2022年房地产行业市场现状及未来展望分析.docx

2022年房地产行业市场现状及未来展望分析1. 三位一体长效机制建立，房地产投资扩张受限当前房地产长效机制从增量到存量，交易到持有全面稳妥推进，释放出中央房住不 炒的决心比以往更加坚定。自去年年底中央对房企实施“三道红线”政策，限制房地 产高杠杆高负债的经营模式以来，房贷集中度管理和集中供地相继颁布实施，三大 主要措施相互影响，从住房的供给、需求和融资角度形成了新一轮房地产市场三位 一体的调控新格局。日前，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改 革试点工作，预计房产税的试点城市范围大概率将覆盖更多的重点一二线城市，征 收范围也或将扩大至存量住房，这也预示未来的房产长效机制将更加立体全面，从 增量与交易延申到存量和持有，并势必对房产投资产生影响。首先，三道红线改变了房产企业传统的高杠杆、高负债和高周转的经营模式，使之 转向以销售回款为主的内源性融资模式。事实上，房地产旧的“三高”模式对房价 的持续上涨有比较大的依赖。房价上涨通过增加销售回款，提高企业资产负债表净 值，增强了企业信用，使得房企更容易获得银行信贷，并支撑房企不断扩张。但是 在房住不炒的定位下，房价上涨空间越来越有限，如果房产企业的经营模式不变， 势必在未来积累较大的运营和信用风险。三道红线政策则在政策面迫使房企向低杠 杆的经营方式转型，并从两个方面对房产投资产生影响。图：房企新开工面积同比显著下滑，施工和竣工面积同比保持韧性一方面三道红线迫使房企加快施工和竣工的速度，房企需回笼房产销售回款，缓解 经营压力，而房产企业加速回款的策略在一定程度上对房产的投资形成了支撑。从 房地产健康发展的层面来看，企业加速竣工，在消化企业土地库存的同时，短期也 形成对房地产市场的有效供给，有助于房价预期的稳定，与政策目标是吻合的，但是这也可能使得住户推迟房产的需求，反过来对房产的销售回款产生不利影响。另一方面，在三道红线下，现金流压力也促使房产企业放缓买地扩张的速度，降低 房产投资当前和未来增速。由于房企的购地费用会计入到房地产开发投资中，拿地 速度放缓则直接拖累当期的房产投资增速，并通过后期的施工和竣工面积继续拖累 房产投资增速。其次，房贷集中度管理制度成为对开发商运营和和住户购房的紧箍咒。自 2021 年 1 月 1 日起，央行根据规模将银行业金融机构划分为五档，并对各档住房贷款和房地 产贷款上限进行规定，其中第一档的个人住房贷款占比不得超过 32.5%，房地产贷 款总量占比不得超过 40%，其它各档的上限依次递减。根据 9 月份央行发布的中 国金融稳定报告（2021），当前房地产贷款集中度管理制度已进入常态化实施阶段， 未来将在实践中不断完善房地产贷款集中度管理制度，促进房地产市场健康发展。房贷集中度的限制对房企和住户影响巨大。对房企而言，房贷集中管理制度叠加三 道红线政策，使得房企更加保守运营，盘活存量，加速周转，受此影响企业拿地和 新开工速度决策上则更加谨慎，房地产投资增速进一步被压制。这一点可以从 2021 年企业购地扩张的情况来观察，实际上从第二轮全国集中土拍的结果看，不仅热度 较第一次大降，流拍率也在飙升，如杭州流拍率高达 55%，武汉 32 块涉宅地块几 乎全部底价成交。对住户而言，非刚需的购房基本被限制，刚需住房的贷款利率也有不同程度上调， 直接冲击房地产市场需求，降温房价预期。据 CRIC 的调研，下半年 30 个重点城市 半数以上新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市较上半年 利率均有不同程度的上调，二手房贷款更是“难上加难”，调研的 23 个城市放款周 期基本在 3-6 个月，六成以上城市近乎“停贷”。最后，集中供地制度和土地出让收入的税务征收制度大大削弱了地方政府对土地财 政的依赖，并将从根源上稳定地价，与供给和需求端的调控一起形成了稳地价、稳 房价和稳预期的政策合力，进一步形成对房地产投资下行压力。一方面，集中供地 改变了传统多地产商追逐少数地块的局面，在批量供应的调控下，供给和需求更能 反映均衡的土地价格，而不是市场中最高效率下的土地价格，从而压降了地价，降 低了土地购置的费用。在近年来土地购置费占比较高的背景下，该费用的下降也对 房产投资形成了负面的压力（但不直接对 GDP 的产生影响，一定程度上削弱地产 对 GDP 的拉动）。实际上这也是对房地产健康发展影响最重要的一环，并会形成倒 逼地方政府支出格局的转型，对基建产生深远影响。另一方面，土地出让收入划归 税务部门以及房地产税即将开征的背景下，传统增量模式下的土地财政将会加速转 型，从根本上对地价乃至房价的稳定产生影响。从土地的溢价率来看，集中供地制 度对溢价率的控制效果十分明显，从第二轮供地开始，全国的土地溢价率显著下滑， 当前已经基本为 0。2. 房产调控格局会掉头吗？今年房地产市场调控整体全面加码，已然形成了“三位一体”的调控新格局。高压之下，房企运营困难，住户购房也在降温，对房地产健康发展和消费者的利益产生 了负面影响，在此背景下，部分地区调控边际有所放宽。广州、佛山和湖南益阳等 地的房贷利率开始出现边际下调。2021 年 10 月央行相关会议和第三季度货币执行 报告也强调了配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护 住房消费者合法权益。那么在新的调控框架基本形成的背景下，房地产的调控会随 着经济形势切换吗？我们认为未来边际上的松是对刚需以及房企的稳定运营进行 呵护，某种程度上是对之前过度调控的纠偏，调控方向和格局不会掉头，理由有三：首先，从近期的市场调研的情况看，虽然我们重点关注的 38 个城市转宽过半，但 区域特征不明显，一城一策的思路是主线。北上广深四个一线城市中仅上海转宽， 经济区域层面，长三角偏宽，珠三角仍严。而且，银行的房贷开发贷的集中度管理 仍然有效，贷款方面主要是应监管要求适度加快限额内贷款投放节奏，避免一刀切 抽贷对市场造成冲击，目的是以呵护刚需为主。未来短期政策面或在确保房企如期 交房，平稳运营等因素下，借贷约束边际放松。但从稳定预期的政策考量来看，对 房企的融资约束不会全面放松，更不会让房企回到过去的高杠杆经营模式，政策导 向仍是稳预期，稳地价和稳房价为主。其次，供给侧改革背景下，中央高层和各大会议均继续表示不会以房地产作为短期 刺激经济的手段。正如日前刘鹤副总理在人民日报的署名文章中指出，我国目前经 济运行面临的主要矛盾在供给侧，因此当前和中长期当中最重要的改革也将是供给 侧的改革。调整产业结构，提高技术水平，形成新的产业链供给和内需闭环是促进 经济良性发展的重要一环。就近两年的财政政策的思路来看，也能印证中央发展的 策略，虽然供给侧与需求侧改革并重，但在经济形势尚可的时候，供给侧改革力度 将加大，减税降费、促进创新创业、企业技术升级改造、加速推进房产长效机制、 反垄断和教育双减等供给侧改革不断加大，以此形成经济发展新的压舱石。需求侧 的改革方面，中央的政策也是较金融危机时候温和很多，货币政策方面，一直强调 不搞大水漫灌，保持流动性合理充裕，基建投资等方面，强调基建投资的效能，和 财政资金使用的效率，“两新一重”成为财政政策的重要抓手。这些政策思路均注重 在保障平稳经济发展的同时，不刺激过剩和落后产能，合理控制财政赤字规模和经 济运行风险。在供给侧改革背景下，房地产长效机制的逐步建立将是房地产市场的 最大趋势，当前的房地产“三位一体”新调控格局、房地产税开征在即，以及保障 性租赁住房的快速发展，已使房地产长效机制初具雏形，政策面上房地产已经不具 有走回头路的可能性。最后，房地产发展长期看人口，中期看经济政策，短期看金融是业内普遍认可的观 点。实际上三者之间相互影响，并不是独立的。特别在当前时刻，我国老龄化快速 推进，人口、经济和金融因素越来越深刻交织在一起。根据我们的老龄化报告，以 22 年前的出生人口与我国的年度 GDP 增长率走势和重大拐点都基本吻合，实际上 也与房地产投资的走势基本吻合。当前人口结构正处在快速转变的档口，人口变量 将直接传导至经济和金融，对房地产市场形成冲击。房地产的刚需增量将快速放缓， 人口结构和经济形势倒逼房产改革刻不容缓，若再回房产刺激的老路，则房地产的 金融风险或将快速积累，最终将影响经济健康发展。3. 近年来房地产政策效应的测度及明年投资展望十二五以来，我国经济发展进入到新常态，增速换挡背后，房地产市场也经历着深 刻变革。下图可以看出，十二五期间，月度房产开发投资同比持续快速下降，至 2015 年末同比增速已转为负值。这一阶段，房产投资支撑了中国经济发展平稳换挡的同 时也积累了大量的库存，经济发展积累了较大风险。自 2016 年后，在各地区房地产 政策面去库存的推动下，房产投资开始恢复性增长，并稳定在 8%的中枢水平。但 是这一水平较 2011 年以前动辄 20%、30%的同比增速而言，不可同日而语。去年末以来，房地产政策持续加码调控，与以往的房产调控不通，此轮调控从供给、需求 和融资等全方位多角度一起发力，形成了新的政策调控框架，释放出中央房住不炒 和建立房地产长效机制的坚定决心和意图，在政策集中加码调控下，房地产投资在 经过去年阶段性恢复后，持续下滑。图：2016 年后房地产投资月度累计同比基本稳定在 8%的中枢水平我们通过计算房产投资的月度环比数据，发现十三五以来每年 5-12 月的房产投资环 比数据季节性十分显著。在控制年度效应的情况下，模型对房产投资的解释力度达 到了 99.6%。我们认为年度的异质性主要来源于政策面的调控。从回归的结果看， 以 2017 年为基准，排除月度的季节性因素后，2018-2021 年的政策面对房产投资的 影响分别较 2017 年下降 0.45，0.86，0.09 和 2.43 个百分点。从实际的数据和政策调 控来看，模型结果与现实基本吻合。鉴于模型的高度解释能力，根据我们对政策方 向的判断，2022 年的政策调控格局基本不变，边际上或因保障企业平稳交房和保护 消费者权益而有放松，但是全面放宽的可能性不大。据此我们把 2022 年的政策效应 设定为三种情形，基准情形下，政策效应与 2021 年相同，乐观情形下，政策效应比 2021 年低 0.5 个百分点，悲观情形下，政策效应比基准情形高出 0.5 个百分点。对 于 2-4 月的环比数据，由于不同的年份波动较大，完全看季节性，尚不足以形成合 理预测，我们参考近年来的同期均值来，并考虑到短期内政策短期边际有略松来对 2-4 月的环比进行估计。据此，我们形成对 2022 年房产投资的预测。我们的结果表明，在基准情形下房产投资增速全面转负，全年的中枢在-4.78%。悲 观和乐观情形下，全年中枢分别为-6.32%和-1.56%。三种情形下的中枢均低于 0，为 近年来少有的情形。在房地产投资转负的预期下，政策面需要更加关注节奏，避免 对房企的平稳运营和住户的刚需产生不利影响。