主楼物业管理方案.doc

二一度主楼物业管理方案 （草案）物业管理部 李景唐二一年三月主楼物业管理方案 一、 概述 北大未名生物城主楼（研发办公楼）位于北大生物城园区的中心，是整个园区的标志性建筑，集办公、研发、会议接待为一体的多功能建筑。设施主要有大功率中央空调、各楼层主要通道安装24小时安防监控以及电子门禁系统、智能消防中控系统、电梯 、专业级设备的多功能会议室，以及背景音乐与消防广播二为一的广播系统。 二、工作重点与管理目标物业管理引用文件北大未名生物城物业管理手册 本年度工作重点主楼设施设备以及各系统的验收质量将直接影响到今后主楼功能的使用，也是保证整个主楼系统正常运行的基础，把隐患处理在最初，极大限度地避免人力物力的浪费，最大可能的减少管理成本将是主楼物业管理的只要目的。2010年主楼物业管理的重点是主楼的各系统的接管验收工作，以及接管后针对不符合使用要求的系统作出整改方案上报集团，得到集团领导批准后实施改造。管理理念为了保障以最小的管理运营成本来实现最科学的管理，提倡精细化物业管理模式将是整个管理的目标， 精细化物业管理服务将作为管理的战略决策。精细化物业管理服务的实质，就是具有较高管理基础、管理能力、服务水平的管理内涵，追求运营管理的标准化、专业化、规范化的高阶段修炼，强调在管理的全过程都要注意对细节的观察和把握，涵盖从战略的制定到具体的执行。做到管理分类模块化、工作内容表格化、工作流程精细化，工作文案实务化。管理目标本年度目标，顺利接管主楼的设备设施，根据集团领导以及客户的需求改造得更完善。完善各系统的规章制度及管理机制。编纂北大未名物业运营管理手册长远目标，打造一个新的物业管理团队，多功能、高质量、高素质、高效率、低成本、优质服务是整个管理的核心。创造服务品牌 三、组织架构及岗位职责 物业管理作为集团一个窗口部门，管理水平和服务质量直接影响到集团的形象。科学的组织架构贯穿这个管理系统的每个环节。组织架构的科学性直接影响到精细化管理的实施。首先作到因个人技能而定岗位，做到分工明确。其次要责任到人这样才能做到责任明确，奖罚才能分明。 （ 组织结构图） 四、人事管理 人事设置原则：1一专多能，每个物业部的员工至少有一个专长，通过内部或者外聘技能培训使每个员工能做到多面手。这样才能保证人力资源的最大发挥，也是降低管理成本的一项举措。2一人多岗，根据相关专业进行分类，每个岗位一人为主，多人相辅，在最短时间解决最大问题。3责任到人分工明确，奖罚分明。五、 管理分类整个管理以客户入驻的时间来界定分为前期物业管理和后期物业管理两部分。另外还有日常物业事务管理。这三部分管理内容将贯穿整个物业管理的全部。前期物业管理要做的主要工作是前期介入和验收接管。租赁制度及租赁合同的制定。后期物业管理主要有公共设置管理和特约服务管理。 六、 前期物业管理 1. 前期物业介入派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向工程部提出建议）。协同相关部门对设计施工中存在的问题归类呈报给相管部门进行整改。前期物业介入的目标是以物业使用标准去对各系统提出建议，因为整个主楼各系统的设计中难免会出现些问题，而这些这些问题只有在运行中才会暴露出来，所以各专业技术人员依据自己的经验提出整改意见是为了今后的管理工作得以顺利实施而有力的保障。 2. 物业接管验收 物业接管验收是在工程部门验收合格后，物业部门根据各专业的使用标准而作的接管验收，验收的目的就是为了接管后正常使用，所以要根据实际使用情况而作出的验收。（具体接管验收标准参照物业运营管理标准）.1) 成立验收接管小组。接管验收小组组长一般有集团主管领导担任，成员由各专业相关技术人员组成。在验收小组组长的带领下工作。本着今后物业维护保养管理的目标进行验收，验收标准严格按照相关标准（GB）进行逐项验收。 2）接管验收前的准备工作a) 各专业技术人员依据国家标准（GB）、行业标准或者实际使用情况制定验收规范。b) 制定各专业通用的××工程质量（遗留）问题汇总表，记录和汇总质量缺陷。c) 制定资料验收交接表和短缺资料登记表3) 设备设施验收接管a) 土建工程接管验收参照标准GB50300-2001 建筑工程质量验收统一标准等相关GB标准，感官验收主要外部检查和室内检查两部分b) 给排水系统接管验收参照标准GB50242-2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范c) 通风空调系统工程接管验收参照GB50243-2002通风与空调工程施工质量验收规范d) 电梯工程接管验收参照GB50310-2002电梯工程验收规范e) 智能消防系统接管验收参照GB50166-92火灾自动报警系统施工及验收规范f) 安防系统接管验收参照GA308-2001安全防范系统验收规则参照GA/T367-2001视频安防监控系统技术要求参照GA/T368-2001入侵报警系统技术要求g) 建筑电气工程接管验收参照标准GB50303-2002建筑电气工程施工质量验收规范h) 其他项目接管验收4）客户入驻前房屋登记管理房间编号工作，所有房间进行统一编号并经集团领导统一及有关部门确认； a) 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； b) 接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报 ，请求给予协助解决。 c) 接管小组按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报 ，请求给予协助解决。d) 接管小组对每个房间的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。 e) 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题， 应查明原因，及时上报 ，请求尽快解决。 f) 抄水、电、气表的底数，记录备案。 g) 接管验收中若发现问题，应明确记录在案， 督促相关部门对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。h) 接管验收符合要求后，物业管理部门应签署验收合格凭证，签发接管文件。j) 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。 七、 客户入住管理（管理参照物业管理手册） 1、入驻前准备工作 1）租赁合同及入驻流程就绪。 2) 安保方面：保安进驻，监控启动，门禁系统投入运行3) 保洁方面：4) 上下水方面5) 电力供应方面6) 网络及电话方面7) 空调系统运行8) 消防系统运行2客户入驻管理1) 依据流程签署租赁合同，及相关入驻手续2) 客户验收房间，（包含水、电、土建、网络、电话等）3) 签字合同生效4) 客户装修管理5) 整理客户资料 八、物业后期管理 物业后期管理划分为公共设施管理、特约服务管理。(一)、公共设施管理1. 安保管理物业保安职责：（保安负责人职责，队长、班长职责，保安员职责）物业保安服务要求：（物业保安的行为规范，物业保安的服务质量评估标准）物业保安管理制度2. 环境绿化保洁管理 a.) 保洁的原则（扫防结合，以防为主）b.) 保洁的范围：公共区域，（楼宇周边、广场、空地、道路、走廊、过道、卫生间）公共设施，（楼梯、电梯、卫生器具、台面等c.) 垃圾处理及分类d.) 保洁服务标准五定：定人、定地点、定时间、定任务、定质量e.)室外绿化养护和营造f.)绿化养护的质量标准g.)绿化部门的规章制度 3.) 设备运行管理制度（具体实施参照物业管理手册）a.) 电气系统设备运行、维修维护b). 给排水系统设备设施运行、维修维护c.) 空调系统和风机运行、维护维修9. 视频监控安防系统运行、维修维护10. 自动消防系统的运行、维修维护11. 弱电系统的运行、维修维护12. 停车场管理 （二）、特约服务管理特约服务是指非公共设施的服务，是针对客户所做的服务。分为无偿、有偿和临时性的任务。制定维修流程客服接待与实施维修按照合同约定或者按照相关制度流程实施。（有偿客服流程）非协议合同包含的服务项目（无偿客服流程）协议及合同包含的服务项目（临时紧急任务流程）客户的临时需求服务项目客户投诉和事故处理客户变更九、 物业日常事务管理物业日常事务管理在处理日常琐碎工作上起着很重要作用，涉及到整个物业管理工作的范畴。起着上传下达的桥梁作用，文案文件管理规章制度的制定和修改日常管理标准及日常巡查制度检查依据经理日常工作检查制度，经理对所属部门各专业日常工作的检查绩效考核十、突发事件的处理成立以集团领导为首的突发事件处理小组，成员由各部门相关人员组成。小组主要工作1. 拟定特种设备（消防、电梯）以及安保突发事件的处理预案2. 定期举行突发事件处理演习，并对出现的问题作出总结加以整改。十一、培训培训目的培训项目1. 部门内部技能培训2. 外部技能培训3. 外聘专业对员工素质培训 十二、其他事务管理未在上述列举的管理项目，具体管理参照物业管理手册 2010-3