物业管理概论.doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作物业管理概论培训讲义物业管理概论培训讲义一、物业与物业管理1、物业的定义“物业”一词起源于港澳地区，对内地来说，可以理解为从港澳和广东省等沿海地区流传而来。在当地是用于对单元性房地产的称谓，所以在当地的用法中，一幢大厦称为物业，一个工厂称为物业，一套房亦称为物业。我们习惯的理解为：物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配备设施、设备和场地。2、物业的特征物业主要有下列四个特征：A、固定性；B、耐久性；C、多样性；D、高值性。3、物业管理的起源与定义物业管理起源于19世纪60年代，亦即是1860年前后的英国。如果熟悉世界历史的人可能会知道，当时的英国正处于工业革命，大力发展工业的时期，大量的农村人号涌入城市，导致房源紧缺。有些开发商便相继修建一些简易住宅出租给外来工人家庭居住。由于缺乏有效的管理，人为破坏时有发生。房东的经济效益也得不到保障。当时其中一位女士就为其各下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守、改善了环境。自此以后，物业管理工作逐渐被业主和相关部门重视。逐渐在各地推广，逐渐演变成现代的物业管理服务。现代物业管理有广义和狭义之分。广义的物业管理是泛指一切有关房地产发展、租售及租售后的服务。狭义的物业管理可以理解为租售后的服务，它是指由专业化的物业管理企业，根据业主或者使用人的委托，依照国家法律、法规和物业管理委托服务合同，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营的方式对物业进行管理，并向业主和使用人提供优质、高效的综合性有偿服务。4、物业和物业管理的分类物业的分类原则是按使用功能划分，通常可以分为下列四类：A、居住物业；B、商业物业；C、工业物业；D、其他用途物业。相对应地，物业管理也可以分为四类：A、住宅小区物业管理；B、商业大厦物业管理；C、工业区物业管理；D、其它用途物业。至于上面提到的其他用途物业，因为相对其他物业实施专业的物业管理的时间较短，故并没有专门的分类。5、物业管理服务与传统的房地产管理的区别。A、管理体制不同；B、管理的内容不同；C、所管房屋的产权结构不同；D、管理机制不同。6、物业管理的特点与目标特点：“三化一型”是物业管理的最基本特点；目标：A、为使用人提供安全、舒适的工作和生活环境；B、延长物业的使用年限和确保其功能的正常发挥；C、专业的物业管理可以使物业保值、增值。二、物业管理的基本环节1、物业管理工作的基本环节包括：A、物业管理的早期介入；B、制定物业管理方案；C、选聘或组建物业管理公司；D、物业管理的策划阶段。2、物业管理的前期准备阶段A、企业内部机构的设置与拟定人员编制；B、管理人员的选聘和培训；C、制定规章制度。3、物业管理的启动阶段A、接管验收；B、用户入住；C、装修管理；D、建立档案资料；E、召开业主大会和成立业主委员会。4、物业管理的日常运作阶段A、日常管理；B、综合服务。三、物业管理经费的管理1、物业管理服务费用A、管理服务人员的工资和福利；B、公共设施设备日常运行、维修及保养费；C、绿化管理费；D、清洁卫生费；E、保安费；F、安全保卫费；G、办公费；H、物业管理企业固定资产折旧费；I、法定税费。2、小区维修养护专项基金A、房屋本体维修基金；B、公用设施设备维修专用基金。3、以业养业，一业为主，多种经营收入。4、政府多方面扶持A、制定收费办法和标准并加强对收费的管理；B、享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中可以减免部分税金。5、开发建设单位给予一定的支持。四、业主大会与业主委员会1、业主的定义业主是指物业的所有权人。2、业主大会A、业主大会的召开物业交付使用满两年或者入住率超过50%，即可在行政主管部门的指导下，由开发商和物业管理企业召集召开第一次业主大会，以后每年至少由业主委员会负责召集召开一次，称为业主大会年度会议。B、业主大会的内容：a、听取业主委员会的工作报告；b、审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算；c、审核与修订业主公约、业主委员会章程等文件；d、决定物业管理企业的选聘、续聘与解聘；e、业主委员会的换届选举与委员的增减；f、讨论决定其他重大事项。C、业主大会决定问题的程序：a、业主大会可以采用局面征求意见和会议等形式，会议表决通常采用投票的形式；b、业主应亲自出席业主大会并投票，否则视作弃权，但亦必须服从大会作出的决定，委托他人投票的，必须出具授权委托书；c、业主大会的决议，需出席大会2/3以上业主通过才能有效；d、业主投票时，票数的计算原则上按业权比例确定。3、业主委员会A、业主委员会的性质与地位业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会从全体业主中选举产生经政府批准成立的合法社会团体，代表本物业区域内全体业主的合法权益。B、业主委员会的产生与组织第一届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发商或物业管理企业组成筹委会推荐候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。业主委员会每届任期三年，由业主大会换届选举。C、业主委员会的权利和义务权利：a、召集和主持业主大会；b、修订业主公约、业主委员会章程；c、选聘物业管理企业；d、检查、监督物业管理企业的物业管理工作；e、督促业主遵守业主公约和物业区域内的各项管理制度；f、审议年度管理工作计划，年度费用的概预算；g、负责物业维修基金的筹集、使用和管理；h、法律和业主委员会章程赋予的其他职责。义务：a、召集并向业主大会汇报工作；b、接受行政主管部门和物业区域内业主的监督指导；c、支持、配合监督物业管理企业的工作；d、本会作出的决定不得违反法律、法规的政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益；e、业主委员会章程规定的其他职责。4、业主委员会与物业管理企业的关系A、法律关系业主委员会是由业主大会依法选举产生的物业管理机构，代表业主和使用人的根本利益。物业管理企业对业主委员会负责。但两者无隶属关系，在法律关系上是两个平等的主体。B、经济关系业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订服务协议。合同签订后，双方分别承担不同的权利和义务，物业管理企业在向业主委员会和业主负责提供相应服务的同时，业主委员会和广大业主应协助物业管理企业开展工作并按时交纳合同规定的各项费用。因此，双方在经济关系上也是平等的管理机构。物业管理概论 重庆电子职业学院基础学院. 刘元灿教材分析：1、此教材是物业管理专业的专业基础课，内容是对物业管理内容、方式基础性的介绍，兼有实际案例分析，对辅助学生理解物业管理，学会物业管理的运作具有非常的意义2、此教材在于从思想上引导学生理解物业管理的意义，从技能行为上帮助学生学会物业管理的具体内容，并能在以后的工作岗位上能合理、准确的使用物业管理的基础内容来指导工作，提高他们的工作能力3、学生对物业管理的内容理解较少，或者说根本不理解，对如何进行管理更是不太清楚，如何运用的技巧更是缺少，在教材中有较多的理论介绍，有时欠适用性，给学生介绍时要多用生活，工作实际内容来分析、引导具有操作性的意义。4、教材中案例分析较多，结合学生的参与来完成教学活动，帮助学生学会分析，并用以指导以后工作的实践。教学目的： 1、用案例引导学生了解物业管理学习的意义2、指导学生学习方法3、引导学生学会物业管理的基本内容4、强调学生的实际运用能力教学方法： 讲授为主，辅助多媒体教学教学重点： 对学生进行思想引导为前提教学难点：1、 学习观念的引入与调节 2、学生操作技能的训练教学内容：课 程 说 明：教学目的1、通过对本课程的学习，让同学们对物业管理知识有一个初步的了解，同时能运用物业管理的一般原理和方法思考和分析物业管理工作的具体问题。2、对那些有志于继续探求的学生，本课程也将提供一把打开研究物业管理思想、方法大门的钥匙。教学方法与要求1、物业管理概论教学的重要特点之一是案例教学和课堂讨论。这一点对物业管理这一技能性教育而言有所不足。将通过案例作业加以弥补。因此，同学们一定要认真对待案例作业。2、物业管理概论探求物业管理活动的一般规律与原则，学习前人的经验。但它决不是单纯的模仿，需要举一反三，标新立异，勇于创新。 要求1、认真预习，阅读必要的物业管理经典案例与专业书刊2、勤于思考，多与实际工作者和同学讨论与交流，保持创新的意识和开放的心态。课程内容：第一章 物业管理导论1.1 物业管理的起源与发展1.2物业的概念1.3物业管理的概念1.4物业管理的宗旨和作用1.5物业管理服务标准及作用1.6物业管理市场第二章物业管理企业2.1物业管理企业的概念2.2物业管理企业的设立2.3物业管理企业的资质管理2.4物业管理企业的组织形式和职位说明书2.5物业管理企业的机构职能设置2.6物业管理企业的权利与义务2.7物业管理企业的人力资源管理第3章 业主自治机构3.1业主自治机构3.2建筑物区分所有权理论3.3业主3.4业主大会3.5业主委员会第4章 物业管理的行政管理4.1物业管理的行政管理概述4.2物业管理的行政管理部门及职责4.3物业管理的行政管理方式与手段4.4物业管理的行政管理关系4.5行政机关在象征管理中的违法行为及法律责任第5章物业管理的策划5.1物业国历总体策划5.2物业管理的招标与投标5.3物业管理服务方案与策划 第6章 物业管理前期准备6.1物业管理总体策划6.2前期物业管理6.3制定物业区域的规章制度第7章物业管理启动7.1物业的承接验收7.2交房7.3文书与档案的管理 第8章物业管理日常运作8.1物业管理的公共性服务8.2物业管理的非公共性延伸服务8.3物业管理的综合协调8.4物业管理客户服务管理第9章物业管理企业的财务管理9.1物业管理企业的财务管理概述9.2物业管理企业的财务管理制度和财税政策9.3物业管理企业资金筹措9.4物业专项维修资金9.5财务预算9.6财务核算和财务分析第10章各种类型物业的物业管理10.1住宅小区的物业管理10.2公寓物业管理10.3别墅的物业管理10.4写字楼物业管理10.5工业厂房的物业管理10.6收益性物业的物业管理10.7特种物业的物业管理 物业管理概论PPT演讲稿2007.装修材料、装修垃圾搬运及堆放管理规定 1.所有装修材料先行放置到管理处设置的"装修材料临时堆放处",如购买及运送的材料须进入车库,所使有的车辆限高在2.米以下,如业主搬运材料所使用的车辆在2米以上的,材料只能先行堆放于管理处设置的"外围装修材料临时堆放处",再自行搬运至装修单元内;2.单元施工过程中的装修垃圾须按计划集中清运,清运前须准备好尼龙袋并将垃圾装袋,再按垃圾清运规定的电梯使用时间清运到车库"装修垃圾临时存放点"3.装修单元搬运装修材料应按照此路径进行:外围装修材料临时堆放处->散料捆扎、打包->装修材料临时堆放处->电梯前厅->电梯->业户单元,装修材料要及时搬运,搬运过程中不能占用公共场地、消防楼梯间及电梯前厅。4.装修单元搬运装修垃圾应按照此路径进行:单元内装修垃圾袋装处理->电梯前 厅->电梯 ->装修垃圾临时存放点,搬运过程中不能占用公共场地、消防楼梯间及电梯前厅。清运完毕后清扫清理电梯前厅、电梯内、通道等二.使用电梯搬运材料及装修垃圾的规定1.使用电梯运送材料及装修垃圾的时间规定为:8:30-11:30;14:30-17:30,原则上8:30-11:30优先安排运送装修材料,14:30-17:30优先安排清运装修垃圾;2.施工人员在使用电梯的过程中须接受管理处相关人员的管理,对不配合或违规操作者,管理处有权拒绝其使用电梯,直至配合完成相关整改工作后方可继续使用;3.装修物料进出小区,必须接受检查,核实是否有违章材料进场,并按管理处规定的时间、指定的路线运送。4.业户如运送大宗装修物料,应事先联系客服中心,以便妥善安排使用电梯和提供配合服务。5.物料卸落到电梯前厅前,需用软质材料铺垫好地面,并应立即搬进业户的单元内,不准占用公共区域堆放。6.在装修材料、装修垃圾运送的过程中,应注意对所经之处(包括道路、梯级、走道、电梯厅、楼梯间及电梯轿厢内部等)的地面、墙面、转角处及突出的把手等部位妥加保护;材料及物品严禁在电梯前厅、车库、楼梯间等部位的地面上拖行;7.如装修物料的数量较多时,应按管理处指定的专门区域作为堆放处,物料应远离易燃、易爆物,并在规定的时限内清运,清运过后须负责对场地进行清扫;8.物料运送使用电梯时必须对轿厢作必要保护,包括铺垫地面、遮蔽四壁、保护门框和门面,施工人员和物枓不准进入末经保护的电梯轿厢。9.超宽、超高物品不准进入电梯,装载物料不能超过电梯限定载重量,超重物品应分次搬运;10.所有物料使用电梯搬运时均需做好捆扎、袋装等防泄漏措施,物料搬运完后须对电梯轿厢地面、门轨及所经过的路径进行清理;11.运用物料不能长时间占用电梯,如遇特殊情况时应事先向物业管理处申请并获得同意后安排特定的时间进行。 12.在已有业户入住的情况下,必须按管理处规定的时间使用电梯,施工人员使用电梯时遇到业户乘用电梯,应礼让业户。三.装修出入证使用办法,施工人员出入管理规定1.在单元装修进场前由装修负责人到管理处统一办理装修工人出入证,其它概不受理;装修出入证的正证复印过塑作为副证,正证与副证共同配合使用,使用办法如下:进入小区的装修工人须将出入证正证按规范佩带,副证经检核后上交于保安岗位处;收工离开小区时,保安岗位验核情况后再退还副证,无副证人员禁止入场;2.装修工人在装修施工时间(8:00-12:00;14:00-18:00,节假日9:00-12:00;14:30-18:00)以外严禁进入或逗留小区,须加班施工的请于正常上班时间内由施工负责人到管家服务中心提出书面申请经审批后进行;3.为统一管理及营造有序环境,所有施工人员须按管理处规定的施工人员进出通道进出小区,拒不配合管理的,保安岗位有权拒绝其进入并按规定作出处理;四.室内装修相关防水工作1.室内卫生间沉池须驳接好排水管并做好防水工程后,需试水48小时以上且通知管理处现场查验后方可封盖预制水泥板块,洗手间沉池不允许回填施工废料,应按相关规范回填陶粒等轻质物料,并作架空处理。2.各单元阳台和露台排水管周围需用防渗材料做好防水,并且确保地漏内无进入沙石等装修材料及其他物品,保持管内畅通;五.厨房装修使用注意事项1.厨房烟囟周周是防水的薄弱环节,故装修时需用防渗材料加强防水(厨房内周边墙身宜做防水30厘米以上),以免家中漏水时渗到楼下单元;2.为避免排油烟机管道安装时过于进入专用烟道内,从而导致油烟倒流,建议用户装修时预先安装烟囟止回阀(富逸广场等装饰材料市场有购);3.根据港华燃气公司相关技术规范要求,厨房炉具的下侧要保持通风透气,并且不能安装消毒柜等设备。六.入户花园装修使用及封闭规定