中原2008年无锡新区C4地块商业项目策划定位报告.docx

无锡新区C4地块商业项目策划定位报告Q中原地产东" CCNTALINC CN»4A上海中原物业代理有限公司2008-8目录一、序:理解新区1、项目分析 2二、项目整体定位1、整体功能定位 92、商业业态组合建议123、商户组合建议14三、市场形象定位】、目标市场定位692、商业概念及经营主题定位713、项目市场推广策略724、形象包装及宣传推广建议835、招商政策及通路建议97四、项目经营管理模式建议1、项目经营模式的探讨1002、项目管理模式的建议1033、项目各种有效资源的整合104五、项目盈利模式的探讨1、项目开发时机的评估 1062、项目成本核算 1083、项目市场租金预计 1164、项目投资收益分析1175、融资方案124六、报告结论129序:理解新区从城市规划可以看出,商贸服务区将承载无锡 高端服务业功能的使命.尤其从"中央公园"目奠 基可以看出,周边高端城市综合体商业项目,是政 府倾打造城市高端服务业的希望所在。新区房地产表现为政府重点发展、高层次住 宅集中化、规划趋近国际化,随着居住条件的成 熟,商业设施和文体设施的缺口较大,尤其缺乏 服务于居民的设施,区域商业地产发展前景看好。本项目处于新区规划“一带两区一三轴- 四个组合”中央公园旁边，高层次商业集中化、 业态功能多样化是发展趋势。对于新区这样的未来可能成为的市级副中心 而言，其区域的商业走向在未来五年内甚至更长 时间里，是以娱乐和休闲为主的集中式商业形态。、项目分析1.1区位条件分析品质大盘围绕中央公园美新玫瑰大道位置:无锡新区商贸服务区,新光路北侧、锡 兴路东侧、春晖路西侧。面积:占地面积60099平方米性质:商业用地容积率:VI. 8建筑密度：50%绿地率:30% 绿地+水景：地块内部拥有水景资源道路情况:项目三侧新光路、春晖路、锡兴路已建成公共配套设施:邻新区260亩中央公园,生活配套集中在长江路一带规划限制条件: 建筑限高：多层（高度30米）建筑与北侧地块住宅建筑线间距按不小于1:31控制锡兴路出入口右进右出;1. 2交通条件分析横纵城市干道奇织网状.太湖大道、长汀路为目前城市主干道。锡兴路和旺庄路将成为城市主 干道,未来交通优势更为明显。水、陆、空三维立体交通体系:高沪宁速、沪 宁铁路并已开通动车、无锡机场等。新区至上海、南京,杭州等交通便利,具备未 来发展条件。1.3项目SWOT分析项目优势Threat 依托高品质居宅圈毗邻中央公园,地块拥有天然河道,利于规划交通相对便捷太湖大道/高速出口 商务环境高端国内外品牌企业 相对弱项Wreak 目前人口入住率低,消费支持不足;«商业溃乏,无法形成聚集效应;机会点Optunitty宏观机会: 正在兴起的发展中区域,未来有可能成为区域商 业中心 开发商和政府做为标杆项目的重视度 商业的发展落后于区域发展,商业体系需要升级 区域缺少站式消费的大型综合商业 市场机会:缺少中高档的产品和消费场所导致大量的高端 消费经济流失区域消费者对休闲商业的渴望潜在威胁Threat 目前市级核心商圈消费具有惯性; 竞争:未来宝龙项目20万方商业分流客群; 未来需要较长的市场培育 招商:具不确定性,项目成败关键;1.4项目评价及建议1 .新区版块商业市场承受风险压力大,本项目周 围环绕品质大盘项目,目前人口导入尚不足, 先期必需性消费占优势;2 .项目地块有天然河流,地理位置较好,具备成 为城市节点及城市展示面的基本条件;3 .目前新区商业配套,区域内高档客源都被分流 到滨湖区域及市中心区域,本项目要成功,必须 挽回这些群体,一定要跳出区域,避免同质化竞 争;4 .新区未来具备相当的消化能力,由发展态势看 出项目发展前景看好。建议:规划限制锡兴路出入口右进右出改为双进双出;二、项目整体定位本案机会要义打破传统商业格局,形成新的消费聚集中心,开创新一轮商业竞争局面吸纳周遍消费,截留外流消费群打造新区自己的商业地标高端N01. 截留本区向中心区高端消费流时尚N01. 一一吸收新区乃至无锡时尚消费流休闲N01. 吸纳区域时尚休闲消费流娱乐N01. 分流市中心老商业区消费群1 .整体功能定位城市副中心站式国际休闲商业广场关键词:站式/国际/商业广场形象要点:区域/城市副中心/主题风情广场业态类型:城市购物中心/餐饮/休闲娱乐/精品酒店诠释:“多主题”模式个核心功能区+多个副功能区整体功能定位分解:商业功能:大型超市+顶级品牌展示景观功能:城市景观/项目景观品牌基地：品牌展示/旗舰店/汽车展厅金融功能：外资银行（汇丰/东亚/花旗）休闲功能:时尚休闲区/城市不夜区主中心:以品牌超市及精品品牌展示区构筑整个 商业区的核心部分,以国内外顶级品牌为主要业 态,建设城市生活广场,营造水景小品,定期放 映水幕电影,与沿河景观形成水岸长廊;副中心:以商务休闲餐饮（中西）、无锡特色餐饮、 创意餐饮打造主题餐饮区,形成新区中高档餐饮 中心。副中心:以大型娱乐设施及运动场地形成休闲娱 乐中心,同时大型生活娱乐区与主题餐饮区打造无锡新区第一个24小时城市景观不夜区。副中心:精品酒店建设成地标性建筑,酒店面积 50-80之间,均设私人会客厅,打造最高档次私人 酒店,可自营亦可销售。主区副区/平面布局图2 .商业业态组合建议（一）、整体业态组合建议:城市品牌基地/主题餐饮/休闲娱乐/精品酒店（二）、各主题业态组合建议:城市品牌基地:顶级品牌展示+大型超市面积:顶级品牌展示15000平方米,大型超市20000平方米（其中地下10000平方米）建议分布位置:河东面春华路、新光路地块位置主题餐饮:商务休闲餐饮（中西）+传统餐饮+创意餐饮面积:30000平方米建议分布位置:超市顶层/沿河分布休闲娱乐:时尚商务休闲区+不夜区面积:30000平方米建议分布位置：新光路锡兴路处位置,沿河分布精品酒店: 面积:1. 5万方建议分布位置:项目西北角,邻中央公园,天然 景观,价值最大化。项目面积品牌数量大型超 市 2万方大型超市20000平方（乐购、欧尚）1家电卖 场0.5万 方家电卖场5000平米（百思买、苏宁、国美）1精品商 业中心 1.5万 方主力店 国际线品牌4800平方 米左右Boss、 ARMAN、 chanel、 DIOR、 VERSACE、 GUCCI、LV、PRADA、PORTS,登喜路、劳 上、江诗丹顿、PATEK PHILIPPE. ADIDAS、NIKE、PUMA、美津农、FI LA18-25 家次店类型（休闲服饰运动服 饰、手表、化妆品、 珠宝、打火机等）5200平方 米JACK JONES、 LEVI 'S、 ONLY, VERO MODA、 Miss Sixty, DKNY、 BELLE、 STELLALUNA、 AEE、Millie飞、李宁、浪琴、欧米加、 SWATCH、海华浓、欧柏莱、玉兰油、欧莱 雅、AVENIRKOSE 、CLARINS,施华洛诗 奇、周大福、ZIPPO、迪斯尼50-80 家精品汽车展厅800平方米金融机构2700平方 米汇丰、花旗、东亚 中国银行、行、建行、招行2-3家时尚家居馆 品牌旗舰店1500平方 米瀚美居体验馆（400平米左右）SONY （200 平方米）三星（200平方米）NOKIA （300 平方米左右）3-4家.J主力店:14000平方 米蓝天新港、金钱豹或加州101主题餐 饮3万方次主力店 16000平方米中餐业态类型建议5000 平一茶一座300平、外婆家400平、俏江南400 平、（20 家）西餐业态类型8000 平麦当劳200平、肯德基300平、必胜客250 平、达加马巴西烧烤、元禄回转寿司250 平、季诺意式休闲餐厅250平、星巴克150、 哇吧（酒吧）100平、中西式甜品屋30、 法国PAUL8030家无锡特色餐饮2000 平王兴记500、三风桥600平陆稿荐300平、 状元楼400平3-5家创意餐饮1000 平博斯克酒庄300平、芭迪熊”的儿童主题 餐厅350、“巨鲸肚”黑暗餐厅3503-4家休闲娱 乐3万方主力店20000 平一兆伟德或舒适堡!500平、钱柜或麦迪森 6500平、丽池会所/东方罗马浴场/保健会 馆、华纳国际影城1-2家次主力店10000 平迪甘侬运动场馆/真冰馆、休闲书吧、汤姆 熊游艺中心2-3家精品酒 店10000平方50-80平方米,带私人会客厅120间左右合计1I万平方 米吻主力店建议:大型超市:规划面积20000平方米（乐购/欧尚）乐购生活购物中心乐购先后设立了上海、江浙、华北、东北和华南五大店群,拥冇 44家面积在1000050000平方米的生活购物中心。每天有超过 4000家供应商和370家厂商,通过乐购平台为各地消费者提供商 品零售服务。2005年度，乐购营业额达79. 2亿人民币，缴纳税金 达到2. 43亿元，为1.6万人提供直接就业机会，无论在税收、就 业、提升商业水平及经济发展方面都做出了积极贡献。法国欧尚集团成立于1961年,是以经营大型综合超市为主的国际商业集团,是目前法国第二、欧洲第六的大型跨国商业集团。冃前,在全世界拥有300多个大型超级市场,600多个超级市 场,600多个便利店,员工人数达!60000多人。欧尚超市以零售 为主,为消费者提供廉价商品和优质服务，改善消费者的购买能力 和提高生活水平为目标。家电卖场:5000平米（百思买/苏宁/国美）百思买百思买作为全球最大也是最富盛誉的零售企业之一,主管消费 电子、家居办公用品、电器、娱乐软件及其相关服务。苏宁苏宁电器是中国3C （家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业 的领先者。截至2007年10月1日,苏宁电器在中国28个省、直 辖市和円治区,190多个城市拥有超过600家连锁店,员工人数达 90000多名，2006年销售规模近610亿元，在商务部统计的全国前 100家连锁企业中，位居前三甲。国美电器WWW国美电器集团引领家电消费潮流,为消费者提供个性化、多样化的服务,国美电器与全球知名家电制造企业保持紧密、友好、互 助的战略合作伙伴关系,成为众多知名家电厂家在中国的最大的经 销商。Shopingmal!主力店建议:规划面积1.5万平方米主题:品牌基地（精品品牌区）主力店类型:国际线品牌（18-25家,4800平方米左右）服装类:波土 (Boss) (200平方米左右)Boss品牌的消费群定位是城市白领,具体又细分为以正装为主 的黑标系列(Black Label),以运动休闲装为主的橙标系列(Orange Label)和以户外功能性服装为主的绿标系列(Green Label)。Hugo Boss是针对年轻人的服装系列,它的设计较前卫时尚,并采用最 新型面料制作服装，适合追逐流行时尚的年轻男上。ARMAN （200平米左右）Armani Collezioni是阿玛尼品牌中有别于Giorgio Armani “黑底白字”的布标,为“白底黑字”的一个品牌,ArmaniCollezioni男女装是适合般场合穿着的服装,走的是大众较能 接受的设计路线。Armani Collezioni虹桥友谊商城专卖店经首面 积达205平方米，为时尚人士创造了一个光亮宽阔的开放空间,展 现出时尚亲切的魅力，为消费者提供包括裁剪细致的服装、运动装、 晚装以及户外衣服。香奈儿（chanel-200平方米左右）夏奈乐已经成为种时尚界的骄傲,也是这个地球上女人最想拥有 的品牌!香奈儿已经成为全球最知名的品牌;双C的经典LOGO将 永远袭卷时尚流行、永不缺席。DIOR迪奥（150平米左右）迪奥品牌一直是华丽女装的代名词。大v领的卡马莱晚礼裙, 多层次兼可自由搭配的皮草等,均出自于天才设计大师迪奥之手, 其优雅的窄长裙，从来都能使穿着者步履自如,体现了幽雅与实用的完美结合。迪奥品牌的革命性还体现在致于时尚的可理解性;选用高档的乘面料如绸缎、传统大衣呢、精纺羊毛、塔夫绸、华 丽的刺绣品等。而做更以精细见长。VERSACE （200 平方米）范思哲的设计风格非常鲜明,是独特的美感极强的艺术先锋,强调 快乐与性感,领U常开到腰部以下,他拮取了古典贵族风格的豪华、 奢丽,又能充分考虑穿着舒适及恰当的显示体型。范思哲品牌主 要服务是皇室贵族和明星。GUCCI （200 平方米）GUCCI的风格却向被商界人士垂青，时尚之余不失高雅,这个意大利牌子的服饰一直以简单设计为主,尤其是今季的男装,剪裁新 颖,弥漫着十八世纪威尼期风情,再融入牛仔、太空和摇滚巨星的 色彩,让豪迈中带点不羁，散发无穷魅力。LV （20300 平米）注重传统艺并始终引领着时尚潮流的Louis Vuitton如今也活跃 于其它创造性领域:成品服装、鞋类、手表及珠宝。在Marc Jacobs 的艺术指导下,系列新产品已迅速取得成功并享誉四方。PRADA （150 平方米）最初的Prada行李箱采用海象皮来制造,重量不轻，实在不适合带 它上飞机去旅行。因此，Mario Prada改为采用轻便而耐用的皮革 来制造行李箱，又研制出防水布料（Materproof fabrics）,销售到 美国去。由行李箱和手袋起家,一直蓬勃发展及扩张,成为闻名世 界的意大利品牌之=PORTS： （150平米左右）1961年宝姿诞生于风景秀丽、充满人文气息的加拿大港口城 市多伦多。创始人Luke Tanabe先生高瞻远瞩,早就洞悉了未来全 球化的方向,将地球图案加入品牌Logo中,并在最具开放创新精 神的港口城市开办宝姿品牌店，以倡导“世界灵魂，都市神韵” （Global Soul, Urban Spirit）的精神，确立了国际化的定位。如今，从多伦多、到纽约、东京、蒙特利尔、迪拜、香港、上海 宝姿品牌还在不断向全世界扩张。登喜路（150平米）1893年成立的英国男装品牌,强调将现代与传统相结合,带 着浓浓绅士味的登喜路时装的确令人赏心悦目从艾尔弗雷 德登喜路百多年前开设他的第一家汽车配饰产品专卖店开始， 到二十一世纪初所赞助的国际汽车赛事,这种无畏的冒险精神贯穿 了登喜路发展历史的全程,并成为登喜路的风格和特点。这份冒险 精神加上对奢华独到的理解造就了登喜路辉煌的今天。手表:100-200平方米劳力士 (relox)作为顶级腕表品牌,劳力士一直是性能和尊贵的超群象征。劳力士 公司总部位于瑞士日内瓦,在全球设有28个分支机构。通过遍布 100多个国家的4,000多位表匠，劳力士不断延续着其充满成就和 创新的悠久历史。江诗丹顿(VACHERON CONSTANTIN)历史悠久的江诗丹顿,有着多年的制表经验,有不少的伟世经 典。但，”最小批量,最优质量，最髙卖价”一直是江诗丹顿的经营 战略。如今,江诗丹顿在日内瓦的工厂年产量仅为6000只表。自 1840年起，每只手表的生产图纸、记录、销售日期及机芯表壳编 号等资料，都完整无缺地保留在公司的档案柜中。他们将超群的技 术，严格的测试，精湛的工艺与完美的造型结合在起,创造出 个又一个高贵典雅、令人赞叹不已、极富收藏价值的稀奇经典之作。 在漫长的制表岁月中,经久不衰地成为名贵典雅的象征。PATEK PHILIPPE目前百达翡丽仍是全球唯一采用手工精制,且可以在原厂内完 成全部制表流程的制造商,并坚守着钟表的传统艺。瑞士钟表界 称这种传统制造手法为“日内瓦7种传统制表艺”，意即综合了 设计师、钟表师、金匠、表链匠、雕刻家、瓷画家及宝石匠的传统 艺。运动品牌:（80T00平米）ADIDAS在运动用品的世界中,adidas 一向代表着种特别的地位象征，自1948年创立至今,adidas帮助过无数的运动选手缔造佳绩, 成就了不少的丰功伟业。因此，adidas也可以说是集合了众人信 赖及尊敬的最佳典范。NIKENike因为能充分掌握年轻人对运动休闲鞋的需求、了解他们 的生活型态与现实的心理渴望,发展出饶具创意的新产品、传播诉 求及促销活动,从头到尾都是站在创造消费趋势的排头,Nike的 世界第一并非浪得虚名。PUMAPUMA五十年来的历史页页写在伟大的运动成就上.PUMA陪 伴球王贝利进军世足冠军决赛、陪伴网球好手贝克在温布敦的草地 称雄。与最顶尖的运动员合作并不断追求最新的技术制作最佳的运 动配备。创办人鲁道夫?达斯乐在1948年建立了 PUMA这个德国品 牌,数十年来PUMA 直在运动界位居要角,近几年来更成功的结合流行/运动,跃升为年轻人最爱品牌之一美津农(Mizuno)MIZUNO的产品种类齐全,覆盖几乎全部主要运动项目。产品 开发坚持以广泛的科学研究为基础,确保运动是更加舒适安全,同 时坚信科技与人类感性结合起来,才能创造完美的品质。在扩大产 品范围的同时,不断采用新的技术，开发新的产品，加强产品的功 能性,以满足当今市场的需要。精益求精的品质控制是MIZUNO产 品的立足之本。FILAFila斐乐品牌于1926年由FILA兄弟在意大利BIELLA创立。七十年代,为配合多元化策略,拓展在当时前景一片广阔的运动服装业 务,并先后开发了网球、滑雪、游泳、高尔夫球、爬山，直至近期 新增添的篮球及足球装。今日的斐乐以其产品优良用途广泛及设计 新颖而赢得美誉,产品行销巴黎、罗马、洛衫机、东京等三十多个 国家。次店类型:50-80家（5200平方米）服装类:JACK JONES （80 平米）JACK&JONES（杰克琼斯）是丹麦Bestseller集团旗下的主要 品牌之一。品牌H 1972年问世以来，以其简洁纯粹的风格吸引了 全球追求时尚男性的目光，代表了欧洲时尚潮流的男装品牌。目前 在全球18个国家和地区均设有形象店。LEVI' S （80 平方米）levi's是来自美国西部最著名的名字之一,也是世界第一条 牛仔裤的发明人Levis（李维史特劳斯）的名字。经过五代人个 多世纪的努力奋斗,已经在全球160多个国家进行商标注册的 levi's品牌一直代表着独创、正直和创新。levi's的产品品质不 仅以耐磨坚固而著名，同样levi's品牌广告也屡获业界大奖，为 世人所称道。ONLY （80平方米）ONLY是一个市场化品牌，其消费者对象是15岁至35岁之间的都市女性，她们在生活中独立、自由、领导流行,对时尚和品质敏感。VERO MODA （100 平米）2001年VERO MODA进入中国市场,面向25-35岁女性的职业休闲装。经典中渗透最新的时尚感觉。简洁的款式突出优雅的女人 味。为成熟的女性带来职业休闲装的新概念让她们上班和休闲场合 都能感觉到自信和美丽。Miss Sixty （80 平米）们所钟爱的服饰品牌,更是许多年轻女性心目中梦想的完美性感指 针,提到miss sixty,马上就会联想到惹火的女性曲线,长腿、 翘臀、纤腰，高品质的牛仔裤和令人目不暇给的单品配件。DKNY： （100 平米）DKNYDKNY满足大众的需要专为生活、工作、娱乐之中的人们生产 设计,对服饰的色彩、款式结构比例等都有独到之处,尤为青年人 所关爱。DKNY:粗粗大大的DKNY不只出现在布标上,更常被用来 当作衣服上的图案宛如一种精神象征。鞋/包:（80-100平方米）百丽（BELLE） （80平米）BELLE风格多样,以“舒适、简约、职业、成熟”为主流,亦 不乏新潮、时尚、前卫。并以大众化的价格、优质的产品及诚信的 服务确立了自己鲜明的品牌形象,短短几年内迅速受到广大消费者 的喜爱与拥戴。据对全国重点商场零售市场的监测统计,BELLE自 2000年以来连续3年夺得中国真皮女鞋销售冠军。STELLALUNA （80 平米）2006年3月Stellaluna正式进驻中国上海淮海路，拥有H己 的第一家旗舰店。该店从形象设计到店面施工，均采用拥冇国际 流水平的合作团队。强强联合的团队最终铸就了 Stellaluna不可 撼动的、强大稳固的品牌地位。爱意（AEE） （80平米）“Aee爱意”的旗舰产品在意大利生产,由代代相传的皮革制 品专家,丝不苟地以手工精制而成,每双鞋均须150道手续;部 份则由三个家族设计并移转技术,在国内生产，以飨更多的意大利 精品鞋迷。Millie' s （100 平方米）MILLIE; S为香港著名的时尚皮鞋专卖店，早于1960年已是 全港第家引进意大利鞋之专门店，发展至今，己成功发展成多品 牌的专卖店,为时尚女性提供系列的国际著名品牌产品，包括 MILLIE' S、ELLE、NINA, BCBG、VAGO 无痛高跟鞋及 SCHOLL 等。运动:李宁（60平米）1990年,李宁有限公司在广东三水起步。创立之初即与中国奥委会携手合作,透过体育用品事业推动中国体育发展,并不遗余 赞助各种赛事。1995年,李宇公司成为中国体育用品行业的领 跑者。2005年,李宁公司继续保持行业领先地位，销售额创下历史新高，向着国际流品牌的目标冲刺手表:浪琴（L0RGINES） （6080 平米）浪琴表除了致力于追求精确的制表艺外，仍然努力不懈地研 究及开拓新领域,并更着重于高尚典雅的设计及创新理念,设计上的每一个细节都极具水准。欧米加（OMEGA） （508。平米）瑞上名表欧米茄在全球130个国家,透过优秀的经销商所出售的手表,毎一块均是现代年青人“梦魅以求”的腕上时计,代表了 他们对“欧米茄世界”的认同和追求。SWATCH （60平米左右）:“”，“”“”，“Swatch腕表采用瑞士石英机芯、人工合成材料制造,兼具防 水防震、计时精确、价格平宜等出众优点。腕表尤为适合批量生产, 并具备丰富色彩选择。这款年轻、创新的腕表在瑞士独家制造,已 成为激情四射、趣致动人、生活情趣的完美象征。化妆品:露华浓（RELON） （3040平米）款式、个性和时尚是美国露华浓的三大特征。实用性和创造 性的设计相结合;融合完美的色彩和外形;优雅经典的线条;精心 修饰细微之处,焕发完全女性特质,寻求对潮流的敏感的现代时髦 风格。欧柏莱(AUPERS) (3040平米)欧珀莱已悄悄跻身于中国广大白领女性的生活中。每当你步入 琳琅满目的大商场化妆品专柜时,目光总能被那华贵而乂高雅的欧 珀莱化妆品所吸引。欧珀莱上市,就以其高品质、高服务、髙形 象得到了广大消费者的认可，尤其受到了时尚一族的青睐。玉兰油（OLAY） （3040平米）OLAY自从进入中国以来,一直不断顺应时代的发展和变迁完善自身,并保持着人们心冃中美丽先导的形象。从“我们能证明, 你看起来更年轻”,再到现在的“惊喜从肌肤开始”。从1989年 OLAY滋润系列在中国的推出到现在，OLAY凭借领先的护肤科技和 专业的护肤理念，激情演绎了一个个美丽神话。欧莱雅(L' OREAL) (3040 平米)目前其各类化妆品行销全世界，广受欢迎。除化妆品外，该集 团还经营高档消费品，并从事制药和皮肤病研究。产品有化妆品， 染发用品,护肤品，防晒用品，彩妆,淡香水，香水和高档消费品。AVENIRKOSE' （340 平米）髙丝就建立起了独特、灵活的销售模式及完善的顾客管理体系,以其优质的产品,优质的服务得到了中国消费者的肯定,早在2001年,公司就通过了 !S09001： 2000认证,在取得良好的社会效益的同时也取得了良好的经济效益。CLARINS （340 平米）娇韵诗CLARINS是产自法国的世界著名品牌,娇韵诗CLARINS 产品销售欧洲，美国,日本等全世界许多国家,这些发达国家有着 严格的市场监管机制，其产品须经严格的检测，是安全的，可在 这些发达国家销售，其检测的公信力是可以信赖的,所以，娇韵诗 CLARINS产品的安全性,是完全可以信赖的。珠玉（60-200平方米） 施华洛诗奇（SWAROVSKI）:j施华洛世奇的仿水晶石已经在世界各地被认定为优质、璀璨夺 目和高度精确的化身,奠定了施华洛世奇成功的基础。施华洛世奇 的魅力源自材料的品质和采用的制造方法。至于独特制法的详细情 况,则不会向外人透露。施华洛世奇仿水晶的闪耀光芒之所以名闻 于世,完全是由他们的纯净、独特切割以及刻面的编排和数目。周大福（60、70平米）周大福主要经营珠宝首饰零售,批发和制造业务。周大福销售 货品种类繁多，款式新颖独特，极具品味，包括999.9纯金首饰、 钻石、宝石、玉器、南洋珍珠、日本养珠首饰等:公司更直接向意 大利选购最流行之K金首饰;位于港澳区的周大福更有代理世界名牌钟表,为顾客带来多元化之选择。其它:迪斯尼（Disney）： （100平米左右）迪士尼,作为个娱乐品牌,在2005年InterbrandBusinessWeek的世界!00强品牌（按照品牌价值）排名为第7位。除了实用性和防风的妙处外,每款Zippo都是件艺术品具有收藏价值是由美国zippo公司制造的金属打火机。自20世纪30 年代以来,它已经推出了数百种富冇收藏价值的样式。精品汽车展厅:规划面积600800平方米设置豪华精品车展示厅,选定厂商将其中的一到 两款车型长期展示,或将迈巴赫、法拉利、兰博 基尼、保时捷、玛莎拉帝这些大牌中的顶级车款 中在华东区的首次亮相选择在这里。金融机构:规划面积2700平方米（外资银行+中国 银行）外资银行花旗银行（900平米）花旗银行,作为惟家推行全球业务战略的银行,不单为遍及 56个国家的5000万消费者提供服务,也在近100个国家为跨国、 跨区及当地的企业客户服务。除了花旗银行，没有哪家金融机构 的业务和资源足以在如此之多的地方，应付如此之多的需要。花 旗银行已成为金融服务的世界品牌。花旗银行的名称即意味着服 务，不仅是满足客户的需要，更要比客户预期的做得更好。外资银行汇丰银行（900平米左右）总部设于伦敦的汇丰集团是全球规模最大的银行及金融机构 之。汇丰集团在欧洲、亚太地区、美洲、中东及非洲76个国家 和地区拥有约9,500间附属机构。汇丰在伦敦、香港、纽约、巴黎 及百慕大等证券交易所上市，全球股东约有200, 000,分布于100 个国家和地区。雇有232000名员。汇丰银行在全球拥有超过1 亿1千万的顾客。外资银行东亚银行（900平方米）显卓理财户1,是东亚银行为客户而设的崭新理财意念,为客户提 供简易、快捷、贴身的站式理财方案。只需个户口,即可享有 综合银行服务，同时处理综合货币储蓄、定期及往来多种账户,灵 活方便。建设银行（800平方）中国建设银行股份有限公司（“本行”）是一家在中国市场处于领 先地位的股份制商业银行，为客户提供全面的商业银行产品与服务。截至2006年底,本行的总资产达人民币54485.1I亿元,贷款总额达人民币28736.09亿元,存款总额达人民币47212.56亿元。中国银行（900平方米）中国银行以诚信为本,以振兴民族金融业为己任,在艰难和战乱的 环境中拓展市场,稳健经营,锐意改革,表现出了顽强的创业精神, 银行业务和经营业绩长期处于同业领先地位,并将分支机构一直拓 展到海外，在中国近现代银行史上留了光辉的篇章.招商银行（900平方米）冃前,招商银行总资产逾7000亿元,在英国银行家杂志“世界1000家大银行”的最新排名中,资产总额居前150位。品牌旗舰店（5家）：规划面积!500平方米家居:瀚美居体验馆（400平米左右）瀚美居铸就出具有国际顶级品质的产品,为时尚家居品牌。瀚美居家居成就尊尚生活顶点不是终点,而是瀚美居新生活的起 点.数码:SONY （200平方米）数码梦场（DDW）作为索尼公司在中国大陆地区重要的战略合 作伙伴和"SONY数码之梦”主要推广者,负责在宽帯网络时代传播 并实践SONY服务生活的理念，以及SONY全系列数码产品和应用解 决方案的推广、销售。而要贯彻体现传播实践SONY服务生活的理 念,突出SONY娱乐、时尚的品牌形象，数码梦场的经营思路就 必须创新,突破原有经营模式。NOKIA （300平方米左右）诺基亚公司专注于移动通信相关产品的研发与制造,包括移动 电话产品及多媒体、娱乐、通信网络和企业级的解决方案。诺基亚 是移动通信的全球领先者,致力于提供易用和安全的产品,包括移 动电话、图像、游戏、媒体以及面向移动网络运营商和企业用户的 解决方案,从而丰富人们的生活，提升其工作效率。主题餐饮:商务休闲餐饮+传统餐饮+创意餐饮主力店:规划面积14000平方米蓝天新港、金钱豹或加州101蓝天新港（6000平方米左右）蓝天新港是全国首家经营“新派中华菜”的酒店,其中大酒楼设在 、二层,面积约六千平米,能同时容纳千人用餐。蓝天新港大酒 楼充分体现了蓝天新港餐饮之风格,功能布局合理，装修现代、简 洁、舒适。目前在无锡市中心品牌度高。金钱豹（8000平米）美式、日式、泰式、台式和港式共200多种円选.风靡台湾的国际 复合式自助餐厅，将在上海演绎其全开放式厨房。这里的6个厨房 没有一墙之隔，每个独立的开放式厨房都由不同的名厨亲自打理美 式、日式、泰式、台式和港式的美食。加州101（8000平米左右）加州101海鲜自助餐厅来自美国,是最成功的海鲜自助连锁 餐厅之一,如今在上海开设了首家旗舰店.本餐厅拥有4200平方米 超大型用餐空间，可容纳800人同时用餐，另冇12间豪华包房及 240人宴会包房。餐厅提供14个国家近180种不同风味的精美菜肴。次主力店:规划面积1600。平方米中餐业态类型建议（20家）:规划而枳5000 rtf一茶一座（300平方米）一茶坐,以茶为契机,以餐饮为媒介,把传统的茶文化融入 现代人生活的时尚休闲餐。拥有国内门店五十余家和家海外门 店。营业面积500平米适合工作用餐、情侣休闲、家人聚餐。俏江南（400平米）俏江南是一家成功的餐饮企业。以董事长张兰女士为创导的俏江南精品川粤餐厅,现已在北京、上海、成都、南京、太原、青岛 成功开设了 23家分店。外婆家（400平方米）外婆家在浙江省己有较高的知名度。在2003年“西湖杯”厨 艺大比拼专业组比赛中,摘得唯一个金奖。西博会期间,杭州市 组织东坡宴大赛,又获创新奖。西餐业态类型建议（30家）:规划而枳8000.nfMCD是全球最大的连锁快餐企业。是由麦当劳兄弟和Ray Kroc 在50年代的美国开创的、以出售汉堡为主的连锁经营的快餐店。 在世界范围内推广,麦当劳餐厅遍布在全世界六大洲百余个国家。 麦当劳已经成为全球餐饮业最冇价值的品牌。在很多国家麦当劳代 表着种美国式的生活方式。肯德基（300400平方米）肯德基源于美国,是世界著名的炸鸡快餐连锁企业,在全球拥有 10000多家餐厅,到目前为止,肯徳基在全国200多个城市己经拥 冇1000余家餐厅。严格统的管理，清洁优雅的用餐环境,令肯 德基在数以亿计的顾客心里留下了美好的印象。必胜客（250平方米）：屋顶作为餐厅外观显著标志的必胜客,如今已是全球最大的比 萨专卖连锁企业。在遍布世界各地百多个国家,每天接待超过 4, 00万位顾客,烤制1, 70多万个比萨饼。必胜客已在营业额和餐 厅数最上,迅速成为全球第一的比萨连锁餐厅企业。达加马巴西烧烤特色是几十种各部位的猪、牛、羊、鸡、色拉、海鲜、空运蔬菜、 水果、冷菜、热菜、熟食汤肴、料理、巴西特色休闲饮料、咖啡、 各式酒水、雨林、桑巴、足球、狂欢节。元禄回转寿司（250平米）寿司是以生鱼和米饭制成的日本传统食品,它不仅为日本人所 钟爱,还以其新鲜美味、精致而闻名世界。近年来在我国广东、深 圳、上海等地区已渐成时尚。季诺意式休闲餐厅（250平方米）季诺意式餐厅以地道的现炒意大利面,香酥可口的现烤匹萨,各式甜点和意大利咖啡为经营特色,为了使季诺食物的品质 和口味更为可口和地道,采用杜兰小麦制成的意式面点,完全区 别与坊间的意式干面，合乎世界水准的中央厨房及聘请世界排名 第六的名厨Roland-Sollgerger掌厨，调配出更地道的意式料理, 幽雅的就餐环境和富有异国情调的氛围，使就餐宾客倍感放松， 浓郁香醇的卡布基诺咖啡以及奶酪蛋糕必定会使你回味无穷。星巴克（150 m2）星巴克咖啡在美国和加拿大的学生和城市白领中非常流行。除咖啡之外，星巴克也提供诸如茶（不管热的还是冰的），陷皮饼, 蛋糕等。哇吧（酒吧）（io200 m）其它中西式甜品屋30-40 mJ法国 PAUL (80 m2)法式面包、起酥、派类、蛋糕有种"乱花入眼”的感觉。 原料据说都是从“法国进”的,确实“好吃”。价格“有点小 贵”,即便最最普通的羊角面包也要9元。地方“特小”、“特拥 挤”，“根本没办法好好看好好挑”«也只冇露天位,还是带走吃 吧。无锡特色餐饮(3-5家):规划面积2000 m1.王兴记(500 m2)百年老店王兴记馄饨店响誉沪宁线,扬名海内外。在港、澳、 台等地区均冇较高知名度。无锡传统小吃“王兴记”著名品牌“鸡 汤三鲜馄饨”、“鲜肉小笼馒头”,经历代名师悉心研究,科学配 方,精工细作,形成了独具特色的风味,经久不衰的品质。在江、 浙、沪、香港和东南亚等地享有盛誉。三凤桥(600 m2)招牌菜无锡酱排骨味道甜甜的、香香的,非常适合江南人的口味。陆稿荐(300 m2)