楼盘专项市场调查报告(最终版)87963.docx

云南南华野生菌物流加工出口旅旅游基地项项目专项市场调查报告招商策划部部目录前言33第一部分：楼盘调查查篇第一章：调调查背景5第二章：楼楼盘宏观环环境6 一一、楚雄市市房地产行行业发展基基本概况6 二二、解读城城市整体规规划对于房房地产发展展的影响8第三章：市市调区域房房地产市场场整体环境境111 一一、楚雄房房地产市场场整体发展展11 二二、南华房房地产发展展概括13 三三、两地房地产产市场整体体发展小结结113 第四章章：市调区区域楼盘分分析14 一一、市调区区域楼盘分分析14 二二、住房、商商铺面积和和建筑分析析16 三三、典型项项目类比分分析18第二部分：消费者调调查篇第一章：调调查背景26 第二章章：调查内容容27第三部分：电子商务务大楼调查查篇334第四部分：调查总论论及建议37第一章：总总论388第二章：南南华房地产产发展总结结399第三章：南南华房地产产发展展望望399第四章：南南华房地产产价格展望望400第五章：关关于公司项项目开发的的有关建议41一、各功能能区户型、面面积、层高高等建议411 二二、我司楼楼盘价格建建议46 三三、电子商商务大楼规规划建议47前言本次市场调调查工作是是针对我司司即将上市市的“野生菌王王国”楼盘项目目的户型、价格格、套型等，全全面性的对南华正正在销售的的楼盘，选选择性的对对楚雄市、祥祥云县部分分楼盘，进进行的第一期为为期11天的实地市场调调查。调查中，主主要对住宅宅房地产、商商铺房地产产、旅游房房地产进行行了针对性性的调查研研究。为了更全面和和更深入地地了解楚雄地区旅游游地产发展展情况，还针针对餐饮业业、休闲娱娱乐、地方方特产等产产业进行了了专项调查查。为了更清晰晰地分析和和判断本次次调查的结结果，本报报告将分为为三大部分：住宅篇、商铺篇、电子商务篇。第一部分：楼盘调查篇第一章调查查背景一、调查时时间：2010年年10月29日11月月5日。二、调查目目的：1、通过对对南华、楚楚雄、祥云云在销楼盘盘实地调查查，收集板板块产品及及销售信息息；2、通过对对资料的整整理，研究究竞争楼盘的的可借鉴之之处，为公公司项目的的开发提供供建议；3、通过案案例研究，不不断提高招招商策划人人员素质。三、调查实实施：本次调查参参与人员：蒋洪涛、许许文会；四、调查范范围：1、南华完完成丽景佳佳园、龙城城花园、家家豪广场财财富中心三三家；2、楚雄完完成翠湖雅雅苑、鑫茂茂时代广场场、新龙江江广场、锦锦都花园、兆兆顺财富中中心、康和和园、西辰辰壹品、彝彝人古镇、福福塔旅游街街等九家。3、祥云完完成润城、温温州商业街街、万利达达商业街、世世纪商城、金金都商城、印印象花园等等六家；五、调查方方法：采用用实地查看看、询问相相结合。六、资料统统计及分析析方法：本本次调查资资料统计根根据调查记记录和所收收集的各楼楼盘资料加以以整理，分分析方法力力求全面、客客观、实事事求是。七、调查结结果的可信信度分析：1、二手资资料通过楚楚雄市房管管局、房地地产协会等等相关职能能部门提供供，准确率率90%；2、楼盘基基础数据深深访，由调研人员对对相关楼盘盘进行实地地访问，并并在官方网网站上对数数据进行了了核实，准准确率855%以上；3、以上调调查数据在在调研小组组回公司后后通过对比比分析以及及适当的电电话回访等等方式，对对所得数据据进行了再再次验证、调调整，本报报告所使用用数据准确确率可达990%以上上。第二章宏观观环境一、楚雄市市房地产行行业发展基基本概况（一）楚雄雄城市综述述2009年年3月，由昆昆明理工大大学建筑学学系和楚雄雄州规划局局共同完成成了构建建滇中特色色大城市楚雄规规划研究，其其中提出了了楚雄滇中中特色大城城市为“一一主、两轴轴、四副”的的区域组团团式空间发发展格局。一一主为楚雄雄市，为楚楚雄城市发发展的核心心部分和区域城市市增长极核核；两轴为为一主、一一次两条城城镇较为集集中的带状状地域，东东西主轴沿沿昆楚、楚楚大高速路路及其它邻邻近交通干干线，包括括广通、楚楚雄、南华华等城镇，南南北次轴沿沿元双公路路，包括牟牟定、楚雄雄、双柏及及其它小城城镇；四副副为南华县县城龙川镇镇、牟定县县城共和镇镇、双柏县县城妥甸镇镇以及禄丰丰县广通镇镇，是未来来楚雄城市市发展的四四个次级中中心和次级级增长极核核。楚雄滇中特特色大城市市的特色定定位：一是是山水园林林城市；二二是生态花花园城市；三是最佳佳宜居城市市；四是彝彝族文化名名城；五是是云南天然然药城；六六是国际葡葡萄酒城。据据此定位，要要建成山水水园林城市市，在楚雄雄市约500平方公里里的坝子内内，将留出约100平方公里里的田地园林林。同时，将充分利用用青山嘴水水库、灵秀秀湖、彝海海公园、龙龙川江、青青龙河串连连互通和西西山、东山山四周环绕绕的山水结结合特点，建建成云南省省少有的山山水园林城城市；要建建成彝族文文化名城，将利用各种彝族节日宣传楚雄，发展以彝族文化为主要内容的旅游业，把彝族文化的魅力充分发挥，打造以彝族文化为特色的城市名片；要建成云南天然药城，将利用楚雄现有的天然药业基础，发展壮大医药工业园区，把天然药业培育成楚雄的支柱产业之一；要建成国际葡萄酒城，将利用楚雄适宜种植葡萄的优势和政府的重视，努力在楚雄建成云南最强、中国领先、国际知名的葡萄酒城，培育各种关联产业，提高楚雄的知名度和影响力。（二）南华华城市综述述为了大力发发展南华县县第三产业业的龙头产产业房地产产业，南华华县新一轮轮城市总体体规划对城城市发展定定位是：房房地产业是是南华县重重要组成部部分，以发发展科教文文化及食用用菌美食城城为高新配配套服务，建建设既适宜宜居住，又又适宜创业业的“综合性城城市片区”。 南华华县自身的的定位是：率先构建建富有经济济实力、独独具城市魅魅力、充满满创新活力力的南华县县新型工业业中心。到到20100年南华县县城区将新新增建设用用地12平平方公里，城城区总用地地达到166平方公里里，人口达达到6万人人以上。将将承担南华华县的行政政中心、商商务中心、居居住中心等等城市主要要功能。用用地规模112平方公公里，规划划道路共77条，总长长约12公公里。到22010年年全县城市市化水平将将达到855，县城城片区新增增1.9万万人以上，以以人均建筑筑面积166计算，需需新建住宅宅30.44万。（三）小结结来自楚雄房房协介绍，房房地产及相相关企业从从20011年的8个个增加到22010年年6月的1133个。房房地产投资资20088年完成114.3亿亿元，同比比增长188.7%，22009年年完成投资资20.55亿元，同同比增长443.5%，20110年1至至6月全市市完成房地地产开发投投资10.04亿元元，同比增增长78.70%。 22010年年一季度房房地产市场场运行数据据显示，今今年一季度度全市商品品房销售11900套套，销售面面积20.22万平平方米，销销售金额44.6亿元元，与去年年同期相比比分别上升升38.228%、118.599%、422.44%。但是，从销销售价格来来看，多层层住宅均价价为21550元每平平米，别墅墅均价29000元每平平米，与去去年同期相相比分别上上涨了133.2%、116%。而而二手房22009年年四季度交交易量全面面下跌，套套数下降了了55.776%、面面积下降了了63.334%、成成交金额下下降了799.6%。二、解读城城市整体规规划对于房房地产发展展的影响（一）房地地产发展前前景较好在楚雄城市市整体规划划文件中，已已经明确将将楚雄市定位位为“山水园林生态文文化旅游城城市”、“昆明的后后花园”，未来对对于楚雄的的生态建设设及市政配配套建设必必定加强，为为城市人居居提供了有有利条件，为为楚雄城市发发展带来的的广阔的发发展空间。（二）未来来政府政策策倾向 未未来楚雄城市发发展，已经经明确了城城市“东接和西拓”，而且目目前州政府已经经搬迁到开开发区，对对于楚雄西西部的发展展政策倾向向相当明显显，消费者者对于城市市发展方向向认知度也也普遍较高高。相比之之下，对于于西部以外外的投资建建设的扶持持力度明显显较弱。（三）未来来南华区域域发展南华围绕“城市建设设年”目标，实实施“东进、北北扩、南连连、西拓”建设思路路，加快推推进县城东东北片区开开发、工业业园区路网网、野生菌菌王国等项项目的建设设进度，立立足于把南南华纳入楚楚雄未来城城市发展框框架的目标标，围绕3320国道道南华段改改扩建，结合“野生菌王王国”、“中国核桃桃之乡”、“生态美食食城”三大品牌牌的打造，突突出民族特特色。由此此，南华地地产行业将将得到极大大的政策刺刺激，迎来来新的一轮轮建房高峰峰。（四）南华华未来竞争争状况根椐南华县县规划，在在我司“野生菌王王国”项目外围将新建一个滇西西区域仅有有的超级大大盘，不论论面积规模模、配套设设施等均可可算整个云云南少有的的大盘。具具体情况如如下： 1、项项目名称：“中国南华华野生菌旅旅游文化美美食产业区区”； 2、项项目投资：云南图鸿鸿投资有限限公司； 3、规规划设计单单位：吉林省城乡乡规划设计计研究院上上海分院昆明智兴旅旅游规划设设计有限公公司诺思国际建建筑设计事事务所（该该所4名主主创人员为为罗马A级级建筑师，其其执业资格格具有中华华人民和共共和国驻意意大利大使使馆参赞签签字的认证证书）。4、项目地地点：南华县龙川川镇，片区区东抵南华污水水处理厂，南南连老高坝工工业园区，北北依南华主主城区，西西达鹦鹉山山，总用地地面积6.67平方方公里。5、项目总总占地面积积：137704亩； 6、总体技术经济指标：总占地面积积：913359755平方米；总建筑占地面积：13288479平平方米；建筑总面面积：24811716平平方米：建建筑密度：15%；容积率：0.277%； 绿地率：65%。总投资72亿元。 7、项项目核心主主题定位： A、打打造中国最最大的野生生菌交易中中心； B、打打造中国最最大的野生生菌美食养养生中心； C、打打造中国最最大的野生生菌研发加加工基地； D、打打造中国最最大的野生生菌主题公公园。 8、项目功能分区： A、中中国南华野野生菌生态态运动区； B、中中国南华野野生菌旅游游商务中心心； C、中中国南华野野生菌工业业研发基地地； D、中中国南华野野生菌滨河河休闲绿化化带； E、中中国南华野野生菌生态态美食城； F、中中国南华野野王山森林林公园； G、中中国南华野野生菌交易易及产品深深加工基地地； H、中中国南华野野生菌高尚尚居住区； 以以上为“中国南华华野生菌旅旅游文化美美食产业区区”基本情况况。根椐项目详详规，其建成后后整体规模模将远远超超过我司当当前项目。同同时，也必必定对我司司项目的营销销造成一定定的困难，但但对我司项项目有利的的是，因其其在我司项项目四周，且且我司项目目处于楚大大高速出口口，对我司司项目今后后的运营有有利。因其影响，我我司项目如果果不能加快快建设推广广速度，将将失去先决决条件，对对招商、销销售等诸多多方面带来来无法预见见的困难。第三章市调调区域房地地产市场整整体环境一、楚雄房房地产市场场整体发展展1、楚雄房房地产开发发投资高速速增长2004年-2006年楚雄房地产投资额（亿元）14.320.530.501015203108年09年10年（数据来源源：楚雄房地产产协会）楚雄房地产产市场真正正发展是从从20055年开始，007年、08年楚雄房地产产市场进入入一个高速速增长阶段段，08年一年房房地产完成成投资总额额接近066年和07年两年年投资总额额之和。楚楚雄房地产产市场进入入增长喷发发阶段。据有关数据据统计显示示，截至22010年第三季度止，楚楚雄在建在在售项目达达到20个，计计划投资总总额规模达达到13亿元。2、楚雄房房地产销售售面积和销销售金额有有一定回落落商品房销售售量（单位位：套） 销售售面积（单单位：万平平方米）销售金额额（单位：亿元）2006年年楚雄商品房房销售26622套，销销售面积447.444万平方米米，销售金金额1088687万万元；20007年商商品房销售售33677套，销售售面积499.9万平平方米，销销售金额11006880万元；20088年商品房房销售74434套，销销售面积885.455万平方米米，销售金金额1666961.6万元；20099年商品房房销售68875套，销销售面积778.788万平方米米，销售金金额1655500.87万元元；与20008年同同期相比，22009年年商品房销销售套数、销售面积、销售金额分别下降了7.52、7.81、0.87。3、楚雄房房地产房产产平均价格格增速平缓缓：楚雄地产销销售价格（单单位：元）2006年年，楚雄市多层层商品住宅宅销售均价价为14550元/平平方米，别别墅销售均均价为18850元/平方米，商商业用房销销售均价为为33400元/平方方米；20007年，多多层商品住住宅销售均均价为16696元/平方米，同同比上涨了了16.996,别别墅销售均均价为22250元/平方方米，同比比上涨了221.6,商业用用房销售均均价为53320元/平方米,同比上涨涨了59.28；20008年，多多层住宅销销售均价11852元元/平方米米,同比上上涨了9.198，别墅的的均价在每每平方米22558元元/平方米米,同比上上涨了133.69；商业用房房销售均价价为78770元/平平方米,同同比上涨了了47.993；20009年，多多层住宅均均价21778元/平方米米，同比上涨涨了17.6,别墅的的销售均价价32000元/平方米米，同比上上涨了255.09,商业用用房销售均均价为122320元元/平方米米，同比上上涨了566.54。20006年到22009年年，多层商商品住宅、别别墅和商业业用房销售售均价分别别上涨了550.211、72.97、260.88。二、南华房房地产发展展状况：南华县房地地产是从22007年年才开始进行行开发，开开发的第一一期商住项项目为家豪二楼一一底的商住住小区，其一楼商铺开开盘价为55000元元每平方米米，住房为为11000元每平方方米。同期开发发的是丽景景花园第一一期其商铺铺为52000元每平平方米，住住房为9000元每平方米。但从08年年开始，南华除了丽景、家豪以外，还有外来来的龙城等等地产公司司进驻，同时龙城22010开开发出南华华县有史来来第一批别墅，其龙龙城别墅共共16套，均均价为28800元每每平方米。到20110年111月整个南南华县即将将开工的有有建筑面积积10万平平方米的廉廉租房9220套，和建筑面面积6万平平方米的公公租房6000来套。从以上数据据来看，政府廉租租房和公租租房的开工工，将会对对南华房地产产整体行业业带来很大大的冲击。三、房地产产市场整体体发展小结结：l 楚雄房地产产市场发展展起步较晚晚，但发展展迅速。一一系列的经经济数据表表明，楚雄雄市房地产产市场真正正开始发展展是从055年开始，006年步入入飞速发展展阶段，各各项数据增增幅较大，房房地产项目目施工、竣竣工面积等等主要指标标都在800%以上增增长。l 各区域发展展差别明显显，差距较较大。在楚楚雄城市向向西发展大趋趋势的带动动下，老城城区无论是是市场供应应还是销售价格格水平都与与开发区有着着较为明显显的差距，各各区域发展展极不均衡衡。l 南华房地产产虽然起步步更晚，但由于很多多外来发展展商的进驻驻，且与楚楚雄十分接接近，因此此整体发展展水平提高高很快，在在产品形态态上涵盖了了目前市场场上的多数数产品类型型，已经出出现高端的的别墅住宅宅产品与情情景洋房产产品等，已已达到国内内普通三线线城市的正正常开发水水平。l 由于本地人人口数量限限制，且人口增速不会太太快，而未来市场场楼盘数量将会大幅增增加，因此，市场竞竞争将加剧剧。第四章 市调区域域楼盘分析析一、市调区区域楼盘分析：1、区域范范围： 楚雄市市老城区5家家楼盘和开开发区4家家楼盘； 2、综述： 作为为楚雄的老城城区，虽然然具有一定定的商业底底蕴，但由由于地域面积狭狭小，故整体新开楼楼盘的价位位明显高于开开发区。开发区虽然然处于城市市的发展方方向，且居居住环境相相对老城区区好，同时该区域出出现了千亩以上上的大盘彝人古古镇，但未未能形成浓浓厚的居住住氛围，加加之消费者者对该板块块认可度还还相对欠缺缺，区域内内所开发的的楼盘均未未能形成热热销。 3、各各楼盘的对对比分析：A、各板块块区域现状状对比分析析板块地段自然资源配套开发强度楚雄老城区区板块老城区，地地段认可度度高。除沿江外，其其他地块自自然资源缺缺少。区域配套完完善，但绿绿化率低。楼盘数量多多，但总房房套数少。楚雄开发区区板块与老城区一一江之隔，环环境优美。地块自然资资源良好，有太阳历历公园、福福塔公园。生活配套与与市政配套套完善。以商业开发发为主，开开发强度较较大。南华板块处于滇西黄黄金旅游线线上。自然景观较较为丰富，有菌子山等。配套较为完完善。开发强度较较大，目前前有多个楼楼盘在开发发中。祥云板块紧接大理、宾宾川等区域域自然景观少少，但人文文景观多。配套较为完完善、绿化化率高。开发强度较较大，目前前有多个楼楼盘在开发发中。B、各板块块产品对比比分析板块楼盘规模楼盘档次产品类别户型概况楚雄老城区区板块小盘为主中高档以平层为主主，错层和跃层为辅。 标准三房二二厅为主。楚雄开发区区板块大中小盘并并存中高档楼盘盘为主以平层产品品为主，错错层、跃层层为辅。以三房一厅厅户型为主主，三房二厅厅、及其他他户型为辅辅。南华板块中小盘并存存中低档楼盘盘为主绝大部分为为平层，先开发的的个别楼盘盘以错层为主。以小三房和和四房户型型为主。祥云版块大中小盘并并存中低档楼盘盘为主绝大部分为为平层，有有小部分错错层和跃层层和别墅。以三房一厅厅和三房二二厅户型为为主，其他他户型为辅辅。C、各板块块价格对比比分析板块价格综述楚雄老城区区板块该区域价格格相对较高高，目前该该区域平层均价为30000元/，错层均价价为32000/。商铺均价为34000元/。楚雄开发区区板块该区域由于于是新开发发的区域，主主要为楚雄雄周边县城城人员购买买多，其价格并并未处于城城市最高水水准，目前前区域平层层均价约在在26000元/左右，错层层均价约在在28000元/。商铺均价为200000元/。彝人古镇该楼盘为楚楚雄的旅游游地产标志志性建筑，066年开盘，占占地17550亩。入住率为为98%，其价格并处处于城市最最高水准，目目前区域主主要以二楼楼一底为主主，其第一期期楼盘为3600元/左右，第二期楼盘盘均价约在在4900元/，新开发发的彝人外外滩，住宅50000元/左右，商商铺15000元/左右。福塔旅游步步行街该楼盘为紧紧跟彝人古古镇的一个个旅游地产产项目，09开盘，占地地103亩亩，入住率率为75%左右右，其价格处于于中档水准准，其建筑风风格完全模模仿彝人古古镇，楼层全为为二楼一底底，销售为每每层单独分分开销售和和整套销售售两种。分开销售售：住房均价价为2300元/左右，商商铺120000元/左右。整套套销售：35000元/左右。南华板块由于处于城城市发展方方向，该区区域价格相相对较低，但商铺价格相差巨巨大，平层均价为为1700/，跃层住宅为为16500元/。商铺均价价6500元/（最高价价格在288800元元/）。祥云版块由于祥云整整体地势平平坦，城市面积积大，故该区域价价格相对平平衡，平层均价为为28000/，别墅住宅为为38000元/。商铺均价价7000元/。祥云温州商商业街、万万利达商业业街板块温州商业街街板、万利利达商业街街属于祥云云非常特殊殊的区域地地段，处于老城城区和新城城区的交界界处，其建建筑统一为为四楼一底。住房均价28000元/，商铺均价价7600元/。二、住房、商铺面积和建筑筑分析： （一）、楚雄老城区： 1、住房：楼盘占地面积建筑面积绿化率公摊率主力户型建筑形态平均售价差价锦都花园4752.39 mm2140966.39mm221%18%四室两厅电梯房3633元元/ m2520元/ m2康和园8078 m2168299 m226%16%四室两厅常规3600元元/ m221200元元/ m22西辰壹品7523.23 mm2414944.75mm237.2%17%三室一厅电梯房2800元元/ m221000元元/ m22鑫茂时代广广场6336 m2350000m220%18%三室两厅电梯房2750元元/ m22900元/ m22、商铺：楼盘层高进深最小面积最大面积主力户型主力开间数数平均售价差价销售情况鑫茂时代广广场5.8m7.2 mm30.966 m286.4 m245 m226.3 mm360000元/ mm2150000100%兆顺财富中中心5.3 mm不出售见备注新龙江广场场4.8 mm不出售见备注备注：1、兆顺财财富中心：该楼盘商铺铺不销售，是是采用投资资租赁模式式。无单独独铺面，属属于超市类类型；2、新龙江江广场：该该楼盘不销销售，是纯纯租赁模式式，其内部部为超市型型。（二）、楚楚雄开发区区：1、住房：楼盘占地面积建筑面积绿化率公摊率主力户型建筑形态平均售价差价汇东胜景9551.5 m2152022.77mm219.433%13%三室两厅常规1720元元/ m22100福塔旅游步步行街691466 m21200000m242.166%13%2+1彝族风情2300元元/ m224002、商铺：楼盘层高进深最小面积最大面积主力户型主力开间数数平均售价差价销售情况福塔旅游步步行街3.8m7.6m49.4 m295.766 m253.2 m27m120000元/ mm26000100%（三）、彝彝人古镇：1、住房：楼盘占地面积建筑面积绿化率公摊率主力户型建筑形态平均售价差价彝人古镇1750亩亩100万平平米36.3%10%2+1彝族风情5000元元/ m2213002、商铺：楼盘层高进深最小面积最大面积主力户型主力开间数数平均售价差价销售情况彝人古镇3.9m6.0 mm25.8 m254 m222+14.3 mm150000元/ mm22000100%（四）、南南华：1、住房：楼盘占地面积建筑面积绿化率公摊率主力户型建筑形态平均售价差价家豪广场财财富中心中中心2000mm29637mm221.977%10%-115%三室两厅商住楼盘1792元元/ m22400龙城花园2666440 m2（一期）22167 m232.6%11%-114%三室两厅（错错层）商住楼盘1765元元/ m22200丽景家园139933 m2323855 m235%10.9%-13.4%三室两厅商住楼盘1750元元/ m2270 2、商商铺：楼盘层高进深最小面积最大面积主力户型主力开间数数平均售价差价销售情况家豪广场财财富中心一层5.55m9.12mm14.3 m246.733 m234.8 m23.8m160000元/ mm212000051%二层5m9.12mm14.3 m246.733 m234.8 m23.8m8000元元/ m222600龙城花园4.2m12.6mm63 m22113.44 m288.2 m27m2800元元/ m22100%丽景家园4.2m12m48 m2284 m2260 m225m5916元元/ m22（五）、祥祥云：1、住房：楼盘占地面积建筑面积绿化率公摊率主力户型建筑形态平均售价差价润城348899.8 mm2626711 m233.277%10%-113%三室两厅两两卫常规2800元元/ m221000世纪商城1600mm2341688 m233%10%-112%三室两厅两两卫常规2800元元/ m22200金都商城2682 m28719.92 mm231.3%10%-111.3%三室一厅常规2920元元/ m22400印象花园708544.4 mm21274006 m233.133%11%三室两厅欧式建筑2680元元/ m22600 2、商铺铺：楼盘层高进深最小面积最大面积主力户型主力开间数数平均售价差价销售情况润城3.8m14m42 m22108 mm254 m226m5000元元/ m221800100%世纪商城6m12m42 m22c112 mm266m25.5m7600元元/ m221600100%印象花园6m13m45.5mm291 m2272m26.5m7800元元/ m221400100%金都商城(县城中心心3.9m11m38.5 m299 m2260 m226m9600元元/ m223000（六）、温温州商业街街和万利达商业业街：1、住房：楼盘占地面积建筑面积绿化率公摊率主力户型建筑形态平均售价差价温州商业街街333333 m21500000 m210%11%4+1欧式建筑3950元元/ m22400万利达商业业街1560 m27800 m210.6%10%4+1欧式建筑3800元元/ m22 2、商铺铺：楼盘层高进深最小面积最大面积主力户型主力开间数数平均售价差价销售情况温州商业街街4.8m13m39.9mm278m259.588 m24.5m6000元元/ m221500100%万利达商业业街4.8m13.848.3 m296.662.4 m25.2m5500元元/ m22500100%三、典型项项目类比分分析：1、项目规规模项目名称项目占地建筑面积彝人古镇1750亩亩100万平平方米福塔旅游步步行街103.77亩12万平方方米祥云温州商商业街50亩15万平方方米龙城花园22+1400亩第一期21167平方方米分析：项目目开发规模模呈现两级级分化虽然楚雄房房地产市场场刚刚起步步，但由于于政府政策策的支持，少数本土发发展商的资金实力力已经具备备千亩大盘盘的开发实实力。但就目前前楚雄在售房房地产项目目规模上呈呈现明显的的两极分化化。除彝人人古镇建筑筑面积在1100万平平方米以外外，所有大盘盘均为楚雄雄以外的发展商所所开发，其其余的本土土发展商开开发的项目目规模都很很小，建筑筑面积普遍遍在10万万平米以内内。2、建筑风风格及产品品形态项目名称建筑风格产品形态彝人古镇彝族古典风风格1200套套，三楼一底底有998套套，四楼一底底有2022套。福塔旅游步步行街彝族古典风风格145套，全为三楼一一底。祥云温州商商业街欧陆风格180栋，全为四楼楼一底。龙城花园22+1现代中式风风格一期16套套分析：彝族族风格为主主、民族特特色和小高高层将成为市场场的新趋势势l 在建筑风格格上目前基基本上以彝彝族风格为为主，少数数项目走的的是欧式路路线；l 在产品形态态上，根据据我们调查查，滇西房地产产市场发展展起步时间间虽然不长长，但在产产品形态上上十分丰富富，独栋别别墅、连排排、情景洋洋房、小高高层等同时时在市场上上销售，小小高层和具有民族族特色的建建筑风格特特色的项目目将成为未未来开发的的主流产品品。3、配套及及景观园林林项目名称配套设施景观园林彝人古镇商业裙楼、银银行、酒店店、会所、广场场、商务中中心水体面积220亩，绿绿化面积6635亩福塔旅游步步行街广场、商业业裙楼绿化面积443.855亩，同时时他把福塔公园园圈入楼盘盘中，减少少了它的景景观占地，强化了景观布置。祥云温州商商业街银行、广场场，商业裙裙楼无任何景观观园林，仅靠靠欧式建筑筑和商业街街炒作的人人气，吸引引消费者购购物。龙城花园22+1酒店、商务务中心，商商业裙楼、小小型步行街街无景观分析：多数数项目以商商业为主要要配套；大大盘项目配配套齐全。除除个别项目目外，多数数项目园林林景观设计计水平中等等。l 在调查中发发现，由于许多项目规规模较小，在在社区配套套上普遍以以商业为主主，几乎每每个项目都都建有底层层商业，兆兆顺财富中中心、彝人古镇镇更是将商商业作为项项目的主要要组成部分分；l 彝人古镇和和祥云温州商业街街两个大规规模项目在在社区配套套上比较齐齐全，高档档会所、商商业中心、酒店等一应俱全，体现高档项目风范；l 在景观设计计方面，从从各个项目目的规划设设计方面来来看，对于于景观设计计开始有所所重视。因因此，景观观设计将成为买房房卖房的重重要因素之之一。4、主力户户型及销售售均价A、住宅：区域项目名称主力户型销售均价销售情况楚雄市锦都花园四室两厅：125m2，占299%；三室两厅：92m2，占288%；三室一厅：65m2，占266%；3633元元/平方米米四室两厅：销售了1100%；三室两厅：销售了995%；三室一厅：销售了880%；康和园四室两厅：124m2，占333%；三室两厅：92m2，占300%；三室两厅：84m2，占288%；3600元元/平方米米还没开盘西辰壹品三室一厅：86m2，占222%；三室一厅：72m2，占222%；两室一厅：57m2，占222%；2800元元/平方米米三室一厅：销售了998%；三室一厅：销售了1100%；两室一厅：销售了1100%；鑫茂时代广广场三室一厅：56m2，占233.9%；三室二厅：96m2，占233.9%；2750元元/平方米米还没开盘汇东胜景三室两厅：125.7m2，占600%；四室两厅：146.74 mm2，占155%；2720元元/平方米米三室两厅：销售了1100%；四室两厅：销售了1100%；福塔旅游步步行街2+1:1156m2，占500%；2+1:2248m2，占255%；2+1:3316m2，占255%；2300元元/平方米米2+1:1156m2：销售了1100%；2+1:2248m2：销售了1100%；2+1:3316m2：销售了1100%；彝人古镇2+1:2230m2，占355%；2+1:1188m2，占355%；3+1:3300m2，占300%；5000元元/平方米米2+1:2230m2，销售了了100%；2+1:1188m2，销售了了100%；3+1:3300m2，销售了了100%；南华县家豪广场财财富中心中中心三室两厅：124m2，占20%；三室两厅：126m2，占20%；四室两厅：140m2，占18%；1792元元/平方米米三室两厅：销售了