房地产开发企业适税流程14072.docx

房地产开发发企业适税税流程签订土地出让合同，办理土地证阶段契税：土地价格*3城镇土地使用税：土地面积*税额印花税：合同金额*税率建筑施工阶段印花税：合同金额*税率销售阶段营业税：预收款*5城建税：营业税*7教育费附加：营业税*3地方教育费附加：营业税*1土地增值税（预缴）：预收款*1印花税：合同金额*税率项目汇算清缴阶段土地增值税：（收入-扣除项目）*税率企业所得税：（收入-扣除）*25房产税：见附注附录：一、契税：（一）参考考税法： 1.中中华人民共共和国契税税暂行条例例 19997年77月7日 国务院令令第2244号 2.中中华人民共共和国契税税暂行条例例细则 19977年10月月28日 财法字【11997】552号二、城镇土土地使用税税：（一）参考考税法：1.中华华人民共和和国城镇土土地使用税税暂行条例例20006年122月31日日 国务院院令第4883号2.关于于土地使用用税若干具具体问题的的解释和暂暂行规定1988年10月24日 （88）国税地字第015号（二）附注注：1.税率：单位：元元/平方米米市、县一级土地二级土地三级土地四级土地济南市市区区16842.42.房屋销销售后，办办理完毕土土地分割手手续，该房房屋所应分分摊的土地地不需缴纳纳城镇土地地使用税。三、印花税税：（一）参考考税法：1.中华华人民共和和国印花税税暂行条例例19888年8月月6日国务务院令第111号2. 中中华人民共共和国印花花税暂行条条例施行细细则19988年99月29日日 （888）财税字字第2555号3.国家家税务局关关于印花税税若干具体体问题的规规定19988年112月122日 （888）国税税地字第0025号（二）附注注：1.税率：税 目范 围税 率纳税义务人人说 明购销合同包括供应、预预购、采购购、购销结结合及协作作、调剂 、补偿、易易货等合同同按购销金额额万分之三三贴花立合同人加工承揽合合同包括加工、定定作、修缮缮、修理、印印刷、广告告 、测绘绘、测试等等合同按加工或承承揽收入万万分之五贴贴花立合同人建设工程勘勘察设计合合同包括勘察、设设计合同按收取费用用万分之五五贴花立合同人建筑安装工工程承包合合同包括建筑、安安装工程承承包合同按承包金额额万分之三三贴花立合同人财产租赁合合同包括租赁房房屋、船舶舶、飞机、机机动车辆、机机 械、器器具、设备备等按租赁金额额千分之一一贴花。税税额不足一一元的按一一元贴花立合同人货物运输合合同包括民用航航空、铁路路运输、海海上运输、内内河 运输输、公路运运输和联运运合同按运输费用用万分之五五贴花立合同人单据作为合合同使用的的，按合同同贴花仓储保管合合同包括仓储、保保管合同按仓储保管管费用千分分之一贴花花立合同人仓单或栈单单作为合同同使用的，按按合同贴花花借款合同银行及其他他金融组织织和借款人人（不包括括银行同业业拆借）所所签订的借借款合同按借款金额额万分之零零点五贴花花立合同人单据作为合合同使用的的，按合同同贴花财产保险合合同包括财产、责责任、保证证、信用等等保险合同同按投保金额额万分之零零点三贴花花立合同人单据作为合合同使用的的，按合同同贴花技术合同包括技术开开发、转让让、咨询、服服务等合同同按所载金额额万分之三三贴花立合同人产权转移书书据包括财产所所有权和版版权、商标标专用权、专专 利权、专专有技术使使用权等转转移书据按所载金额额万分之五五贴花立据人营业帐簿 生产经营营用帐册记载资金的的帐簿，按固定资产产原值与自自有流动资资金总额万万分之五贴贴花。其他他帐簿按件件贴花五元元立帐簿人权利、许可可证照包括政府部部门发给的的房屋产权权证、工商商 营业执执照、商标标注册证、专专利证、土土地使用证证按件贴花五五元领受人四、营业税税及附加（一）参考考税法：1.中华华人民共和和国营业税税暂行条例例19993年122月13日日 国务院院令第1336号2.中华华人民共和和国营业税税暂行条例例实施细则则19993年122月25日日 （933）财法字第第040号号3.营业业税税目注注释（试试行稿）11993年年12月227日 国国税发【11993】1149号4.中华华人民共和和国城市维维护建设税税暂行条例例19885年2月月8日 国国发【19985】119号5.国务务院关于教教育费附加加征收问题题的紧急通通知19994年22月7日五、土地增增值税：（一）参考考税法：1.中华华人民共和和国土地增增值税暂行行条例11993年年12月113日 国国务院令第第138号号2.中华华人民共和和国土地增增值税暂行行条例实施施细则11995年年1月277日 财法法字【19995】0006号3.国家家税务总局局关于房地地产开发企企业土地增增值税清算算管理有关关问题的通通知20007年11月16日日 国税发发【20006】1887号（二）附注注：1. 计算算增值额的的扣除项目目： (1)取取得土地使使用权所支支付的金额额； (2)开开发土地的的成本、费费用； (3)新新建房及配配套设施的的成本、费费用，或者者旧房及建建筑物的评评估价格； (4)与与转让房地地产有关的的税金； (5)财财政部规定定的其他扣扣除项目。2. 土地地增值税实实行四级超超率累进税税率: 增值额未未超过扣除除项目金额额50%的的部分，税税率为300%。 增值额超超过扣除项项目金额550%、未未超过扣除除项目金额额100%的部分，税税率为400%。 增值额超超过扣除项项目金额1100%、未未超过扣除除项目金额额200%的部分，税税率为500%。 增值额超超过扣除项项目金额2200%的的部分，税税率为600%。3. 土地地增值税的的清算条件件：（一）符符合下列情情形之一的的，纳税人人应进行土土地增值税税的清算：（1）房地产开开发项目全全部竣工、完完成销售的的；（2）整体转让让未竣工决决算房地产产开发项目目的；（3）直接转让让土地使用用权的。（二）符符合下列情情形之一的的，主管税税务机关可可要求纳税税人进行土土地增值税税清算：（1）已竣工验验收的房地地产开发项项目，已转转让的房地地产建筑面面积占整个个项目可售售建筑面积积的比例在在85%以以上，或该该比例虽未未超过855%，但剩剩余的可售售建筑面积积已经出租租或自用的的；（2）取得销售售（预售）许许可证满三三年仍未销销售完毕的的；（3）纳税税人申请注注销税务登登记但未办办理土地增增值税清算算手续的；（4）省税务机机关规定的的其他情况况。六、企业所所得税：（一）参考考税法：1.中华华人民共和和国企业所所得税法2007年3月16日 主席令【2007】63号2.中华华人民共和和国企业所所得税法实实施条例2007年12月6日 国务院令【2007】第512号3.关于于房地产开开发业务征征收企业所所得税问题题的通知2006年3月6日 国税发【2006】31号（二）附注注：1.开发企企业开发、建建造的住宅宅、商业用用房以及其其他建筑物物、附着物物、配套设设施等开发发产品，在在其未完工工前采取预预售方式销销售的，其其预售收入入先按预计计计税毛利利率分季(或月)计计算出当期期毛利额，扣扣除相关的的期间费用用、营业税税金及附加加后再计入入当期应纳纳税所得额额，待开发发产品结算算计税成本本后再行调调整。2.开发项项目位于省省、自治区区、直辖市市和计划单单列市人民民政府所在在地城市城城区和开发发项目位于于地及地级级市城区及及郊区的，不不得低于115%；开开发项目位位于其他地地区的，不不得低于110。 七、房产税税：（一）参考考税法：1.中华华人民共和和国房产税税暂行条例例19886年9月月15日 国发（11986）990号2.关于于房产税若若干具体问问题的解释释和暂行规规定19866年9月225日 财财税地字第第008号号（二）附注注：1.房地产产开发企业业建造的商商品房，在在出售前，不不征收房产产税；但对对出售前房房地产开发发企业已使使用或出租租、出借的的商品房应应按规定征征收房产税税。2.自用房房产按房产产原值减除除10-30后后的余值乘乘以税率11.2计计征；出租租的房产按按出租收入入乘以122计征。