小户型住宅产品研究.ppt

中小户型住宅产品中小户型住宅产品 小空间里面的大文章小空间里面的大文章深圳小户型住宅产品发展演变趋向目录目录小户型住宅产品的定义小户型住宅产品的定义小户型产生的历史根源和发展阶段小户型产生的历史根源和发展阶段小户型产品的特殊性小户型产品的特殊性小户型产品规划和单体上的趋向小户型产品规划和单体上的趋向近年来小户型产品的户型设计新手法近年来小户型产品的户型设计新手法日本小户型住宅的分析以及对我们的启发日本小户型住宅的分析以及对我们的启发小户型常规营销手段。小户型常规营销手段。小户型今后的发展趋向小户型今后的发展趋向 一、小户型住宅产品的定义一、小户型住宅产品的定义 以户型面积定义的小户型产品以户型面积定义的小户型产品类类型型代表代表项项目目功能种功能种类类纯粹小户型项目（公寓类）汇展阁、趣园、世金汉宫、鸿隆107、澎柏白金公寓等 以酒店型、商务型公寓和单身公寓为主。紧凑型小面积 户型项目 花好园、名仕阁、御风庭、时代骄子、双城世纪、都市E站、金色假日、丽阳天下等 以白领型公寓、酒店服务公寓，小户型住宅为主。一、小户型住宅产品的定义一、小户型住宅产品的定义 功能上划分的小户型住宅种类功能上划分的小户型住宅种类类型项目代表服务人群居家型 花好园、丽阳天下、旭飞花园、城市新天地、城市主场、金色假日等 白领类、港人度假类、中港家庭类、粉领类等商务型 都市E站、世金汉宫、都会100、金茂礼都等 深港两地商务人员、小型企业一、小户型住宅产品的定义一、小户型住宅产品的定义二、小户型产生的历史根源二、小户型产生的历史根源 和发展阶段和发展阶段9797年深圳小户型典型年深圳小户型典型 1997 1997年以汇展阁为代表开创年以汇展阁为代表开创了深圳酒店式公寓的先河，这也了深圳酒店式公寓的先河，这也是深圳最早的高档小户型产品是深圳最早的高档小户型产品9797年深圳小户型典型年深圳小户型典型 汇展阁的单体通廊式汇展阁的单体通廊式9898年深圳小户型典型年深圳小户型典型 1998 1998年以年以“旭飞花园旭飞花园”和和“紫薇阁紫薇阁”为代表的小户型住为代表的小户型住宅热销，引发了地产商对小户宅热销，引发了地产商对小户型产品的关注。型产品的关注。98年深圳小户型典型年深圳小户型典型 华天苑三梯32户的布局，会造成电梯实用的紧张 雕塑家园首次出现了公建化的雕塑家园首次出现了公建化的小户型。首创了空间小户型。首创了空间99年深圳小户型典型年深圳小户型典型2000年深圳小户型典型年深圳小户型典型 都市都市E E站已经开始注站已经开始注意到了内部的采光和意到了内部的采光和通风通风。产品规划集约化程度较高产品规划集约化程度较高-丹枫白露。丹枫白露。2002年深圳小户型典型年深圳小户型典型朗钜御风庭注重户型采光的均好性。朗钜御风庭注重户型采光的均好性。并在走廊设计了空中花园。并在走廊设计了空中花园。2004年深圳小户型典型年深圳小户型典型 2004 2004年苹果园创造年苹果园创造了关外小户型开始的了关外小户型开始的时代时代2004年深圳小户型典型年深圳小户型典型城市主场首个采用大面积城市主场首个采用大面积送凸窗的手法。送凸窗的手法。对共用空间的处理较好。对共用空间的处理较好。2005年深圳小户型典型年深圳小户型典型 城市主场采光良好的城市主场采光良好的走廊和电梯间走廊和电梯间2005年深圳小户型典型年深圳小户型典型城市主场公共空中庭院城市主场公共空中庭院2005年深圳小户型典型年深圳小户型典型 星河世纪采用奇偶星河世纪采用奇偶层错层送露台和赠送凸层错层送露台和赠送凸窗的模式窗的模式。20052005年深圳小户型典型年深圳小户型典型小户型产生的几种情况小户型产生的几种情况代表楼盘代表楼盘先天规划条件有缺陷：地块先天规划条件有缺陷：地块小、噪音干扰大、景观资源小、噪音干扰大、景观资源差。差。旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕阁、旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕阁、深蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国际公寓、深蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国际公寓、蓝馨苑等。蓝馨苑等。有问题楼盘，烂尾楼改建，有问题楼盘，烂尾楼改建，有些改建后功能变化。有些改建后功能变化。双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥云双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥云天都世纪等天都世纪等度假和临时性居住度假和临时性居住 水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、海世界等海世界等大社区的产品补充大社区的产品补充 鸿翔御景东园、万科城、东海岸、万科鸿翔御景东园、万科城、东海岸、万科高尔夫城市花园等高尔夫城市花园等政策导向政策导向 20062006年年6 6月月1 1号开始实行的号开始实行的”国六条国六条“9090平平方米以下占方米以下占70%,70%,将形成小户型的新的市场需求。将形成小户型的新的市场需求。小户型产生的几种情况小户型产生的几种情况 时间时间代表楼代表楼盘盘 市市场场特征特征 1997 199719991999年年 汇汇展展阁阁、名仕、名仕阁阁、紫薇、紫薇阁阁、旭、旭飞飞花园、花园、华华达园、达园、华华天苑、天苑、鹏鹏盛公寓、盛公寓、华华清园等清园等 小小户户型住宅型住宅起步起步阶阶段段 2000200020032003年年 今日家园、都市今日家园、都市E E站、都会站、都会100100、丽丽阳天下、彩田名苑、阳天下、彩田名苑、枫枫丹白露、苹果丹白露、苹果园、星桂园、园、星桂园、时时代代骄骄子、百分白公寓等子、百分白公寓等 小小户户型住宅型住宅发发展提升展提升阶阶段段 2004 200420052005年年 星河世星河世纪纪广广场场、趣园、花好园、趣园、花好园、御景御景华华城、世金城、世金汉宫汉宫、城市主、城市主场场、城市、城市天地广天地广场场、御、御风风庭、庭、鸿鸿隆隆107107、金、金贸贸礼礼都、友都、友邻邻国国际际公寓、公寓、风风格名苑、海世界、格名苑、海世界、I I领领海等海等 小小户户型型进进入多入多元化元化发发展展阶阶段段小户型发展的历史阶段小户型发展的历史阶段片区片区位置位置代表代表项项目目受众人群受众人群口岸片区口岸片区 罗罗湖、文湖、文锦锦渡、渡、皇皇岗岗等口岸地等口岸地带带 汇汇展展阁阁、双城世、双城世纪纪、置地逸、置地逸轩轩、阳光新干、阳光新干线线、御、御风风庭、城市庭、城市天地广天地广场场、港城、港城华华庭、庭、绿绿茵茵阁阁金金、御庭园等、御庭园等 香港客香港客户户、深、深港家庭、深港投港家庭、深港投资资客客旧厂改造区旧厂改造区 八卦岭工八卦岭工业业区、区、上步工上步工业业区、天区、天健工健工业业区等区等 鹏鹏盛公寓、城市主盛公寓、城市主场场、翠馨居、翠馨居、都会都会100100、东东方方时时代、金代、金贸贸礼都、礼都、TTTT国国际际公寓等公寓等 深圳白深圳白领领、粉、粉领领、投、投资资客等客等旧城改造区旧城改造区东门东门、蔡屋、蔡屋围围、水、水贝贝等等 东门东门168168、蓝蓝馨苑、馨苑、风风格名苑、格名苑、今日家园、名仕今日家园、名仕阁阁、星桂苑等、星桂苑等 深圳白深圳白领领、深港、深港家庭、深港商家庭、深港商务务人人员员、投、投资资客等客等旧村改造区旧村改造区 岗岗厦、新州、厦、新州、沙嘴、泥沙嘴、泥岗岗、皇、皇岗岗等等 星河世星河世纪纪广广场场、花好园、花好园、丽丽阳天下、星座阳天下、星座传传奇、皇庭世奇、皇庭世纪纪、翠雅居、翠雅居、华华天苑等天苑等深圳白深圳白领领、投、投资资客等客等海景度假区海景度假区盐盐田田 海世界、倚天海世界、倚天阁阁、I I领领海、海、湖心湖心岛岛等等老板老板阶层阶层、高、高级级金金领领其他片区其他片区南山、宝安、南山、宝安、龙岗龙岗等等 时时代代骄骄子、百分白公寓、友子、百分白公寓、友邻邻国国际际公寓、新一代公寓、米公寓、新一代公寓、米兰兰公公寓、寓、鸿鸿隆隆107107、五米阳光、苹果、五米阳光、苹果园、信和园、信和爱爱琴居等琴居等 深圳白深圳白领领、深港、深港家庭、投家庭、投资资客等客等四、小户型住宅产品的特殊性四、小户型住宅产品的特殊性1、小户型产品的多义性、小户型产品的多义性：小户型适用的人群广泛：小户型适用的人群广泛：从终极消费者来看，小户型消费的人群非常广泛，不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白领，深港小家庭，单身人士，深港商务人员，还是高级白领、BOBO族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费市场。小户型功能的多义性：小户型功能的多义性：小户型的适应的消费功能广泛，除了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居所、度假、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等多种用。小户型档次的多重性：小户型档次的多重性：不再是过去理解的单纯安置型物业，小户型实际也可以做出不同的档次。小户型产品适用于广泛的消费人群小户型产品适用于广泛的消费人群2 2、容易异化的功能、容易异化的功能 小户型产品在功能上的转化是经常出现的。小户型产品在功能上的转化是经常出现的。深圳不少小户型开始还有居家的功能，随着城市发展的成熟和客户深圳不少小户型开始还有居家的功能，随着城市发展的成熟和客户的不断变化，许多小户型的住宅开始出现了的不断变化，许多小户型的住宅开始出现了功能上的异化功能上的异化。例如都市例如都市E E站、雕塑家园、都会站、雕塑家园、都会100100、鹏盛公寓开始从居家为主，之、鹏盛公寓开始从居家为主，之后变成办公为主。后变成办公为主。模糊功能的小户型产品，像深南路边的自由广场，是按住宅建的写模糊功能的小户型产品，像深南路边的自由广场，是按住宅建的写字楼。字楼。小户型功能容易异化为办公小户型功能容易异化为办公 小户型住宅功能转换成办公，户型也随之改变。小户型住宅功能转换成办公，户型也随之改变。小户型功能容易异化为办公小户型功能容易异化为办公一灵活的一灵活的LOFT设计设计 弱化居住功能，弱化居住功能，提供灵活的大空间，提供灵活的大空间，给使用者自由发挥给使用者自由发挥 平层大空间方平层大空间方式式只预留厨卫管线只预留厨卫管线 高空间方式高空间方式（可增设夹层）可增设夹层）案例一：马赛公寓案例一：马赛公寓小户型功能容易异化为办公小户型功能容易异化为办公3 3、产品缺陷不可避免、产品缺陷不可避免 小户型住宅由于面小户型住宅由于面积的限制，住宅所要积的限制，住宅所要求的许多功能难以满求的许多功能难以满足。足。小户型住宅的私密小户型住宅的私密性较差。性较差。小户型住宅的入驻小户型住宅的入驻人员复杂，安全性差，人员复杂，安全性差，管理难度大。管理难度大。五、小户型产品规划和单体上的趋向五、小户型产品规划和单体上的趋向（一）小户型在产品规划上的趋向1 1、小户型产品规划上注重私密性考虑。、小户型产品规划上注重私密性考虑。2 2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计。、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计。3 3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件 楼道错开的设计，以保障小户型的私密性。楼道错开的设计，以保障小户型的私密性。1 1、小户型产品规划上注重私密性考虑：、小户型产品规划上注重私密性考虑：在景尚公寓中同样采用了在景尚公寓中同样采用了楼道错开的处理方式，住户楼道错开的处理方式，住户 的私密性较好。的私密性较好。迷你两房两厅，面积仅为迷你两房两厅，面积仅为58586262平方米平方米,做到户型通风采做到户型通风采光较好。光较好。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：、小户型产品规划上注重私密性考虑：金茂礼都的走道采取了三段式的设计，避免了大通道金茂礼都的走道采取了三段式的设计，避免了大通道。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：、小户型产品规划上注重私密性考虑：1、小户型产品规划上注重私密性考虑：、小户型产品规划上注重私密性考虑：避免大通道，减少单元的户数。避免大通道，减少单元的户数。万科万科1717英里的楼道处理英里的楼道处理 改变楼道和入户门的设计。改变楼道和入户门的设计。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：、小户型产品规划上注重私密性考虑：1、小户型产品规划上注重私密性考虑：、小户型产品规划上注重私密性考虑：万科万科1717英里的楼道处理英里的楼道处理和入户门的设计。和入户门的设计。利用走廊的变化增加私密性利用走廊的变化增加私密性1、小户型产品规划上注重私密性考虑：、小户型产品规划上注重私密性考虑：折线型的走廊，和锯齿状的入户方式，增加私密性。折线型的走廊，和锯齿状的入户方式，增加私密性。折线型的走廊折线型的走廊锯齿状的入户方式锯齿状的入户方式1、小户型产品规划上注重私密性考虑：、小户型产品规划上注重私密性考虑：2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计 五米阳光通过改变交通组织，采用了外挂廊布局的方式，五米阳光通过改变交通组织，采用了外挂廊布局的方式，每层的外廊同时服务两层单位每层的外廊同时服务两层单位。按国家的建筑面积计算规范：按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按建筑有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的物自然层的水平投影面积的1/21/2计算计算”。外挂廊既能节省建筑面积，又。外挂廊既能节省建筑面积，又能够形成一梯两户的格局。能够形成一梯两户的格局。2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计两两房房两两厅厅带带入入户户花花园园，南南北北通通透透，厅厅和和房房间间全全部部朝朝南南，进进深深仅仅为为5.7米米。面面积积仅仅为为58平方米。小户型实现南北通透。平方米。小户型实现南北通透。带带玄玄关关的的单单身身公公寓寓南南北北通通透透。面面积积仅仅为为27.58平方米平方米3 3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件领尚时代利用天井增加小户型的采光通风条件。领尚时代利用天井增加小户型的采光通风条件。蜜园利用天井和凹蜜园利用天井和凹槽增加小户型的采光槽增加小户型的采光通风条件通风条件3 3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件（二）近年来小户型产品在户型设计上的趋向（二）近年来小户型产品在户型设计上的趋向 1 1、近年来小户型的集约化程度明显提高、近年来小户型的集约化程度明显提高 2 2、尽量的缩小进深，增加采光面。、尽量的缩小进深，增加采光面。3 3、空间使用的合理性和舒适性。、空间使用的合理性和舒适性。金茂礼都的单房可以做到金茂礼都的单房可以做到2323平方米，旭飞华达园的单房在平方米，旭飞华达园的单房在2626平方平方米左右，实现了厅、房、厨房、卫生间、阳台齐全。米左右，实现了厅、房、厨房、卫生间、阳台齐全。1 1、近年来小户型的集约化程度明显提高、近年来小户型的集约化程度明显提高集约化的小户型公寓，尽量用有限的空间创造出更多的功能来。集约化的小户型公寓，尽量用有限的空间创造出更多的功能来。2 2、尽量的缩小进深，增加采光面。、尽量的缩小进深，增加采光面。早期小户型产品进深较大，单房采光通风效果都会有些问题早期小户型产品进深较大，单房采光通风效果都会有些问题 锒钜锒钜御风庭的单身公寓的进深为御风庭的单身公寓的进深为6 6米，置地逸轩的一房两厅的米，置地逸轩的一房两厅的进深不算阳台为进深不算阳台为5.75.7米，加上阳台为米，加上阳台为6.86.8米，从采光的效果来看现阶段米，从采光的效果来看现阶段的小户型的采光效果更佳。的小户型的采光效果更佳。改良后的小户型进深都比较小改良后的小户型进深都比较小2、尽量的缩小进深，增加采光面。、尽量的缩小进深，增加采光面。3 3、空间使用的合理性和舒适性、空间使用的合理性和舒适性客厅客厅餐厅餐厅玄关玄关厨房厨房洗手间洗手间卧室卧室一房两厅的小一房两厅的小户型，面积仅户型，面积仅为为4242平方米平方米，还有穿堂风，还有穿堂风，加上阳台进深加上阳台进深仅为仅为6 6米。米。3、空间使用的合理性和舒适性、空间使用的合理性和舒适性凸窗凸窗卧室卧室阳台餐厅客厅厨房卫生间玄关两房两厅、阳台、两房两厅、阳台、卫生间、厨房、玄卫生间、厨房、玄关、凸窗等一应俱关、凸窗等一应俱全，面积仅为全，面积仅为51.7651.76平方米。平方米。纳米化的小户型设计纳米化的小户型设计卧室转角大凸窗卧室转角大凸窗客厅带多功能厅客厅带多功能厅充分的四面采光充分的四面采光采光良好的小户型采光良好的小户型3、空间使用的合理性和舒适性、空间使用的合理性和舒适性六、近年来小户型产品的六、近年来小户型产品的 户型设计创新手法户型设计创新手法1、小户型中也采用了入户花园、小户型中也采用了入户花园入户入户花园花园2、步入式凸窗扩大室内面积、步入式凸窗扩大室内面积 凸凸窗窗顶顶部部的的反反梁梁也也做成了吊柜。做成了吊柜。城市主场的一房一厅建筑面积城市主场的一房一厅建筑面积3232平方米，室内面积平方米，室内面积2424平方米，平方米，两个大凸窗附送面积两个大凸窗附送面积1010平方米平方米.注注:2006:2006年深圳新的房屋测量规年深圳新的房屋测量规范已经不允许这样做了范已经不允许这样做了.城市主场硕大的城市主场硕大的 凸窗设计凸窗设计2、步入凸窗扩大室内面积、步入凸窗扩大室内面积利用夹层做的吊柜城市主场的凸窗进深超过城市主场的凸窗进深超过1.5米，米，一房一厅赠送面积有一房一厅赠送面积有10平方米。平方米。注注:2006年深圳房屋测量规范明年深圳房屋测量规范明确凸窗确凸窗 的进深不能超出的进深不能超出0.6米米.3 3、小户型采用隔层送露台手法、小户型采用隔层送露台手法注注:2006年深圳房屋测量规范明确允许做两层高露台年深圳房屋测量规范明确允许做两层高露台,但是中间不能做但是中间不能做隔栅隔栅,如做隔栅如做隔栅,按两层面积计算按两层面积计算.空中院馆 “空中院馆空中院馆”虽然虽然只只“送送”了一半面积，了一半面积，但不失为改善建筑但不失为改善建筑品质，增加实用空间品质，增加实用空间的有效手段的有效手段4、空中院馆、空中院馆空中院馆替换了空中院馆替换了连接客厅与个人连接客厅与个人卧室的走廊，通卧室的走廊，通过巧妙的分隔，过巧妙的分隔，将连贯性和私密将连贯性和私密性都得到前所未性都得到前所未有的重视。有的重视。4、空中院馆、空中院馆5 5、隔层送出的露台为一些发展商利用，为小业主暗示、隔层送出的露台为一些发展商利用，为小业主暗示 可以隔出一间房来。可以隔出一间房来。6 6、超高入户花园在小户型中便于二次改造、超高入户花园在小户型中便于二次改造7 7、利用户型的二次改造，扩大室内空间、利用户型的二次改造，扩大室内空间.澎柏假日寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房一厅。澎柏假日寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房一厅。表面上看该公寓有许多缺陷，关键是二次改造之后的效果表面上看该公寓有许多缺陷，关键是二次改造之后的效果。澎柏假日公寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了澎柏假日公寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房两厅。两房两厅。7、利用户型的二次改造，扩大室内空间、利用户型的二次改造，扩大室内空间.8、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来小户型复式下层小户型复式下层 复式上层复式上层在入户花园和客厅上空都有隔出房间的可能在入户花园和客厅上空都有隔出房间的可能复式一房一厅复式一房一厅49495252平方米，带入户花园，通过二层改造可以多出平方米，带入户花园，通过二层改造可以多出1111平方米。平方米。8、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来9 9、利用、利用2.22.2米层高局部偷出面积米层高局部偷出面积将厨房和卫生间都做成将厨房和卫生间都做成2.22.2米以下的凸窗形式。米以下的凸窗形式。9 9、利用、利用2.22.2米层高局部偷出面积米层高局部偷出面积多重组合送出空间的做法 入户花园赠送入户花园赠送入户花园赠送入户花园赠送1/21/21/21/2 落地凸窗全送落地凸窗全送落地凸窗全送落地凸窗全送 玻璃前厅全送玻璃前厅全送玻璃前厅全送玻璃前厅全送 浴缸位全送浴缸位全送 建筑面积建筑面积71m1010、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间煤气灶、抽油烟机、盥洗台、煤气灶、抽油烟机、盥洗台、洗衣机都放到阳台上，节省空间洗衣机都放到阳台上，节省空间。小户型公寓不专门设计厨房，而设计出开敞式灶台小户型公寓不专门设计厨房，而设计出开敞式灶台1010、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间1111、适应小户型空间的家具设计、适应小户型空间的家具设计可以折叠的床，白天和夜晚两用。可以折叠的床，白天和夜晚两用。折叠床折叠床塌塌米塌塌米11、适应小户型空间的家具设计、适应小户型空间的家具设计11、适应小户型空间的家具设计、适应小户型空间的家具设计迷你餐桌迷你餐桌迷你沙发迷你沙发11、适应小户型空间的家具设计、适应小户型空间的家具设计11、适应小户型空间的家具设计、适应小户型空间的家具设计 利用凸窗下空间设计的利用凸窗下空间设计的塌塌米和写字台塌塌米和写字台.七、日本小户型住宅的分析以及七、日本小户型住宅的分析以及 对我们的启发对我们的启发（一）、日本住宅的分类（一）、日本住宅的分类按组合形态分类：按组合形态分类：a a、独户住宅、独户住宅b b、集合住宅、集合住宅 面积：普遍面积：普遍9010090100平米，个别豪华型平米，个别豪华型200200平米以上；层数平米以上；层数1-31-3层；层；在日本土地私有化，个人买下土地后，找开发商进行建造，在日本土地私有化，个人买下土地后，找开发商进行建造，即定购。即定购。a、独户住宅、独户住宅 面积：普遍住宅套型面积都在面积：普遍住宅套型面积都在9090平方米以下，三居室的套内平方米以下，三居室的套内 面积也基本上在面积也基本上在8080平方米左右；平方米左右；形式有：中央楼梯型、单走廊型、跃廊型；形式有：中央楼梯型、单走廊型、跃廊型；楼宇有物业管理，遍布城区及郊外。城区内一般都单幢式开楼宇有物业管理，遍布城区及郊外。城区内一般都单幢式开发；郊外都较成规模开发，享有小区环境，密度较低。发；郊外都较成规模开发，享有小区环境，密度较低。a、集合住宅、集合住宅日本集合住宅的特点日本集合住宅的特点 1.1.独特的平面布局独特的平面布局 2.2.和室和玄关和室和玄关 3.3.丰富的储物空间丰富的储物空间 4.4.分离的洗、浴、卫分离的洗、浴、卫 5.5.强调公共配套强调公共配套 6.6.适应适应“生活方式生活方式”和和“年龄段年龄段”变化的住宅变化的住宅 7.“7.“菜单式菜单式”和和“自由选择自由选择”的建造方案的建造方案 8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）1.1.独特的平面布局独特的平面布局“田字形田字形”户型平面户型平面卧室靠近北部入口处卧室靠近北部入口处 厨房以及一套洗、浴、卫在中间厨房以及一套洗、浴、卫在中间 起居厅、餐厅在南侧起居厅、餐厅在南侧 外部交通多为单外廊式外部交通多为单外廊式 内部走廊连通玄关至起居空间内部走廊连通玄关至起居空间 南侧阳台基本连通南侧阳台基本连通 室内的室内的“洄游空间洄游空间”面宽面宽6-86-8米，基本两个房间朝南米，基本两个房间朝南 进深进深11-1411-14米米 采用框架结构采用框架结构 2.2.和室和玄关和室和玄关 和室是日本住宅独有的多功能和室是日本住宅独有的多功能生活空间，生活空间，它兼有第二它兼有第二“起居空间起居空间”的作用，的作用，内铺榻榻米（多为内铺榻榻米（多为6 6帖，每帖帖，每帖2x2x 0.98 0.98米），米），采用推拉门，空间采用推拉门，空间上与周边可分可合，上与周边可分可合，通常还附有一个较通常还附有一个较大的储物空间（壁柜），大的储物空间（壁柜），玄关作为日本住宅的入户空间，玄关作为日本住宅的入户空间，同时具备换鞋、收藏，以及空同时具备换鞋、收藏，以及空间过渡的作用。间过渡的作用。一般拥有较大的鞋子收藏空间；一般拥有较大的鞋子收藏空间；往往还要考虑换鞋的座凳或扶手往往还要考虑换鞋的座凳或扶手 2.2.和室和玄关和室和玄关日本住宅非常重视储物功能，日本住宅非常重视储物功能，每户拥有很多的各种各样的每户拥有很多的各种各样的储藏空间；储藏空间；3.丰富的储物空间丰富的储物空间 日本住宅一般只拥有一套洗、浴、卫日本住宅一般只拥有一套洗、浴、卫设施；洗、浴、卫之间是彼此分离，彼此设施；洗、浴、卫之间是彼此分离，彼此干扰小；比较重视洗浴空间。干扰小；比较重视洗浴空间。4.4.分离的洗、浴、卫分离的洗、浴、卫 日本住宅销售因为只计算套内使用面积（阳台面积也不计入），因此日本住宅销售因为只计算套内使用面积（阳台面积也不计入），因此比较强调公共设施的配套。如社区集会所、公共入户大堂、停车库等比较强调公共设施的配套。如社区集会所、公共入户大堂、停车库等 5.5.强调公共配套强调公共配套东京多摩住宅区社区集会所东京多摩住宅区社区集会所日本住宅的社区集会日本住宅的社区集会所是为了解除居民的所是为了解除居民的孤独感，增进居民之孤独感，增进居民之间相互交往而设计的，间相互交往而设计的，贴近日常生活，便于贴近日常生活，便于利用，规模通常小型利用，规模通常小型化（以适合集和住宅化（以适合集和住宅社区的规模为准），社区的规模为准），内部可设厨艺交流、公共餐厅、幼儿看护等功能内部可设厨艺交流、公共餐厅、幼儿看护等功能 居民交纳少量的费用就可以使用社居民交纳少量的费用就可以使用社区集会所，进行厨艺交流、室外就餐。区集会所，进行厨艺交流、室外就餐。5.5.强调公共配套强调公共配套东京多摩住宅区社区的幼儿看护室东京多摩住宅区社区的幼儿看护室东京多摩住宅区社区的东京多摩住宅区社区的公共入户大堂公共入户大堂 5.5.强调公共配套强调公共配套 东京六本木住宅区的东京六本木住宅区的公共入户大堂公共入户大堂东京幕张新城住宅区的公共入户大堂东京幕张新城住宅区的公共入户大堂 5.5.强调公共配套强调公共配套 住宅区日本多发地震，故很少住宅区日本多发地震，故很少设地下车库，一般做地上多层车库设地下车库，一般做地上多层车库 5.5.强调公共配套强调公共配套 5.5.强调公共配套强调公共配套节约空间的双层自行车停车位节约空间的双层自行车停车位 5.5.强调公共配套强调公共配套注重无障碍设计注重无障碍设计6.6.适应生活方式和年龄段变化的住宅适应生活方式和年龄段变化的住宅根据家庭人口结构和年龄段的变化而变化的日本住宅设计。根据家庭人口结构和年龄段的变化而变化的日本住宅设计。6.6.适应生活方式和年龄段变化的住宅适应生活方式和年龄段变化的住宅房间的分隔采用房间的分隔采用“可移动的家具可移动的家具”、“推拉门推拉门”、“隔音良好隔音良好的轻质隔墙的轻质隔墙”，住户可以自己根据各自的生活方式喜好随意组合；，住户可以自己根据各自的生活方式喜好随意组合；Steven HollSteven Holl设计的福冈设计的福冈“融合的世界融合的世界”，采用了，采用了“合页空间合页空间”，丰富了室内，丰富了室内空间的变化。空间的变化。真正意义上的真正意义上的“长效住宅长效住宅”；“计划菜单计划菜单”：在外形一致，给排水管线不变的前提下，室内可以自：在外形一致，给排水管线不变的前提下，室内可以自由分隔；由分隔；“彩色菜单彩色菜单”：为墙壁、地板、顶棚和家具设备提供传统、现代、自：为墙壁、地板、顶棚和家具设备提供传统、现代、自然等多种色调组合搭配，让住户选择；然等多种色调组合搭配，让住户选择；“选择权选择权”方式：在计划菜单的基础上，增加室内物品和设备的种类，方式：在计划菜单的基础上，增加室内物品和设备的种类，并加以相应收费；也可以对设备的表面材料加以改变。并加以相应收费；也可以对设备的表面材料加以改变。7.“7.“菜单式菜单式”和和“自由选择自由选择”的建造方案的建造方案 8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）日本住宅的立面都比较简洁，装饰少，色彩以灰、白为主；日本住宅的立面都比较简洁，装饰少，色彩以灰、白为主；立面材料多为面砖、质感涂料、成品外墙砖等；立面材料多为面砖、质感涂料、成品外墙砖等；立面简洁但并不简陋，部品、材料、工艺等非常精致、耐看，立面简洁但并不简陋，部品、材料、工艺等非常精致、耐看，体现很高的工业化建造技术。体现很高的工业化建造技术。一体化的成品外窗一体化的成品外窗以灰、白为主的立面；以灰、白为主的立面；立面材料为成品外墙砖；立面材料为成品外墙砖；8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）成品转角外墙面砖成品转角外墙面砖8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）良好保温隔热性能的复合外墙良好保温隔热性能的复合外墙成品空心外墙饰面砖成品空心外墙饰面砖8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）手摇式平开窗，手摇式平开窗，开启角度自由控制；开启角度自由控制；具有防盗、具有防盗、防台风功能的半开启窗；防台风功能的半开启窗；8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）成品压顶板成品压顶板:工业化产品，及起到收边作工业化产品，及起到收边作用，又形成滴水线保护墙面的清洁。用，又形成滴水线保护墙面的清洁。使建筑物的线条更加挺括及精致使建筑物的线条更加挺括及精致。8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）空调套管：空调套管：室内、外均有工业化成品，室内、外均有工业化成品，排气孔洞扣帽排气孔洞扣帽8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）晒衣架：晒衣架：与栏杆一体化设计、生产；可折叠、升降，晒衣高度与栏杆一体化设计、生产；可折叠、升降，晒衣高度在栏杆（磨砂玻璃）范围内，不影响外立面美观；在栏杆（磨砂玻璃）范围内，不影响外立面美观；8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）工业化整体卫浴工业化整体卫浴8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）给排水系统：管道的组装均在工厂完成给排水系统：管道的组装均在工厂完成90%90%以上，并作严格的试水以上，并作严格的试水检测后，装箱后运到现场检测后，装箱后运到现场,工人只需完成接口部分的操作；工人只需完成接口部分的操作；房屋全部采用同层排水，并房屋全部采用同层排水，并 设有集水器装置；卫浴大部设有集水器装置；卫浴大部 分采用整体式工业化品；分采用整体式工业化品；给排水设计一般由专业的设给排水设计一般由专业的设 计公司完成，设计的自动化计公司完成，设计的自动化 及标准化程度高；及标准化程度高；8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）同层排水系统同层排水系统 8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）平时小风量换气系统平时小风量换气系统8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）日本住宅区的景观设计追求清新、自然的气息日本住宅区的景观设计追求清新、自然的气息8.8.其它（立面、技术、设施、景观等）其它（立面、技术、设施、景观等）沿步行者专用道两侧形成街道景观沿步行者专用道两侧形成街道景观,它给布满绿色的街它给布满绿色的街道以活力道以活力,并促进居住者与该地区人们的交流并促进居住者与该地区人们的交流9.9.日本住宅对我们的启示日本住宅对我们的启示 1.1.节能省地，节约资源节能省地，节约资源2.2.房间尺度不在大，而在精细化，人性化的设计房间尺度不在大，而在精细化，人性化的设计3.3.高效多用空间，灵活性可变性高效多用空间，灵活性可变性4.4.注重公共空间的设计注重公共空间的设计八、小户型常规营销手段八、小户型常规营销手段1、投资诉求：、投资诉求：小户型消费群体占较大比例的消费群是投资小户型消费群体占较大比例的消费群是投资客户，通过投资小户型获取租金回报。客户，通过投资小户型获取租金回报。2、客户群诉求：、客户群诉求：小户型消费者有特定的消费群体，以特定小户型消费者有特定的消费群体，以特定消费群体为诉求点，在许多小户型营销占有较大的市场消费群体为诉求点，在许多小户型营销占有较大的市场空间。空间。3、产品诉求：、产品诉求：以空间变化和产品的创新性来吸引消费者的以空间变化和产品的创新性来吸引消费者的注意。注意。4、E时代诉求：时代诉求：强调信息畅通，办公和商务功能强。强调信息畅通，办公和商务功能强。5、位置诉求：、位置诉求：深圳有许多口岸区域是小户型大量产生的区深圳有许多口岸区域是小户型大量产生的区域，因而不少小户型以位置做文章域，因而不少小户型以位置做文章。（一）小户型概念面面观（一）小户型概念面面观1 1、投资概念、投资概念 吸引投资客是许多吸引投资客是许多小户型的卖点所在。小户型的卖点所在。2 2、针对人群、针对人群 针对小户型产品瞄准的对象：针对小户型产品瞄准的对象：70 70年代或年代或8080后对象。后对象。代表产品：花好园代表产品：花好园代表产品：御风庭、丽阳天下、苹果园、城市主场等代表产品：御风庭、丽阳天下、苹果园、城市主场等2、针对人群、针对人群3 3、产品诉求、产品诉求强调室内空间的变化强调室内空间的变化代表楼盘：鸿隆代表楼盘：鸿隆107107、澎柏白金公寓、澎柏白金公寓西岸观邸西岸观邸春花四季园春花四季园3、产品诉求、产品诉求4 4、E E时代诉求：时代诉求：强调产品的信息功能强调产品的信息功能.代表楼盘：都市代表楼盘：都市E E站、格林网苑。站、格林网苑。5 5、位置诉求、位置诉求强调口岸概念。强调口岸概念。代表楼盘：双城世纪、阳光代表楼盘：双城世纪、阳光新干线、锦上花、汇展阁等。新干线、锦上花、汇展阁等。6、产品的年轻化塑造、产品的年轻化塑造在立面表现上的年轻在立面表现上的年轻化倾向化倾向.代表楼盘：金地梅龙镇，代表楼盘：金地梅龙镇，8080后街，韵动领地等。后街，韵动领地等。7、体验营销、体验营销主题化的设计：主题化的设计：代表楼盘：朗钜御风庭、代表楼盘：朗钜御风庭、米兰公寓、苹果园等米兰公寓、苹果园等九、小户型今后的发展趋向九、小户型今后的发展趋向小户型小户型低档次低档次低标准。低标准。随着小户型产品的不断深入，小户型不在是单纯意义随着小户型产品的不断深入，小户型不在是单纯意义上的安置型物业，小户型可以有不同档次的分类。上的安置型物业，小户型可以有不同档次的分类。产品功能的多元化和消费者的多层次化。产品功能的多元化和消费者的多层次化。小户型住宅的消费层面广泛，小户型住宅其实也不是小户型住宅的消费层面广泛，小户型住宅其实也不是完全是普通白领消费的，高级白领，金领都有小户型的消完全是普通白领消费的，高级白领，金领都有小户型的消费需求。费需求。小户型住宅的使用功能除了自用之外，还兼有商务、小户型住宅的使用功能除了自用之外，还兼有商务、投资、度假等多种功能。投资、度假等多种功能。因而小户型住宅产品今后的发展应该是进一步细分市因而小户型住宅产品今后的发展应该是进一步细分市场，产品分级，超多元化方向前进。场，产品分级，超多元化方向前进。小户型的发展趋向小户型的发展趋向小户型住宅产品在规划的合理性和产品细化上走出新小户型住宅产品在规划的合理性和产品细化上走出新路路 小户型产品对规划的要求较高，搞得不好小户型住宅就成小户型产品对规划的要求较高，搞得不好小户型住宅就成了熙熙攘攘的宿舍楼，解决通风采光和隐私问题一直是小户型了熙熙攘攘的宿舍楼，解决通风采光和隐私问题一直是小户型住宅的一个重点考虑的问题，随着小户型产品研究的进一步深住宅的一个重点考虑的问题，随着小户型产品研究的进一步深化，精装修