旅游渡假村项目可行性研究报告.doc

第一章 总论第一节项目名称及主办单位概况1.1.1项目名称庞泉沟旅游渡假村1.1.2主办单位山西浓浓婚纱摄影中心主办企业名称：山西浓浓婚纱摄影中心企业地址：法人代表：注册名称：企业代码：第二节 项目概况1、总建筑面积7108m2 占地：60000m2 (6公顷)其中：建筑面积7108m2道 路：3938m2水域面积：5472m2 沙滩面积：150 m2植被面积： 36297 m22、项目总投资：3、资金来源：自筹：融资：贷款：第三节 可行性研究范围及依据1.3.1编制范围：庞泉沟渡假村1.3.2研究要点项目建筑的必要性分析市场调查分析建筑安装工程方案配套工程方案总估算投资及资金筹措经济效益分析1.3.3编制依据1、国家计委关于建设项目进行可行性研究试行管理办法2、交城县总体旅游规划3、庞泉沟旅游风景区发展整体规划4、庞泉沟镇镇域总体规划5、国有土地使用证书第四节 研究结论庞泉沟是我国黄土高原地区独具特色的森林生态观光、休闲度假、生态疗养目的地。庞泉沟渡假村以庞泉沟旅游风景区完整的森林生态系统建设为主体，配套服务设施建设为辅的原则。以人文景观的传统文化美作陪衬，保持自然景观的生态美、自然美。庞泉沟旅游风景区项目开发是面向市场，研究市场，拓展市场，针对不同的市场需求，利用自身丰富的优势旅游资源，策划有卖点的旅游产品，扩大消费规模，提高经济效益。其规划的重点放在在旅游基础设施建设上，加大旅游业政策扶持力度，扶持旅游业加快发展。庞泉沟渡假村的开发可以提高资源吸引力，促进地方经济发展。庞泉沟渡假村项目以自身的优势融合庞泉沟旅游风景区的优势，迎合了庞泉沟旅游风景区发展整体规划和交城县总体旅游规划的政策导向，在此不失时机的推出可行性很强。第二章项目提出的必要性分析第一节项目提出的背景庞泉沟自然保护区1986年被国务院批准为国家级自然保护区；1993年成为“中国人与生物圈”保护区首批成员。被中国科学技术协会指定为“全国科普教育基地”，被山西省政府指定为“青少年爱国主义教育基地”。其森林覆盖率达85%以上，被誉为黄土高原上的“绿色明珠”，有“华北落叶松故乡之称”。交城县总体旅游规划、庞泉沟旅游风景区发展整体规划、庞泉沟镇镇域总体规划的推出为庞泉沟渡假村项目的开发提供了有利的时机。第二节 市场调查分析据庞泉沟沟旅游发展整体规划的资料显示： 庞泉沟旅游风景区游客接待目标（单位：万人次）时 间201020152020总游客量11.919.331庞泉沟旅游风景区旅游市场目标市场近期中期远期入境旅游市场核心市场日本、韩国旅游者。以太原为目的地的分流海外旅游者。以北京、山西为目的地的分流海外旅游者。基本市场港澳台旅游者。东南亚各国旅游者。东盟各国旅游者。机会市场亚洲区专项旅游者。欧美、澳洲地区专项旅游者世界其它国家专项旅游者。国内旅游市场核心市场太原、吕梁城市居民。太原郊区居民，临汾、朔州、阳泉城市居民。晋城、长治、石家庄、大同、北京等市场。基本市场河北、陕西、河南市场。华北地区。东北、西北地区。机会市场长江三角洲、珠江三角洲。华东、华中地区。西南地区。庞泉沟渡假村项目的开发服务于庞泉沟旅游风景区旅游市场的主体，庞泉沟渡假村项目的建设为庞泉沟旅游风景区提供了大量的基础设施，双方共同发展、互利互惠。第三节必要性分析庞泉沟渡假村的建设是庞泉沟旅游风景区所必须的基础设施，庞泉沟现阶段的市场格局远远不能满规划中的庞泉沟旅游风景区旅游市场的需求，因此，庞泉沟渡假村的建设是符合市场需要的。随着人们生活水平提高，观赏水平必然提高。旅游者纷纷抛弃庸俗而趋向高雅，向自然性、探索性、求知性发展，渴望回归自然，疾呼生态觉醒，热衷森林野趣，乐游名山大川，渴求回到绿色之中，回到大自然之中。探险、登山、漂流、游泳、森林浴、休憩、摄影、作画、采标本等享受森林生态功能之益成为现代旅游的时尚。庞泉沟作为纯天然景观，迎合了目前游客返朴归真的口味，极大地满足了人们的心理需要。有庞泉沟旅游风景区得天独厚的自然资源优势为基础，因此在该地段建设庞泉沟渡假村是必要的和可行的。第三章建设规模及使用功能1、A区技术指标规划面积：9920m2建筑面积：1252 m2道路面积：968 m2水域面积：1167 m2沙滩面积：150 m2植被面积：6383 m2A区主要以接待游客吃住为主2、B区技术指标规划面积：49556 m2建筑面积：5856 m2广场面积：4700 m2运动场面积：181 m21道路面积：2970 m2水域面积：4305 m2植被面积：29914 m2B区以休闲渡假为主第四章建设地址概况第一节地理位置及社会、交通条件4.1.1 地理位置及社会状况 该项目建设地址庞泉沟渡假村位于庞泉沟风景区的，环境清新，被山面水，植被丰富，藏风聚气，具有广阔的市场前景。4.1.2 交通状况 建设场地位于庞泉沟风景区的入口处，交通十分便利，具有良好的经济发展条件。4.1.3 环境条件庞泉沟风景区1980年经山西省人民政府批准建立，1986年晋升为国家级，主要保护对象为珍禽褐马鸡和暖温带亚高山针叶林。区位于吕梁山中段，海拔1500-2830米，山势险峻，高差较大，自然植被茂盛，为我国暖温带残存的天然林中少数保存完整的地区之一和华北落叶松的原产地。第二节 自然条件庞泉沟处于暖温带大陆性季风气候区，同时受海拔、地形和森林等多种因素的影响，与省内同纬度地区相比，气温偏低，变幅较大，空气湿度偏高，形成典型的山地气候。该区气候属于暖温带及其吕梁山半湿润区，雨量充沛，年平均降水800mm左右。根据庞泉沟气象观察站(111°33E，37°55N，海拔1630米，庞泉沟镇二合庄)19831996年观察资料记载统计，年平均气温4.3，极端最高气温320(1987年7月31日)，极端最低气温-26.1(1989午1月13日)，1月份平均气温-10.2 ，7月份平均气温17.5；大部分地区10的积温18002950h。稳定通过10，初日，低山4月下旬，中山及高山区在5月上中旬；终日，低山区在9月中下旬或10月上旬，高中山在9月上中旬。无霜期90天。全年太阳辐射总量535910.4586152J平方厘米，年日照时2800h。第三节 地质现状（1）地质地貌庞泉沟所在的关帝山地区位于吕梁山脉的中段，吕梁山脉主脊线纵穿全境。地层属中太古界吕梁群，主要种类包括花岗岩、片麻岩、辉绿岩、石英岩和角闪岩等。全境地貌属剥蚀强烈的大起伏中山，自中生代燕山运动隆起后，经长期侵蚀，形成当前山势陡峭、沟壑纵横、地形变化复杂的地貌；主峰孝文山位于本区北部，海拔2831米，是华北地区第三高峰(仅次于五台山的北峰和西峰)。东部被由孝文山、关帝山(2585米)等组成的山脊线所包围，中部山间宽谷呈堆积地貌。全境垂直高差1230米，平均坡度25°左右。（2）水文条件庞泉沟范围是山西省内降水量较高地区之一。主沟庞泉沟呈北南走向，是汾河一级支流文峪河的发源地，境内流长6公里，地表水源充足，流量相对稳定。其东西两侧有神尾沟、大沙沟、八道沟、八水沟、庞泉沟、大草坪沟、社堂构、腰则沟等山涧溪流，四季长流，水质清澈，汇入文峪河主流后河床渐趋平缓，流量0.73.2立方米秒，侵蚀模数每平方公里100200吨；水质无污染，所含矿物质为碳酸钙镁型，氟离子含量为8mgL，还含有钠、钙、钾、镁、铁、硫等元素，碘离子含量偏少，pH值为7.8。（3）土壤本区土壤有明显的垂直分布带，在同一垂直带内，随不同坡向、坡度和植被情况自下而上土壤类型分布为： A.山地褐土为低山带的主要土壤，分布于16501900米的阴坡，土层厚80120厘米，阳坡分布于1750米2100米之间，土壤特点为腐殖质含量稍低，pH值为6.57.2，粘度较强，有石砾，侵蚀程度较小。 B.黄土质山地淋溶褐土为区内主要土壤类型，广泛分布于17002000米中山地带。土层厚4070厘米，地形较平缓的地段可达80厘米以上，由于强度淋溶结果，具有明显的淀积层，剖面中石灰淋溶强烈，土壤pH值为6.57.5，有粘粒淋溶聚积作用，土壤侵蚀微弱，自然肥力稍高。 C.花岗片、麻岩质山地棕壤主要分布于20002400米的中山和亚高山地带，土层厚80110厘米，腐殖质含量很高，pH值为6.27.0。有未分解和半分解的植被落叶层，呈棕褐色，厚度l020厘米；土壤肥力较高，保水透气性能良好，无侵蚀现象。 D.不饱和黑毡土集中分布于23002700米的亚高山灌丛草甸地带，土层厚40100厘米，由于气温低，蒸发量小，使土壤持水量长年较高。剖面疏松，多为壤质。腐殖质层一般厚1030厘米，最高可达80厘米；最表层为盘结紧密呈海绵状的草皮层，pH值6.5，土壤肥力较高，微生物分解较慢，无侵蚀现象第三节 公用工程5.3.1 供电工程5.3.1.1 设计依据民用建筑电气设计规定（GBNJ/T16-92）民用建筑照明设计标准（GBJ113-90）建筑设计防火规范（GB116-87）火灾自动报警系统设计规定（GBJ116-88）5.3.1.2 供电系统本工程供电电源由当地电网引入。5.3.1.3 防雷与接地 沿建筑物屋顶周边设避雷带，并在屋顶设不大于15X15米避雷网，防直接雷击。防雷引下线利用框架柱内两根主筋连接。接地极利用基础钢筋。防雷接地与电气接地共用接地极，接地电阻不大于1。本工程采用TN-C-S接地系统，所有用电设备不带电，金属外壳均作好PE线保护。5.3.1.4 弱电系统（1）火灾自动报警系统 根据民用建筑电气设计规范的要求，消防控制室、营业大厅、计算机房、可燃品用房设火灾报警器。（2）计算机网络及综合布线系统为适应现代商业经营管理功能的需求，设有经营管理用计算机系统。计算机网络与电话通讯系统采用综合布线，以适自学成才现代化经营的需要。5.3.1.5 监控系统营业厅内有摄像机系统、监控系统，出口处设有防盗报警探测器。5.3.2 通讯工程设电话线路付，由当地电话网引入。5.3.3供排水工程（1）用水量及水源生活用水量为立方米/日，空调补充水量为立方米/日。（2）室外给水管网室外给水管网为环状，沿超市周边一圈布置，室外给水管网上设置若干阀门、洒水栓及室外消火栓。（3）室外排水管网建筑物排水接至室外管网，在室外设检查井、化粪池，污水经化粪池处理后排入市政污水管网。（4）室外雨水管网本建筑及庭院的雨水与排污水采用分流制，雨水经集中后直接排入市政排雨水管网。（5）室内给水系统室内生活给水由备水井供给，给水压力由生活用水水泵提供。室内给水管道选用铝塑管材。（6）室外排水系统室内排水系统采用铸铁排水管，直接排至室外化粪池。室内排水管道选用PVC-V管材。5.3.4 采暖通风空调设计（1）本项目冬季采用水暖供热，夏季采用空调降温。（2）通风系统卫生间均设置排气扇，超市大厅多处设排风机。5.3.5 消防系统设计按我国现行设计防火规范要求，超市内设消火栓系统，自动喷淋灭火系统，配置灭火器。第六章环境保护与安全防护第一节环境保护6.1.1投入使用后的废水、废物治理废水：本项目不产生工业废水，主要为生活污水，经下水管道排到室外的化粪池，经初处理后排入污水管道，统一净化处理。废物：主要废物为生活垃圾，经袋装集中后，置于公共垃圾站，由市环卫局卫生大队统一处理。6.1.2施工中的三废整理本项目在实施过程中产生的建筑垃圾，采用集中堆放及清理的方式进行处理，少量生活废水经排污管排到污水管网。施工时应尽量减少噪声污染。第二节劳动保护与安全防护6.2.1 项目施工期间应严格遵守国家的有劳动安全的规定,由施工企业设置专职的安全员负责监督检查工作，做到安全施工，文明施工。6.2.2 施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通安全。第七章 节能第一节设计原则及依据本项目属于公共建筑类别，设计中遵照部颁标准民用建筑节能设计标准（JGJ26-86）及省颁标准民用建筑节能标准山西地区实施细则（DBJ0420391）执行。为了贯彻国家颁布的节能能源的政策，扭转我市严寒地区居住采暖能耗大，环境质量差的现状，建筑设计和采暖设计中采用适当的技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理的原则下，将采暖能耗控制在国家规定的水平上，达到节能的目的。第二节节能措施本项目节能主要体现在节电方面，设计中采取的主要措施如下： （1）照明设备的节能：适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明，照明电源线路采用三相五线制，以减少电力损失，设计尽量使三相负荷平衡，照明灯具采用外镇流器节能灯，避免使用大功率白炽灯。 （2）低压电器的选型为型。 （3）设备机泵用电机选择节能型，可降低能耗10%以上。第八章企业机构及定员第一节组织机构设置机构设置如下：第二节劳动人员定员表序号部门名称定员（人）备注8.2.1劳动定员表8.2.2员工来源管理人员以企业为主，为辅，业务人员、服务人员以招聘职工为主，保安人员经保安公司培训并持证上岗。第三节人员培训人员培训，由庞泉沟渡假村聘请商业学校或职业学校教师，集中分类对各岗位人员进行职业培训，经考试合格后持证上岗。第九章工程进度计划项目的实施内容包括：施工图设计、园林景观设计、清理施工现场、现场地质勘察、主体工程建筑安装工程、设备定货、竣工验收。建设工期：个月工程实施计划如下：（1）基础工程：个月（2）主体工程施工：个月（3）装饰工程：个月（4）园林景观景观工程：个月以上工作交叉进行。第十章 总投资估算及资金筹措第一节 估算依据10.1.1山西省建设工程投资估算指标10.1.2山西省建设工程其它费用暂行标准10.1.3其它有关收费标准及规定第二节 固定资产投资估算及编制说明10.2.1 编制说明 （1）总投资估算由两部分组成: （2）根据财政部、国家税务局、国家计委财税字（1999）299号文关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知，从2000年1月1日起暂停征收固定资产投资方向调节税，本项目未计固定资产投资方向调节税。待国家有新政策时，按新政策执行。长期贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。10.2.2 总投资估算（详见附表）新建工程费用估算表（表一）名 称单价（元/ m2）单 位数 量总 价（万元）建筑面积砖混650m23554231.01框架800m23554284.32道路120m2393847.26水域60m2551733.11沙滩80m21501.2植被m236297绿化40m21000040合计636.9备注:不含前期费用(包括：拆迁、安置等)投资估算表序号费用名称计算基数计算公式金额（万元）一类费用直接费合计636.9二类费用征地费无拆迁补偿费无勘察费5×3.19规划设计费2万/公顷12建筑设计费3.5%×22.30可研编制费4×2.55建筑单位管理费8×5.1工程监理费1.7×1.09建设单位临设费8×5.1二类费用合计+51.33三类费用基本预备费+8×+5.51贷款利息工程总投资费+688.23（表二）目 录1项目总论11.1项目背景11.2研究工作依据21.3项目研究的范围21.4项目投资回报31.5可行性研究初步结论32项目背景和发展概况52.1项目提出的背景52.2项目发起人和发起缘由52.3.本市工业旅游资源调查及分析62.4投资的必要性83旅游客源市场分析93.1概述93.2周边出游市场概述93.3市场调研的基本结论124建设条件154.1资源禀赋状况154.2区位条件154.3交通状况164.4文脉分析174.5自然情况184.6人力资源条件185总体规划195.1主题定位：195.2总体项目布置195.3矿道旅游本市嘉年华205.4本市往事275.5本市1900285.6 山顶休闲区285.7项目设计容量296环境保护326.1环境保护原则326.2生态环境保护326.3废物处理方法及达标要求336.4大气环境保护346.5噪声污染346.6消防、安全与卫生347企业组织和劳动定员367.1组织机构367.2企业组织形式367.3劳动定员378项目实施进度安排398.1项目总体进度计划398.2项目建设方式408.3项目建设依据408.4项目产品规格及质量标准418.5项目组织管理418.6开发第一阶段的详细时间安排418.7项目总体开发步骤429项目运作及风险规避439.1项目资本运作基本思路439.2项目运作结构459.3项目运作模式469.4方案设计4710投资估算与经济分析4910.1投资估算依据4910.2项目总投资估算4910.3测算说明5010.4损益估算5110.5现金流量表5210.6财务评价5310.7不确定性分析5310.8国民经济效益分析5410.9风险与对策5611可行性研究结论与建议5811.1结论5811.2建议591项目总论1.1项目背景表1-1 项目背景表项目名称本市工业旅游开发可行性研究报告主管部门本省省本市市文体旅游局完成单位深圳市度假湾企业策划有限公司法人代表王传黎 位置 本市市位于本省省南部本州州，本州北岸， 面积 本市市辖区总面积1587平方公里，东西最长40.5公里，南北最长56.5公里。其中山地面积占九成左右，森林覆盖率24.4。 品牌 本省是旅游大省，其美丽的山水风光每年吸引几千万游客来滇旅游，本市是世界上最早、最大的产锡基地，拥有独特的工业文化，加上小城依山抱湖，垂柳轻拂，绿草茵茵，湖光山色美不胜收，被中外朋友誉为“东方佛罗伦萨”，构成了本市独特的旅游资源体系，深度发掘后定能大放异彩。 特点 依托本省省“大旅游圈”的整体强势，开发综合休闲、观光的旅游项目。市场基础好，旅游资源自身特色浓厚。 相关基础设施城区拥有公共汽车线路5条，辖区内公路总长近987.8多公里，近30多个景点机动车可以到达，整体水平不高。 市场状况以97年为例，全年接待游客26.8万人次，其中90为公务、商务旅游，专程旅游者仅占10，且绝大多数为本州州内游客。 关于政府 “先有云锡，后有本市”是本市市的真实反应，本市以锡而荣，但是锡作为一种矿产资源，具有不可再生性。相对单一的产业格局必然存在远期的隐忧，本市市政府正是未雨绸缪，高瞻远瞩，果断决策利用现有资源发展相关产业，借助旅游业这个“朝阳产业，无烟工业”保证本市的长期繁荣。1.2研究工作依据 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。1.3项目研究的范围 市场分析与预测 总体规划 环境保护措施分析 企业组织与劳动定员 项目实施计划 投资估算与资金筹措 财务评价 项目的社会效益和生态效益分析1.4项目投资回报经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下：1、总投资10559万元；2、内部收益率：（IRR）为17.87%；3、静态投资回收期为5.27年；4、动态投资回收期为6.10年；5、财务净现值为11919.2万元。1.5可行性研究初步结论一、政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成本市的产业优势。亦契合本省“旅游兴省”的产业政策导向。二、区位可行：文化氛围独特，地理位置优越，自然环境优美，适合开发文化景观类景区和休闲度假项目。三、市场可行：目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。四、效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。五、技术可行：项目本身所需高端大型娱乐设备，由国外设备公司提供。六、文化可行：本市工业文化悠久，自然风光良好，该项目建成后，可与其他景区形成璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。2项目背景和发展概况2.1项目提出的背景世界上最大的产业就是旅游业，在发达国家，人们用于旅游上的消费是收入的三分之一，21世纪更是世界旅游业高速发展的世纪，尤其是发展中国家，由于科技和工业相对落后，都将旅游业摆在优先发展的地位，我们国家为了鼓励旅游，拉大内需，刺激经济发展，从双休日制度的实施，到如今的三个黄金周，再到即将实行的带薪年休假制。假日里，火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口，旅游业成了“取款机”。可以预测：一个和世界经济接轨的旅游经济潮已经形成，各地都在把握旅游业的无限商机，具有战略眼光的企业家也都把眼光投向到旅游产业上来，这是时代的必然。中国是具有十三亿人口的泱泱大国，加之又加入了WTO，一个更加开放的中国将展现于世人面前，发达国家的旅游观念和先进管理模式也必将促进中国旅游业的高速发展。世界各国都在争取中国这个最大旅游客源市场，出于互惠，出于向往历史悠久、旅游资源丰富的文明古国中国，各国都竞相来中国进行旅游交往，我国必将成为全球最大的旅游目的地，据世界旅游组织（WTO）预测：到2020年，中国的国际旅游创汇可达600亿美元，国内旅游收入2万亿人民币。本省是我国的旅游大省，其美丽的山水风光每年吸引近2000万游客来滇旅游，旅游业的发达不仅将本省推向了世界，同时也带来了客观的财政收入，旅游业已经成为本省的支柱产业。2.2项目发起人和发起缘由项目发起单位或发起人的全称：本省省本市市文体旅游局发起缘由：本州州地处滇南要地，旅游业起步较晚，但发展较快。随着90年代对燕子洞、阿庐古洞的相继开发，大量的国内外旅游者纷纷慕名而来，促进了旅游业的进一步发展，继而形成了一大批有较强吸引力旅游景区、景点和城市，如：建水临安古城、阿庐古洞、蔓耗热带雨林、元阳观音山、石屏异龙湖、弥勒白龙洞和屏边大围山等风景名胜区，南溪河河口边贸城市；旅游产品也从单一的观光旅游逐渐转向综合性旅游，经济效益明显增强。地理优势明显、交通便捷，开发潜力巨大；开发难度较小，开发成本不大。2.3.本市工业旅游资源调查及分析2.3.1本市工业旅游资源调查本市中国锡都，从2000多年灿烂的“锡文化”历程中一路走来，不仅为人类创造了辉煌的物质文明，同时创造了宝贵的精神文明。千百年来，源远流长的“锡文化”不仅孕育了本市这座古城，孕育了云锡企业，而且滋润着本市经济圈，滋润着本市人民。独特的企业文化、掏金文化、地质文化、区域文化、移民文化与边境文化的交融，构成了本市独特的文化遗址与景观等旅游资源，构成了本市十景本市市区宝华寺、云庙、宝华公园、金湖、老阴山、小火车、尚甸龙泉、沙甸清真寺、蔓耗热带雨林、丫沙底温泉。图2-1 本市工业旅游资源分布图2.3.2本市工业旅游资源评价根据评价体系，以模糊记分法，将本市的每一处工业旅游资源按表中指标进行分别打分，最后得分见下表： 表2-2 本市工业旅游资源综合评价马拉格矿道7.50.5911.2210.82.461.5210.020.6064.69寸轨铁路4.50.5911.2210.82.464.566.0012.3652.99锡行街4.55.615.40.411.526.006.1824.62宝丰隆2.250.591.871. 801.234.566.002.0620.36由上表可知，本市的工业旅游资源中，矿道和寸轨铁路的资源价值较高，具备开发较高吸引力的项目的条件；而锡行街和宝丰隆则得分偏低，但项目用地较前两者又有很大优势，比较适合开发接待游客较大的旅游服务配套项目。2.4投资的必要性1)本项目将促进本市的经济发展。为了充分挖掘和利用本市州的工业文化、历史文化、建筑艺术和自然风光等资源，将资源优势转化为产品优势，以打造本市州新的旅游亮点和经济增长点，并力争将其塑造成具有地方特色的旅游精品区，必须从吃、住、行、游、购、娱六个方面对项目进行整合。本项目的建立必然促进本市的经济发展。2)政府需做强、做大旅游业，打造旅游拳头产品。虽然改革开放后的20几年中，本市旅游业与本省省日新月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。本项目对规划范围内进行本市工业文化包装，是充分利用本市旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强本市旅游业，整合和提高本市旅游的重大举措，必将丰富、壮大整个本市地区的旅游产业。3)通过本项目的建设，将增强旅游业在本市地区国民经济中的地位。旅游业产业关联度很强，对本市州国民经济发展有强大的辐射和波及作用，可以带动本市地区相关产业部门的发展，进而增强旅游业在本市地区国民经济中的地位。4)通过本项目的建设，将增加本市的税收、提高就业率。本项目建成后，旅游业属于劳动密集型产业，将从本市本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业，必将提高本市的劳动就业率。旅游业的开发建成也将为本市市提供稳定的税源。3旅游客源市场分析3.1概述消费者的需求是市场的原始动力，消费需求的变动也是调整产品的市场战略和经营策略的驱使和依据。所以寻找最有针对性的需求细分市场，研究它的变动规律，预测它的趋势，用以指导项目的市场定位和产品定位，为制定经营战略提供参考，将是着手本项目的第一课，这也是此文本的主要任务和目标。3.2周边出游市场概述3.2.1国际、国内旅游业发展现状及趋势3.2.1.1国际旅游产业2000年以来，世界旅游业遭受了一系列事件的冲击，增长的脚步有放缓的趋势，但增长的潜力仍然巨大。据世界旅游组织(WTO)统计，2001年全球旅游收入达到4,620亿美元，到2020年国际游客数量可望达到150亿人次。各国发展旅游业的事实证明，旅游业已经成为推动经济增长的主要力量，据WTO测算，旅游业直接收入每增长1元，相关的行业收入便能增长4.3元。另外其在增加附加值、社会财富和就业机会方面也发挥了巨大作用。3.2.1.2国内旅游产业度假旅游乃是大势所趋目前，我国旅游业要登上新台阶，首要的就是推出新一代旅游产品，不断进行产品结构转变的革命。我国旅游业缺少专项参与式的旅游项目，更缺少度假型旅游产品。近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和旅游观念的日渐成熟，人们开始不再追求花最少的钱、用最短的时间、玩尽可能多的景点这种浮光掠影、走马观花式的旅游，而是渴望身心彻底的放松与休闲的生活或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番，远离喧闹的城市在大自然中与家人同享天伦之乐。有关专家指出：度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长，我国在35年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场，这一市场的形成和扩大，将为旅游业创造出旺盛的需求。中国旅游产业发展趋势区域性的竞争将更加激烈在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断增强的大背景下，作为自身就具有很强分工协作和协调合作特性的旅游业，区域联合、地区旅游一体化已成为一个必然趋势，并且区域社会经济发展水平和现代化水平越高，区域旅游一体化的迫切性和必然性越高。旅游业发展面临新的发展机遇 从现在的情况分析，将旅游业作为我国国民经济新的增长点的大政方针不会改变，与此同时，随着民营经济的进一步发展，旅游业的投资主体也会随之改变，非国有经济对旅游的投资将继续扩大。近年来民营经济投资所产生的示范效应，将使更多的民营资本转向投资大、回收相对稳定的长期投资项目。公民休闲消费方式的变化引发休闲产业的新发展 随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们休闲的方式正走向多元化，需要有更多新型的休闲产业提供服务，来满足这些新的休闲需求。总体来说，旅游业是休闲业的一个组成部份，而且是一个重要的组成部分，随着整个休闲需求的不断增加，休闲产业也必将扩大，旅游消费在整个休闲消费中的市场空间也将会越来越大。可持续旅游发展将进一步被关注 旅游业的规模越来越大，参与旅游活动的人越来越多，旅游活动所涉及的范围也越来越广，因此，旅游业的发展对各个方面造成的影响也越来越受到关注。人们在关注旅游业的发展对地方经济的促进作用的同时，更加关注它对环境、生态、社会文化遗产可能造成的破坏。在这方面，人们的关注点主要有三个方面：一是制止或控制建设性的破坏 ；二是控制环境敏感地区的游客流量；三是普及“绿色经营”观念。3.2.2本省省旅游业发展现状及趋势本省特殊的地理位置与历史造就了丰富多彩的旅游资源。这里自然景观秀丽雄奇，拥有众多高原湖泊、高山峡谷、雪山冰川、石林溶洞、热带雨林，类型齐全、规模宏大；这里有浓郁的民族风情和悠久的历史文化；这里气候资源独具特点，类型多样、立体分布；这里还毗邻边境，与越南、老挝、缅甸三国接壤，边境线长达4060公里。得天独厚的旅游资源使得本省省旅游业迅猛发展，2000年前，海外、国内游客年均增长率分别为10.9和16.6，成功承办'99中国昆明世界园艺博览会更使得本省省旅游业发展迅速，当年海外游客量达到104万人次，国内游客达到3670万人次。2000年之后，本省省旅游业仍保持了稳步发展：表3-1 本省省2001、2002年旅游业发展现状表年份游客分类游客量同比增长旅游收入同比增长总收入人民币同比增长占全省GDP比例2001海外游客10万9.8%31亿9.1%257亿21.6%10.88%国内游客4570万19.0%226亿23.4%2002海外游客130.3万15.2%34.9亿14.3%289.9亿12.8%11.65%国内游客5110万11.6%255亿12.7%统计显示，2003年虽然受“非典”影响，全省接待旅游人数有所下降，但11月份第五届中国国际旅游交易会在昆明的成功举办，在即将进行全年盘点时为本省省的旅游业增添了精彩的一笔，计全年共接待旅游人数约5100万人次，旅游业总收入约260亿。“西部大开发，旅游需先行”，在中国西部大开发逐渐深入的背景下，本省省发展旅游业的力度也将步步加大；中国积极参与东盟湄公河区域的合作开发，作为湄公河次区域进展最快的领域，旅游业的合作走在了其他合作的前面，本省省的旅游业也将随着各项旅游合作内容渐渐落实，得到长足的发展。3.3市场调研的基本结论3.3.1重要结论要点摘取 本省旅游业在国家西部发展战略和区域旅游合作的推动下将有长足发展，本市工业旅游项目作为本省旅游特有的旅游吸引物拥有良好的市场基础。 本市所在的滇东南地区靠近本省省经济最发达的区域，具备吸引大规模旅游者的社会经济条件，建设合理的旅游接待及配套服务的基础；交通条件的改善无形中加大了本市与昆明旅游圈的联系，有望早日成为昆明为主的滇中地区市民休闲度假的新选择。 无论是本省省还是省外游客最喜欢的本省旅游景点还是自然山水类，而像本市工业旅游项目这样的娱乐型产品无论对于本省省游客还是对于省外游客都因为认知度不高，没有引起大众所注意。 家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是本省省和至滇旅游者经常采用的旅游组合方式，为家庭游客营造舒适氛围和休闲环境是市场近期持续的宠儿。 本省省内的游客住宿时偏向于选择生态型客栈，而省外游客的住宿首选是三星及三星以上的酒店。 被访者普遍倾向于在景区选择特色餐馆或农家菜馆就餐，并且对于餐饮消费水平的意愿是每人每餐10-30元，其中省外游客可以承受的价位稍高于省内游客。 有景区标志的旅游纪念品是本省省外游客普遍喜欢的旅游商品，市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。 大部分的省外游客在本省的旅游消费意愿为150-200元/人/天（除去大城市间的长途交通费用）；省内游客的旅游消费意愿为100-150元/人/天。3.3.2市场的选择根据市场战略定位理论和本次市场调研，确定了此项目的市场选择的依据，并按照滚动发展的逻辑，将项目的发展和市场的拓展分为近、中、远三期，结合现有的产品发展态势，形成以下市场战略方略：表3-2 本市工业旅游项目市场战略表市场分级游客结构一级市场外地到滇东南旅游的国内游客本市、开远、蒙自的城镇居民昆明市的城镇居民滇东南及滇中地区的中小学生二级市场外地到本省旅游的游客滇东南及玉溪市城镇居民以东南亚为主的国际游客国内外工业旅游爱好者三级市场东部沿海发达地区城市居民西南地区城镇居民欧美、东亚国际游客3.3.3初步市场规模预测3.3.3.1预测前提 预测期为本市工业旅游项目新增投资项目建成并投入营业后五年，并假设2006年为营业后第一年； 以1999-2003年政府公布的相关统计数据为基准； 近期投资的项目是切中一级市场的现时需求的； 不断投资可以引起相应的市场增量； 近期内周边地区、省市的经济继续保持增长，社会保持稳定； 近期内不会发生大面积的灾害性疾病。3.3.3.2 年游客量预测表3-3一级目标市场与二、三级目标市场比例表一级市场在总游客量中所占比例 二、三级市场在总游客