昆明BOBO汇馆策划全案——项目分析预测(doc 6)4309.docx

项 目 分 析 预 测规划设计单位环境单体设计房型建材周边商配合计10%0%10%25%4%3%会所小区配套人气品牌效应人文环境地理位置竞争个案100%0%10%13%8%25%BOBO汇馆权重比分析预测分析：规 划：从从BOBBO汇馆馆的整体体来看，项项目的规规划比例例占了整整体的110%。我我们 的的住户以以年轻人人为主，而而项目周周边交通通十分便便利，方方便、快快捷、通通 达达的生活活条件正正是年轻轻人所向向往的，所所以在产产品的推推广上占占了一定定 的的优势。设计单位：设计单单位目前前在权重重比中的的优势尚尚无法体体现。环 境：BBOBOO汇馆位位于市区区内，但但由于在在火车站站附近，周周边环境境较嘈杂杂， 人人员流动动了量大大，在目目前情况况下，必必须强化化BOBBO汇馆馆内部的的环境 设设计，汇汇馆内部部环境一一定要上上档次，以以健康、前前卫、时时尚、个个性、舒舒适的超超前意识识为主题题。另外外，BOOBO汇汇馆可以以设计一一个和楼楼盘相协协调的空空中花园园，以提提高它的的观赏性性和舒适适感。单体设计：汇馆是是一个有有21层层的高层层商住楼楼，单体体设计成成为本项项目的一一个重要要 元元素和亮亮点，也也会成为为春城市市区内的的一道风风景线。前前卫、时时尚、和和谐的单单体设计计在比重重当中占占到了110%的的比例。房 型：强强调新城城市主义义，引领领时尚的的立体空空间，跳跳跃的小小跃层让让你有空空中 别别墅的居居家感觉觉，可自自由组合合家具的的室内空空间，开开阔的视视觉效果果， 迎迎合了BBOBOO一族的的性格，让让BOBBOS在在这里可可以获得得个性的的释放。 房房型比重重占到整整体权重重比四分分之一。建 材：BBOBOO汇馆为为了使客客户进一一步了解解建材及及施工工工艺，实实现“高起点点 规规划、高高水平设设计、高高质量施施工、高高标准管管理”的四高高商住楼楼，并 开开展“新材料料、新技技术”的运用用，让专专业化的的施工与与管理贯贯穿商住住 楼楼的整个个施工过过程，同同时选用用新型、优优质、环环保的建建材设备备，让精精 益益求精落落到实处处。周边商配：汇馆周周边商配配不算齐齐全，在在未来的的推广中中，利用用汇馆内内部完善善的配 套套设施来来弱化商商配的不不利。会 所：在在BOBBO汇馆馆内建立立设施完完备的健健身娱乐乐休闲会会所，实实现“健康、 时时尚、前前卫、个个性、另另类”的生活活环境，让让BOBBO一族族在会所所内随意意 自自在、体体现个性性，恣意意挥霍自自己的心心情与感感受。又又可以和和汇馆里里的 新新朋老友友一起重重温旧日日的时光光，乐趣趣无限。会会所为本本案的推推广 带带来了220%的的优势。小区配套：由于周周边环境境配套设设施不尽尽完善，我我们无法法改变已已有的大大环境，但但 是是可以通通过先行行在汇馆馆内部设设置完善善的配套套设施，提提供更好好的配套套 服服务和时时尚生活活环境，为为业主生生活增添添色彩。因因此我们们建议加加强汇 馆馆生活配配套设施施的建设设，在楼楼宇内设设置BOOBO STYYLE会会所，让让业 主主足不出出户便可可使其独独特的个个性和生生活的乐乐趣在这这里得以以激扬。人 气：本本案周边边环境嘈嘈杂，存存在诸多多隐患，在在市民眼眼中属于于较为杂杂乱的区区 域域。但是是它接近近市中心心，是多多路公车车的始发发和终点点站，客客流量较较大， 不不乏城市市繁华的的气息。品牌效应：从品牌牌的效应应来看，由由于新光光地产是是首次在在春城房房产市场场出现，在在 知知名度上上有一定定的影响响，所以以在产品品推广中中不占优优势。人文环境：由于目目前周边边区域内内没有院院校、图图书馆等等文化设设施，因因此其文文化氛 围围还达不不到一定定的水平平，离本本案拟定定的要求求有一段段差距。惟惟有靠 BBOBOO汇馆营营造一种种健康、前前卫、时时尚、个个性、另另类的人人文环境境， 来来吸引年年轻人的的注意力力。地理环境：BOBBO汇馆馆在地理理位置上上有一定定的优势势，因它它靠近市市区，且且交通十十 分分便利。加加之随着着大昆明明建设的的全面展展开，昆昆明将成成为中国国西南新新 的的、重要要的移民民城市，在在昆明市市政府规规定的一一环路内内只拆不不建的政政 策策下，势势必导致致周边地地价的升升值，所所以将会会带来巨巨大的投投资商机机。竞争个案：BOBBO汇馆馆的核心心竞争楼楼盘几乎乎售磬，它它们多以以小户型型为主，总总价 普普遍不高高，目标标消费群群较广，所所以销售售业绩较较佳。周周边楼盘盘中，永永 平平苑开盘盘至今已已超过一一年仍在在销售中中，销售售率为660%，原原因是所所剩 户户型面积积较大造造成总价价过高；幸福家家园的销销售率为为65，多层层销售 情情况较好好（因有有集团购购买进入入），而而高层因因其总价价过高造造成市场场接受 度度低，造造成后期期销售不不利。综合上述分分析：BBOBOO汇馆在在房型设设计、会会所设置置、价格格设定、销销售推广广及广 告告策略上上极为重重要，关关系到整整个项目目的成败败，本案案所提倡倡的是一一种 全全新的生生活理念念，销售售的是一一种新新新的、与与众不同同的生活活方式，在在 春春城具有有唯一性性、排他他性、权权威性！不同毛利率率的每月月收益分分析成 本2017元元总面积270000毛 利2530354044第1月2013611510621511031076210784第2月402723251770251838201525201568第3月604084402832352573302287302353第4月805446604248503676453431403137第5月1006807755310654779604575503921第6月906372805882705337604705第7月1007080906617806099705489第8月1007352906862806274第9月957243856666第10月1007624907058第11月957450第12月1007842总 销销68077080735276247842说明：1、综合以以上分析析，本案案若取44044的的毛利；在第11012个月月左右 的综综合收益益较高，风风险也较较低。2、以上分分析中未未考虑银银行成本本的影响响。3、数字的的单位为为万元。不同毛利率率下总销销金额随随时间变变化曲线线30%35%40%45%25%说明：图中中X轴数数字的单单位为月月，Y轴轴数字的的单位为为万元中国银行个个人住房房贷款月月均还款款参考表表户型面积456080平均单价290029002900总 价130500017400002320000首付金额（预付200%）261000348000464000借款金额1044000139200018560005年期 月月还款额额（年利率44.777%）1959.172612.233482.9710年期 月还款款额（年利率55.044%）1109.361479.141972.1915年期 月还款款额（年利率55.044%）827.7771103.721471.6220年期 月还款款额（年利率55.044%）691.330921.7781229.04说明：表中中数字的的单位为为元。10昆明思维几何策略机构