价、房屋评估价=重置成本价重置成本价*成新度折扣率成新度折扣率2、取得土地使用权支付的地价款和相关费用、取得土地使用权支付的地价款和相关费用3、转让环节缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、转让环节缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加）教育附加）土地增值税土地增值税P177土地增值税的计算公式应纳税额=每级距的土地增值额*税用税率计算步骤1、确定应税收入2、确定扣除项目3、计算土地增值额4、计算增值额占扣除项目金额的百分比5、确定适用税率6、计算应纳税额课后习题课后习题一、判断题1 2 3 4 5 6 7 8 9 10二、单选题1B 2D 3B 4B 5C 6D 7B 8A 9D 10A三、多选题1ABCD 2ABCD 3ABCD 4BC 5ABCD 6ABCD 7AC 8ABD 9AB 10ABCD五、业务题1该企业应缴纳的资源税=销售数量适用的单位税额=2004=800（万元）2该企业应缴纳的耕地占用税=（实际占用耕地面积-免税面积）适用的单位税额 =（200 000-4 000）12=2 352 000（元）