物业公司财务管理制度最新.docx

物业公司财务管理制度物业公司财务管理制度1依据集团公司对物业公司各小区实行指标管理、独立核算的要求，结合公司业务管理的须要，为了做好各小区财务收支管理工作，特制定本方法。一、预算管理1、各小区物业部全部收支以预算管理为基础，没有预算不得开支。2、每月末各小区物业部依据年度经济指标及下月预料状况，编制、上报下月收支预算。3、收支预算由小区会计负责编制，经小区物业经理初审后，报物业公司、集团财务部审核，总裁批准后执行。4、各月度支出安排的编制应以各小区年度经济指标为依据，可在各月之间调整，但各月总和不得超过年度指标。5、每月初各小区物业会计对上月预算执行状况进行总结，编制上月收支预算与执行状况比较表，报物业公司汇总后报公司相关领导。6、预算内支出按公司规定流程由小区物业部审核支付，超预算支出报物业公司、总裁审批后各小区支付。二、收支规定1、收据、发票及公章运用规定：1）收据、定额停车费发票，由物业公司统一印制（或购买）、统一管理，设专人负责，建立特地备查簿登记收据购、存、领、销数量及号码。2）物业各小区设专人负责收据及定额停车费发票的领用、保管和缴销。领用收据时检查无缺联、缺号后加盖物业公司财务专用章，并在登记簿上登记领用时间、数量、起止号码及领用人，同时交回前期已运用收据的存根联，以备查对。3）收据的保管必需专人负责。如有遗失，追究保管人员责任。领用收据的小区，假如人员变动，需在变动前到物业公司财务部交回收据并结清核销。4）各小区运用发票，为便于管理，应到物业公司财务部统一开具。一般状况下应以收据（其次联）换发票，所换发票的内容应与收据项目、金额完全一样，用以换取发票的收据作为发票记账联的附件，留物业公司统一保管。对于须要先开发票后付款的业主，出纳（或物业管理员）依据收费通知单开具发票，并在物业财务部做好登记，款项入账后核销。5）收据填写要求：据实填写。即必需按实收金额、项目、日期照实填写，不得弄虚作假，做到精确无误。字迹清晰，不得涂改。如有错误，全部联次盖“作废”章或写明“作废”字样，再另行开具。全部联次一次填开，上下联的内容金额一样。6）各小区的收费通知专用章只能用于催款通知，不能用做其它用途；除此公章外，小区不得再有其它公章。2、收款规定1）各小区收款必需运用从物业公司领用、加盖物业公司财务专用章的统一票据。其他任何票据或未加盖财务专用章的票据不得运用。2）已收现金款项必需在当天交由出纳核对、办理相关手续妥当保管，并刚好入账。3）以转帐方式收款应刚好与物业公司财务、集团财务办理进帐、转帐相关手续，并刚好做帐务处理。4）物业公司财务部可随时检查运用票据的人员是否刚好将所收款项按规定上交，并定期对整本已运用完的收据核查是否交纳入账，并进行核销。3、支出规定1）工资费用。各小区财务人员依据本小区当月考勤表，计算本月员工的应付工资，填制工资卡，交小区经理签字后，报物业总公司人事部门审核，人事部门在对员工的出勤及人员变动核对无误后，报物业公司总经理审批，总经理同意后方可发放。2）员工福利费。对于员工福利品的发放，如：防暑降温品、节日礼品等，各小区依据自己实际状况，本着节约原则，自行拟定方案及所需资金等状况呈报物业公司总经理，同意后方可实施。3）修理费用。小区工程修理费用，审批程序是：物业公司总经理预算部总工办总裁。4）差旅费、办公费、电话费、清洁卫生费、保安费、业务款待费、绿化费、社会保险费等以各小区所报支出预算为依据，预算内的此类费用由经办人填制费用报销单，小区经理批准即可报销。会计人员应在原始票据审核方面严格把关，用于报销的原始票据应符合国家有关法律法规的规定，除特别状况外必需是发票，单据项目必需填写齐全，特殊是本公司全称、地点、费用项目等必需精确无误，票据应整齐，无涂抹修改。对于不符合上述规定的票据，财务人员应拒收。对于超出预算的上述费用项目，应呈报物业公司，说明状况，阐明超支缘由，经物业公司总经理同意后，报总裁批准，总裁同意后方可实施。5）水电费。水电费属于小区的代收代缴项目，应遵循专款专用原则，即本月收取的水电费必需首先用于保证该期水电费的支付。小区不得以此类收款支付日常的费用开支，以免影响水电费的正常支付。6）对于各小区须要转账结算的各项支出，经小区经理核准签字，送物业公司财务审核后，在支票签发登记本上进行登记，加盖财务专用章及法人章进行支付。4、资金报表：1）每天由各小区出纳报资金表给物业公司财务，由物业公司财务汇总后报公司领导。2）报表需注明当天款项的增加、削减状况说明。三、会计核算1、统一设置以下会计科目：1）主营业务收入：主要核算物业小区向业主（或物业运用人）收取的物业管理费；2）其他业务收入：主要核算小区收取的停车费、装修管理费、宽网费、摊位费、特约修理费等；3）主营业务成本：主要核算物业水电修理、保洁及绿化等部门发生的费用；下设明细科目：工资、福利费、修理费、电话费、保洁费、劳动爱护费、保安费、社保费及其他。4）管理费用：主要核算行政管理部门发生的费用。下设明细科目：工资、福利费、差旅费、办公费、电话费、业务款待费、社会保险费及其他；5）其他应收（应付）款：主要核算代收代缴款项及装修期间的保证金等。2、会计报表1）各小区财务结账日期为月末最终一天。2）小区会计人员应于次月的3日以前将各小区的会计报表经小区经理签字后报物业总公司财务部，有个人所得税的小区应将其扣缴的个人所得税的明细单附后，以便总公司统一申报。3）小区会计每月25日前依据年度指标上报下月费用预算，次月10日前编报上月预算执行状况报表。四、档案保管1、已运用的收据记帐联由各小区财务保管，存根联缴销后交由物业公司财务进行保管。2、小区财务档案应按财政部会计档案管理方法规范要求进行整理、装订、归档。3、当年会计档案由小区会计负责保管，次年建立新帐后应将上年全部财务档案移交物业公司财务人员负责保管。五、检查限制1、各小区会计每月须对小区出纳的财务工作进行检查，包括收据的填开、领用、缴销；原始单据的归档、保管；账簿登记、账证相符状况；现场盘点库存现金，账实相符状况。并对检查内容以书面形式经双方签字确认后上报物业公司财务。2、各小区出纳应对物业管理员的收费工作进行检查监督，对于有不符合“收据发票运用规定”及“收款规定”的行为，应刚好上报。3、各小区会计每月须与集团公司核对往来款，并签署对帐单，确保双方帐务清晰。4、物业公司财务应对各小区领用、缴销票据刚好核检，发觉问题应刚好上报有关领导。5、物业公司财务和集团公司财务应对各小区财务收支状况进行不定期联合检查或抽查。6、依据公司领导支配，聘请外部的会计师事务所对物业公司各小区财务收支执行状况进行年度专项审计。六、相关责任1、物业小区各出纳对现金的收支负有干脆责任，小区会计负有监管责任，小区物业经理负有管理责任。2、禁止私设帐外帐、收款不入帐等，禁止不运用统一规定票据收款、私刻公章等，否则一经发觉干脆上报总裁肃穆处理。3、会计档案灭失追究保管会计责任。4、由于不按本管理方法操作给公司造成经济损失的，由相关责任人全额赔偿。本方法由公司由公司财务部和物业公司负责说明。物业公司财务管理制度2第一章 总 则第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公允竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及管理要求，制定本规定。除了规定另有规定外，物业管理企业执行，施工、房地产开发企业财务制度。其次条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），也包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司；股份有限公司等各类组织形式的企业。其次章 代管基金第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、运用人托付代管的房屋共用部位修理基金和共用设施设备修理基金。房屋共用部位修理基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内车库等。共用设施设备修理基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。第四条 代管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、运用人的检查与监督。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、运用人认可后转作代管基金滚存运用和管理。第五条 企业有偿运用业主管理委员会或者物业产权人、运用人供应的管理用房、商业用房、共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并根据国家法律、法规规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、运用人向企业供应的办公用房。商业用房是指业主管理委员会或者物业产权限、运用人向企业供应的经营用房。第六条 企业支付速达软件 的管理用房和商业用房有偿运用费，经业主管理委员会或者物凿权人、运用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的修理基金；企业支付的共用设施设备有偿运用费，经业主管理委员会或者物业产权人、运用人认可后转作企业代管的共用设施设备修理基金。第三章 成本和费用第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、运用人供应修理、管理和服务等过程是发生的的各项支出，根据国家规定计入成本费用。第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项干脆支出，计入营业成本。()营业成本包括干脆人工费、干脆材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出干脆计入管理费用。干脆人工费包括企业干脆从事物业管理活动等人员的工资、资金及职工福利费等。干脆材料费包括企业在物业管理活动中干脆消耗的各种材料、协助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动爱护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿运用费，计入营业成本。第十条 企业支付的管理用房有偿运用费，计入营业成本或者管理费用。第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效运用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。第十二条 企业可以于年度终了，根据年末应收帐款余额的0.3%-0.5%计提坏帐打算金，计入管理费用。企业发生的坏帐损失，冲减坏帐打算金。收回去已核销的坏帐，增加坏帐打算金。不计提坏帐打算金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。第四章 收入及利润第十三章 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。第十四章 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、运用人供应修理、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修理收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、运用人收取的公共性服务收入、公从代办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、运用人供应的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、运用人的托付，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。第十五条 企业应当在劳务已经供应，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、运用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主管理委员会或者物业产权人、运用人双方签订付款合同或协议的，应当依据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教化费附加。其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、运用人供应的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。其次十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿运用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效运用期限内，分期摊入其他业务支出。第五章 附则其次十一条 本规定自*年1月1日起施行。物业公司财务管理制度3第一条为加强公司的财务工作，发挥财务在公司经营管理和提高经济效益中的作用，特制定本规定。其次条公司财务部门的职能是：（一）仔细贯彻执行国家有关的财务管理制度。（二）建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务安排，加强经营核算管理，反映、分析财务安排的执行状况，检查监督财务纪律。（三）主动为经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益。（四）厉行节约，合理运用资金。（五）合理安排公司收入，刚好完成须要上交的税收及管理费用。（六）对有关机构及财政、税务、银行部门了解，检查财务工作，主动供应有关资料，照实反映状况。（七）完成公司交给的其他工作。第三条公司财务部由会计和出纳组成。第四条公司各部门和职员办理财会事务，必需遵守本规定第五条会计的主要工作职责是：（一）根据国家会计制度的规定、记账、复账、报账做到手续完备，数字精确，账目清晰，按期报账。（二）根据经济核算原则，定期检查，分析公司财务、成本和利润的执行状况，挖掘增收节支潜力，考核资金运用效果，刚好向总经理提出合理化建议，当好公司参谋。（三）妥当保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。（四）完成总经理或主管副总经理交付的其他工作。第六条出纳的主要工作职责是：（一）仔细执行现金管理制度。（二）严格执行库存现金限额，超过部分必需刚好送存银行，不坐支现金，不认白条抵压现金。（三）建立健全现金出纳各种账目，严格审核现金收付凭证。（四）严格支票管理制度，编制支票运用手续，运用支票须经总经理签字后，方可生效。（五）主动协作银行做好对账、报账工作。（六）协作会计做好各种账务处理。（七）完成总经理或主管副总经理交付的其他工作。第七条审计的主要工作职责是：（一）仔细贯彻执行有关审计管理制度。（二）监督公司财务安排的执行、决算、预算外资金收支与财务收支有关的各项经济活动及其经济效益。（三）具体核对公司的各项与财务有关的数字、金额、期限、手续等是否精确无误。（四）批阅公司的安排资料、合同和其他有关经济资料，以便驾驭状况，发觉问题，积累证据。（五）订正财务工作中的差错弊端，规范公司的经济行为。（六）针对公司财务工作中出现问题产生的缘由提出改进建议和措施。（七）完成总经理或主管副总经理交付的其他工作。财务工作管理第八条会计年度自一月一日起至十二月三十一日止。第九条会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料必需真实、精确、完整，并符合会计制度的规定。第十条财务工作人员办理睬计事项必需填制或取得原始凭证，并依据审核的原始凭证编制记账凭证。会计、出纳员记账，都必需在记账凭证上签字。第十一条财务工作人员应当会同总经理办公室专人定期进行财务清查，保证账簿记录与实物、款项相符。第十二条财务工作人员应依据账簿记录编制会计报表上报总经理，并报送有关部门。会计报表每月由会计编制并上报一次。会计报表须会计签名或盖章。第十三条财务工作人员对本公司实行会计监督。财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不精确、不完整的原始凭证，予以退回，要求更正、补充。第十四条财务工作人员发觉账簿记录与实物、款项不符时，应刚好向总经理或主管副总经理书面报告，并恳求查明缘由，作出处理。