【房地产精品文档】王者_欧洲euz.docx

王者 欧欧洲一、项目目分析【1】地地块分析析地理位置置与面积积：本项项目地块块位于泉泉州市洛洛阳江畔畔，规划划总面积积 24435552平方方米，总总建筑面面积12280000平方方米。景观环环境 项目北面面是洛江江，江景景地块拥拥有的得得天独厚厚的景观观优势，但但除临江江度假村村别墅外外，大部部分别墅墅无法直直接看到到江景，形形成较为为封闭的的环境，因因此人工工造景是是本项目目主要居居住实地地景观。在在此基础础上，本本案与其其它竞争争个案相相比，其其景观资资源具有有一定的的优势。交通环环境本案距离离市中心心仅100公里，距距福泉高高速公路路入口处处仅1公公里，3324国国道紧邻邻本案，市市区第二二条外环环通道朋朋山岭隧隧道的建建成和大大坪山隧隧道的贯贯通连接接， “大泉州州”战略的的实施和和通港路路、跨海海大桥、东东大门道道路扩宽宽工程的的施工、秀秀屿港等等大型基基础设施施的投建建。交通通环境十十分便捷捷，使本本案在未未业几年年内将有有较强的的区位优优势。周边配配套设施施调查本项目处处于城市市近郊，半半径5000米范范围内缺缺少较好好的商业业配套和和生活配配套设施施，且在在一至两两年内都都不会有有太大的的改善，对对面的洛洛江工业业区和大大型住宅宅片区的的规划、开开发后可可提供部部分配套套设施与与本项目目共享。【2】SSWOTT分析别墅项项目优势势分析项目位于于城市近近郊，处处于泉州州市区的的边缘。其其优势为为可较方方便享受受城市之之便利繁繁华，可可作为真真正居家家型使用用，同时时由于临临江及隔隔江而形形成的居居者心理理上的与与城市喧喧嚣的隔隔离，使使其具备备了度假假居住的的功能，因因此打破破了传统统的居家家度假两两难全的的局面，进进一步提提升了项项目的市市场价值值。项目位于于洛江南南岸，自自然景观观较为优优美，为为泉州市市区之少少有，项项目目前前地貌条条件较佳佳，自然然植被满满覆，绿绿色景深深，是一一建造高高档别墅墅的优秀秀地块。项目目邻邻近福厦厦路，可可以便利利地到达达市区、临临界市区区各地。项目位于于大型高高档临江江住宅片片区，又又紧邻洛洛江生活活区，即即将兴建建的泉州州最大规规模的高高尚城市市板块，将将为该项项目提供供完善的的商业及及市政配配套，可可满足住住户的生生活需要要。以山水养养生、欧欧陆风格格建筑、西西式贵族族生活为为整个项项目的主主题，将将内外水水景结合合，把水水融入住住户的生生活，最最大限度度地满足足人类的的亲水性性，项使使目的市市场形象象非常鲜鲜明。项目弱弱势项目地块块的区位位形象较较低，在在泉州人人心目中中，洛江江区不属属于泉州州城区，低低片区形形象，可可能影响响部分客客户的判判断。市化程度度较低，目目前项目目附近的的商业、交交通、教教育、医医疗、饮饮食、娱娱乐等配配套设施施极不完完善，近近距离的的较高品品质的生生活配套套较少。金山生活活区的配配饰及该该地区的的大型市市政设施施规划不不可预见见。机会分分析市政府对对房地产产业的政政策支持持，宏观观经济发发展已逐逐步攀升升，具体体表现为为：政府停止止审批城城区机关关企事业业单位的的集资建建房项目目，这将将迫使商商品房需需求量增增加。住房公积积金贷款款额度放放宽，预预计今年年增加550，企企事业单单位工资资将有较较大提升升。货币补贴贴资金增增加较多多，今年年将达11.2亿亿元。填填补泉州州市无高高档别墅墅空白。泉泉州市高高品质、有有特色的的别墅有有效供给给的相对对缺乏，同同时市场场有效需需求的相相对旺盛盛，是本本项目最最大的市市场机会会，能否否抓住时时机，抢抢占别墅墅市场的的至高点点是本项项目成败败的关键键。威胁分分析原有项目目的恶性性竞争，目目前泉州州市场已已有马可可波罗花花园、宝宝珊花园园等别墅墅项目在在销售，本本项目的的推出将将对其形形成较大大冲击，以以上别墅墅项目由由于定位位规划都都基本确确定，可可提升的的部分不不多，有有可能采采用价格格战等恶恶性竞争争手段，对对本项目目形成威威胁。别墅市场场的复苏苏，导致致新的别别墅项目目在今年年集中推推出，如如位于东东湖街与与温陵路路交叉的的景祥家家园即将将推出，将将加剧整整个市场场的竞争争。二、形象象包装案名：王者·欧欧洲案名释义义1.王者者2字：点出项目目气质：3000亩的超超大社区区、洛江江万倾浩浩瀚烟波波、上层层名流客客户群体体使项目目具备了了王者的的磅礴气气势2.欧洲洲2字：带出项目目风格定定位，及及项目所所在的全全新生活活方式，激激发客户户对西方方生活的的向往，和和对本案案初步影影响的感感知。备选案名名王者欧洲印印象洛水艺艺墅欧洲艺艺墅碧云天天洛阳世世家观谰渡渡家假山山庄雅典新新城水岸康康桥主打广告告语：洛水南岸岸·纯欧风风富人区区备选主打打广告语语（产品品定位关关键词）：洛水南岸岸欧陆豪豪宅王者者洛水南岸岸·纯欧风风超级政政商巨星星汇聚地地欧洲印象象 伴水水而居江畔渡假假别墅纯欧风江江景休闲闲渡假山山庄豪情领天天下，尊尊贵此一一家洛水南岸岸：加强强客户对对水岸生生活的理理解，和和对自远远古便川川流不息息洛江水水的向往往和人类类天性中中的亲水水情结；洛江是是泉州文文化的发发源地，洛洛水南岸岸除了点点出项目目位置及及亲水社社区的特特征外，还还强化了了泉州人人强烈的的地缘观观念，使使洛江多多了一份份文化氛氛围和宗宗亲观念念。产品定位位：纯欧风山山水休闲闲渡假别别墅三、推案案策略就泉州别别墅市场场而言，在在本项目目的销售售推广过过程当中中，最有有力的竞竞争对手手是由南南益开发发的位于于泉州东东海的宝宝珊花园园（同时时我们不不低估任任何别墅墅项目的的竞争力力），宝宝珊花园园以其错错落的山山体布局局、大规规模的社社区概念念、实力力开发商商、海景景别墅、88年的时时间沉淀淀口碑塑塑造、上上层客户户影响力力，整体体优势将将凌驾于于本案之之上。所所以，避避开宝珊珊花园的的锋刃，抑抑其短，扬扬本案之之长，尽尽量跳开开产品同同质区，塑塑造、宣宣扬本案案独特优优势，消消除客户户内心产产品可比比性，以以本案相相对魅力力促进销销售是推推广的重重点。同人类一一样，任任何产品品必定存存在客观观优缺点点，本案案相对于于宝珊花花园也存存在绝对对的优势势，张扬扬本案相相对于宝宝珊花园园的优势势因素，将将在销售售现场、广广告语言言系统中中贯穿始始终。本案相对对于宝珊珊花园的的优势邻江相相对邻海海的优势势价格优优势产品设设计更为为纯粹、现现代豪华休休闲配套套洛江发发展远景景产品外外观所营营造出的的浓重文文化气息息物业管管理（人人为营造造，务必必加强）新观念念、新产产品所带带来的冲冲击力实际操操作重点点【1】服服务老客客户，挖挖掘老客客户影响响力覆盖盖下的有有效客户户：【2】截截流宝珊珊花园客客户：在宝珊珊花园附附近树广广告看板板，吸引引目标客客户注意意。扬长避避短，区区别项目目如：海景景与江景景的区别别（针对对宝珊与与马可波波罗）沿海海住宅海海风碱性性强，会会腐蚀人人体皮肤肤以及金金属饰品品家具。有责任的的男人总总是最懂懂得呵护护自己的的家。【3】寻寻找新客客户：具体运作作：主题活活动造势势；软性报报道造势势；富人区区概念炒炒作；江景豪豪宅炒作作；洛江前前景（区区位、市市政规划划方向）炒炒作。î1.软性性报道引引导：文章标题题及内容容泉州富富人区在在哪里？住宅郊郊区化是是城市发发展的主主流解读别别墅欧陆风风格建筑筑何以经经久不衰衰？世界级级的巨贾贾都住什什么样的的房子？ 西欧生生活方式式什么是是江景豪豪宅？洛江闽南南文化的的发源地地有钱了了？怎么么活？通过炒热热洛江地地块、激激发潜在在客户对对欧洲富富人别墅墅生活的的向往，为为项目开开盘销售售预埋伏伏笔。î2.活动动造势单纯的平平面报纸纸广告在在如今广广告铺天天盖地的的信息化化社会当当中，显显然显得得苍白无无力；有有针对性性的公关关活动是是填补宣宣传领域域的有效效手段，为为了项目目尽快占占领别墅墅高端市市场，我我们设计计了一系系列公关关活动，力力求在最最短的时时间内传传播产品品信息，并并树立产产品形象象，实现现产品销销售这一一终极目目标。产品设设计交流流会房子应应该受到到尊重 时间间：开盘盘前地点：社社区会所所（或市市区酒店店）主题：邀邀请老客客户及泉泉州名流流人士，举举行产品品设计交交流会，在在开发商商和客户户之间进进行互动动产品设设计交流流，客户户可以按按自己意意愿提出出自己的的设计意意想，开开发商予予以补充充、完善善、建设设。 现场场签定委委托建设设意向书书，或交交纳一定定现金保保留位置置预定。 建委委、规划划局、设设计院、开开发商、代代理商、风风水大师师将均有有专人出出席现场场。目的：项项目前期期造势，积积累新客客户，为为项目后后期销售售作铺垫垫；服务务老客户户，给予予购房的的尊严和和满足感感。星光大大道署名名仪式时间：项项目中前前期 地点点：项目目中庭步步道主题：将将客户家家庭成员员名字及及手印刻刻于中庭庭步道上上（星光光步道），让让客户的的声名永永世流芳芳。目的：满满足客户户虚荣，以以新奇手手法制造造良性口口碑，并并影响老老客户周周边潜在在客户。龙舟大大赛 时间间：端午午节 地点点：洛江江主题：邀邀请泉州州知名高高校体育育系或相相关企事事业单位位代表，在在项目边边上的洛洛江进行行龙舟大大赛，配配合媒体体宣传造造势。 市市区配观观礼专线线车。现现场配备备救生员员。目的：让让更多的的人认识识洛江、感感知项目目，聚焦焦泉州人人目光，树树立社会会口碑。摄影大大赛时间：配配套建设设初具规规模、440多栋栋别墅建建成时地点：项项目内部部，沿江江江岸。主题：邀邀请泉州州摄影爱爱好者、在在营摄影影棚、专专业摄影影家，分分专业组组、业余余组在项项目内部部及沿江江摄影，并并请专业业人士评评选最佳佳作品。目的：扩扩大项目目影响面面，展示示项目景景观卖点点。摄影展展览时间：摄摄影大赛赛之后地点：社社区会所所主题：延延续上次次活动，请请专业人人士评选选最佳作作品并在在社区会会所展览览。目的：扩扩大项目目影响面面，展示示项目景景观卖点点。钓鱼大大赛时间：项项目销售售中期 地点：项项目沿江江长廊主题：邀邀新老客客户莅临临现场，钓钓鱼比赛赛。目的：巩巩固老客客户，聚聚焦项目目。泉州十十大青年年企业家家评选活活动时间：项项目中后后期地点：网网上投票票、来信信投票，颁颁奖典礼礼设在社社区会所所或中庭庭广场。主题：与与市政府府联办，报报纸发起起征集投投票，评评选泉州州风头最最为强劲劲的企业业家。目的：提提升项目目形象，抓抓住目标标客户视视线，关关注项目目。泉州原原创广告告大奖赛赛时间：项项目后期期地点：社社区会所所主题：邀邀请广告告公司、自自由广告告人参加加泉州原原创广告告大赛，目的：扩扩大项目目影响面面，树立立专业人人士口碑碑，进而而影响相相关人群群。植树（或或树木认认养）时间：项项目中前前期 地点点：项目目中庭或或洛江边边上主题：邀邀请客户户在项目目中庭或或洛江边边上种植植小树苗苗，并将将小树苗苗认养，由由客户照照顾小树树苗的成成长，为为下一代代树立典典范。目的：增增加项目目美誉度度，加强强客户对对项目的的认同感感，并将将自己融融入设区区生活。四、项目目卖点提提炼卖点有待待丰富，以以下卖点点均为基基本卖点点，广告告文字将将根据最最终推广广线路的的确定而而调整。【1】水水岸豪宅宅在市区区，小潭潭清池已已弥足珍珍贵，而而您拥有有的是洛洛江千倾倾浩瀚烟烟波 垂钓、划划船沿江江畔长廊廊散步已已成为我我生活的的一部分分游泳是是瘦身的的最佳运运动（配配图：女女士身材材好、泳泳池）醉看江江上闲云云，静听听园中鸟鸟语古老的的洛江水水自远古古便在这这里流淌淌，3665个日日夜，无无论寒暑暑，从不不停歇。【2】社社区规模模您知道道3400亩大的的社区是是什么概概念？ 沿着着社区跑跑步一圈圈，足够够抵你一一天的运运动量。 踏上上从社区区入口休休闲步道道散步到到花园尽尽头需要要10分分钟时间间。屹立在在蓝天与与大地之之间，看看苍穹无无限，赏赏大地丰丰饶，无无比磅礴礴气势，无无限广阔阔胸怀，王王者欧洲洲不染凡凡俗的豪豪迈气质质，造就就非凡品品位气质质。【3】客客户群体体高贵他是泉泉州叱咤咤风云的的商界巨巨贾，他他是我的的邻居他是泉泉州叱咤咤风云的的政界明明星，他他是我的的邻居他是自自幼受上上流社会会熏陶的的明日城城市精英英，他是是我的孩孩子（配配图）【4】纯纯粹欧风风别墅古地中中海的传传奇奠下下王者·欧洲的基基石，沉沉淀了几几个世纪纪不朽的的建筑，从从欧洲一一路辉煌煌走来··········从水中继继承理想想，从空空气中承承诺愿望望；王者者·欧洲承诺永永远置身欧欧陆豪华华府邸，细细品欧陆陆建筑精精髓，外外型瞩目目，历久久长新【5】豪豪华配套套：只有将将世界殿殿堂级的的生活典典藏门下下，方无无愧于王王者之名名航空度度假城（垂垂钓、餐餐饮、KKTV、RRTV）、社社区会所所、流水水环绕社社区、大大型中庭庭园林都是是您的私私人专属属【6】泉泉州首席席富人区区我在享享受生活活的同时时享受成成功【7】交交通便利利3244国道旁旁，离市市区不足足8公里里、驱车车往市区区仅100分钟车车程，尽尽享交通通带来的的奔驰快快感。【8】养养生佳境境纵情山山水，回回家享受受渡假生生活每一一天连绵的的山是我家家的后花花园是泉泉州最大大的造氧氧机洛江就是是我家的的大鱼缸缸【8】物物业服务务需先确定定物业管管理公司司、管理理方式及及内容，相相对普通通物业管管理服务务必须要要有所突突破。这这是显示示客户骄骄傲、决决定客户户购买行行为的关关键因素素之一。五、产品品调整加加强建议议为加强项项目卖点点，树立立楼盘及及开发商商形象，整整合项目目优势，为为销售作作好铺垫垫工作，建建议投入入系列建建设。【1】沿沿3244国道社社区入口口大门建建设 沿3324国国道入口口大门建建设巨型型欧式大大门，作作为项目目形象展展示（形形象提升升、项目目感觉加加强），争争取来往往人流关关注。【2】作作足社区区配套会所服服务设计计等 可供开发发项目有有：模拟拟室内高高尔夫球球练习场场、图书书馆、棋棋牌室、商商务中心心、健身身房、全全天候游游泳场、住住户专车车、商务务部、餐餐饮部、桌桌球、网网球场、超超市、保保龄球室室、壁球球场、桌桌球室、钢钢琴吧、超超市、美美容美发发等。【3】沿沿江造景景（江景景开发）沿江休休闲长廊廊设计建建造沿江设设置多处处钓鱼码码头供客客户休闲闲娱乐（免免费）【4】巨巨型豪华华游艇俱俱乐部 或在在江上铸铸造游艇艇造型建建筑。泊泊于江上上，作为为客户休休闲场所所的延伸伸，满足足客户尊尊严，显显示开发发商实力力，增强强客户信信心。【5】沿沿江植树树 欧洲洲树种，由由客户认认养种植植。【6】沿沿设区、洛洛江边上上布置欧欧风小品品【7】会会所加紧紧建设作为为售楼处处、项目目气质体体现【8】已已售400栋别墅墅加紧建建设，落落成可直直观体现现项目品品质，点点燃人气气【9】物物业管理理设计 专业业管家服服务，如如为解决决郊区购购物不方方便的问问题，专专门成立立带购物物服务，物物业公司司须出示示购物凭凭证。等等等。【10】开通业业主往返返市区专专线车，用用来积聚聚人气【11】项目地地块绿化化、园林林布置【12】特色主主题公园园确定【13】尽快启启动会所所内休闲闲项目【14】项目筹筹建信息息口语传传播【15】漂浮木木屋在洛江江江面布置置一些漂漂浮木屋屋，可供供欣赏湖湖光山色色、特色色旅游居居住、水水上垂钓钓六、销售售方案销售渠渠道促进产品品销售是是代理商商的终极极目标，而而建立良良性可行行的销售售网络，应应用有效效媒体，为为最终实实现以最最少的资资金投入入，产生生最直接接有效的的产品销销售带来来可能。【1】售售楼处：将在市市区及洛洛江现场场各设一一个售楼楼处，以以扩大影影响力。市区售楼楼处：建建议设立立在泉州州知名酒酒店附近近或繁华华街区。 洛江现现场售楼楼处：现现有售楼楼处造型型、形象象均无法法贴切项项目气质质，建议议尽快将将会所建建成，届届时售楼楼处转移移会所现现场。【2】人人员拜访访：现在在即着手手收集目目标客户户名单、相相关资料料，在项项目中期期销售开开始放缓缓时，适适当安排排人员上上门拜访访，争取取成交，化化被动为为主动。【3】建建立网站站或联入入泉州信信息超市市：扩大大项目知知名度、美美誉度。投投入资金金较少，争争取有成成交。销售步步骤【1】先先启动配配套建设设。在中中心花园园广场、会会所、440余栋栋单体别别墅建成成后，客客户有了了直观感感受，并并对开发发商实力力认可时时，全面面掀起宣宣传攻势势，将会会对产品品销售起起到强有有力的促促进作用用。【2】将将全程推推广工作作分为预热开盘公开强销促销延续6个阶段段，每个个阶段推推案策略略、媒体体支持都都将有不不同调整整。各阶阶段将会会综合引引用到如如下手段段（以下下仅列主主力推广广媒体）：软性文章章报导：引导客客户理解解、关注注、认同同本案，适适合引导导预热期期。公关活动动：让目目标客户户对产品品产生好好感，吸吸引泉州州人事视视线，为为后期销销售做铺铺垫，并并将贯穿穿始终。硬性报纸纸广告：强有力力的视觉觉和项目目魅力冲冲击。是是房地产产促进成成交的犀犀利武器器，并将将作为主主力推广广媒体。价格策策略为了迅速速占领市市场、打打开知名名度，树树立项目目形象，对对销售速速度的追追求。追追求良好好的销售售业绩，实实现企业业持续盈盈利的目目的，同同时树立立项目形形象，提提升品牌牌价值（知知名度、美美誉度），让让项目品品牌和公公司品牌牌形成良良性互动动，建议议本项目目采用：低价入市市迅速占占领市场场平稳上上升根据实实际情况况随机调调整的价价格策略略。 销售方式式量身定做做：客户户可以在在原设计计稿的基基础上对对产品进进行调整整，包括括内部空空间分割割、风水水影响下下的屋宇宇方向等等，具体体执行将将由我方方负责平平面方案案调整、内内部分割割布置设设计交流流，开发发商负责责修建。注：所有有产品调调整均不不得影响响整体社社区规划划及整体体楼盘风风格走向向。 销售附加加赠贵宾卡卡：凡购购买本项项目的客客户均可可获赠一一张在航航空娱乐乐城、社社区会所所休闲中中心消费费的贵宾宾卡，凭凭此贵宾宾卡在指指定消费费场所消消费将获获得优惠惠价格。此举将在在满足客客户尊严严的同时时，促进进航空渡渡假城的的经营，并并在一定定程度上上促进项项目销售售。赠送装修修方案：凡购买买本项目目的客户户均可获获得由一一份针对对客户购购买、个个人调整整后的屋屋宇装修修方案。方方案将由由泉州知知名装饰饰公司执执笔，确确保理念念先进凌凌驾于所所有同类类楼盘之之上。七、广告告计划将根据工工程进度度、方案案调整而而定，在在整体推推案方案案确定后后拟报，暂暂时略。我方将就就产品定定位与开开发商进进行密切切协商，在在可预见见问题综综合解决决后，11.5个个月内完完成如下下工作产品包包装完成成（前期期VI系系统、楼楼书、海海报等）建立完完善的销销售机制制和队伍伍销售文文件准备备妥当合理价价格体系系制定完完备制定出出完整的的推广计计划销售场场所准备备妥当：营销中中心、样样板别墅墅等施工现现场外部部环境与与内部形形象到位位物业管管理模式式、服务务项目、收收费标准准已确定定 在实实际操作作中，项项目内部部认购时时能满足足全部入入市条件件的不多多，往往往受市场场情况和和项目实实际需要要影响，内内部认购购都会提提前进行行。八、全程程跟踪【1】每每月定期期举行一一次碰头头会，会会议内容容包括：上月工工作报告告当月工工作安排排（策略略调整）下月广广告发布布计划、媒媒体安排排（包括括广告成成品）为确保项项目的超超前运作作，适时时解决推推案过程程中存在在的问题题，甲乙乙双方将将严格执执行月例例会制度度。开发商必必须列席席人员：项目负负责人由由开发商商确定。建建议贵公公司成立立定制化化开发服服务小组组，明确确人员构构成、职职能、各各专业团团队介入入的时间间和方式式，确保保双方尽尽快进入入状态。代理商必必须列席席人员：项目执执行人平平面1名名、文案案1名、售售楼处经经理1名名、公司司颠峰决决策层人人员1名名。【2】每每月定期期递交一一份销售售及广告告评估报报告，内内容包括括上月销销售数据据、销售售情况报报告、当当月总结结等。