湘银星城第6栋高层户型d定位配比建议.ppt

Page 1湘银湘银星城星城第第6栋高层户型定位配比建议栋高层户型定位配比建议湘誉公司营销策划部2011年6月Page 2一、前期规划高层公寓户型配比定位回顾一、前期规划高层公寓户型配比定位回顾二、株洲高层公寓市场情况二、株洲高层公寓市场情况三、本案客户需求分析三、本案客户需求分析四、本案第四、本案第6 6栋高层公寓户型配比建议栋高层公寓户型配比建议前期规划高层户型配比定位回顾前期规划高层户型配比定位回顾1234567项目一期前期规划图89101112131415楼栋示意编号楼栋示意编号户型户型面积面积比例比例2+1房85-9515%三房95-13080%四房140-1605%高层户型配比：高层户型配比：Page 41、2栋处于临街位置，空气质量和噪音是劣势。从销售角度考虑，建议做小户型：A、B户型做紧凑型三房（100-110），C、D户型做“2+1”房（85-95）。3、4、5（即本文6#）栋处于中间位置，但东侧为安置小区，因此建议视野开阔的A、B户型做舒适型三房（120-130），F户型做“2+1”房（85-95），其他户型则做紧凑型三房（95-115）。6栋处于正南中部位置，A、F户型视野都比较开阔，因此建议A、F户型做舒适型三房（120-130），B、C、D、E户型做紧凑型三房（95-115）。7栋紧临水系景观，花园洋房一览无余，A户型视野开阔，景观位置绝佳，建议做四房（140-160）。B户型做舒适型三房（120-130），C、D户型做紧凑型三房（105-115）。ABCDABCDEFABCD前期高层户型布局情况前期高层户型布局情况株洲高层公寓市场情况株洲高层公寓市场情况1 1、高层户型销售情况、高层户型销售情况株洲各高层楼盘成交好的单位多集中在：73-9873-98平米两房、平米两房、100-120100-120平米紧凑型三房、平米紧凑型三房、120-140120-140平米舒适性三房；平米舒适性三房；中小户型成交量较大，四房以上成交普遍较慢。2 2、三房基本占据、三房基本占据50%50%以上，二、四房为辅以上，二、四房为辅从户型配比来分析，多数楼盘都是以三房为主力户型，以两房和四房为辅，五房仅庐山春天曼城有少量，复式房型仅城市风景有少量。3 3、100100平米以下紧凑实用型三房成就市场新需平米以下紧凑实用型三房成就市场新需求求从户型面积来分析，一房在50平米左右，两房在80-100平米之间，三房在100-150平米之间，四房在150平米以上，五房在170平米以上。同等面积的两房和三房相比，两房显得宽敞舒适，三房则显得紧凑实用，相比之下，紧凑实用型三房更为客户所接受。株洲高层市场情况：株洲高层市场情况：项目主力户型套数比去化率尚格名城6期三房（99-124）64%80%华晨国际3期三房（130-148）62%98%城市风景3期三房（110-122）79%100%庐山恋2期一房（44-80）三房（118-135）55%29%93%山河锦园1期三房（110-140）74%90%曼城三房（135-145）58%98%天泉一品三房（121-137）65%100%海韵天城2期三房（100-138）55%100%山水国际三房（132-140）56%95%经世皇城三房（118-143）68%100%户户型型面面积积（平米）（平米）套数套数户户型比率型比率二房二房84.837215%三房三房99.1112627%99.815412%100.45368%124.7112627%四房四房141.695412%尚格名城香榭丽舍高层户型配比情况：市场代表项目户型参考市场代表项目户型参考香榭丽舍户型面积相对较小，三房99-125是项目的主力户型区间，户型方正、通透，实用率较高。尚格名城香榭丽舍城市风景城市风景户型设计包括一房、二房、三房、四房、五房及复式，其中以三房90-143为主力户型，户型方正、通透，阳台和飘窗设置是其主要户型特色。庐山春天流金岁月香榭丽舍户型面积相对较大，三房130-145是项目的主力户型区间，户型方正、通透，双阳台设计。从4月26日至6月1日间，来访客户中高层需求客户最多，达167批，其对产品面积需求情况如下：本案客户需求分析本案客户需求分析需求面积100以下100120120140140160160以上来访批数（批）81255191分析：分析：1、市场研究表明，一段时期内株洲高层户型仍然是三房为主，两房、四房为辅，并且基本都倾向于紧凑型户型需求；2、但随着房产新政的实施，限购、限贷的逐步落实与深化，经济实力可观的首次置业者渴望一步到位解决居住需求，另外改善型需求者渴望居住得更为舒适；3、目前株洲市场上高层公寓产品类型有两级分化现象，以迎合经济实力有限客户与改善型需求客户两大类群体的趋势，如湘江名都、华晨御园，这些项目在核心优势较大的区位布局舒适大户型，并试图博取较大溢价空间；根据本案第6栋综合情况来看，位置优势异常突出，完全具备因位置优势从而优化户型来产生较大溢价空间的潜力，所以建议采取能有效区隔本案其他高层产品及周边市场供给的错位定位方式，一方面就目前来访客户而言，确实存在这方面的需求（上下两户打通、单户功能面积过小舒适性不够、平层空间层次感不强等市场声音）；另一方面，因量少，则需求精，所以在户型功能结构上可以多做些文章，增加感性功能空间，深化情趣享受，迎合小众需求。6号栋周边绿化优势显著，特别是朝南的楼间距开阔、景观视野无可匹敌，就本案目前规划现状而言，其他楼栋以后都难有这样的优势，因此为迎合市场中高端需求，该楼栋价值应高调显化，方不至辜负本次总规方案调整过程中各位同仁的付出；建议：优化户型功能，增加感性功能空间，在平面上追求舒适性，在纵向上追求空间立体感；底层架空，建筑层数31层，限高100米；6栋栋户型户型面积（面积（mm）套数套数2+1100-11031*2=62舒适型三房140-15031*2-20=42舒适型四房160-18031*2=62复式250-27010平面上中间两户做舒适型三房，结合部分（约10套）复式，复式不一定只布局在顶层，可以布局到顶部几层100110的2+1型两房舒适型四房160180平米双进门设计、双进门设计、2700转角弧形窗转角弧形窗依据一：根据相关机构长期对市场的跟踪分析：小高/中高层产品拥有大阳台、大凸窗等设计的户型比较受欢迎。而空中走廊式的户型和双进门设计在长沙不多见。依据二：根据对客户市场调研，能够体现生活品质和档次的户型设计颇受喜爱。意义：极大限度地提高项目的档次和附加价值，从而与竞争对手相比具备更多优势。相关户型感性元素打造参考相关户型感性元素打造参考错层户型设计在这个行业里，最根本的原则就是把最基本的东西做得更好。我们并不是要比较谁的花招更多，而是要尽力把基本功做到家。创新正是以更新更好的方式来表现人们习以为常的东西。物业的元素不外乎房间、大堂、园林，关键是你如何重新布置这些元素。当你做的努力令人们觉得更舒适并留下正面的印象，那你就能获得真正的成功了。史蒂夫永利拉斯维加斯之父蝴蝶谷名苑博林诺福特酒店蝴蝶谷名苑位于深圳市西区，距机场30分钟车程，距罗湖火车站仅20分钟车程；项目接近中国国际园林及花卉博览会的会场，自然资源优越。博林诺福特酒店从 05年10月开始试营业，经营相当火暴；而住宅部分于06年12月1日入市，1个月内售罄。该项目是酒店拉升住宅价值，同时也是户型做到豪华极致的典范之作。项目概况项目概况住宅占地面积：4160平米建筑面积：24635.83平米 楼座展示：63 均价：35000元/平米最高价：50000元/平米总套数：63套感性元素注入类似项目参考案例感性元素注入类似项目参考案例200380，户户独园，做到真正的空中别院。大型露台以及花园步道替代了室内走廊，户外自然光随意流泄在每一个角落，空间与自然步调完美合谐，并特设厅卧落差使布局更随意。平层跃式厅3.8米，居住空间3米。舒展，宽敞的阔绰大户空间。蝴蝶谷专梯专户的私有电梯也特设指纹识别，语音提示和可存贮记忆等功能的高端电子设备，一切为业主安全独有私密着想。无电梯间，空间更合理化应用无公共走道，最大化的增加建筑使用率；户型座北朝南，户户南北通透，单户各拥自有园林；180度的环型花园布局，园林穿插于内分离客饭厅与起居空间，自然分隔动静区域，保持空间独立、互不干扰。蝴蝶谷外形线条不拘一格，三面全景花园，唯一单墙，让完整美景无阻隔侵入视觉，窗窗有景，270园博园空中观景；极富变化的建筑内在，决不雷同，复式厅高5米；为保证业主的私密性和安全性，蝴蝶谷全封闭式管理，周界围墙均安装红外对射系统，公共区域安装摄像头、实现闭路电视监控和记录；感应式智能门禁管理系统具有对门户出入控制，记录进出信息；防盗保安、报警等多项功能，杜绝外来人员随意进出；半地下通风的开敞式车库设计将自然风、阳光导入车库，立体绿化引导自然、清新的空气吹散了停车场中的沉闷,特备的母子车位为家庭来客、提供多一份细致。Page 19Thanks!Thanks!