高层电梯住宅区物业管服务收支测算及说明.doc

高层电梯住宅区物业管服务收支测算及说明经费测算的原则遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。服务水平与管理费用相配比的原则：海月三期南区的物业管理服务标准依照国家建设部颁发的一级标准，见前面 管理服务运作机制、模式、特点和目标.doc四、测算的依据、说明(一) 收入主要由住宅管理费、商场管理费、车位管理费、会所经营、家政及其它等收入。第一年以入住率70%，空置率30%，空置房的管理费以50%计；第二年起以入住率100%，管理费100%计。会所经营收入和家政其它收入参照海月一期实际情况综合测算。(二) 支出主要包括人工费支出、行政办公费用、设备设施运行及维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金。有关费用的说明：1、 人工成本员工工资标准参照我公司的工资标准。第一年为配合营销及入伙，管理处人员投入61人（固定编制55人，临时增补7人，第二年起以55人编制）。见前面 管理处组织架构及职能（示意图）.doc2、公共水电费根据设备设计数据、水电实际价格，结合实践经验进行测算。3、公共设施设备维护费 第一年，大部分机电设备尚处于保修期间，无需维修保养费用。日常维修费用主要为各种小修补的材料费；第二年起部分设施设备（如电梯）维护外包，以市场价格计算，其它以实践经验测算。4、绿化费第一年， 保养期间，无需保养费用；第二年起以市场价格计算。 5、清洁费及垃圾清运费以市场价格计算。6、不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的2%。7、管理者酬金依照深圳市物业管理法规和行业惯例，每年按总支出的10%提取管理者酬金。8、税金以政策规定的5.2%计算。五、管理费用的构成比例各种费用支出的比例构成符合物业管理行业是劳动密集型行业的特点。六、测算方案两年收支差异分析 1.从测算方案中可知,首年我公司需补贴管理费用支出约90万元。第二年（2006年）亏约25万元。随着北区的投入使用，收入增加，管理成本降低，收支平衡至微利是可实现的。2.首年亏损90万左右的原因为：（1） 房屋空置造成收入少300240元；（2） 商场管理部少收94500元；（3） 车位管理费收入少285293元；（4） 会所收入少127200元；（5） 其他收入少9万元左右。