中原_无锡新区C4地块商业项目策划定位报告.docx

无锡新区C4地块商业项目策划定位报告中原地产CKHTACINB CINMA上海中原物业代理有限公司2008-8戻目录、序:理解新区1、项目分析 2二、项目整体定位1、整体功能定位 92、商业业态组合建议123、商户组合建议14三、市场形象定位1、目标市场定位692、商业概念及经营主题定位713、项目市场推广策略724、形象包装及宣传推广建议835、招商政策及通路建议97四、项目经营管理模式建议1、项目经营模式的探讨1002、项目管理模式的建议1033、项目各种有效资源的整合104五、项目盈利模式的探讨1、项目开发时机的评估 1062、项目成本核算 1083、项目市场租金预计 1164、项目投资收益分析 1175、融资方案124129六、报告结论序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论序:理解新区从城市规划可以看出,商贸服务区将承载无锡 高端服务业功能的使命.尤其从“中央公园”目奠 基可以看出,周边高端城市综合体商业项目,是政 府倾打造城市高端服务业的希望所在。新区房地产表现为政府重点发展、高层次住 宅集中化、规划趋近国际化,随着居住条件的成 熟,商业设施和文体设施的缺口较大，尤其缺乏 服务于居民的设施，区域商业地产发展前景看好。本项目处于新区规划“一带-两区一三轴- 四个组合”中央公园旁边，高层次商业集中化、 业态功能多样化是发展趋势。对于新区这样的未来可能成为的市级副中心 而言，其区域的商业走向在未来五年内甚至更长 时间里，是以娱乐和休闲为主的集中式商业形态。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论一、项目分析1.1区位条件分析一品质大盘围绕位置:无锡新区商贸服务区,新光路北侧、锡 兴路东侧、春晖路西侧。面积:占地面积60099平方米性质:商业用地容积率:VI. 8建筑密度:50%绿地率:30%绿地+水景：地块内部拥有水景资源道路情况:项目三侧新光路、春晖路、锡兴路序、理解新区二、项目分析已建成公共配套设施:邻新区260亩中央公园,生活二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论配套集中在长江路带规划限制条件:建筑限高:多层（高度30米） 建筑与北侧地块住宅建筑线间距按不小于1:31控制A锡兴路出入口右进右出;1. 2交通条件分析横纵城市主干道交织网状,太湖大道、长江路为目前城市主干道。锡兴路和旺庄路将成为城市主序、理解新区二、项目分析干道,未来交通优势更为明显。水、陆、空三维立体交通体系:高沪宁速、沪二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论宁铁路并已开通动车、无锡机场等。新区至上海、南京,杭州等交通便利,具备未 来发展条件。1.3项目SWOT分析商贸2X C4地块项目优势Threat 依托高品质居宅圈 毗邻中央公园,地块拥有天然河道,利于规划 交通相对便捷太湖大道/高速出口 商务环境高端国内外品牌企业序、理解新区二、项目分析相对弱项Wreak二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论商业溃乏,无法形成聚集效应;机会点Optunitty 目前人口入住率低,消费支持不足;宏观机会: 正在兴起的发展中区域,未来有可能成为区域商 业中心 开发商和政府做为标杆项目的重视度 商业的发展落后于区域发展,商业体系需要升级 区域缺少站式消费的大型综合商业 市场机会: 缺少中高档的产品和消费场所导致大量的高端消费经济流失 区域消费者对休闲商业的渴望潜在威胁Threat序、理解新区 目前市级核心商圈消费具有惯性;二、项目分析 竞争:未来宝龙项目20万方商业分流客群;二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论 未来需要较长的市场培育 招商:具不确定性,项目成败关键;1.4项目评价及建议1 .新区版块商业市场承受风险压力大,本项目周 围环绕品质大盘项目,目前人口导入尚不足, 先期必需性消费占优势;2 .项目地块有天然河流,地理位置较好,具备成 为城市节点及城市展示面的基本条件;3 .目前新区商业配套,区域内高档客源都被分流 到滨湖区域及市中心区域,本项目要成功,必须 挽回这些群体,一定要跳出区域,避免同质化竞 争;4 .新区未来具备相当的消化能力,由发展态势看 出项目发展前景看好。建议:规划限制锡兴路出入口右进右出改为双进 双出:序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论二、项目整体定位本案机会要义打破传统商业格局,形成新的消费聚集中心,开创新一轮商业竞争局面吸纳周遍消费,截留外流消费群打造新区自己的商业地标高端N01. 截留本区向中心区高端消费流时尚N01. 吸收新区乃至无锡时尚消费流休闲N01. 吸纳区域时尚休闲消费流娱乐N01. 分流市中心老商业区消费群1.整体功能定位城市副中心站式国际休闲商业广场关键词:站式/国际/商业广场形象要点:区域/城市副中心/主题风情广场业态类型:城市购物中心/餐饮/休闲娱乐/精品酒店序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位诠释:“多主题”模式个核心功能区+多个副功能区三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论整体功能定位分解:商业功能:大型超市+顶级品牌展示景观功能:城市景观/项目景观品牌基地:品牌展示/旗舰店/汽车展厅金融功能:外资银行（汇丰/东亚/花旗）休闲功能:时尚休闲区/城市不夜区主中心:以品牌超市及精品品牌展示区构筑整个 商业区的核心部分,以国内外顶级品牌为主要业 态,建设城市生活广场,营造水景小品,定期放 映水幕电影,与沿河景观形成水岸长廊;副中心:以商务休闲餐饮（中西）、无锡特色餐饮、 创意餐饮打造主题餐饮区,形成新区中高档餐饮 中心。副中心：以大型娱乐设施及运动场地形成休闲娱 乐中心,同时大型生活娱乐区与主题餐饮区打造 无锡新区第一个24小时城市景观不夜区。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论副中心:精品酒店建设成地标性建筑,酒店面积 50-80之间,均设私人会客厅,打造最高档次私人 酒店,可自营亦可销售。主区副区/平面布局图序、理解新区二、项目分析二、项丨I整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论2.商业业态组合建议（一）、整体业态组合建议:城市品牌基地/主题餐饮/休闲娱乐/精品酒店（二）、各主题业态组合建议:城市品牌基地:顶级品牌展示+大型超市面积:顶级品牌展示15000平方米,大型超市20000平方米（其中地下10000平方米）建议分布位置:河东面春华路、新光路地块位置主题餐饮：商务休闲餐饮（中西）+传统餐饮+创意餐饮面积:30000平方米建议分布位置:超市顶层/沿河分布休闲娱乐:时尚商务休闲区+不夜区面积:30000平方米建议分布位置:新光路锡兴路处位置,沿河分布精品酒店:面积:1. 5万方建议分布位置：项目西北角,邻中央公园,天然 景观,价值最大化。Q 中原地産WY.XQSYXCB.05-3M SHANGHAI CENTAUNE PROPERTY AGENCY UMITED新区C4地块商业项目策划报吿终稿;（三）、业态比例图 t 1序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位! 三、市场形象定位四、经营管理模式攵五、项目盈利模式! 六、报告结论项目面积品牌数量大型超 市 2万方大型超市20000平方（乐购、欧尚）1卖万 电 5 家场-sr.方家电卖场5000平米（百思买、苏宁、国美）1精品商 业中心 1.5万主力店 国际一线品牌4800平方 米左右Boss、 ARMAN, chanel, DIOR, VERSACE, GUCCI, LV, PRADA, PORTS,登喜路,劳 ±,江诗丹顿、PATEK PHILIPPE, ADIDAS, NIKE, PUMA,美津农,FI LA18-25 家次店类型（休闲服饰运动服 饰、手表、化妆品、 珠宝、打火机等）5200平方 米JACK JONES, LEVI 'S, ONLY, VERO MODA, Miss Sixty, DKNY, BELLE, STELLALUNA, AEE, Millie 's,李宁,浪琴、欧米加、 SWATCH,露华浓,欧柏莱,玉兰油,欧莱 雅,AVENIRKOSE ', CLARINS,施华洛诗 奇,周大福、ZIPPO,迪斯尼50-80 家精品汽车展厅800平方米金融机构2700年方 米汇丰、花旗、东亚 中国银行、工行、建行、招行2-3家时尚家居馆 品牌旗舰店1500平方 米瀚美居体验馆（400平米左右）SONY （200 平方米）三星（200平方米）NOKIA （300 平方米左右）3-4家主题餐 饮3万方主力店:14000平方 米蓝天新港、金钱豹或加州101次主力店 16000平方米中餐业态类型建议5000 平一茶一座300平、外婆家400平、俏江南400 平、（20 家）西餐业态类型8000 平麦当劳200平、肯德基300平、必胜客250 平、达加马巴西烧烤、元禄回转寿司250 平、季诺意式休闲餐厅250平、星巴克150、 哇吧（酒吧）100平、中西式甜品屋30、 法国PAUL8030家无锡特色餐饮2000 平王兴记500、三凤桥600平陆稿荐300平、 状元楼400平3-5家创意餐饮1000 平博斯克酒庄300平、芭迪熊”的儿童主题 餐厅350、“巨鲸肚”黑暗餐厅3503-4家休闲娱 乐3万方主力店20000 平一兆伟德或舒适堡!500平、钱柜或麦迪森 6500平、丽池会所/东方罗马浴场/保健会 馆、华纳国际影城1-2家次主力店10000 平迪K侬运动场馆/真冰馆、休闲书吧、汤姆 熊游艺中心2-3家精品酒 店10000平方50-80平方米,带私人会客厅120间左右合计1I万平方 米超市:规划面积20000平方米（乐购/欧尚）乐购生活购物中心乐购先后设立了上海、江浙、华北、东北和华南五大店群,拥有序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论44家面枳在1000050000平方米的生活购物中心。每天有超过4000家供应商和370家厂商,通过乐购平台为各地消费者提供商品零售服务。2005年度，乐购营业额达79. 2亿人民币，缴纳税金 达到2. 43亿元,为1.6万人提供直接就业机会，无论在税收、就 业、提升商业水平及经济发展方面都做出了积极贡献。法国欧尚集团成立于196I年，是以经营大型综合超市为主的 国际商业集团,是目前法国第二、欧洲第六的大型跨国商业集团。目前,在全世界拥有300多个大型超级市场,600多个超级市 场,600多个便利店,员工大数达!60000多人。欧尚超市以零售为主,为消费者提供廉价商品和优质服务,改善消费者的购买能力序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论和提高生活水平为目标。家电卖场:5000平米（百思买/苏宁/国美）百思买百思买作为全球最大也是最富盛誉的零售企亜之一,主营消费 电子、家居办公用品、电器、娱乐软件及其相关服务。苏宁苏宁电器是中国3C （家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业 的领先者。截至2007年10月1日,苏宁电器在中国28个省、直 辖市和自治区，190多个城市拥有超过600家连锁店,员工人数达 90000多名，2006年销售规模近610亿元,在商务部统计的全国前100家连锁企业中,位居前三甲。国美电器序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论国美电器集团引领家电消费潮流,为消费者提供个性化、多样 化的服务，国美电器与全球知名家电制造企业保持紧密、友好、互 助的战略合作伙伴关系,成为众多知名家电丿家在中国的最大的经 销商。Shopingmal!主力店建议:规划面积1.5万平方米 主题:品牌基地（精品品牌区）主力店类型:国际线品牌（18-25家,4800平 方米左右）服装类:波士 （Boss） （200平方米左右）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论Boss品牌的消费群定位是城市白领,具体又细分为以正装为主的黑标系列(Black Label)»以运动休闲装为主的橙标系列(OrangeLabel)和以户外功能性服装为主的绿标系列(Green Label) HugoBoss是针对年轻人的服装系列,它的设计较前卫时尚,并采用最新型面料制作服装,适合追逐流行时尚的年轻男士。ARMAN （200平米左右）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论Armani Collezioni是阿玛尼品牌中有别于Giorgio Armani “黑底白字”的布标,为“白底黑字”的一个品牌,Armani Collezioni男女装是适合一般场合穿着的服装,走的是大众较能 接受的设计路线。Armani Collezioni虹桥友谊商城专卖店经营面 积达205平方米,为时尚人士创造了一个光亮宽阔的开放空间,展 现出时尚亲切的魅力，为消费者提供包括裁剪细致的服装、运动装、 晚装以及户外衣服。香奈儿（chanel-200平方米左右）夏奈乐已经成为种时尚界的骄傲,也是这个地球上女人最想拥有的品牌!香奈儿已经成为全球最知名的品牌;双C的经典LOGO将序、理解新区永远袭卷时尚流行、永不缺席。二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论DIOR迪奥（150平米左右）迪奥品牌一直是华丽女装的代名词。大v领的卡马莱晚礼裙, 多层次兼可自由搭配的皮草等,均出自于天才设计大师迪奥之手, 其优雅的窄长裙,从来都能使穿着者步履自如,体现了幽雅与实用 的完美结合。迪奥品牌的革命性还体现在致于时尚的可理解性; 选用高档的上乘面料如绸缎、传统大衣呢、精纺羊毛、塔夫绸、华 丽的刺绣品等。而做更以精细见长。VERSACE （200 平方米）范思哲的设计风格非常鲜明,是独特的美感极强的艺术先锋,强调快乐与性感,领常开到腰部以下,他拮取了古典贵族风格的豪华、:奢丽,又能充分考虑穿着舒适及恰当的显示体型。范思哲品牌主要服务是皇室贵族和明星。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论GUCCI （200 平方米）GUCCI的风格却一向被商界人士垂青,时尚之余不失高雅,这个意大利牌子的服饰一直以简单设计为主,尤其是今季的男装，剪裁新 颖,弥漫着十八世纪威尼期风情,再融入牛仔、太空和摇滚巨星的 色彩,让豪迈中带点不羁,散发无穷魅力。LV （200300 平米）注重传统艺并始终引领着时尚潮流的Louis Vuitton如今也活跃 于其它创造性领域:成品服装、鞋类、手衣及珠宝。在Marc Jacobs的艺术指导下,系列新产品己迅速取得成功并享誉四方。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论PRADA （150 平方米）最初的Prada行李箱采用海象皮来制造,亜量不轻,实在不适合带它上飞机去旅行。因此，Mario Prada改为采用轻便而耐用的皮革 来制造行李箱，又研制出防水布料(Waterproof fabrics),销售到 美国去。由行李箱和手袋起家,一直蓬勃发展及扩张，成为闻名世 界的意大利品牌之一。PORTS： (150平米左右)1961年宝姿诞生于风景秀丽、充满人文气息的加拿大港口城 市多伦多。创始人uke Tanabe先生高瞻远瞩，早就洞悉了未来全 :球化的方向，将地球图案加入品牌Logo中，并在最具开放创新精神的港口城市开办宝姿品牌店,以倡导“世界灵魂,都市神韵”序、理解新区(Global Soul, Urban Spirit)的精神,确立了国际化的定位。二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论如今，从多伦多、到纽约、东京、蒙特利尔、迪拜、香港、上海 宝姿品牌还在不断向全世界扩张。登喜路(150平米)1893年成立的英国男装品牌,强调将现代与传统相结合,带 着浓浓绅士味的登喜路时装的确令人赏心悦目。从艾尔弗雷 德登喜路一百多年前开设他的第一家汽车配饰产品专卖店开始， 到二十一世纪初所赞助的国际汽车赛事,这种无畏的冒险精神贯穿 了登喜路发展历史的全程,并成为登喜路的风格和特点。这份冒险 精神加上对奢华独到的理解造就了登喜路辉煌的今天。手表:100-200平方米序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论劳力士 (relox)作为顶级腕表品牌,劳力士一直是性能和尊贵的超群象征。劳力士公司总部位于瑞士日内瓦,在全球设有28个分支机构。通过遍布100多个国家的4, 000多位表匠,劳力士不断延续着其充满成就和创新的悠久历史。江诗丹顿(VACHERON CONSTANTIN)历史悠久的江诗丹顿,有着多年的制表经验，有不少的伟世经典。但,”最小批量，最优质量，最髙卖价”一直是江诗丹顿的经营 战略。如今，江诗丹顿在日内瓦的工厂年产量仅为6000只表。自 1840年起，每只手表的生产图纸、记录、销售日期及机芯表壳编 号等资料,都完整无缺地保留在公司的档案柜中。他们将超群的技 术，严格的测试,精湛的工艺与完美的造型结合在起,创造出 个又一个髙贵典雅、令人赞叹不已、极富收藏价值的稀奇经典之作。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论PATEK PHILIPPEH前百达翦丽仍是全球唯一采用手工精制,且可以在原丿内完成全部制表流程的制造商，并坚守着钟表的传统艺。瑞士钟表界 称这种传统制造手法为“日内瓦7种传统制表艺”，意即综合了 设计师、钟表师、金匠、表链匠、雕刻家、瓷画家及宝石匠的传统艺。运动品牌:（80700平米）ADIDAS在运动用品的世界中，adidas 一直代表着种特别的地位象 ;征，自1948年创立至今,adidas帮助过无数的运动选手缔造佳绩, :成就了不少的丰功伟业。因此，adidas也可以说是集合了众人信 :赖及尊敬的最佳典范。在漫长的制表岁月中,经久不衰地成为名贵典雅的象征。NIKE序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论Nike因为能充分掌握年轻人对运动休闲鞋的需求、了解他们的生活型态与现实的心理渴望,发展出饶具创意的新产品、传播诉求及促销活动,从头到尾都是站在创造消费趋势的排头,Nike的世界第一并非浪得虚名。PUMAPUMA五卜年来的历史页页写在伟大的运动成就上。PUMA陪 伴球王贝利进军世足冠军决赛、陪伴网球好手贝克在温布敦的草地 称雄。与最顶尖的运动员合作并不断追求最新的技术制作最佳的运 动配备。创办人鲁道夫?达斯乐在1948年建立了 PUMA这个德国品 牌,数卜年来PUMA一直在运动界位居要角,近几年来更成功的结 合流行/运动，跃升为年轻人最爱品牌之美津农(Mizuno)序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论MIZUNO的产品种类齐全,覆盖几乎全部主要运动项目。产品开发坚持以广泛的科学研究为基础,确保运动是更加舒适安全,同 时坚信科技与人类感性结合起来,才能创造完美的品质。在扩大产 品范围的同时，不断采用新的技术，开发新的产品,加强产品的功 能性,以满足当今市场的需要。精益求精的品质控制是MIZUNO产 品的立足之本。FILAFi la斐乐品牌于1926年由FILA兄弟在意大利BIELLA创立。七十 年代，为配合多元化策略，拓展在当时前景一片广阔的运动服装业 务，并先后开发了网球、滑雪、游泳、高尔夫球、爬山，直至近期序、理解新区新增添的篮球及足球装。今日的斐乐以其产品优良用途广泛及设计新颖而赢得美誉,产品行销巴黎、罗马、洛衫机、东京等三十多个二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论国家。次店类型:50-80家（5200平方米）服装类:JACK JONES （80 平米）JACK&JONES（杰克琼斯）是丹麦Bestseller集团旗下的主要 品牌之一。品牌自1972年问世以来,以其简洁纯粹的风格吸引了 全球追求时尚男性的目光，代表了欧洲时尚潮流的男装品牌。目前 在全球18个国家和地区均设有形象店。LEW S （80平方米）levi's是来自美国西部最著名的名字之一,也是世界第一条序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论牛仔裤的发明人Levis （李维史特劳斯）的名字。经过五代人个 多世纪的努力奋斗,已经在全球160多个国家进行商标注册的 levi's品牌一直代表着独创、正直和创新。levi's的产品品质不 仅以耐磨坚固而著名，同样levi's品牌广告也屡获业界大奖，为 世人所称道。ONLY （80平方米）ONLY是个市场化品牌，其消费者对象是15岁至35岁之间 的都市女性,她们在生活中独立、自由、领导流行，对时尚和品质 敏感。2001年VERO MODA进入中国市场,面向25-35岁女性的职业VERO M0DA （100 平米）序、理解新区休闲装。经典中渗透最新的时尚感觉。简洁的款式突出优雅的女人味。为成熟的女性带来职业休闲装的新概念让她们上班和休闲场合二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论都能感觉到自信和美丽。Miss Sixty （80 平米）们所钟爱的服饰品牌,更是许多年轻女性心目中梦想的完美性感指 针,提到miss sixty,马上就会联想到惹火的女性曲线,长腿、 翘臀、纤腰,高品质的牛仔裤和令人目不暇给的单品配件。DKNY： （100 平米）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论DKNY满足大众的需要专为生活、工作、娱乐之中的人们生产 设计,对服饰的色彩、款式结构比例等都有独到之处,尤为青年人 所关爱。DKNY:粗粗大大的DKNY不只出现在布标上,更常被用来 当作衣服上的图案宛如一种精神象征。鞋/包: （80-100平方米）百丽（BELLE） （80平米）BELLE风格多样,以“舒适、简约、职业、成熟”为主流,亦 不乏新潮、时尚、前卫。并以大众化的价格、优质的产品及诚信的 服务确立了自己鲜明的品牌形象,短短几年内迅速受到广大消费者 的喜爱与拥戴。据对全国重点商场零售市场的监测统计,BELLE自2000年以来连续3年夺得中国真皮女鞋销售冠军。STELLALUNA （80 平米）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论2006年3月Stellaluna正式进驻中国上海淮海路,拥有自己的第一家旗舰店。该店从形象设计到店面施工,均采用拥有国际流水平的合作团队。强强联合的团队最终铸就了 Stellaluna不可撼动的、强大稳固的品牌地位。爱意（AEE） （80平米）“Aee爱意”的旗舰产品在意大利生产,由代代相传的皮革制 品专家,丝不苟地以手工精制而成,每双鞋均须150道手续;部 份则由三个家族设计并移转技术，在国内生产，以飨更多的意大利 精品鞋迷。Millie' s （100 平方米）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论MILLIE' S为香港著名的时尚皮鞋专卖店,早于1960年已是 全港第一家引进意大利鞋之专门店,发展至今,已成功发展成多品 牌的专卖店，为时尚女性提供系列的国际著名品牌产品，包括MILLIE' S、ELLE, NINA, BCBG、VAGO 无痛高跟鞋及 SCHOLL 等。运动:李宁（60平米）1990年，李宁有限公司在广东三水起步。创立之初即与中国 奥委会携手合作,透过体育用品事业推动中国体育发展,并不遗余 赞助各种赛事。1995年,李宁公司成为中国体育用品行业的领 跑者。2005年，李宁公司继续保持行业领先地位,销售额创历 史新高，向着国际一流品牌的目标冲刺手表:序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论浪琴(L0RGINES) (6080 平米)浪琴表除了致力于追求精确的制表艺外,仍然努力不懈地研究及开拓新领域,并更着重于高尚典雅的设计及创新理念,设计上的每一个细节都极具水准。欧米加(OMEGA) (5080平米)瑞士名表欧米茄在全球130个国家,透过优秀的经销商所出售 的手表，每块均是现代年青人“梦魅以求”的腕上时计，代表了 他们对“欧米茄世界”的认同和追求。序、理解新区二、项目分析! 二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论SWATCH （60平米左右）Swatch腕表采用瑞士石英机芯、人工合成材料制造,兼具防 水防震、计时精确、价格平宜等出众优点。腕表尤为适合批量生产, 并具备丰富色彩选择。这款年轻、创新的腕表在瑞士独家制造,已 成为激情四射、趣致动人、生活情趣的完美象征。化妆品:序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论露华浓（REL0N） （340平米）款式、个性和时尚是美国露华浓的三大特征。实用性和创造性的设计相结合:融合完美的色彩和外形:优雅经典的线条:精心 修饰细微之处,焕发完全女性特质,寻求对潮流的敏感的现代时髦 风格。欧柏莱（AUPERS） （3040平米）欧珀莱已悄悄跻身于中国广大白领女性的生活中。每当你步入 琳琅满目的大商场化妆品专柜时,H光总能被那华贵而又髙雅的欧 珀莱化妆品所吸引。欧珀莱上市,就以其高品质、高服务、高形 象得到了广大消费者的认可，尤其受到了时尚一族的青睐。玉兰油（OLAY） （340平米）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论OLAY自从进入中国以来,一直不断顺应时代的发展和变迁完 善自身,并保持着人们心目中美丽先导的形象。从“我们能证明， 你看起来更年轻”，再到现在的“惊喜从肌肤开始”。从1989年 OLAY滋润系列在中国的推出到现在，OLAY凭借领先的护肤科技和 专业的护肤理念，激情演绎了一个个美丽神话。欧莱雅（L，0REAL） （3040平米）目前其各类化妆品行销全世界,广受欢迎。除化妆品外，该集 团还经营高档消费品,并从事制药和皮肤病研究。产品有化妆品， 染发用品，护肤品，防晒用品，彩妆,淡香水，香水和高档消费品。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论AVENIRKOSE* （3040 平米）高丝就建立起了独特、灵活的销售模式及完善的顾客管理体 系,以其优质的产品,优质的服务得到了中国消费者的肯定,早在 2001年，公司就通过了 !S09001： 2000认证，在取得良好的社会 效益的同时也取得了良好的经济效益。CLARINS （3040 平米）娇韵诗CLARINS是产自法国的世界著名品牌,娇韵诗CLARINS 产品销售欧洲,美国,日本等全世界许多国家，这些发达国家有着 严格的市场监管机制，其产品须经严格的检测，是安全的,可在 这些发达国家销售，其检测的公信力是可以信赖的，所以,娇韵诗 CLARINS产品的安全性，是完全可以信赖的。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论（60-200 平方米） 施华洛诗奇（SWAROVSKI）施华洛世奇的仿水晶石已经在世界各地被认定为优质、璀璨夺 目和高度精确的化身,奠定了施华洛世奇成功的基础。施华洛世奇 的魅力源自材料的品质和采用的制造方法。至于独特制法的详细情 况,则不会向外人透露。施华洛世奇仿水晶的闪耀光芒之所以名闻 于世,完全是由于他们的纯净、独特切割以及刻面的编排和数目。周大福主要经营珠宝首饰零售，批发和制造业务。周大福销售周大福（670平米）货品种类繁多，款式新颖独特，极具品味,包括999.9纯金首饰、 钻石、宝石、玉器、南洋珍珠、日本养珠首饰等;公司更直接向意 大利选购最流行之K金首饰:位于港澳区的周大福更有代理世界 名牌钟表，为顾客带来多元化之选择。其它:序、理解新区迪斯尼（Disney）： （100平米左右）二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论迪士尼,作为个娱乐品牌,在2005年InterbrandBusinessWeek的世界!00强品牌（按照品牌价值）排名为第?位。序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论ZIPPO （230 平米）除了实用性和防风的妙处外,每款Zippo都是一件艺术品具有 收藏价值。是由美国zippo公司制造的金属打火机。自20世纪30 年代以来,它已经推出了数百种富有收藏价值的样式。精品汽车展厅:规划面积60800平方米序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论设置豪华精品车展示厅,选定厂商将其中的一到 两款车型长期展示,或将迈巴赫、法拉利、兰博 基尼、保时捷、玛莎拉帝这些大牌中的顶级车款 中在华东区的首次亮相选择在这里。金融机构:规划面积2700平方米（外资银行+中国 银行）外资银行花旗银行（900平米）花旗银行,作为惟家推行全球业务战略的银行,不单为遍及56个国家的5000万消费者提供服务,也在近!00个国家为跨国、序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论跨区及当地的企业客户服务。除了花旗银行,没有哪家金融机构 的业务和资源足以在如此之多的地方,应付如此之多的需要。花 旗银行已成为金融服务的世界品牌。花旗银行的名称即意味着服 务，不仅是满足客户的需要，更要比客户预期的做得更好。外资银行汇丰银行（900平米左右）总部设于伦敦的汇丰集团是全球规模最大的银行及金融机构 之一。汇丰集团在欧洲、亚太地区、美洲、中东及非洲76个国家 和地区拥有约9,500间附属机构。汇丰在伦敦、香港、纽约、巴黎 及百慕大等证券交易所上市，全球股东约有200, 000,分布于100 个国家和地区。雇有232000名员。汇丰银行在全球拥有超过1 亿1千万的顾客。外资银行东亚银行（900平方米）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论显卓理财户口,是东亚银行为客户而设的崭新理财意念,为客户提 供简易、快捷、贴身的站式理财方案。只需个户,即可享有 综合银行服务,同时处理综合货币储蓄、定期及往来多种账户,灵 活方便。建设银行（800平方）中国建设银行股份有限公司（“本行”）是一家在中国市场处于领 先地位的股份制商业银行,为客户提供全面的商亜银行产品与服 务。截至2006年底，本行的总资产达人民币54485.1I亿元,贷款 总额达人民币28736. 09亿元，存款总额达人民币47212. 56亿元。中国银行（900平方米）序、理解新区二、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定 六、报告结论中国银行以诚信为本,以振兴民族金融业为己任,在艰难和战乱的 环境中拓展市场,稳