2022年国家房地产经纪人深度自测题型.docx

2022年房地产经纪人试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 住宅项目价格制定过程中，（）阶段的市场调研侧重于收集竞争项目销售与价格信息、价格表、各房号之间价格平面差与垂直差等信息。A.价目表形成及验证B.推售安排C.市场调研D.确定价格策略及方法【答案】 C2. 【问题】 售楼处的房地产经纪人员因客户不满意其推荐的房源，而向客户推荐朋友公司所代理楼盘的行为（ ）。(2012年真题)A.不符合房地产经纪管理规定B.能提高房地产经纪人员收入，符合行业惯例C.不符合售楼处地产经纪人员的岗位职责要求D.是为顾客着想，值得提倡【答案】 C3. 【问题】 某房地产开发公司2011年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2013年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。张某于2012年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5。A.500、00B.714、29C.1250、00D.1666、67【答案】 B4. 【问题】 两个或者两个以上房地产经纪机构就同一宗房地产经纪业务开展合作的，收费按（ ）。(2011年真题)A.两宗业务分别收取B.两宗业务收取，但收费额不能高于一宗业务的两倍C.一宗业务收取，但收费额可高于一宗业务D.一宗业务收取【答案】 D5. 【问题】 查处房地产经纪机构的不正当竞争行为的机构是（）。A.建设（房地产）主管部门B.人力资源和社会保障主管部门C.工商行政管理部门D.以上均是【答案】 C6. 【问题】 甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。A.500元是甲机构的部分佣金B.500元是甲机构支出的必要费用C.500是王某的辛苦费D.500是王某的业务提成【答案】 B7. 【问题】 共用题干A.土地使用权出让合同号B.建设用地规划许可证号C.建设工程规划许可证号D.房屋权属证书号【答案】 A8. 【问题】 甲开发公司按法定最高年限取得了某综合用地出让土地使用权，在取得土地使用权1年时建成一座综合楼，底层为商铺、二层为仓库。此时仓库占用的土地使用权的剩余使用年限为()年。A.39B.40C.49D.50【答案】 C9. 【问题】 坚持原则就是要明确自身的谈判诉求并保证其得以实现，但如果没有适当的让步，常常就会使谈判陷入僵局，因此要把握好坚持原则与妥协的平衡点，这是房地产经纪人具有的（ ）的要点之一。A.市场分析技能B.议价谈判技能C.人际沟通技能D.供需搭配技能【答案】 B10. 【问题】 小孙是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的注册房地产经纪人，小孙代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方，并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元/（m2·月）的标准，租期不得超过3年，承租方不得转租。小孙寻找到了有意向承租的公司，经谈判，小孙代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定：租金为60元/（m2·月），租期2年，租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后，将其承租的办公用房的一半转租给丁公司，转租合同约定：租期2年，租金为65元/（m2·月）。丁公司承租半年之后，贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息，要依法处分该已经设定抵押的办公用房（抵押登记在丙公司承租之前）。A.该转租合同无效B.该转租合同部分有效，租期只有1年C.该转租合同有效D.该转租合同的效力待定【答案】 A11. 【问题】 下列对搜集房地产经纪信息的认识中，正确的是（）。A.认为广播和电视信息不易整理，故只以报纸和杂志作为信息来源途径B.认为学术文章是专家个人意见，主观性强，故学术文章不能作为信息来源途径C.认为楼书多为溢美之词，不具有客观性，故楼书不作为信息来源途径D.认为房地产具有不可移动性，现场调查能获得直观的信息材料【答案】 D12. 【问题】 下列房地产经纪机构的组织结构形式中，采用（ ）组织结构形式时，由职能机构派出、参加横向机构（事业部或项目组）的人员，既受所属职能机构领导，又接受横向机构领导。A.直线参谋制B.分部制C.矩阵制D.网络制【答案】 C13. 【问题】 下列对于商品价值的认知功能，表述错误的是( )。A.价格围绕价值上下波动，并趋向于价值B.商品价格是价值的货币表现C.商品价值是价格的内在尺度D.商品价格是消费者比拟社会地位、经济地位、文化修养、生活情操的途径【答案】 D14. 【问题】 房源的动态性主要包括两个方面，一是其价格因素的变动，二是其（ ）的变动。(2006年真题)A.产权状态B.使用状态C.物理状态D.租售状态【答案】 B15. 【问题】 某幢坡屋顶住宅共6层，其室外地坪比室内首层地面低0.5m，自±0.00至屋檐高度17m，屋脊比屋檐高1.6m，该住宅的建筑总高度为（ ）m。A.17.00B.17.50C.18.30D.19.10【答案】 B16. 【问题】 工程竣工的验收工作，由()负责组织实施。A.施工单位B.监理单位C.建设单位D.设计单位【答案】 C17. 【问题】 甲房地产经纪机构在自制的房地产经纪合同文本中，把“客户与业主见面”的业务服务标准作为收取佣金的依据。该机构的这种行为会产生（ ）引起的风险。A.不当承诺B.不当代理C.协助交易当事人提供虚假信息或材料D.不当收取佣金【答案】 C18. 【问题】 关于建设用地使用权设立的说法，错误的是（ ）。A.建设用地使用权不得在地表以下设立B.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权C.设立建设用地使用权，可以采取划拨的方式D.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与他人【答案】 A19. 【问题】 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。A.6个月B.9个月C.1年D.2年【答案】 C20. 【问题】 李某通过甲房地产经纪机构承租了张某的商铺，该租赁关系确定的依据是（ ）。A.房地产经纪服务合同B.物业管理合同C.房屋租赁合同D.不动产权证【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在汇编指令中，操作数在某寄存器中的寻址方式称为（6）寻址。A.直接B.变址C.寄存器D.寄存器间接【答案】 C2. 【问题】 中国的城市有严格的行政等级，这些行政等级是（ ）。A.建制镇B.地级市C.副地级市D.副省级市E.直辖市【答案】 ABD3. 【问题】 在客户接待环节，房屋出租人将房屋出租事项委托给房地产经纪人后，房地产经纪人应（）。A.签订房屋出租委托书B.告知出租人房屋租赁居间服务的内容C.查验房屋编制房屋状况说明书D.编写出租物业广告信息E.进行佣金的结算【答案】 ABCD4. 【问题】 2016年3月，甲房地产开发有限责任公司在城市市区取得某地块的土地使用权，崔某是该地块的被拆迁人之一。拆迁工作完成后，甲房地产开发有限责任公司在该地块上开发建设一商品住宅小区。外地人伍某因工作需要购买了该住宅小区一套住房。A.强制性B.无偿性C.固定性D.多样性【答案】 ABC5. 【问题】 李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现李某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。A.购房需求强烈B.购买能力较强C.购房条件特别苛刻D.购房目的比较模糊【答案】 AB6. 【问题】 下列关于婚姻家庭中的房屋财产关系，说法正确的有（）。A.夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有B.婚后用共同财产购买的房屋，房屋所有权登记在一方名下的，归登记一方所有C.夫妻一方所有的个人财产，因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产D.婚后由一方父母出资为子女购房的，产权登记在出资人子女名下的，归夫妻共同所有E.属于夫妻共有的房屋，如登记为一方所有的，可以依法通过登记增加另一方为共有人【答案】 A7. 【问题】 购买商品房办理抵押贷款手续时，需要提供的资料有（ ）。(2008年真题)A.有效身份证明原件B.结婚证C.银行要求的资产证明D.认购书原件E.定金收据原件【答案】 ACD8. 【问题】 下列关于合同的表述中，不正确的有（）。A.当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行B.房屋转让合同和房屋租赁合同不一定要采用书面形式C.限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同D.严重损害社会公共利益的合同为无效合同E.履行合同时，对履行费用负担约定不明确的，由履行义务一方负担【答案】 BC9. 【问题】 人际交往的构成要素有()。A.信息的媒介B.信息发送者C.信息传递通道D.信息选择E.信息接受者【答案】 BC10. 【问题】 MLS系统根据系统规模的分类是( )。A.独家代理的MLS系统B.全国性的MLS系统C.仅买方代理的MLS系统D.企业之问的MLS系统E.企业内部的MLS系统【答案】 BD11. 【问题】 中国现行的法律体系中，宪法与其他法律不同的特征表现在（）。A.宪法的内容不同于其他法律B.宪法是制定其他法律的依据C.宪法具有最高的法律效力D.宪法是由全国人民大会制定的E.任何公民都得遵守宪法【答案】 ABC12. 【问题】 建筑材料中大部分无机非金属材料为脆性材料，下列属于无机非金属材料的是（）。A.陶瓷砖B.玻璃C.钢材D.普通混凝土E.天然石材【答案】 ABD13. 【问题】 项目进入正式销售阶段，主要包括（）三个关键环节。A.现场接待B.带客看房C.商品房认购D.现场解说E.买卖合同签订【答案】 AC14. 【问题】 外部营销工作可以在内部推广的同时展开，它是房地产经纪人在最短时间内，扩大推广面的必需工作。房源外部营销包括（）。A.橱窗广告B.业务会议C.平面媒体广告D.驻守派单E.网络广告【答案】 ACD15. 【问题】 下列( )属于资金时间价值换算中的假设条件。A.资金时间价值换算中采用的是复利B.利率的时间单位与计息周期可以不一致C.本年年末为下一年年初D.年金A是在每年年初发生的E.现值P是在当前年度开始时发生的【答案】 AC16. 【问题】 F房地产公司(以下简称F公司)申请征用G乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，F公司将此项目整体转给H公司，H公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，H公司将该项目抵押给K银行取得建设贷款。H公司经批准预售该住宅。A.签订的抵押合同B.公证机关出具的公证书C.土地使用证D.房地产估价机构出具的估价报告书【答案】 ACD17. 【问题】 关于房地产经纪机构的分支机构的说法，正确的有（）。A.分支机构可以独立进行经济核算B.房地产经纪机构对其分支机构解散后尚未清偿的全部债务承担责任C.分支机构可以开展房地产经纪业务D.房地产经纪机构在我国境内设立的分支机构不具有法人资格E.分支机构可以与聘用的房地产经纪人签订劳动合同【答案】 ABCD18. 【问题】 在制定和实施城市规划中，应当遵循的原则包括（）。A.城乡统筹B.先规划后建设C.节约土地D.可持续发展E.合理布局【答案】 ABC19. 【问题】 对物业进行勘查评估是进行房源信息管理的重要环节，房地产经纪人在对物业勘查评估前应做好的准备工作有（）。A.提前一周与业主取得联系，预约具体的上门勘查时间B.在与业主联系时应向业主介绍自己的姓名和公司名称C.向客户详细询问委托物业的地理位置D.合理安排好勘查的先后次序，节省时间，提高效率E.检查是否带好了工牌、名片、照相机、摄像机、卷尺、计算器、鞋套等必要的勘查工具及物品【答案】 BCD20. 【问题】 按照价格法、房地产经纪管理办法等法律法规要求，房地产经纪机构应（），为委托人提供价格合理、优质高效服务。A.秉公执法B.尽职尽责C.公平竞争D.合法经营E.诚实守信【答案】 CD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：<1>、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。<2>、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。<3>、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）2. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：<1>、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。<2>、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。<3>、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）3. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：<1>、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。<2>、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。<3>、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）4. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：<1>、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。<2>、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。<3>、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）5. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：<1>、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。<2>、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。<3>、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）