企业管理BOBOS策划案.docx

一、 OBOSS的前世世今生l 一本书与与它所概概念的新新生活20000年5月月，美国国标准准周刊高级编编辑大卫卫布鲁克克斯出了了一本书书，书名名让人费费解BBOBOO INN PAARADDISEE（天堂堂里的布布波士）。然而而他“杜撰”出来的的奇怪概概念BBOBOOS却很很快成为为了最时时髦的话话题。布波是221世纪纪的新精精英族群群，他们追求求浪漫与与实际，兼顾精精神与物物质。BOBOO族特征征在消费上上，一个个布波的的居家风风格是昂昂贵自然然粗糙的的，通常常会摆设设几件非非洲工艺艺品，不不过是那那种昂贵贵的自然然粗糙，布波不不买双BB奔驰驰、宝马马车，但会把把同样的的钱用在在RANNGE ROVVER这这样的高高档吉普普车。布波族拥拥有高学学历，但是他他会故意意藐视他他，说这这不值一一提；很很物质，但是看看起来非非常反物物质；很很精英但但是反精精英。布波族念念好大学学，不断断学习、成长、旅行、往上爬爬、自我我探索。布波族族热情工工作，因因为工作作是游戏戏，是自自我表达达，是一一种社会会使命。布波族的的学者懂懂得如何何自我行行销，终终极目标标是成为为金融界界精英、时尚界界精英、演艺界界精英、政治精精英中的的一分子子。在解放与与自我控控制之间间，布波波族讲究究享乐“有用的的享乐”。布波族仿仿佛什么么都不缺缺，却又又不断追追寻，透透过各种种仪典一一次又一一次的追追寻心灵灵颠峰的的经验。BOBOO们成为为社会的的自由派派和经济济上的保保守派，自由和和公正经经常被谈谈论，但但从不真真的为经经济不平平等忧心心忡忡，他们不不左不右右不温不不火。由小资到到布波当“布波波族”成为流流行文化化的指南南针以后后，中国国小资才才算拥有有了一本本真正的的教科书书，获得得了生活活爱情事事业的最最高纲领领。尤其其是在小小资的内内涵变的的越来越越苍白外外延却越越来越辽辽阔的今今天，布布波族的的出现及及时整合合了广大大散乱而而冲突的的小资队队伍。中国的小小资历史史说来话话长，小小资玩的的不是心心跳，是是意象，小资没没有现在在时，因因为他们们从来不不创造，他们不不活在当当下，他他们是廊廊桥遗梦梦是花样样年华，对当代代生活的的软性批批评是小小资们的的态度，小资是是对当代代生活的的一种确确认和加加入。成为小资资，才有有可能挺挺进“布波族族”。要成为一一个1000%的的BOBBO还真真不是一一件容易易的事情情：“要有与与时俱进进的专业业，跨国国公司总总经理以以上的头头衔，高高薪加上上强烈的的个人特特质和特特殊兴趣趣，最好好是登山山考古读读诗种树树，还不不能忘记记服务社社区、援援助非洲洲难民和和拯救地地球。”我们操盘盘本项目目要的就就是这种种感觉布波历史史60年代代，流行行嬉皮，嬉皮的的口号是是：要爱爱情，不不要战争争；80年代代流行雅雅皮，雅雅皮的风风格是：捍卫制制度，积积极进取取。布波是221世纪纪的新精精英族群群，象是是嬉皮与与雅皮的的结合体体，他们们追求浪浪漫与实实际，兼兼顾精神神与物质质。由HIPPPIEES（嬉嬉皮士）、YUUPPIIES（雅皮士士）一路路走来，布波士士不是孤孤立的，也不是是从资本本主义的的生产线线上突然然蹦出来来的，而而是逐渐渐接手社社会的新新一代社社会精英英的生活活精神和和审美主主义的双双重选择择。他们们视实力力和创造造力为生生活之源源，同时时也是审审美主义义的核心心。对布波士士来说，物质从从未匮乏乏过，但但物质本本身并不不能给他他们带来来精神上上的愉悦悦，而只只有通过过适当的的物质条条件，依依靠自己己独特的的审美趣趣味和身身体力行行，一种种前所未未有的风风尚被创创造出来来的时候候，布波波士的愉愉悦力才才会降临临。曾经HIIPPIIES嬉皮士士嬉皮最初初的思想想动机开开始于220世纪纪40年年代，在在短短的的30年年中，美美国经历历了两次次世界大大战和历历史上空空前绝后后的经济济大萧条条时期。从那时时起就已已经开始始了出现现一种反反“ESTTABLLISHHMENNT”思潮，ESTTABLLISHHMENNT这个个词本身身就是非非常宽泛泛的，几几乎包涵涵了全体体即成的的社会成成分，从从社会习习俗到国国家政府府，包罗罗万象。进入500年代后后，这种种诗歌开开始和音音乐结合合起来，这个时时期被称称为“跨掉的的一代”，在它它的影响响下，叛叛逆思想想开始广广为流传传。显著特点点就是：他们极极为明显显的叛逆逆性倾向向性。他们多数数是一些些诗人和和音乐家家，独特特的身份份赋予了了他们更更为独特特的思维维方式，这两类类人往往往具有社社会责任任感和理理想主义义者倾向向，他们们大多喜喜欢用“I AAM HHIP”来表明明称呼自自己和朋朋友，也也有人喜喜欢有HHIPPPIE一一词，日日后HIIPPIIE即是是源于此此。60年代代中后期期，超大大规模的的露天音音乐演出出造就了了嬉皮运运动最辉辉煌的时时期。辉煌是短短暂的，在19969年年WOOODSTTOCKK音乐节节达到顶顶峰后，嬉皮运运动逐渐渐开始衰衰落。曾经YUUPPIIES（雅皮士士）时代周刊119900年有一一篇总结结80年年代“雅皮”现象的的文章，把“雅皮”的特征征归结为为：“40岁岁以下，年收入入十万美美圆以上上，专业业人士，家里用用真空管管扩大机机配3/5A书书架型喇喇叭，有有十张以以下的EECM唱唱片，不不要常听听。”在美国以以外，其其实谈不不上有所所谓“雅皮”，但是上述述标准其其实很容容易地就就可以套套用到所所谓中产产阶级身身上。布波之后后是IFF一族“国际自自由族”也称IIFIINTEENATTIONNAL FREEEMAAN一一族，是是指那些些在全球球范围内内根据自自己的喜喜好，自自由地选选择工作作、居住住和旅游游度假的的一群人人。他们们可能来来自地球球上任何何一个国国家、民民族、甚甚至任何何一个亚亚文化，但他们们的共同同之处是是在全球球范围内内享有工工作、居居住和旅旅游度假假的高度度自由。“国际自自由族”是工作作和生活活理念的的完美统统一：人人不能成成为工作作的奴隶隶，工作作必须为为生活品品质服务务这种生生活方式式是继布布波之后后的又一一种生活活模式。在丽江、阳朔、拉萨、上海、北京等等聚集大大批来自自国外的的国际自自由人，这些地地方没有有一流的的发展机机会，但但是有一一流的古古老文化化和淳朴朴生活。一、项目目所在地地初步市市场情况况调查步骤A：宏观经经济环境境分析（一） 宏观环境境研究1、城市市性质城市性质质定位为为中国东东部沿海海重要的的经济中中心和港港口城市市，国家家历史名名城和分分景旅游游胜地；城市主主体功能能定位为为港口为为主的国国家综合合交通枢枢纽，国国际海洋洋科研及及海洋产产业开发发中心，区域性性金融、贸易、信息中中心，国国家高新新技术产产业、综综合化工工、轻纺纺工业基基地，旅旅游、度度假、避避暑、文文化娱乐乐中心。2、城市市规模人 口 规 模模人口 年份中心城市市实际居居住人口口城市人口口非农业人人口农业人口口200002341703302005525518232520100276194300用 地 规 模模年份城镇建设设用地（每平方方公里）人均城市市建社用用地（每平方方米）2000020693662005523089882010026685883、城市市总布局局城市总体体布局结结构规划划以胶州州湾东岸岸为主城城，西岸岸为辅城城，环胶胶州湾沿沿线为发发展组团团，形成成“两点一一环”的发展展趋势。主城以市市南区、市北区区、四方方区、李李沧区、城阳区区中心城城区（城城阳、流流亭）、崂山区区中心城城区（高高科技工工业园）和环崂崂山的崂崂山的沙沙子口、王哥庄庄、惜福福镇、夏夏庄为主主组成。规划建建设用地地面积1192.5平方方公里，实际居居住人口口2300万，人人均建设设用地883.77平方米米。规划划主体功功能为全全市的行行政、文文化、科科教、旅旅游、居居住中心心；资金金流、物物质流、信息流流集散中中心；集集约化现现代工业业和高科科技产业业区。其中由东东部的新新经济综综合功能能片区、中部的的居住商商贸综合合片区、西部工业业仓储综综合功能能片区共共同组成成。市南南区成为为岛城重重要居住住、商贸贸区。东东部，青青岛CLLD日趋趋成型。 经济环境境（1） 经济发展展状况国民经济济继续保保持良好好的发展展势头，经济进进一步优优化，全全市经济济保持116%以以上的述述度，第第三产业业，集团团化保持持快速增增长，重重点项目目建设投投资力度度加大，社会需需求稳步步回升。主要经济济指标（有关数数据见附附表）青岛市主主要年份份国内生生产总值值情况青岛市主主要年份份产业结结构情况况青岛市主主要年份份社会消消费品零零售额情情况青岛市主主要年份份固定资资产投资资完成情情况商业和消消费全市市万米以以上零售售网点440余个个，各类类商品交交易市场场9155处，220022年商品品交易市市场成交交额6008亿元元，社会会消费品品零售额额4000.5亿亿元。引引进144家世界界5000强企业业和著名名跨国公公司，其其中佳世世客、家家乐福、麦德龙龙、第一一百盛、普尔斯斯马特、法宝、大福源源、麦当当劳、肯肯德基等等9家已已开业运运营。（2） 经济发展展任务 增加投投资规模模，改善善投资环环境，高高起点，高标准准的加快快城市建建设步伐伐，加大大对城区区的改造造，提升升整个岛岛城形象象。 扩大消消费方面面，促进进消费升升级，需需实施更更加有利利于扩大大住房、汽车、教育、电信和和旅游等等热点消消费政策策措施，刺激市市民消费费水平，购房的的付款方方式灵活活，提高高市民的的购房支支付能力力。经济环境境综述随着改革革的深入入，经济济的发展展，房地地产业诚诚为国民民经济新新的增长长点，住住宅产业业化的发发展到政政府进一一步重视视，投资资力度加加强，环环境进一一步改善善促进消消费的进进一步升升级，银银行按揭揭的成数数和年限限空间的的放宽，使整个个房地产产业运作作逐渐走走向专业业化和规规范化。2政策策环境金融信贷贷部门运运用宏观观手段调调控房地地产市场场，开发发项目实实行7成成贷款购购房，时时间可达达15-30年年按揭，购房者者只需支支付300%即可可入住，许多家家庭足够够支付其其首期款款项，大大大刺激激了市民民举债购购房的提提前消费费行为。3文化化环境（1） 人文环境境现有各类类高校227处，在校生生14.6万人人。有国国家教育育部重点点大学、全国唯唯一的中中国海洋洋大学。青岛国国际学校校和青岛岛MTII国际学学校，可可招收在在青岛工工作的外外国人子子女。（2） 地理环境境（二） 宏观环境境综述1宏观观经济形形势对项项目发展展的影响响 国民民经济保保持着良良好的增增长势头头，宏观观经济的的景气为为房地产产业奠定定了基础础，同时时青岛房房地产业业步入了了稳步增增长的景景气空间间，这大大大扩大大项目的的生存和和发展空空间，使使项目得得以在大大的经济济环境下下健康发发展。2投资资环境对对项目发发展的影影响20022年房地地产投资资在去年年高速增增长的基基础上，又有新新的提高高。全年年房地产产投资667.55亿，增增长7.2%。虽然房房地产投投资指数数全年呈呈现稳步步上升趋趋势，但但是投资资指数仍仍然在景景气空间间以下运运行。多家银行行对住房房信贷的的参与，充分调调动市民民住房消消费的积积极性，促进有有额需求求的释放放无形之之中，扩扩大了项项目的需需求市场场，增加加了部分分买家群群体。3住宅宅需求对对项目的的影响随着青岛岛市房地地产产业业整体进进入景气气空间，商品房房新开工工面积从从年初的的平淡状状态进入入火爆状状态，新新开工面面积指数数最高1102.03点点，最低低96.94点点。全年年房屋新新开工面面积5999.33万平方方米，比比去年增增长422.6%。20033年房地地产市场场有额需需求，继继续增加加商品房房销售量量较去年年增多，大多数数项目的的商品房房即总体体稳中有有升，价价格于各各区域内内升值不不一。4销售售价格走走势对项项目发展展的影响响20022年，青青岛市商商品房销销售价格格指数从从3月份份（900.555）开始始，一路路攀升，到111月份达达到最高高点1335.88。与此此相对应应，商品品房平均均销售价价格最低低18441.22元/平平方米，最高222711.611元/平平方米，相差4429.89元元/平方方米。 房地产的的价格市市场稳中中有升，无疑中中加大市市民对地地产市场场的信心心，无形形当中也也促进了了地产市市场向前前的良性性发展，增强了了项目推推入市场场的安全全系数。房地产品品牌建设设更加重重要，市市场消费费需求的的多样化化迫使开开发商走走向市场场细分，BOBBOS公公寓的品品牌化，市场细细分，刻刻不容缓缓。消费费者不再再仅仅是是对一间间房一张张订的住住宅需求求，也不不仅是将将住宅当当成自己己的栖息息之所，而是有有更高愿愿望的满满足，对对人生价价值的更更高追求求，所以以针对不不同人群群有不同同的需求求和渴望望，这就就是需求求代理商商对待市市场需求求上要个个性化、细分化化，从而而促使了了市场的的细分。项目所在在区域房房地产市市场的分分析通过对项项目所在在区域的的房地产产市场的的调研，分析当当地房地地产市场场的现状状并对其其走势作作出一个个较为客客观的判判断与预预测，另另外，对对市场的的深入调调查分析析出现买买方的基基本构成成并对当当地房地地产市场场的现有有客户作作出分析析与预测测。板块市场场研究是是根据所所处区域域房地产产分布的的现状，对项目目所在地地进行战战略性板板块的划划分，分分别对各各地块市市场进行行分析描描述，重重点是对对项目所所在板块块的功能能定位，市场定定位及开开发动态态，价格格水平等等因素的的分析。（一）项项目区域域房地产产市场总总量情况况从岛城房房地产的的发展态态势来看看，主要要有以下下几个特特点：1、开发发规模创创新纪录录截止20002年年，市南南、市北北、四方方房地产产在开发发投资、商品房房屋施工工面积、竣工面面积、销销售面积积方面均均比去年年同期有有大幅提提高，空空置商品品房基本本不符存存在。2、市场场消费主主体发生生了根本本转变随着房改改的深入入，住房房货币化化分配制制度的建建立，集集团购买买已经淡淡出住房房市场，个人住住房消费费已经成成为主房房地产的的绝对主主力。3、住宅宅产品实实现了产产品升级级换代随着住宅宅产业现现代化的的全面实实施，同同时也是是房地产产开发企企业精品品意识的的不断增增强，住住宅建设设已经迈迈上新台台阶。具具体表现现在：a、住房房面积由由经济型型向舒适适型转变变今年全市市的平均均套型为为90多多平方米米，普遍遍住宅平平均面积积为855平方米米左右，比上年年增长110几平平方米左左右。原原来出售售的住宅宅以套二二户型为为主，从从今年开开始，三三居室的的住宅销销售呈上上升趋势势，已经经超过了了50%，今后后发展这这个比例例还将继继续加大大。b、住宅宅配套设设施规划划水平明明显提高高各发展商商不再满满足于国国内设计计，放眼眼开去，引进美美国、澳澳大利亚亚、加拿拿大、韩韩国等国国家的高高水平设设计，留留下一个个个精品品工程。智能化化、环保保、节能能、绿色色、生态态等高科科技配套套产品逐逐步渗入入的平民民百姓家家中。4、房价价平稳适适度上涨涨从成本考考虑，新新建筑材材料的应应用、人人工要求求的提高高及有限限的土地地资源都都刺激了了成本的的增加。从需求关关系来看看，今年年的有效效需求明明显高于于去年。这主要要表现在在：今年全市市财政拨拨款的机机关、团团体和事事业单位位以及一一些有条条件的企企业和自自收自支支单位干干部职工工的住房房补贴要要陆续发发放到位位，大约约有几个个亿的资资金要流流向房地地产市场场。作为新城城区的青青岛东部部，在大大力发展展沿海商商业的同同时，地地块已出出现奇缺缺势头，已到寸寸土如今今的局面面。环境境的整治治、商业业铂金圈圈的加速速形成、物业品品质的继继续提升升等等，都预示示着今年年各家商商品房销销售的顺顺畅。5、购房房主力趋趋于工薪薪化付款方式式的多样样化极大大程度减减轻了个个人负担担，承受受能力和和集合生生活因素素，市南南区的楼楼盘成交交几率非非常之高高。6、个性性化、多多元化的的高层小小区将领领导近期期置业潮潮流通过对青青岛楼市市的调查查发现，随着购购房者品品位的日日益提升升，个性性化小区区所带来来的完善善的社区区配套、多层次次的小区区建筑类类型组合合、点面面结合、空间结结合的绿绿化景观观设计、多样化化的户型型选择，以及个个性化小小区给购购房者带带来的物物业的附附加价值值，强烈烈吸引购购买者的的注意力力。7、装修修房需求求不容忽忽视建设部门门正推行行住宅产产业现代代化提高高住宅质质量，逐逐步取消消毛坯房房，积极极推广全全装修房房或菜单单式装修修模式。市场品品质竞争争的加剧剧，舒适适房再次次引起人人们的关关注，即即刻入住住的概念念逐步得得到市场场的重视视，装修修房的市市场消费费有一定定潜力。（二） 项目板板块地段段分析BOBOOS公寓寓位青岛岛市市南南区，属属于东部部板块。东部板板块为青青岛政治治，经济济中心是是青岛房房地产的的热销坂坂块，属属于高端端市场。对于该该板块的的细分可可定为三三类地段段第一类地地段为：香港中路路和东海海路沿海海一线，此地段段环境优优美，配配套齐全全，以滨滨海花园园、碧海海花园，海逸名名都为代代表的高高档社区区密集此此地段，此地段段开发已已达饱和和状态，但房地地产市场场需求还还存有很很大一部部份空间间。第二类地地段为：香港中路路与江西西路之间间的地段段，可供供开幕用用地不多多，只有有建设中中的各都都城，悦悦海花园园，些地地段离海海有一段段距离，环境不不比上第第一地段段，但此此段商业业氛围浓浓郁，带带来的生生活方便便快捷。第三类地地段为：江西路与与快速路路此地段段一所高高校-建建工学院院，开发发量较大大，主要要以高层层项目为为主，金金福家园园，创业业者公寓寓，博思思公寓等等几处楼楼盘不存存在环境境优势，但其价价值照上上二种地地段较低低。（三） 项目地地段描述述BOBOOS公寓寓位于第第二类地地段，此此地段较较成熟的的楼盘有有新贵都都、名都都城、悦悦泉公寓寓、逍遥遥居，周周边配套套齐全，市场位位置较好好，可利利用资源源较多。（四） 板块功功能定位位第一类地地段的楼楼盘，经经过近年年来的发发展，已已将东部部的房地地产呈上上扬走势势，推上上了一个个高潮，使东部部板块成成为房地地产市场场的一个个热点，BOBBOS公公寓所处处的第二二板块，优势依依然明显显，交通通便利，配套设设施齐全全，一度度成为抢抢购热点点，由于于房价的的一路攀攀升导致致买方望望楼却步步，对于于BOBBOS公公寓而言言，要建建立一个个高起点点、标准准高、高高怪次具具有个性性化的高高档社区区，在第第二地段段中扮演演为一个个时尚领领跑者，跃入高高档社区区的行列列，使项项与地段段达成“双赢”。（五） 板块开开发动态态东部板块块成为岛岛城高端端市场中中买方的的热点，风景优优美，成成为置业业首送。 第第一地段段：滨海海花园、太平洋洋中心、金都花花园、天天晟苑、碧海花花园、颐颐景园、海逸名名都 第第二地段段：香港港花园、新贵都都、名都都城、逍逍遥居、悦泉公公寓 第第三地段段：华嘉嘉大夏、广发金金融中心心、博思思公寓、金福家家园（六） 板块的的物业价价格分析析 东东部板块块现开发发项目主主要以住住宅为主主，价格格划分以以地段划划分为主主，总体体上划分分整个价价格区，以第一一类地段段为一线线，第二二段为二二线，第第三段为为三线。 由由上表可可以看出出，一线线价格维维持在 元/m2，一一线A类类处于最最高价格格段，受受环境因因素影响响明显，二线主主要受交交通，商商业氛围围影响，三线依依前两线线无明显显优势。市场反馈馈的情况况表明，只有在在二线地地段出现现一个层层次较高高，定位位准确，赋予给给项个性性化的楼楼盘才能能有所作作为，BBOBOOS公寓寓要在楼楼盘综合合质素上上下功夫夫，配合合创新的的社区主主题定位位，在其其价格以以一线略略低的价价格看齐齐，就找找到客观观上的支支持点。总结：板板块在建建项目很很多，同同时产生生影响就就会分食食BOBBOS公公寓的部部份客户户群体，要在二二线市场场上力求求达到一一线的价价格，就就要“一鸣惊惊人”具体做做到以下下几点。一、把社社区的各各方面素素质做好好特别强强调社区区层次定定位-新新精项族族群（BBOBOOS）力力求达到到为岛城城中坚力力量量身身定做的的效果。二、创新新独特而而又新颖颖的社区区主题，扮演倡倡导者角角色，做做二线市市场的精精品楼盘盘。步骤二：确定可可类比项项，对可可类比目目的调研研结果分分析制定调研研区域和和方式，我司派派专门人人员负责责对方确确定的可可类比项项目进行行调查，获取基基本情况况及重要要情报，由项目目小组分分析整理理，对可可类比项项目作出出针对性性的分析析与评价价，可类类比项目目的自身身特点和和市场空空白点等等。宏业高层层周边项项目市场场调查研研究楼盘名称称路盘位置置物业形态态均价元元/平方方米名都城青岛冶金金房地产产燕儿岛路路与江西西路交叉叉路口东东南高层住宅宅5栋均价58800元元/销销售500%颐灏园青岛崇杰杰房地产产东海路别墅、多多层、小小高层住住宅均价1000000元/销售800%海怡名都都青岛颐灏灏房地产产东海路别墅、小小高层、高层碧海花园园东海路与与澳门路路交汇处处别墅、高高层均价80000元元/祥泰商住住大厦祥泰房地地产人民路与与抚顺路路交叉路路口东南南L型、板板式高层住宅宅1栋32000售完方荟佳苑苑世嘉置业业公司鞍山路与与鞍山二二路交叉叉路口东东南纯多层社社区52000尾盘康储山庄庄康储实业业公司辽阳西路路与福州州路交叉叉路口西西南方型、塔塔式高层住宅宅1栋46000销售率880%黄金岁月月伟和置业业公司温州路与与人民路路交叉路路口东北北方型、塔塔式高层住宅宅1栋36000销售率770%博思公寓寓恒基宏实实业公司司山东路与与宁夏路路交叉路路口东北北直型、板板式高层住宅宅3栋57000销售率550%华宇大厦厦华宇房地地产公司司山东路与与延吉路路交叉路路口西南南蝶型、塔塔式高层住宅宅1栋52000销售率660%金福家园园金富房地地产公司司山东路与与宁夏路路交叉路路口西南南蝶型、塔塔式高层住宅宅1栋60000主体1/3银禧苑富捷房地地产公司司山东路与与宁夏路路交叉路路口西北北方型、塔塔式高层住宅宅2栋58000精装修茗古屋环宇房地地产公司司山东路与与敦化路路交叉路路口西南南T型、塔塔式高层住宅宅3栋未动工创业者公公寓新园房地地产公司司山东路与与宁夏路路交叉路路口东南南弧型、板板式高层住宅宅2栋未动工颐和广厦厦房地产实实业公司司鞍山路与与鞍山二二路交叉叉路口西西南方型、塔塔式高层住宅宅1栋42000销售率660%泽通房地地产策划划代理机机构 市市场研究究部 调研日期期：20003.12.现阶段段直接竞竞争对手手名都城青岛冶金金房地产产燕儿岛路路与江西西路交叉叉路口东东南高层住宅宅5栋均价58800元元/销销售500%颐灏园青岛崇杰杰房地产产东海路别墅、多多层、小小高层住住宅均价1000000元/销售800%海怡名都都青岛颐灏灏房地产产东海路别墅、小小高层、高层碧海花园园东海路与与澳门路路交汇处处别墅、高高层均价80000元元/泽通地产产策划代代理机构构市场研研究部220033.122户室比比分析博思公寓寓户室比二室二厅厅二卫113、1111、1220三室二厅厅二卫145、1500二室：三三室2：1华宇大厦厦户室比二室二厅厅二卫114、1166三室二厅厅二卫169二室：三三室2：1金福家园园户室比二室二厅厅二卫118、三室二厅厅二卫128、1333二室：三三室1：2泽通地产产策划代代理机构构市场研研究部220033.122 潜在竞争争对手名都城青岛冶金金房地产产公司燕儿岛路路与江西西路交叉叉路口东东南高层住宅宅6栋主体完工工、销售售良好金福家园园金富房地地产公司司山东路与与宁夏路路交叉路路口西南南蝶型、塔塔式高层住宅宅1栋60000主体11/3未开盘博思公寓寓恒基宏实实业公司司山东路与与宁夏路路交叉路路口东北北直型、板板式高层住宅宅3栋57000外装修修销售率550%华宇大厦厦华宇房地地产公司司山东路与与延吉路路交叉路路口西南南蝶型、塔塔式高层住宅宅1栋52000封顶销售率660%泽通地产产策划代代理机构构市场研研究部220033.122步骤三：项目的的SWOOT分析析及总体体策划思思路的拟拟定阶段A 项目目的SWWOT分分析（一）项项目简介介地理位置置：占地面积积：建筑面积积：社区规模模：工程进度度：（二）BBOBOOS所处处位置概概况分析析a、区域域位置：地处江江西路与与燕儿岛岛路交界界处；b、自然然环境：该地块块位于青青岛东部部的繁华华地段，都市中中心地段段，距东东海路颇颇近，步步行到海海边之需需15分分钟；c、公共共设施：工商银银行、建建行、中中行、光光大银行行、华夏夏银行、商业银银行、交交通银行行、农业业银行、4011医院、家乐福福超市、佳世客客超市、阳光百百货和近近期开业业的洺君君精品购购物广场场等近在在咫尺；d、人文文环境：17中中、新东东方学校校、基隆隆小学、上杭路路小学、市南区区实验幼幼儿园、青岛卫卫生学校校、青岛岛远洋船船舶学院院；e、交通通状况：公交车车2222、3009、3320、32、2188、2005、1125、2322、1004、3304、3211、311、8001、6601、5011、3774、333等保保证路路路通畅。（三）项项目SWWOT分分析A、项目目优势分分析1、地理理位置优优越，属属青岛市市南区中中心地带带；2、周边边公共配配套设施施齐全，东部中中心、各各大卖场场近在咫咫尺；3、地处处燕儿岛岛路、江江西路、香港中中路交汇汇地带，交通四四通八达达，近220路公公交车来来往穿梭梭；4、香港港中路称称作为“青岛的的心脏”，为项项目的升升值带来来无穷的的潜力；5、项目目规划新新颖、合合理，极极富现代代、明快快、简约约之感，易调动目标消消费者的的购买积积极性；6、项目目周边的的名都城城、逍遥遥居、悦悦泉公寓寓已有一一定的知知名度和和美誉度度，加强强了目标标消费者者的购买买信心，对项目目的宣传传推广奠奠定了基基础；7、青岛岛远景规规划中将将东部的的功能定定位确定定为：能能源、居居住、商商贸、工工业和交交通枢纽纽；8、消费费者的购购房意识识日趋理理性,投资意意识日渐渐增强。B、项目目劣势分分析1、居住住区过于于集中，车多人人杂，噪噪音、污污染较重重；2、目前前道路建建设尚不不完善；3、去各各大卖场场须穿过过车水马马龙的香香港中路路，不甚甚方便；4、项目目目前工工程未进进入实质质阶段，对BOOBOSS公寓的的宣传推推广、形形象提升升有产生生一定的的影响；5、附近近的普通通住宅小小区对本本区域定定位有一一定影响响，进而而影响BBOBOOS公寓寓档次的的提升；C、项目目市场机机会1、大力力建设完完善东部部环境，青岛对对外窗口口2、概念念定位超超前，买买家销定定专一把把握最佳佳入市时时机D、项目目威胁直接竞争争对手项项目构成成一定的的威胁（四）项项目最大大价值的的挖掘BOBOOS公寓寓最大价价值的挖挖掘是通通过对项项所处地地段的价价值分析析，努力力克服不不利因素素的限制制和影响响最大限限度地发发挥项目目地块的的资源优优势，让让买家切切实感受受所购买买的住宅宅是起值值的满足足其深一一层次的的渴求，充分挖挖掘项目目的价值值。A、品牌牌价值充分借助助“BOBBOS”的全新新概念来来树立和和搭建BBOBOOS公寓寓的形象象品牌，以产品品的高质质素来构构筑BOOBOSS公寓的的价值品品牌。B、时机机价值充分利用用大力改改造建设设东部，完善东东部的发发展契机机，顺势势推出“BOBBOS公公寓”-新精精项族群群的理想想居所，使其成成为东部部楼盘中中一颗璀璀璨的明明珠及成成为岛城城地产界界的一个个经典典典范。C、文化化价值充分利用用BOBBOS公公寓的文文化价值值，为“BOBBOS公公寓”以浪漫漫与实际际主义的的方式实实式时尚尚的概念念定位，奠定坚坚实基础础。阶段B：根据市市场情况况及可类类比项目目的调查查和研究究结合项的的SWOOT分析析，还用用创新体体系的理理念及程程式，提提出项目目的总体体策划思思路，并并将其系系统化，清晰化化地形成成初步方方案。（一） BOBOOS公寓寓策划总总体思路路结合我司司对BOOBOSS公寓进进行的SSWOTT分析，BOBBOS公公寓的战战略目标标不单满满足于一一个常规规性高层层物业，而是要要达到具具有代表表的层次次，使BBOBOOS公寓寓成为本本区域的的地产助助推器，成为一一种标志志性的物物业形态态，即超超越第一一层面的的板心价价值，达达到第二二层面的的核心价价值。BOBOOS公寓寓二区域域助推器器从软性平平台及硬硬付设施施上充实实，现实实地营造造BOBBOS公公寓特有有的时尚尚概念要要想成为为区域地地产的助助推剂，首先进进入并引引领高层层物业形形态的专专一市场场，进而而影响岛岛城东部部地产市市场，成成为东部部地产市市场的阶阶段领跑跑者，超超越BOOBOSS公寓是是房地产产实体的的范畴，成为一一个代表表，一种种品牌。具体部署署如下：进入并引引领高层层物业的的专一市市场主导东部部地产市市场岛城东部部地产市市场的阶阶段旗航航超越房地地产实体体范畴成为区域域地产助助推器步骤4：项目核核心体系系的建立立核心价值值体系是是项目超超越普通通价值的的一个推推进器，是发掘掘项目潜潜在价值值的有额额手段，它能最最大限度度地增加加项目的的阶加值值，使项项目的个个性更鲜鲜明。（一） 第一层面面核心价价值描述述以新都市市主义为为核心，延伸新新物质主主义和新新文明主主义的两两大时尚尚派别，并从本本值上提提升BOOBOSS公寓高高层物业业的品牌牌形象。（二） 第一层面面核心价价值诠释释BOBOOS公寓寓第一层层面核心心价值体体系，是是以BOOBOSS公寓高高质素的的高层物物业形态态为吸引引，使BBOBOOS公寓寓赋予超超常规性性及理念念性附加加的光环环，以进进行互动动销售。 BOBBOS公公寓第一一层次核核心价值值超常规性性价值体体系 理理念性附附加值新都市主主义 新物质质主义 新文文明主义义 升升值空间间A、 超常规性性价值体体系第一层面面核心价价值体系系的重心心落于BBOBOOS公寓寓的高层层业态，如何最最大限度度其价值值所在，以形成成超常规规性业态态和理念念性附加加值的完完美结合合。我们所提提出的新新都市主主义，新新物质主主义和新新文明主主义革命命，以求求从BOOBOSS公寓中中创造更更大平台台，分别别列入和和倡导上上述主义义革命，使得BBOBOOS公寓寓在同类类物业形形态中树树立一个个继往开开来的新新模式的的引导者者角色，完善和和超越同同类物业业填补东东部地块块一个市市场空白白点，同同时作为为东部一一个重要要地产发发展推动动器，填填补青岛岛白领精精项族群群的空白白点。1、 新都市主主义新都市主主义主张张反对蔓蔓延，整整整都市市，解读读都市内内涵，建建立真正正的新精精英族群群社区新都市主主义者无无意于去去创建什什么奇思思幻想，相反，他们以以一些新新奇怪诞诞、风行行一时的的现代主主义设计计的最终终失败来来提醒人人们：与与其挖空空心思地地一味求求“新”、求“变”、求“变”，倒不不如把目目光转向向那些早早已存在在的、历历经时间间考验而而生命力力依旧的的东西，去探究究蕴藏在在其中的的持久不不变的的的特质一些可可能是永永恒性的的东西。对于以以栖息为为主要功功效的居居住环境境，就应应该选择择那些符符合其特特定的生生理、心心理、社社会需求求的全新新的居住住环境，时代在在变换，城市在在不断地地被赋予予新的面面貌与功功能，作作为新都都市精英英族群，应该尊尊重城市市，作为为居住基基本属性性并没有有被改变变，而是是不断的