某物业管理有限公司工程维修部工作手册113188.docx

上海晨宏物物业管理有有限公司工程维修部部工作手册册审核人：_ 审核日日期：_批准人：_ 批准日日期：_生效日期：_ 目 录序号标题版本/修改改状态页码一组织结构二工程标准三工作规程1工程维修部部主管工作作规程2工程维修部部领班工作作规程3工程维修部部维修部工工作规程4电梯巡视员员工作规程程5安全作业操操作工作规规程6报修工程规规程7二次供水管管理工作规规程8二次污水处处理维修保保养工作规规程9房屋、公共共设施设备备、配套附附属设施日日常养护工工作规程10供配电设备备（设施）管管理工作规规程11电梯管理工工作规程工程维修部部组织架构构主管1人领班1人水电工1人泥木工1人污水处理工1人兼电梯巡视员1人兼仓库管理员1人兼文档资料员1人兼上海晨宏物物业管理有有限公司企企业标准工程维修部部工作标准准上海晨宏物物业管理有有限公司 发布工程维修部部工作标准准要求：一、周一至至周日244小时受理理业主和住住户水电零零星报修、房房屋报修，3365天有有维修服务务，半小时内内赶到现场场处理。二、办公场场所整洁有有序，态度度和蔼文明明，挂牌上上岗，安全全作业。三、公共部部位：1、房屋结结构：每年年一次对重重要部位进进行检查记记录，有损损坏及时安安排维修并并告知相关关业主和使使用人。2、门窗：每月检查查一次记录录在巡视记记录表中。3、楼内墙墙面、地面面、顶面：每季检查查一次，有有损坏及时时修补。4、管道排排水沟：每每半年一次次对屋面泄泄水沟进行行清理疏通通；室内外外排水管道道每季度进进行清理疏疏通，有记记录，6月月9月每半半月检查一一次。5、道路、场场地、侧石石、窨井、渠渠道等：每每二周巡视视一次有记记录，无缺缺损、无满满溢、无损损坏、无积积水，及时时维修。6、娱乐设设施、健身身设施：每每周巡视二二次有记录录，有损坏坏及时维修修，及时养养护，确保保正常安全全使用。7、安全标标识：有汇汇总清单，每每周巡视检检查一次，有有损坏及时时维修更新新。8、装修管管理：每三三天巡视一一次，无违违章搭建等等，空调安安装位置一一致。9、外墙面面、围墙：无损坏、无无污染、无无起壳，发发现问题及及时维修，每每月巡查一一次。10、公共共照明：每每周二次巡巡视，公共共照明亮灯灯率98%以上，每每日一次巡巡视，每月月保养一次次，每年安安全检查二二次，保证证电器设备备安全正常常。11、消防防设施设备备：（1）每月检查一次消防栓： （2）消消防栓箱内内各种配件件完好。 （3）每每月启动一一次消防泵泵： （4）每每半年检查查一次消防防水带、阀阀杆处加润润滑油，并并做一次防防水。避雷系统：每年二次次检查避雷雷装置，有有记录。弱点系统：1、楼宇对对讲、住户户报警、周周界报警、监监视系统、电电子巡更，不不定期进行行检查，保保证其244小时运作作正常。2、监督专专业公司维维修保养，有有记录。电梯：1、确保224小时运运行；2、委托并并监督专业业公司维修修保养，并并有记录。3、对电梯梯进行管理理；4、发现电电梯困人或或其他重大大事情，55分钟内赶赶到现场；5、有电梯梯安全巡视视人员。水景：1、每周巡巡视一次，及及时维修，保保证正常运运行；2、重大节节日和活动动前，对安安全、运行行功能检查查，确保正正常使用。检查：以标标准内容检检查；1、维修及及时率达到到95%以以上，合格格率达到990%以上上，被服务务对象满意意率90%以上。2、安全责责任事故为为0。3、无业主主投诉。4、执行小小区装修管管理制度，有有记录并与与实际相符符。5、有房屋屋维修档案案。6、岗位职职责明确。7、公共设设施设备维维修养护工工作计划落落到实处。上海晨宏物物业管理有有限公司企企业标准工程维修部部主管工作作规程上海晨宏物物业管理有有限公司 发布工程维修部部主管工作作规程一、岗位工工作关系1、直接上上级：工程程主管2、直接下下级：无3、平级关关系：维修修工4、横向协协调：客户户部主管、保保安队长、保保洁主管、保保绿主管二、任职资资格要求文化程度中中专及以上上，年龄445岁以下下，参加过过物业管理理、工程技技术培训，具具备工程类类强、弱电电上岗证，从从事本岗位位工作二年年以上。三、岗位职职责1、负责物物业前期介介入工程质质量验收、整整改、监督督、监理工工作和前期期工程技术术资料的收收集工作。2、负责物物业交接验验收工作，工工程质量缺缺陷再整改改验收工作作。3、负责业业主入住后后的房屋、公公共设备设设施和附属属设施的维维修养护工工作。4、负责小小区内的房房屋、道路路、场地公公共设备设设施，附属属设施的年年维修养护护，实施计计划及预决决算。5、负责小小区业主和和住户零星星报修的维维修服务。6、负责保保修期内的的房屋、公公共设备设设施维修的的监督、协协调管理工工作。7、负责小小区业主和和住户的装装修管理。8、负责仓仓库、空置置房、业主主维修档案案和设施设设备等的钥钥匙管理。9、完成管管理处交办办的其他任任务。四、工作规规程1、在物业业管理部、管管理处的领领导下，接接受公司工工程部技术术指导，做做好物业的的接管验收收、整改、交交付工作，收收集和保存存产权、竣竣工资料，产产权资料复复印件、竣竣工资料目目录交公司司综合办公公室归档，2、对小区区房屋、道道路、场地地进行检查查、养护、维维修工作，每每年12月月份做出年年维修养护护计划和资金金预算，上上报管理处处和公司工工程部，3、对小区区公共设施施、设备、附附属配套设设施的检查查、养护、维维修工作，每每年12月月份做出年年维修养护护计划和资资金预算，上上报管理处处和公司工工程部。4、对小区区公共部位位、公共设设施设备进进行日巡视视检查，发发现损坏填填写工程程保修单，小小修24小小时完成，一一般维修三三天之内完完成，急修修即时完成成，由工程程主管或由由业主委员员会签字确确认。5、负责业业主自用部部位、设施施的24小小时有偿急急修、维修修。接到任任何报修，半半小时到场场处理，检检查督促业业主和住户户按规定进进行房屋装装修。6、对保修修期内物业业的质量问问题的维修修、整改情情况进行监监督管理，保保修期结束束之前半年年对房屋、设设施设备、道道路场地等等质量再进进行检查，对对存在的问问题要求相相关方进行行整改，并并将整改情情况书面记记录在相关关方质保金金申请单上上，报管理理处和公司司工程部。7、每月220日做好好本部门采采购物资的的预算计划划，报管理理处审批。8、每月225日前负负责统计水水、电、能能源耗费，并并上报管理理处。9、业务办办理入住手手续后一个个月内，负负责统计汇汇总业主收收房后水、电电表底数上上报管理处处。10、公共共部位和公公共设施设设备的移交交按政府规规定填写物物业移交确确认单，正正式交付使使用前发生生的水、电电抄表数在在半年之内内陆续上报报管理处。11、每年年或按规定定对管理处处各部门使使用的计量量器具进行行检验，并并确保本管管理处使用用的监视和和测量装置置满足规定定要求。12、工程程部主管负负责对监控控室的综合合管理，包包括技术资资料、档案案的收集、保保管，负责责零星设备备配件、材材料的采购购计划的编编制预算，外外委修理的的联系工作作，对维修修保养工作作进行指导导及检查监监督。13、做好好本部门的的服务质量量的检查及及考核工作作，发现不不合格或潜潜在不合格格服务时应应及时整改改，必要时时采取相应应的纠正措措施或预防防措施。14、对本本部门办公公现场和工工作操作现现场环境、危危险源的控控制，如个个人安全防防护、资源源管理，配配合、参与与坏境因素素、重大职职业健康安安全风险的的识别与评评价工作。15、每二二周组织召召开部门例例会，有会会议纪要，制制定、总结结月工作计计划，将公公司的管理理方针、管管理目标、指指标和管理理处方案、法法律法规、标标准及其他他要求传达达给员工，并并实施、遵遵照执行。16、对本本部门员工工的岗位技技能和突发发事件应急急预案的培培训和演习习，每年112月份做做出下年度度培训计划划。17、负责责建立业主主和住户维维修档案工工作。五、检查和和考核（一）检查查：管理处主任任对工程维维修部主管管工作的检检查检查频次：日检、周周检、月检检（二）考核核内容1、岗位职职责；2、方针目目标、指标标（三）考核核依据按公司评分分标准进行行考核六、相关记记录避雷接地地装置检测测记录表服务设施施购置申请请表污水系统统检查记录录表水处理检检查记录表表消防系统统检查记录录表地下排水水系统检查查记录表定期巡视视表设备维修修保养记录录下水道定定期疏通记记录表_年年设施设备备维修养护护计划高压配电电房检查记记录表低压配电电房检查记记录表小区公共共设施设备备一览表标识汇总总清单标识台账账（非格格式）年度工作作计划（非非格式）房屋修理理养护任务务单服务质量量检查与考考核表技防系统统维修整改改验收单空置房维维修养护登登记表物品申购购单废物清单单归档技术术资料清单单能源消耗耗统计表环境监测测评估报告告废弃物处处置统计表表不合格品品处理报告告基础设施施清单进货检验验记录表信息联络络表服务质量量检查表避雷接地装装置检测记记录表年 月 NOO:地点内容容外观测量数据连接点牢固性备注注：标准要要求为_,此表一一年检查一一次 检查人人： 年 月 日服务设施购购置申请表表 NO:申请部门申请人申请日期新设施安置置部位：购置设施目目的及用途途：建议购置设设施型号、规规格及质量量要求： 部部门负责人人： 日期期：设备主管部部门审核意意见： 审审核人： 日日期：审批意见： 审审批人： 日日期： 污水系统检检查记录表表 NOO: _月份份时间/内容容12345678910111213141516171819202122232425262728293031备注1#集水泵泵2#集水泵泵1#污水泵泵2#污水泵泵1#爆气机机2#爆气机机格栅预爆气机流量m³/h氨氮量电气控制柜柜压力表通风排水备注注：正常在在表格内打打“”，不不符合打“××”，此表表每天一次次。 检查人：_水处理检查查记录表 NOO: _月份份时间/内容容12345678910111213141516171819202122232425262728293031备注1#搅拌泵泵2#搅拌泵泵3#搅拌泵泵加药泵出水泵溶气泵格栅括渣机潜水泵电气控制柜柜压力表通风备注注：正常在在表格内打打“”，不不符合打“××”，此表表每天一次次。 检查人：_消防系统检检查记录表表 年 月 日 NOO:内 容序 号是否出水前接闸门完完好开关灵活编号清晰油漆脱落盖帽完好牢固性备注注：此表每每月检查一一次，正常常打“”，非非正常打“××” 检查查人：_地下排水系系统检查记记录表 年 月 日 NOO:内 容编 号自手动功能能单向阀灵活活积水进淤泥泥清理出水是否良良好开关箱备注注：此表每每月检查一一次，对上上述栏目内内容应及时时修理，完完好打“” 检查查人：_定期巡视表表 NO:日期_年_月_日 区区域：_ 巡视班班次_ 巡视人人_巡视内容结果备注巡视班次结果备注办公场地照照明、卫生生设备、锁锁具黑色路面污污水盖损坏坏情况人工湖设设备、水面面、河道、灯灯具有否异异常街坊雨、污污水盖损坏坏情况小区监控控中心、路路灯控制柜柜电信箱情情况CATVV箱情况摄像头、云云台等牢固固性煤气中压站站有否漏气气、外观20绿绿化笼头使使用情况小区广告告牌牢固、照照明是否正正常50绿绿化笼头使使用情况小区箱变变更及支箱箱是否正常常消防栓使使用情况高路灯故故障小区各类电电缆井盖破破坏情况庭院灯故故障老人健身设设备安全情情况草坪灯故故障儿童设施安安全情况排水系统使使用情况围墙设施施及周边环环境情况垃圾桶及标标志牌使用用情况注：此表定定期巡检，不不带符号为为每天一次次，打每三天巡巡视一次，打打每七天一一次，正常常在表格内内打，不符合合在表格内内打×，目前无无此项内容容打：/并并注明。房屋/设备备维修保养养记录 NOO:序号房屋/设备备设施名称称房屋/设备备设施编号号维修项目及及内容维修员日期负责人_年年房屋/设设备设施维修保保养计划 NOO:房屋/设备备设施编号号名称维修周期维修日期修改单位/人备注下水道定期期疏通记录录本 NNO: 年 月日 期区 域第一季度工作人备注第二季度工作人备注第三季度工作人备注第四季度工作人备注注：此表需需注明疏通通地点、时时间，责任任人，遇有有特殊时间间，增加疏疏通次数。高压配电房房检查记录录表 _年_月序号检查内容123456789101112131415161718192021222324252627282930311电缆接头2母排3变压器正常常4排风、温升升5指示灯6表具指针7电容补偿8安全辅助9标志牌10门锁11清洁卫生12有功数13无功数14峰值15谷值16平值17检查人备注注：此表每每天检查一一次，有测测量数据的的填写检查查数据；无无数据要求求的正常打打“”，非非正常打“××”低压配电房房检查记录录表 NOO: _年年_月_日序号检查项目结果备注1房内照明、排排风2房内卫生、柜柜体卫生3电气柜面开开关完好无无损4线路坚固无无松动、无无异味5无器件动作作正常、无无异声6开关关闭灵灵活、标志志清晰7指示灯完好好、指示正正确8接地良好9各类表具指指针完好10按钮、开关关状态11电容器完好好12柜面清洁无无杂物13变压器无异异声、温度度正常注：检查项项目符合要要求打“”，不符符合打“××” 此表一一星期检查查一次检查人_小区公共设设备设施一一览表 NO:序号编号设施名称使用部门备注