物业承接查验培训PPT优秀PPT.ppt

2022/11/3物业承接查验物业承接查验 2022/11/3一、住宅工程质量分户验收和 物业承接查验的区分 二、物业的承接查验三、物业服务工作的移交2022/11/3一、住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区分2022/11/3住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区分1、二者查验的时间依次不同。住宅工程质量分户验收是在住宅工程竣工验收前，由建设单位组织监理单位、施工单位、物业服务企业进行的验收；物业承接查验是在物业综合验收合格的基础上，物业服务企业在业主入住前对物业进行的再查验。2022/11/3住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区分2、二者查验的内容不同。住宅工程质量分户验收是对每一户单位工程及公共部位质量进行的特地验收；物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业公共部位、公用设施设备及其他公共配套设施进行的查验。2022/11/3住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区分3、二者的责任主体和适用规范、验收标准不同。住宅工程质量分户查验的责任主体主要是建设单位和施工单位，物业服务企业仅是参与者，适用建筑工程施工质量验收统一标准；物业承接查验的责任主体是建设单位和物业服务企业，后者是干脆的责任主体之一，适用建设部1991年颁布实施的房屋接管验收标准。2022/11/3因此，住宅工程质量分户查验与物业承接查验是两种不同的范畴。尽管在条件具备或物业服务企业早期介入充分、准备足够时。物业的承接查验可以和建设工程的竣工验收同步进行，但它们之间终归有很大的区分。2022/11/3 二、物业的承接查验2022/11/3(一)新建物业的承接查验(二)物业管理机构更迭时的承接查验2022/11/3(一)新建物业的承接查验2022/11/3(一)新建物业的承接查验1、新建物业承接查验的条件2、物业承接查验前的准备工作3、承接查验的工作流程4、物业承接查验的内容5、物业承接查验的方式6、承接查验所发觉问题的处理程序 2022/11/31、新建物业承接查验的条件a新建物业达到交付运用的条件。山东省物业管理条例规定，新建住宅小区配套建筑及设施设备符合规定条件(共计11条、略)后，建设单位方可办理交付运用手续；2022/11/3 （一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户限制装置；（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，平安监控装置及其他平安防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；（六）依据规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；（七）小区道路与城市道路或者马路之间有直达的道路相连；（八）依据规划要求完成教化、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；（九）依据规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；（十一）法律、法规规定的其他条件。建设单位应当组织有关部门及专业经营单位依据前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手 2022/11/31、新建物业承接查验的条件 b建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按上述规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城市规划、物业管理等有关部门的监督，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。2022/11/32、物业承接查验前的准备工作 (1)人员准备。物业服务企业在承接查验前应依据物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组(联合小组可细分成资料查验组、现场查验组、协调组等；现场查验组可视状况作进一步细分)，各自确定相关专业的技术人员参与。(2)支配准备。物业服务企业在接管前应制定承接查验实施方案，以使承接查验工作按步骤有支配地进行。2022/11/32、物业承接查验前的准备工作支配内容主要包括：a建设单位确定承接查验的日期、进度支配；b要求建设单位在承接查验前供应移交物业具体清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料；c派出技术人员到物业现场了解状况，为承接查验做好准备工作。2022/11/32、物业承接查验前的准备工作(3)资料准备。在物业承接查验之前，物业服务企业应准备好必需的查验资料，主要包括查验工作流程和记录表格。a查验工作流程一般有物业承接查验工作流程和承接查验所发觉问题的处理流程等；b承接查验的常用记录表格有工作联络单、物业承接查验记录表、物业工程质量问题统计表、楼宇资料移交清单、楼宇房屋、配套设施设备移交清单、钥匙交接记录表等。2022/11/32、物业承接查验前的准备工作c结合物业实际状况制定承接查验管理制度，主要包括物业验收管理制度、房屋承接查验标准、设施成品爱护方案等。d查验设备、工具准备。在现场查验前，需依据物业的特点准备必需的仪器、仪表和工具，以检测物业共用部位、共用设施设备是否符合质量要求。2022/11/3 3、承接查验的工作流程物业建成通过竣工综合验收物业服务企业组织人员进行现场查验对查验中发觉的问题进行处理物业移交2022/11/33、承接查验的工作流程(1)物业通过有关部门组织的综合竣工验收后，物业建设单位刚好书面提请物业接管单位进行物业承接查验，双方约定查验时间。2022/11/33、承接查验的工作流程(2)物业服务企业查验准备阶段的主要任务：a熟悉查验各层面的状况；b查验工作应备文件(略)；c查验人力与器具准备；d查验前人员培训。2022/11/33、承接查验的工作流程(3)物业服务企业现场查验运作阶段的主要任务：a建设单位和物业服务企业相关人员进入物业查验现场；b安照准备阶段所制各类表格分别进行查验；C查验完毕填写表格，重要现场应进行拍照，一式两份，一份交建设单位，一份由物业服务企业存档备案；d查验合格，双方办理移交手续，钥匙交项目服务中心。2022/11/33、承接查验的工作流程(4)查验善后问题处理阶段的主要任务：A安照查验标准和表格，将不合格部分进行汇总，并通知建设单位限期整改；b整改状况作进一步跟进，并作出记录；c整改状况进行检查，并对整改状况做出复检，直至合格；d已接管物业支配人员进驻管理，对部分成品进行爱护，确保物业各项功能运作正常。2022/11/3 4、物业承接查验的内容(1)物业资料。在办理物业承接查验手续时，物业服务企业应查验并接收下列资料：a竣工验收资料。包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；b技术资料。包括设施设备的安装、运用和维护保养等资料；2022/11/34、物业承接查验的内容c物业质量保修文件和物业运用说明文件；d业主名册e物业管理必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料，有关房屋、土地权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，与供水、供电部门签订的合同或协议等。2022/11/34、物业承接查验的内容(2)物业现场查验。主要包括物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域环境的查验：a物业共用部位的查验主要包括：主体结构及外墙、屋面；共用部位楼面、地面、内墙面、天花板、门窗等；公共卫生间、阳台；公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。2022/11/34、物业承接查验的内容 b物业共用设施设备查验。主要包凹凸压配电系统，电气照明系统，防雷与接地系统，给水排水系统，电梯系统，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，平安防范系统，采温煦空调系统等。2022/11/34、物业承接查验的内容 c物业管理区域环境查验。主要包括园林植物(如花卉、树木、草坪、绿篱、花坛等)、园林建筑(如小品、花架、园廊等)；物业大门、值班岗亭、围墙、道路、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲消遣设施、信报箱等。2022/11/3 5、物业承接查验的方式物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等状况下还可接受以下方式进行检查：2022/11/35、物业承接查验的方式(1)观感查验。观感查验主要接受目视、触摸等方式，对查验对象的外观进行检查。(2)运用查验。运用查验是通过启用设施设备干脆检查被查验对象的安装质量和运用功能，以直观的了解其符合性、舒适性和平安性等。2022/11/35、物业承接查验的方式(3)检测查验。检测查验是运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。(4)试验查验。试验查验是通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。2022/11/3 6、承接查验所发觉问题的处理程序(1)收集整理存在问题 a收集全部的物业检验记录表；b物业检验记录表进行分类整理，将查验中所发觉问题登记造表；c整理好的工程质量问题提交建设单位确认，并办理手续。2022/11/36、承接查验所发觉问题的处理程序(2)整改、跟踪与复验 对发觉的问题由建设单位提出处理方法并督促整改；为使工程质量问题得到圆满解决，物业服务企业在提出相应的整改看法的同时，要做好跟踪查验工作；对整改完的项目进行复验，不合格的项目接着督促建设单位处理，整改合格的项目办理相关的查验手续。2022/11/3(二)物业管理机构更迭时的承接查验2022/11/31、准备工作2、物业查验的内容2022/11/31、准备工作(1)查验条件 在物业服务机构发生更迭时，新的物业服务企业必需在符合下列条件均满足时方可实施承接查验：a物业的产权单位或业主大会与原有物业管理企业完全解除了物业服务合同；b物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同；2022/11/31、准备工作(2)成立承接查验小组，了解物业的基本状况，制定承接查验方案；(3)准备资料和工具。物业承接查验验收小组应提前与物业产权单位及原物业服务企业接触，洽谈查验、移交的有关事项，确定其程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。2022/11/3 2、物业查验的内容(1)物业资料状况(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状查验(3)各项费用与收支状况，项目机构经济运行状况 (4)其他查验内容。主要包括：物业服务用房、产权归全体业主全部的设备、工具、材料等。2022/11/32、物业查验的内容(1)物业资料状况物业资料状况除检查新建物业建设单位应提交的相关资料外，还要对原物业管理机构在管理过程中产生的相关资料进行检查。具体包括：2022/11/32、物业查验的内容a物业原始资料，即新建物业应查验的各种资料(略)b业主资料。主要包括：业主入住资料(如入住通知书、入住登记表、身份证复印件、照片等)、房屋装修资料(包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等)。c管理资料。主要包括：设备修理记录、水质化验报告等。2022/11/32、物业查验的内容d财务资料。主要包括：水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、修理资金运用审批资料及记录。债权债务移交清单、固定资产清单、收支账目表等。e合同协议书。主要包括：原前期物业服务合同、与供水供电部门签订的合同或协议、与业主签订的有关合同或协议等。2022/11/3(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状查验在此项检查中，除了比照物业清册对物业共用部位、共用设施设备的数量、地点逐一进行清点外，还应重点对物业共用部位、共用设施设备的运用现状状况进行查验。2022/11/32、物业查验的内容具体包括：建筑结构及装饰装修工程的状况；供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设备的保养及故障隐患状况；保安监控、对讲门禁设施状况；清洁卫生设施状况；绿化设施状况；停车场、门岗、道闸设施；室外道路、雨污水井等排水设施；公共活动场所及消遣设施：其他归物业服务企业管理的设施设备。2022/11/32、物业查验的内容(3)各项费用与收支状况，项目机构经济运行状况 该项主要包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取与支出，修理资金的收取、运用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务状况。2022/11/32、物业查验的内容(4)其他查验内容。主要包括：物业服务用房、产权归全体业主全部的设备、工具、材料等。与新建物业相比，对二手物业共用部位、共用设施设备的查验，耗费的人力、时间更多，遗留问题的处理难度更大。物业服务企业查验结束后，要对所发觉的问题进行分类整理，登记造表并提交托付单位确认；2022/11/32、物业查验的内容如承接的部分物业项目仍在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理状况、并在必要时供应原施工单位或选购 合同中关于保修的相关条款文本；如项目已超过质量保修期，要依据修理类别，按国家规定分别从修理资金或物业服务费中列支修理费用。2022/11/3 三、物业服务工作的移交2022/11/3物业服务工作的移交既涉及国家政策法规，又涉及物业管理各方的权益，还干脆影响到物业服务活动能否正常开展。因此，物业管理工作的移交是物业服务操作中的一个重要环节。2022/11/3(一)新建物业的移交(二)物业服务机构更迭时管理工作的移交(三)移交双方办理交接手续 2022/11/3(一)新建物业的移交1、移交双方 2、移交内容2022/11/3（一）新建物业的移交1、移交双方 在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业服务企业。双方应签订前期物业服务合同。2022/11/3（一）新建物业的移交 2、移交内容(1)资料移交。按上述新建物业移交时国家规定提交的各类资料逐一登记造册，一式两份，完毕后双方签字确认。(2)管理实物移交。移交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备及其相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化设施清单、公共配套设施清单)。(3)物业服务用房移交。建设单位应按国家规定向物业服务企业供应物业服务用房。2022/11/3(二)物业服务机构更迭时管理工作的移交1、移交双方物业服务机构更迭时管理工作的移交程序：先是原有物业服务机构向业主大会或物业产权单位移交，然后业主大会或物业产权单位向新的物业服务企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业服务企业。2022/11/3(二)物业服务机构更迭时管理工作的移交 2、移交内容(1)资料移交。双方按物业服务机构更迭时移交方应提交的资料逐一登记造册，一式两份，并办理相应的移交手续。(2)物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接。双方应依据物业清单规定的项目，对物业共用部位、共用设施设备及其他公共配套设施的数量、地点、有关的钥匙移交给承接方。2022/11/3(3)物业服务用房；(4)物业产权单位投资购买的或酬金制计费方式下用物业服务资金购置的，由原物业服务企业运用的设备、工具；(5)与供水、供电、通信等部门签订的合同、协议等。(6)原物业服务机构预收、代收费用的清欠方式。2022/11/3(三)移交双方办理交接手续无论是新建物业还是物业服务机构更迭时的二手物业，双方查验完毕后，接管单位应刚好办理交接手续。新建物业的交接手续涉及物业的建设单位和物业服务企业；物业服务机构更迭时的交接手续涉及物业建设单位或业主委员会、原物业服务企业和新进入的物业服务企业。2022/11/3物业服务机构更迭时的交接手续一旦办理完毕，原物业服务机构的人员必需立刻退出，新接管的物业服务企业人员应当马上进入，切勿形成原物业服务人员不走，新的物业服务机构人员无法进驻的局面。2022/11/3谢谢 谢谢请多提珍贵看法请多提珍贵看法