优诗美地项目营销策划草案与市场分析23870.docx

“优诗美美地”营销策策划草案案目录第一章 项项目的营营销市场场分析第二章 同同比竞争争楼盘的的调查及及分析第三章 项项目的SSWOTT分析第四章 项项目目标标群体的的锁定及及分析第五章 项项目核心心价值的的建立第六章 项项目的主主题定位位及形象象定位第七章 项项目的价价格策略略第八章 项项目的推推广策略略第九章 项项目的销销售策略略第十章 项项目营销销环境的的建议第一章 项项目营销销背景的的调研一、项目目的宏观观市场分分析、成都都住宅郊郊区化的的6大趋趋势 纵观世世界发达达国家居居住区位位的演绎绎轨迹，大大致经历历了三个个阶段：在城市市化初期期，住宅宅建设的的区位重重点在市市内旧城城改造和和偏重于于市区边边缘扩大大，；在在城市化化中期，集集中开发发建设的的大规模模城郊住住宅和别别墅区开开始出现现，城市市人口增增大引起起居住区区由市区区向郊区区拓展；在城市市化后期期，城镇镇体系日日臻完善善，城市市化与工工业化相相辅相成成，使城城市与乡乡村边级级模糊趋趋同。成成都目前前正处于于城市化化初期向向城市化化中期过过渡阶段段，郊区区住宅应应运而生生，这是是因为： 趋趋势1、经济高速增长，城市化迅速推进 近年，成成都经济济以每年年10%左右的的幅度高高速发展展。20001年年，成都都市GDDP约116000美金，为为住宅郊郊区化奠奠定了经经济基础础。据悉悉，未来来几年，成成都市的的城市化化水平将将从目前前的333%提高高到455%，城城市人口口将增加加百万之之众，为为此，政政府已开开始放开开户口限限制。城城市化的的加速推推进，使使城市空空间向郊郊区拓展展，也为为郊区房房产开发发提供了了巨大的的市场机机会。 趋势势2、城城乡一体体化规划划绘就大大成都蓝蓝图 成都都市城市市总体规规划（119955年至220200年）绘绘就了成成都经济济圈的发发展蓝图图，根据据规划，成成都城市市空间布布局分为为三个层层次：第第一层次次为外环环路以内内的中心心城市，并并将形成成多中心心格局；第二层层次为中中心城市市周边的的青白江江、龙泉泉驿区、新新都、郫郫县、温温江的行行政区范范围以及及双流的的北部地地区构成成，将建建设大弯弯、龙泉泉、柳城城、桂湖湖、郫筒筒、东升升、华阳阳等7个个卫星城城，龙泉泉、高新新区、温温江3个个开发区区；第三三层次则则为第一一、第二二层次以以外的市市域范围围。结合合四川省省优先发发展“成都一一个特大大城市，绵绵阳一个个大城市市，德阳阳、彭州州、邛崃崃、崇州州等100个中等等城市”的成都都平原都都市群发发展战略略，逐渐渐形成以以成都为为核心，以以2050万万人口的的卫星城城和中等等城市为为主体，以以小城镇镇为基础础的城镇镇体系。2002年1月1日，新都撤县设区，紧接着，郫县、温江、双流也将撤县设区，郊县城市化进程加快。2002年3月1日，成都市第三层次区域规划管理暂行办法开始实施，郊县规划建设正式纳入统一管理。 趋势33、快速速通道四四通八达达，轿车车普及家家庭使住住在郊区区成为可可能 成绵高高速、成成渝高速速、成乐乐成雅高高速、外外环高速速、“五路一一桥”和即将将修建的的成温邛邛高速、成成彭高速速、光华华大道两两延线、红红星路南南延线、成成金路、草草金路西西延线缩缩短了成成都与郊郊县的距距离，小小汽车普普及家庭庭更使住住在郊区区成为可可能。成成都市城城市轨道道交通线线路总体体格局初初步定为为：三环环路内为为“十字”加环状状地铁，三三环路外外为高架架或地面面轨道。届届时，普普通市民民将一改改骑车不不超过半半小时为为开车或或乘车不不超过半半小时来来确定居居住地与与上班单单位的理理想距离离，城内内上班，城城外居住住成为最最普遍的的居住模模式。 趋势44、郊县县基础设设施的快快速发展展改善郊郊区住宅宅的居住住条件 近年来来，郊县县政府投投巨资完完善当地地基础配配套设施施建设。崇崇州市投投入100个亿整整治西江江滨河路路，龙泉泉投入近近12亿亿用于城城市基础础设施和和市政服服务设施施建设。以以19995年与与20000年比比较，成成都城市市道路长长度由5558公公里增加加到9551公里里，道路路面积由由7800万增增加到113477.4万万，排排污管道道由4663公里里增加到到8200公里，自自来水综综合生产产能力由由72.5万吨吨提高到到89.1万吨吨；天然然气用气气普及率率提高到到65.7%。新新建城市市广场、小小游园440多个个，新增增公共绿绿地4000多公公顷，建建成区人人均公共共绿地由由平均33平方米米增加以以6.55平方米米。绿化化覆盖率率达到118%，远远远高于于市区水水平。青青白江、新新都、彭彭州、都都江堰等等地还建建设了污污水处理理厂。 趋势55、居住住观念发发生革命命性改变变，住在在郊区成成为时尚尚 府南河河改造，110万人人大搬迁迁，沙河河整治，东东郊工业业结构调调整，城城东、城城南新城城区规划划，城市市迅速向向外扩张张，人们们的居住住观念也也随之改改变。享享受优美美的生态态环境，回回归自然然，厌倦倦了都市市喧嚣和和水泥森森林的人人们越来来越讲究究生活的的品质和和居住质质量。55+2生生活模式式、精品品社区、度度假别墅墅、产权权酒店应应运而生生。趋势6、“大盘围城”保证了郊区住宅的社区生活配套 郊区住住宅大都都规模开开发，不不仅环境境优美，而而且配套套完善，医医院、学学校、会会所、购购物、物物业管理理一应俱俱全，一一改住在在郊区生生活不方方便的历历史。、郊区区房地产产市场相相关数据据 郊区房地地产开发发的巨大大商机吸吸引众多多开发商商来角逐逐这一市市场。继继新津、华华阳之后后，圈地地热潮又又向温江江、龙泉泉、郫县县、新都都、广汉汉等地蔓蔓延。据据了解，近近两年，郊郊区地价价涨幅很很大，华华阳地价价由19995年年的67万/亩涨至至1240万万/亩，都都江堰从从19998年的的510万万/亩涨涨至10030万万/亩，十十陵则从从19998年的的1415万万元/亩亩涨至今今26万万元/亩亩。开发发热必然然带来购购房热。220011年，郊郊县房地地产确实实火了一一把，芙芙蓉古城城先后获获得多项项大奖，府府河音乐乐花园一一、二期期居然在在短时间间内销售售达到1100%。首届届“城房会会”共售房房30000多套套，其中中青城白白鹭洲一一天就卖卖了2000多套套，弘民民新城、绿绿水康城城、滨河河花园都都取得了了不错的的销售业业绩。据据悉，220011年，双双流县房房地产上上半年投投资达11.7亿亿元，同同比增长长1倍，全全年开工工面积近近1700万，比比上年同同比增长长50%；都江江堰销售售商品房房24.26万万，而而20000年仅仅5.888万，增长长近5倍倍，龙泉泉房地产产镜面积积37.77万万，比比上年增增长777%。有有资料统统计，在在郊县的的购买者者中，华华阳版块块成都人人占了77成，十十陵版块块外地及及成都人人占了66成，东东升版块块成都人人占了55成，龙龙泉版块块区外购购买者占占了4成成。成都都人又占占了其中中的800%以上上。强劲劲的市场场需求导导致房价价水涨船船高，十十陵房价价去年88009000元/，现在在12000元/，华华阳均价价从20000年年的80009000元/涨至目目前的11500016000元/，都都江堰也也从20000年年均价110000元/涨至今今年的112000元/。、郊区区房地产产市场综综述 面对轰轰轰烈烈郊郊区住宅宅运动，成成都周边边市县使使出浑身身解数吸吸引成都都人到自自己那儿儿去居住住。继首首届成房房会后，去去年，双双流、温温江、新新津、邛邛崃、崇崇州、彭彭州、金金堂、都都江堰等等先后召召开房交交会。同同时，继继20001年66月“成都经经济圈城城市建设设峰会”后，88月，温温江召开开“住在温温江成都房房地产高高层论坛坛周边房房市主题题会”；9月月，乐山山举办“精雕细细刻山水水之城乐山”大型招招商会；20002年33月，龙龙泉又召召开“成都·龙泉221世纪纪最佳生生态居住住区”研讨会会。另外外，每个个城市还还打出了了标榜自自己最适适合居住住的口号号，乐山山：山水水之城，生生态环境境第一城城；金堂堂：花园园水城，东东方第一一水城；大邑：花园式式山水旅旅游城市市；新都都：花园园生态型型新城区区；龙泉泉：最佳佳生态居居住区；崇州：园林式式文化旅旅游城市市；邛崃崃：东方方波尔多多，天府府五彩城城；都江江堰：成成都后花花园。如此五彩彩缤纷的的叫法，让让想去郊郊区居住住的人难难以选择择。白天天在城里里上班，晚晚上在郊郊区居住住，这些些区域进进城通畅畅，最多多不超过过15分分钟车程程，且没没有过路路费。选选择这种种房子，除除了考虑虑周边的的环境外外，更重重要的要要注重社社区规模模、规划划、户型型、配套套、物业业管理，特特别是自自来水和和排污最最好进入入城市管管网，总总之，生生活成本本的高低低，居住住舒适、方方便是你你首要考考虑的因因素。都都江堰、龙龙泉、新新津等是是你理想想的第二二居所，适适合你过过5+22的生活活，周边边自然环环境、治治安环境境、休闲闲娱乐配配套设施施是你要要重点关关注的方方面。二、项目目的微观观市场分分析、地块块及地域域环境1、区位位：本项项目位于于成都市市东南面面，中国国西部阳阳光城龙泉泉驿区同同安镇范范围内，镇镇政府街街对面，圣圣景路北北侧。2、所属属地：本本项目地地块隶属属成都市市龙泉驿驿区同安安镇辖区区内。3、街道道名：本本项目位位于锦绣绣路与圣圣景路交交汇处。4、临界界状况本项目东东临400米宽的的锦绣路路，街对对面即水水电部成成勘院培培训中心心（在建建）；南南靠宽330米的的圣景路路，与镇镇政府办办公大楼楼隔街相相望；西西接部分分农田，紧紧邻阳光光铝业、同同安消防防设备有有限公司司及香港港标榜学学院；北北连规划划60米米宽的忠忠诚路，与与阳光假假日别墅墅、成都都信息工工程学院院遥相呼呼应。项目地块块现状鸟鸟瞰 地块块现状近近景地块北面面临界现现状远眺眺 地地块东面面临界现现状地块南面面临界现现状圣景路与与锦绣路路交汇处处圣景路现状状5、交通通状况项目地块块距成渝渝高速路路龙泉驿驿出口115000米，东东距重庆庆3277公里，西西距成都都高速路路入口收收费站113.88公里，北北距成渝渝铁路洪洪安火车车站9.5公里里，南距距国家级级成都经经济技术术开发区区5公里里，离西西南航空空港（成成都双流流国际机机场）228公里里，离西西南最大大的铁路路货运站站成都都火车东东站155公里。成渝高速速公路新新出入口口第二章 项项目同比比竞争楼楼盘分析析一、同比比竞争楼楼盘的调调查龙泉类比比楼盘调调查一览览表龙泉类比比楼盘登登记表一一项目名称称宏宇玉玉龙山庄庄项目地址址龙泉驿区区同安镇镇龙都大大道旁开发商成都兴宏宏宇房地地产有限限责任公公司建筑设计计西南建筑筑设计研研究院景观设计计日本井上上商设计计株式会会社售楼电话话8485551118 86651331388总用地面面积绿化率总建筑面面积公建面积积容积率总栋数20000亩一期期4000亩45%14.44万1万0. 554192栋栋建筑形态态结构/风风格层数总套数（户户）公摊系数数层高多层洋房房+联排排+单体体美式3-6757 户 0-88%约3-33.3MM装修标准准付款方式式车位户型面积积范围开盘时间间交房时间间清水房按揭1：1.560-441620022.5.2820033.6单价幅度度均价总价幅度度主力总价价销售率销售户数数洋房：112588-14488联体：117800-20028单体：223988-34480洋房：约约13000联体：约约19000单体：约约2688010-1150万万15-440万约60 %450套套客源特征征购买者的的身份多多为高校校退休教教师、医医生、成成都市区区政府官官员。其它别墅每户户配有4450-8000已做做好的私私家花园园，售价价另计为为5000元/。龙泉类比比楼盘登登记表二二项目名称称天盛花园园项目地址址龙泉镇航航天南路路开发/房房地产商商成都天盛盛房地产产开发有有限公司司建筑设计计四川省纺纺织工业业建筑设设计院景观设计计成都市园园林绿化化局工程程三队物业管理理成都天盛盛物业管管理有限限公司售楼电话话8480082448 88480045998总用地面面积绿化率总建筑面面积公建面积积容积率总栋数145亩亩55%980000600001.01127+111+223栋建筑形态态结构/风风格层数总套数（户户）公摊系数数层高多层+联联排+单单体欧式/砖砖混+框框架3-6700户户7-100 %约3-33.3MM装修标准准付款方式式车位户型面积积范围开盘时间间交房时间间清水房7成200年按揭揭500个个80-440020022.320022.122单价幅度度均价总价幅度度主力总价价销售率销售户数数多层：9900-13000别墅：115000-23300多层：约约10000别墅：约约17000多层：77-300万别墅：330-660万多层：116万左左右别墅：440万左左右约70%180套套（目前前共推出出2800套）客源特征征目前购买买者多为为工薪阶阶层，以以本地人人居多。其它按揭优惠惠2%、一一次性优优惠5%，单体体别墅还还没有推推出，估估计在年年初推出出。龙泉类比比楼盘登登记表三三项目名称称富力山山水人家家项目地址址龙泉镇滨滨河路开发商成都富力力房产建筑设计计西南建筑筑设计研研究院景观设计计西南建筑筑设计研研究院物业管理理富力物业业售楼电话话8485510888 84485999888总用地面面积绿化率总建筑面面积住宅面积积容积率总栋数120亩亩54%920000850000万1.233525栋建筑形态态结构/风风格层数总套数（户户）公摊系数数层高多层+电电梯欧式6-7/9-110600户户8-100 %约3M装修标准准付款方式式车位户型面积积范围开盘时间间交房时间间清水房7成200年按揭揭45069-229620022.3.1020033.7.31单价幅度度均价总价幅度度主力总价价销售率销售户数数14200-200001700013-555万20万左左右约30 %200套套左右客源特征征以成都人人、外地地人和军军人居多多，年龄龄在400-600岁为主主。小区配套套500000景景观湖泊泊、观景景电梯、羽羽毛球场场、网球球场、游游泳池、会会所和超超市等龙泉类比比楼盘登登记表四四项目名称称阳光假日日项目地址址龙泉驿区区同安镇镇幸福大大道开发/房房地产商商成都南方方房地产产建筑设计计西南建筑筑设计研研究院物业管理理四川总府府物业管管理公司司售楼电话话8483359998 84483559600总用地面面积绿地率总建筑面面积住宅面积积容积率总栋数300亩亩62%7875506709900.52256栋建筑形态态结构/风风格层数总套数（户户）公摊系数数层高纯联体别别墅北欧式/框架3390户户（其中中一期1112户户）零公摊约3-33.3米米装修标准准付款方式式车位户型面积积范围开盘时间间交房时间间清水房7成200年按揭揭1:1144-218820011.5.1820022.6.30单价幅度度均价总价幅度度主力总价价销售率销售户数数16000-211001680025-550万30万左左右约84%94套客源特征征购买者以以高校教教师、医医生居多多。其它每户配有有1100-2220的的私家花花园，售售价为3300-3800元/。二期期将在110月份份开盘。龙泉类比比楼盘登登记表五五项目名称称星河名居居项目地址址龙泉驿区区星光东东路（0062基基础南区区）开发/房房地产商商重庆天庆庆房地产产开发有有限责任任公司泉泉分公司司物业管理理成都天庆庆物业有有限公司司售楼电话话8480012222 8488046668总用地面面积绿地率总建筑面面积住宅面积积容积率总栋数87亩34%9280001.599815栋建筑形态态结构/风风格层数总套数（户户）公摊系数数层高多层砖混、708户户（其中中一期1120户户）9%左右右3米装修标准准付款方式式车位户型面积积范围开盘时间间交房时间间清水房7成200年按揭揭90-119020033.1.1120033.5（77）.330单价幅度度均价总价幅度度主力总价价销售率销售户数数11500-133001200010-225万15万左左右一期约880%96套客源特征征购买者以以本地客客户、高高校教师师、医生生居多。其它临街底层层每户配配有私家家花园，单单价已含含花园售售价。二二期将在在近期开开盘。龙泉类比比楼盘登登记表六六项目名称称阳光香榭榭项目地址址龙泉驿北北干道与与龙平路路交汇处处开发/房房地产商商成都龙双双房地产产有限公公司建筑设计计四川省建建筑设计计院、广广东省建建筑设计计院物业顾问问英联华（香香港）物物业管理理顾问有有限公司司售楼电话话8485577000 84485550288总用地面面积绿地率总建筑面面积住宅面积积容积率总栋数38亩39%2672272038871.6996栋建筑形态态结构/风风格层数总套数（户户）公摊系数数层高多层/电电梯砖混/框框混/框框架6、7/15158户户8-100%3米装修标准准付款方式式车位户型面积积范围开盘时间间交房时间间清水房7成200年按揭揭9080-118020033.1.2520033.100.311单价幅度度均价总价幅度度主力总价价销售率销售户数数12800-155001400012-330万18万左左右客源特征征其它一期多层层刚开盘盘。二、结论论分析1、与本本案各项项经济技技术对比比项目名称称总用地面面积（）总建筑面面积（）容积率绿化率总栋数（栋栋）总户数（户户）面积范围围公摊系数数车位数量量装修标准准付款方式式优诗美地地91亩约7.22万1.242%25（花花园洋房房19栋栋，联体体别墅66栋）522（花花园洋房房4988户，联联体别墅墅24户户）花园洋房房：8881775联体别墅墅：1880118510%左左右1：0.63清水房7成200年按揭揭宏宇玉龙龙山庄20000亩（一一期用地地4000亩）一期约114.44万0.54445%192（花花园洋房房25栋，连连体别墅墅18栋栋，单体体别墅1149栋栋）757（花花园洋房房5000户，联联体别墅墅1088户，单单体别墅墅1499户）60441608%1：0.66清水房7成200年按揭揭,可公公积金贷贷款阳光假日日300亩亩（一期期、二期期用地2200亩亩）7.8万万0.52262%180（一一期566栋，二二期688栋）390（一一期1112户，二二期1336户）1442188零公摊1：1.5清水房8成200年按揭揭项目名称称建筑形态态建筑风格格建筑结构构层高层数开盘时间间交房时间间期房、现现房销售率均价物业管理理优诗美地地花园洋房房+联体体别墅现代中式式框架+砖砖混3m33.9mm花园洋房房：5层层；联体体别墅44层未定未定期房未销售未定未定宏宇玉龙龙山庄花园洋房房+联体体别墅+单体别别墅美式框架+砖砖混3m33.3mm花园洋房房：6层层；联体别墅墅：2、33、4层层20022.5.2820033.100.300准现房70%花园洋房房约13300；联体别墅墅约19900；单体别墅墅约26680红宇玉龙龙物业阳光假日日纯联体别别墅欧式砖混3m33.3mm3层一期：20011.5.18二期：20022.100一期：20022.6.30二期：20033.8.30一期：现现房二期：期期房一期：990%二期：220%一期：220000二期：118000成都总府府物业公公司2、结论论：、从同同比竞争争楼盘体体量上对对比，本本案建筑筑面积、用用地面面面积相对对适中。、容积积率、绿绿地率、建建筑结构构形式与与同比楼楼盘略为为相近，产产品属性性虽同为为花园洋洋房和联联排别墅墅，但花花园洋房房的“4+11”层层退退台模式式和洋房房、别墅墅户型面面积经济济技术指指标要求求与同比比楼盘存存在明显显的差异异化，产产品具有有唯一性性特征，这这也是本本案切入入市场的的核心竞竞争武器器。、由于于本案同同比竞争争楼盘大大多数已已进入现现房和准准现房销销售阶段段，其销销售价格格和策略略不在是是秘密，这这为本案案制定价价格策略略和销售售策略提提供有力力的数据据支撑。、优良良的物业业管理介介入销售售，形成成对销售售强势支支撑，这这是本案案应注意意和提前前准备的的重要环环节。、项目目规模向向大盘靠靠拢，990%以以上的楼楼盘占地地均在1100亩亩以上，“大盘时代”已经来临。、项目目属性呈呈多元化化发展，但但花园洋洋房等户户型仍成成为主导导方向。、高品品质、低低价格成成为所有有楼盘的的强势卖卖点。、“写写山画水水，山水水人家”，优美美的自然然生态环环境仍是是所有楼楼盘的形形象定位位。第三章 项项目的SSWOTT分析项目概况况本项目位位于成都都市东南南面，中中国西部部阳光城城龙泉泉驿区同同安镇范范围内，镇镇政府街街对面，圣圣景路北北侧。占占地约1100亩亩，容积积率12044，总建建筑面积积约7226500m2，绿地地率411699%，建建筑密度度289%；公建面面积25500mm2。其中中，花园园洋房建建筑面积积约6228300m2；联体体别墅443200m2；停车车位3228辆，总总户数5522户户。一、优势势分析、地理理位置及及大环境境本项目所所处区位位优势得得天独厚厚，地处处成都市市龙泉驿驿区同安安镇（阳阳光城）内内，自然然生态环环境优良良，境内内气候温温和，空空气质量量达国家家一级标标准，是是成都市市环境和和污染控控制优良良地区，大大气环境境为“清洁级级”，这里里并排五五大湖泊泊，空气气清新，水水质优良良，是成成都市郊郊理想的的湖泊。森森林、山山地相融融的大型型生态空空间。同同安镇是是国家级级综合改改革试点点镇，是是一座规规划占地地19.16kk，人口220万，正正在开发发建设中中的集“旅游、房房产、教教育、高高科技工工业、商商贸”于一体体的现代代化花园园城市。区区内果木木遍野，花花果飘香香，是“全国生生态建设设示范试试点区”和“全国绿绿化百佳佳县（区区）”。、项目目建筑策策划的优优势本项目建建筑风格格为现代代中式风风格，坡坡屋顶设设计，合合理的户户型面积积控制、创创新户型型的设计计以及极极负感染染力的川川西民居居式园林林景观设设计（户户型的SSWOTT分析详详见价格格策略）。、开发发公司和和知名策策划公司司的强强强联手优优势开发商新材材公司实实力雄厚厚，开发发理念先先进，管管理科学学，是成成都市最最早的房房地产开开发公司司，具有有丰富的的开发经经验。“亲水美美居”项目开开发的成成功，与与开发公公司能适适应市场场需求，采采取积极极的应对对措施密密不可分分。策划商成都都中成房房业策划划公司为为项目精精心策划划，全力力打造城城龙泉房房产新亮亮点。、小区区配套环环境的优优势小区内高高达500%的绿绿地率，使使绿从此此真正亮亮起来，开开成天然然的都市市氧吧，提提高了小小区的生生活品质质，多达达25000的的公共设设施建筑筑，为小小区住户户提供生生活、休休闲、运运动及购购物的方方便。、项目目产品设设计的优优势1、现代代中式建建筑风格格的花园园洋房及及联体别别墅。独特的外外观设计计，依山山傍水，逐逐一退台台，层层层叠叠的的坡屋顶顶设计，使使建筑具具有时代代的韵律律。4+1的多多层建筑筑更受中中老年客客户群体体的青睐睐。2、户户户都带空空中花园园，纯板板式结构构，通风风采光效效果极佳佳。空中花园园的设计计，使住住户不仅仅在小区区内、更更能在家家中体会会到“有山、有有水、有有天、有有地”“水天天一色”的感觉觉。3、明厅厅、明卧卧、明厨厨的设计计，最为为经典的的是户户户都为明明卫。随着经济济高速增增长，人人们的生生活水平平日渐提提高，对对生活品品质要求求也越来来越高。明明厅、明明卧、明明厨大多多楼盘都都能做到到。但所所有卫生生间都为为明卫，到到目前为为止还少少有项目目能够做做到。暗暗卫虽然然具备卫卫生间功功能，但但仅靠烟烟道解决决空气流流通，效效果不佳佳，且潮潮湿、采采光不好好，从医医学角度度上讲，容容易滋生生细菌。本本项目明明卫的设设计使这这些缺点点迎刃而而解。不不仅避免免了这些些缺点，还还成为项项目的一一大卖点点。4、大客客厅、大大卧室的的设计，更更为人性性化。随着人们们生活水水平的提提高，电电视尺寸寸客厅最最小开间间都高达达4.22m，最最大开间间为5.6m。5、充足足的车位位配置。在今后的的小区的的居住人人群中，不不乏存在在众多的的有车族族。项目目在前期期设计时时，就已已考虑得得十分周周全，小小区内多多达3228个停停车位，解解决了小小区停车车位紧张张的局面面，同时时也解决决了客户户的后顾顾之忧。6、联体体别墅的的合理设设计。联体别墅墅的设计计，一改改往日的的奢华型型，将面面积范围围控制在在1800左右右。5.6m的的客厅开开间、33.9mm的层高高，以及及与餐厅厅的联通通性，体体现出住住宅豪华华、气派派。客厅厅3.9mm层高的的设计，一一改以往往6m的层层高，住住户不再再有井底底之蛙的的感觉。同同时也改改善了由由于过高高的层高高，使用用空调效效果不佳佳的局面面。主人人、工人人分离的的双入口口设计，更更能体现现主人的的尊贵气气质。劣势分析析一、社区区小环境境设施配配套。由于项目目生活配配套的不不成熟和和项目不不临主干干道，临临界景观观差，对对项目品品牌打造造和销售售有重大大的影响响。二、企业业品牌知知名度不不高，项项目推出出初期品品牌效应应较弱。本项目现现还处于于期房阶阶段，项项目的品品质体现现尚需时时日，整整个项目目的产品品品质以以及小区区内的景景观园林林效果还还不能体体现。既既增加了了销售难难度，也也必将减减缓销售售进度，而而周边同同比项目目大多已已成为准准现房或或现房，且且项目规规模大，必必将抢夺夺有限的的客户资资源，形形成激烈烈竞争势势态。三、项目目交通不不便利。据调查，目目前成都都至同安安镇（阳阳光城）尚尚无直达达车，只只有直达达龙泉的的班车，需需至九眼眼桥乘坐坐2188路或到到五桂桥桥车站乘乘坐至龙龙泉驿班班车，单单程车费费为3.5元。再再由龙泉泉驿车站站转乘班班车到同同安镇（阳阳光城），单单程车费费为1元；而而从九眼眼桥乘车车经龙舟舟路、老老成渝公公路到达达本项目目，没有有直达公公交车，公公交车到到达龙泉泉驿后仍仍然需转转车才能能到达，如如自架车车前往，所所需时间间约355分钟。四、由于于项目受受交通影影响，所所以目标标群体年年龄受一一定局限限，购房房客户主主流应是是成都市市内外来来经商、打打工人员员及部分分高知离离、退休休人员为为主的局局面。五、由于于项目产产品通过过A2户型底底层架空空来解决决停车问问题（没没有实现现人车分分流），所所以造成成楼盘左左上角建建筑密度度加大，居居家品质质一般，这这将直接接影响项项目的销销售。应对措施施一、强调调社区未未来的生生活配套套和整个个同安镇镇正在逐逐步形成成的市政政配套工工程，从从而淡化化大环境境生活不不便捷对对项目销销售带来来的影响响（如未未来小区区会所开开办超市市等）。二、在项项目进行行期房销销售时，组组织“关心我我家的建建设”为主题题的一系系列促销销活动，定定时、定定期邀请请业主、准准业主或或潜在客客户听取取项目的的建设情情况等，使使客户与与项目互互动起来来，形成成口碑效效应，达达到线上上或线下下均能实实现销售售，降低低项目是是期房和和没有形形成口碑碑对销售售的抗性性（详见见项目推推广策划划）。三、在销销售阶段段和后期期物业管管理阶段段，建议议开发商商能否将将购房直直通车在在交房后后逐渐演演变成社社区每周周一次的的进城直直通车、社社区医疗疗服务中中心、文文化中心心、联系系日常物物品陪送送中心等等，既方方便小区区住户，相相对降低低居家成成本；又又能增加加项目卖卖点，给给住户无无微不至至的关怀怀，真正正体现项项目“以人为为本”的高尚尚品质。四、在项项目的推推广过程程中，有有针对性性的选择择推广载载体，增增加载体体的辐射射面，加加大对目目标群体体的拓展展，通过过系列的的促销活活动聚集集人气，积积累客户户资源（详详见项目目推广策策划）。五、建议议项目分分期开发发，根据据动态市市场随时时做出调调整和修修改，将将开发风风险降低低。六、项目目的高品品质可通通过项目目其他方方面的细细节处理理（如环环境景观观、亲情情式的物物业管理理等），提提升项目目品质，促促进项目目的销售售。七、优秀秀的户型型设计和和“天人合合一”的景观观营造，向向客户灌灌输生态态居家概概念将弥弥补部分分建筑密密度过大大的缺陷陷。项目户型型的优劣劣分析户型面积()优势劣势A1型124.251688.3991、该户户型进户户即为空空中花园园，通过过空中花花园进入入客厅。2、客厅厅开间达达4.66m，并并设计有有落地观观景窗，采采光通风风效果好好。3、餐厅厅落地观观景窗设设计可在在进餐时时享受家家中花园园景观。4、错层层式设计计使空间间更加生生动。5、所有有卫生间间都带窗窗户，厨厨房设生生活阳台台，使其其功能更更齐备。6、开间间3.994.88m的主主卧室，设设衣帽间间和明卫卫（跃层层带书房房），功功能齐备备，豪华华气派。1、主卧卧衣帽间间与主卧卧卫生间间干湿分分区不明明显。2、客用用卫生间间及厨房房面积偏偏小。A2型125.151、户型型总体设设计较好好，一梯梯两户通通风采光光好，客客厅三面面采光，卫卫生间采采光，厨厨房、餐餐厅连为为一体，洁洁污分区区较好。2、厨房房生活阳阳台的设设计，使使其功能能更齐备备。3、卧室室均为飘飘窗设计计。4、错层层式设计计使空间间更加生生动。1、客用用卫生间间偏小。2、次卧卧室面积积偏小。B型88.441366.5221、该户户型总面面积不大大，客厅厅开间为为4.22m，面面积233.944，客客厅设计计大气。2、一梯梯两户设设计通风风采光好好。3、厨房房7.556带带生活阳阳台，功功能齐备备。4、错层层式设计计使空间间更加生生动。1、设计计为双卫卫，面积积较浪费费，且客客卫面积积偏小，干干湿分区区不明显显。C1型126.861、该户户型为平平层设计计，2、客厅厅与餐厅厅连为一一体，开开间大（4.88m）客客厅宽大大气派，面面积达444.664，动动静分区区明显。3、所有有卫生间间都带窗窗户，通通风采光光好。1、客卫卫面积偏偏小。2、进户户门无弦弦关设计计，客厅厅私秘性性较差。3、主卫卫与厨房房距离较较远，影影响供热热效果。4、客厅厅与餐厅厅之间过过道面积积浪费。C2型97.881、厨房房与餐厅厅相连，使使用方便便。2、总面面积不大大，但仍仍能做到到三室二二厅双卫卫。1、客卫卫面积偏偏小，主主卫不能能自然采采光。2、进户户门无弦弦关设计计，客厅厅私秘性性较差。3、所有有卧室面面积都偏偏小。联体别墅墅18018551、12楼底底层带私私家花园园。2、34楼顶顶层带屋屋顶花园园。3、双入入口设计计更显主主人高贵贵气质。4、客厅厅3.99m的层层高设计计，避免免了空调调效果不不佳的情情况出现现。5、5.6m的的超大开开间设计计，客厅厅豪华气气派。6、客厅厅与餐厅厅通透的的钢木楼楼梯划分分，在空空间上分分而不断断，气派派而豪华华。7、公共共区域与与私秘区区域严格格划分。8、又错错又跃的的设计，使使空间上上更为生生动。1、无停停车位设设计。2、二楼楼书房是是否有管管道通过过？机会分析析一、通过过借助同同比已经经开盘项项目的宣宣传攻势势和本案案路牌、引引导旗的的形象推推广，达达到眼球球效益。二、伴随随着其他他楼盘的的成功运运做，该该区域房房地产市市场正逐逐渐升温温，倍受受目标群群体的关关注。三、作为为成都特特大城市市的卫星星城市，“5+2”或“6+1”的生活模式以及利用该区域自然优势适宜中、老年人颐养天年的区域特征