楼盘专项市场调查报告(最终版)37657.docx

云南南华野生菌物流加工出口旅游基地项目专项市场调查报告招商策划部部目录前言3第一部分：楼盘调调查篇第一章：调调查背景景55第二章：楼楼盘宏观观环境6 一一、楚雄雄市房地地产行业业发展基基本概况况66 二二、解读读城市整整体规划划对于房房地产发发展的影影响88第三章：市市调区域域房地产产市场整整体环境境111 一一、楚雄雄房地产产市场整整体发展展111 二二、南华华房地产产发展概概括113 三三、两地地房地产产市场整整体发展展小结133 第四章章：市调调区域楼楼盘分析析144 一一、市调调区域楼楼盘分析析114 二二、住房房、商铺铺面积和和建筑分分析116 三三、典型型项目类类比分析析118第二部分：消费者者调查篇篇第一章：调调查背景景226 第二章章：调查内内容277第三部分：电子商商务大楼楼调查篇篇34第四部分：调查总总论及建建议37第一章：总总论338第二章：南南华房地地产发展展总结339第三章：南南华房地地产发展展展望339第四章：南南华房地地产价格格展望440第五章：关关于公司司项目开开发的有有关建议议411一、各功能能区户型、面面积、层层高等建建议441 二二、我司司楼盘价价格建议议446 三三、电子子商务大大楼规划划建议447前言本次市场调调查工作作是针对对我司即即将上市市的“野生菌菌王国”楼盘项项目的户户型、价价格、套套型等，全全面性的的对南华华正在销销售的楼楼盘，选选择性的的对楚雄雄市、祥祥云县部部分楼盘盘，进行行的第一期期为期111天的的实地市场场调查。调查中，主主要对住住宅房地地产、商商铺房地地产、旅旅游房地产进进行了针针对性的的调查研研究。为为了更全面面和更深深入地了解楚雄地区区旅游地地产发展展情况，还还针对餐餐饮业、休休闲娱乐乐、地方方特产等等产业进进行了专专项调查查。为了更清晰晰地分析析和判断断本次调调查的结结果，本本报告将将分为三三大部分分：住宅宅篇、商商铺篇、电子商商务篇。第一部分：楼盘调查查篇第一章调查查背景一、调查时时间：2010年年10月29日111月5日日。二、调查目目的：1、通过对对南华、楚楚雄、祥祥云在销销楼盘实实地调查查，收集集板块产产品及销销售信息息；2、通过对对资料的的整理，研研究竞争争楼盘的的可借鉴鉴之处，为为公司项项目的开开发提供供建议；3、通过案案例研究究，不断断提高招招商策划划人员素素质。三、调查实实施：本次调查参参与人员员：蒋洪洪涛、许许文会；四、调查范范围：1、南华完完成丽景景佳园、龙龙城花园园、家豪豪广场财财富中心心三家；2、楚雄完完成翠湖湖雅苑、鑫鑫茂时代代广场、新新龙江广广场、锦锦都花园园、兆顺顺财富中中心、康康和园、西西辰壹品品、彝人人古镇、福福塔旅游游街等九九家。3、祥云完完成润城城、温州州商业街街、万利利达商业业街、世世纪商城城、金都都商城、印印象花园园等六家家；五、调查方方法：采采用实地地查看、询询问相结结合。六、资料统统计及分分析方法法：本次次调查资资料统计计根据调调查记录录和所收收集的各各楼盘资料加加以整理理，分析析方法力力求全面面、客观观、实事事求是。七、调查结结果的可可信度分分析：1、二手资资料通过过楚雄市房房管局、房房地产协协会等相相关职能能部门提提供，准准确率990%；2、楼盘基基础数据据深访，由调研人员对相关楼盘进行实地访问，并在官方网站上对数据进行了核实，准确率85%以上；3、以上调调查数据据在调研研小组回回公司后后通过对对比分析析以及适适当的电电话回访访等方式式，对所所得数据据进行了了再次验验证、调调整，本本报告所所使用数数据准确确率可达达90%以上。第二章宏观观环境一、楚雄市市房地产产行业发发展基本本概况（一）楚雄雄城市综综述2009年年3月，由由昆明理理工大学学建筑学学系和楚楚雄州规规划局共共同完成成了构构建滇中中特色大大城市楚雄雄规划研研究，其其中提出出了楚雄雄滇中特特色大城城市为“一一主、两两轴、四四副”的的区域组组团式空空间发展展格局。一一主为楚楚雄市，为为楚雄城城市发展展的核心心部分和和区域城城市增长长极核；两轴为为一主、一一次两条条城镇较较为集中中的带状状地域，东东西主轴轴沿昆楚楚、楚大大高速路路及其它它邻近交交通干线线，包括括广通、楚楚雄、南南华等城城镇，南南北次轴轴沿元双双公路，包包括牟定定、楚雄雄、双柏柏及其它它小城镇镇；四副副为南华华县城龙龙川镇、牟牟定县城城共和镇镇、双柏柏县城妥妥甸镇以以及禄丰丰县广通通镇，是是未来楚楚雄城市市发展的的四个次次级中心心和次级级增长极极核。楚雄滇中特特色大城城市的特特色定位位：一是是山水园园林城市市；二是是生态花花园城市市；三是是最佳宜宜居城市市；四是是彝族文文化名城城；五是是云南天天然药城城；六是是国际葡葡萄酒城城。据此此定位，要要建成山山水园林林城市，在在楚雄市市约500平方公公里的坝坝子内，将留出约10平方公里的田地园林。同时，将充分利用青山嘴水库、灵秀湖、彝海公园、龙川江、青龙河串连互通和西山、东山四周环绕的山水结合特点，建成云南省少有的山水园林城市；要建成彝族文化名城，将利用各种彝族节日宣传楚雄，发展以彝族文化为主要内容的旅游业，把彝族文化的魅力充分发挥，打造以彝族文化为特色的城市名片；要建成云南天然药城，将利用楚雄现有的天然药业基础，发展壮大医药工业园区，把天然药业培育成楚雄的支柱产业之一；要建成国际葡萄酒城，将利用楚雄适宜种植葡萄的优势和政府的重视，努力在楚雄建成云南最强、中国领先、国际知名的葡萄酒城，培育各种关联产业，提高楚雄的知名度和影响力。（二）南华华城市综综述为了大力发发展南华华县第三三产业的的龙头产产业房地地产业，南南华县新新一轮城城市总体体规划对对城市发发展定位位是：房房地产业业是南华县县重要组组成部分分，以发发展科教教文化及及食用菌菌美食城城为高新新配套服服务，建建设既适适宜居住住，又适适宜创业业的“综合性性城市片片区”。 南南华县自自身的定定位是：率先构构建富有有经济实实力、独独具城市市魅力、充充满创新新活力的的南华县县新型工工业中心心。到220100年南华华县城区区将新增增建设用用地122平方公公里，城城区总用用地达到到16平平方公里里，人口口达到66万人以以上。将将承担南南华县的的行政中中心、商商务中心心、居住住中心等等城市主主要功能能。用地地规模112平方方公里，规规划道路路共7条条，总长长约122公里。到到20110年全全县城市市化水平平将达到到85，县城城片区新新增1.9万人人以上，以以人均建建筑面积积16计算，需需新建住住宅300.4万万。（三）小结结来自楚雄房房协介绍绍，房地地产及相相关企业业从20001年年的8个个增加到到20110年66月的1133个个。房地地产投资资20008年完完成144.3亿亿元，同同比增长长18.7%，220099年完成成投资220.55亿元，同同比增长长43.5%，220100年1至至6月全全市完成成房地产产开发投投资100.044亿元，同同比增长长78.70%。 220100年一季季度房地地产市场场运行数数据显示示，今年年一季度度全市商商品房销销售19900套套，销售售面积220.222万平平方米，销销售金额额4.66亿元，与与去年同同期相比比分别上上升388.288%、118.559%、442.444%。但是，从销销售价格格来看，多多层住宅宅均价为为21550元每每平米，别别墅均价价29000元每每平米，与与去年同同期相比比分别上上涨了113.22%、116%。而而二手房房20009年四季度度交易量量全面下下跌，套套数下降降了555.766%、面面积下降降了633.344%、成成交金额额下降了了79.6%。二、解读城城市整体体规划对对于房地地产发展展的影响响（一）房地地产发展展前景较较好在楚雄城市市整体规规划文件件中，已已经明确确将楚雄雄市定位位为“山水园林林生态文文化旅游游城市”、“昆明的的后花园园”，未来来对于楚楚雄的生生态建设设及市政政配套建建设必定定加强，为为城市人人居提供供了有利利条件，为为楚雄城市市发展带带来的广广阔的发发展空间间。（二）未来来政府政政策倾向向 未未来楚雄雄城市发发展，已已经明确确了城市市“东接和和西拓”，而且且目前州州政府已已经搬迁迁到开发发区，对对于楚雄雄西部的的发展政政策倾向向相当明明显，消消费者对对于城市市发展方方向认知知度也普普遍较高高。相比比之下，对对于西部部以外的的投资建建设的扶扶持力度度明显较较弱。（三）未来来南华区区域发展展南华围绕“城市建建设年”目标，实实施“东进、北北扩、南南连、西西拓”建设思思路，加加快推进进县城东东北片区区开发、工工业园区区路网、野野生菌王王国等项项目的建建设进度度，立足足于把南南华纳入入楚雄未未来城市市发展框框架的目目标，围围绕3220国道道南华段段改扩建建，结合“野生菌菌王国”、“中国核核桃之乡乡”、“生态美美食城”三大品品牌的打打造，突突出民族族特色。由由此，南南华地产产行业将将得到极极大的政政策刺激激，迎来来新的一一轮建房房高峰。（四）南华华未来竞竞争状况况根椐南华县县规划，在在我司“野生菌菌王国”项目外围围将新建一个滇滇西区域域仅有的的超级大大盘，不不论面积积规模、配配套设施施等均可可算整个个云南少少有的大大盘。具具体情况况如下： 1、项项目名称称：“中国南南华野生生菌旅游游文化美美食产业业区”； 2、项项目投资资：云南南图鸿投投资有限限公司； 3、规规划设计计单位：吉林省城乡乡规划设设计研究究院上海海分院昆明智兴旅旅游规划划设计有有限公司司诺思国际建建筑设计计事务所所（该所所4名主主创人员员为罗马马A级建建筑师，其其执业资资格具有有中华人人民和共共和国驻驻意大利利大使馆馆参赞签签字的认认证书）。4、项目地地点：南华县龙川川镇，片片区东抵抵南华污污水处理理厂，南南连老高坝坝工业园园区，北北依南华华主城区区，西达达鹦鹉山山，总用用地面积积6.667平方方公里。5、项目总总占地面面积：1137004亩； 6、总体技术经济指标：总占地面积积：911359975平平方米；总建筑占地地面积：132284779平方方米；建筑总总面积：248817116平方方米：建建筑密度度：155%；容容积率：0.227%； 绿绿地率：65%。总投投资722亿元。 7、项项目核心心主题定定位： A、打打造中国国最大的的野生菌菌交易中中心； B、打打造中国国最大的的野生菌菌美食养养生中心心； C、打打造中国国最大的的野生菌菌研发加加工基地地； D、打打造中国国最大的的野生菌菌主题公公园。 8、项目功能分区： A、中中国南华华野生菌菌生态运运动区； B、中中国南华华野生菌菌旅游商商务中心心； C、中中国南华华野生菌菌工业研研发基地地； D、中中国南华华野生菌菌滨河休休闲绿化化带； E、中中国南华华野生菌菌生态美美食城； F、中中国南华华野王山山森林公公园； G、中中国南华华野生菌菌交易及及产品深深加工基基地； H、中中国南华华野生菌菌高尚居居住区； 以以上为“中国南南华野生生菌旅游游文化美美食产业业区”基本情情况。根根椐项目目详规，其建成成后整体体规模将将远远超超过我司司当前项项目。同同时，也也必定对对我司项目的的营销造成成一定的的困难，但但对我司司项目有有利的是是，因其其在我司司项目四四周，且且我司项项目处于于楚大高高速出口口，对我我司项目目今后的的运营有有利。因其影响，我我司项目如如果不能能加快建建设推广广速度，将将失去先先决条件件，对招商、销销售等诸诸多方面面带来无无法预见见的困难难。第三章市调调区域房房地产市市场整体体环境一、楚雄房房地产市市场整体体发展1、楚雄房房地产开开发投资资高速增增长2004年-2006年楚雄房地产投资额（亿元）14.320.530.501015203108年09年10年（数据来源源：楚雄雄房地产产协会）楚雄房地产产市场真真正发展展是从220055年开始始，077年、008年楚雄房地地产市场场进入一一个高速速增长阶阶段，008年一年年房地产产完成投投资总额额接近006年和和07年两两年投资资总额之之和。楚楚雄房地地产市场场进入增增长喷发发阶段。据有关数据据统计显显示，截截至20010年第第三季度止止，楚雄雄在建在在售项目目达到220个，计计划投资资总额规规模达到到13亿元元。2、楚雄房房地产销销售面积积和销售售金额有有一定回回落商品房销售售量（单单位：套套） 销售售面积（单单位：万万平方米米）销售金金额（单单位：亿亿元）2006年年楚雄商品品房销售售26222套，销销售面积积47.44万万平方米米，销售售金额11086687万万元；220077年商品品房销售售33667套，销销售面积积49.9万平平方米，销销售金额额10006800万元；20008年商商品房销销售74434套套，销售售面积885.445万平平方米，销销售金额额16669611.6万万元；220099年商品品房销售售68775套，销销售面积积78.78万万平方米米，销售售金额11655500.87万万元；与与20008年同同期相比比，20009年年商品房房销售套套数、销销售面积积、销售售金额分分别下降降了7.52、7.81、0.87。3、楚雄房房地产房房产平均均价格增增速平缓缓：楚雄地产销销售价格格（单位位：元）2006年年，楚雄雄市多层层商品住住宅销售售均价为为14550元/平方米米，别墅墅销售均均价为118500元/平平方米，商商业用房房销售均均价为333400元/平平方米；20007年，多多层商品品住宅销销售均价价为16696元元/平方方米，同同比上涨涨了166.966,别别墅销售售均价为为22550元/平平方米，同同比上涨涨了211.6,商业业用房销销售均价价为53320元元/平方方米,同同比上涨涨了599.288；20008年年，多层层住宅销销售均价价18552元/平方方米,同同比上涨涨了9.1988，别墅墅的均价价在每平平方米225588元/平方方米,同同比上涨涨了133.699；商业用用房销售售均价为为78770元/平方米米,同比比上涨了了47.93；20009年年，多层层住宅均均价21178元元/平方方米，同比上上涨了117.66,别墅墅的销售售均价332000元/平方方米，同同比上涨涨了255.099,商商业用房房销售均均价为1123220元/平方米米，同比比上涨了了56.54。20006年年到20009年年，多层层商品住住宅、别别墅和商商业用房房销售均均价分别别上涨了了50.21、722.977、2660.888。二、南华房房地产发发展状况况：南华县房地地产是从从20007年才才开始进进行开发发，开发发的第一一期商住住项目为为家豪二楼楼一底的的商住小小区，其一楼商铺铺开盘价价为50000元元每平方方米，住房房为11100元元每平方方米。同期开开发的是是丽景花花园第一一期其商商铺为552000元每平平方米，住住房为9900元元每平方米米。但从08年年开始，南华除了了丽景、家豪以外外，还有外外来的龙龙城等地地产公司司进驻，同时龙城城20110开发发出南华华县有史史来第一一批别墅，其其龙城别别墅共16套套，均价价为28800元元每平方米米。到20010年年11月月整个南南华县即即将开工工的有建筑面面积100万平方方米的廉廉租房9920套套，和建筑筑面积66万平方方米的公公租房6600来来套。从以上数据据来看，政府廉廉租房和和公租房房的开工工，将会会对南华华房地产产整体行行业带来来很大的的冲击。三、房地产产市场整整体发展展小结：l 楚雄房地产产市场发发展起步步较晚，但但发展迅迅速。一一系列的的经济数数据表明明，楚雄雄市房地地产市场场真正开开始发展展是从005年开开始，006年步步入飞速速发展阶阶段，各各项数据据增幅较较大，房房地产项项目施工工、竣工工面积等等主要指指标都在在80%以上增增长。l 各区域发展展差别明明显，差差距较大大。在楚楚雄城市市向西发展大大趋势的的带动下下，老城城区无论论是市场场供应还还是销售价价格水平平都与开开发区有有着较为为明显的的差距，各各区域发发展极不不均衡。l 南华房地产产虽然起起步更晚，但由于很很多外来来发展商商的进驻驻，且与与楚雄十分分接近，因因此整体体发展水水平提高高很快，在在产品形形态上涵涵盖了目目前市场场上的多多数产品品类型，已已经出现现高端的的别墅住住宅产品品与情景景洋房产产品等，已达到国内普通三线城市的正常开发水平。l 由于本地人人口数量量限制，且人口增速速不会太太快，而未来市市场楼盘盘数量将会会大幅增增加，因此，市场场竞争将将加剧。第四章 市调区区域楼盘盘分析一、市调区区域楼盘盘分析：1、区域范范围： 楚雄雄市老城城区5家家楼盘和和开发区区4家楼楼盘； 2、综述： 作为为楚雄的老老城区，虽虽然具有有一定的的商业底底蕴，但但由于地地域面积积狭小，故故整体新开开楼盘的的价位明明显高于于开发区区。开发区虽然然处于城城市的发发展方向向，且居居住环境境相对老老城区好好，同时该区域域出现了了千亩以以上的大大盘彝人古古镇，但但未能形形成浓厚厚的居住住氛围，加加之消费费者对该该板块认认可度还还相对欠欠缺，区区域内所所开发的的楼盘均均未能形形成热销销。 3、各各楼盘的的对比分析析：A、各板块块区域现现状对比比分析板块地段自然资源配套开发强度楚雄老城区区板块老城区，地地段认可可度高。除沿江外，其其他地块块自然资资源缺少少。区域配套完完善，但但绿化率率低。楼盘数量多多，但总总房套数数少。楚雄开发区区板块与老城区一一江之隔隔，环境境优美。地块自然资资源良好好，有太阳阳历公园园、福塔塔公园。生活配套与与市政配配套完善善。以商业开发发为主，开开发强度度较大。南华板块处于滇西黄黄金旅游游线上。自然景观较较为丰富富，有菌菌子山等等。配套较为完完善。开发强度较较大，目目前有多多个楼盘盘在开发发中。祥云板块紧接大理、宾宾川等区区域自然景观少少，但人人文景观观多。配套较为完完善、绿绿化率高高。开发强度较较大，目目前有多多个楼盘盘在开发发中。B、各板块块产品对对比分析析板块楼盘规模楼盘档次产品类别户型概况楚雄老城区区板块小盘为主中高档以平层为主主，错层和跃层为辅。 标准三房二二厅为主主。楚雄开发区区板块大中小盘并并存中高档楼盘盘为主以平层产品品为主，错错层、跃跃层为辅辅。以三房一厅厅户型为为主，三三房二厅厅、及其其他户型型为辅。南华板块中小盘并存存中低档楼盘盘为主绝大部分为为平层，先开发发的个别别楼盘以以错层为主主。以小三房和和四房户户型为主主。祥云版块大中小盘并并存中低档楼盘盘为主绝大部分为为平层，有有小部分分错层和和跃层和和别墅。以三房一厅厅和三房房二厅户户型为主主，其他他户型为为辅。C、各板块块价格对对比分析析板块价格综述楚雄老城区区板块该区域价格格相对较较高，目前前该区域域平层均价为为30000元/，错层均均价为32000/。商铺均价价为340000元/。楚雄开发区区板块该区域由于于是新开开发的区区域，主主要为楚楚雄周边边县城人人员购买买多，其价格格并未处处于城市市最高水水准，目目前区域域平层均价价约在226000元/左右，错错层均价价约在228000元/。商铺均价价为200000元/。彝人古镇该楼盘为楚楚雄的旅旅游地产产标志性性建筑，006年开开盘，占占地17750亩亩。入住率率为988%，其价格并并处于城城市最高高水准，目目前区域域主要以以二楼一一底为主主，其第一一期楼盘盘为36000元/左右，第二期期楼盘均价价约在449000元/，新开开发的彝彝人外滩滩，住宅50000元/左右，商商铺15000元/左右。福塔旅游步步行街该楼盘为紧紧跟彝人人古镇的的一个旅游游地产项项目，009开盘，占占地1003亩，入入住率为为75%左左右，其价格格处于中中档水准准，其建筑筑风格完完全模仿仿彝人古古镇，楼层全全为二楼楼一底，销售为为每层单单独分开开销售和和整套销销售两种种。分开销销售：住住房均价价为23000元/左右，商商铺1220000元/左右。整整套销售售：35000元/左右。南华板块由于处于城城市发展展方向，该该区域价价格相对对较低，但商铺价格格相差巨巨大，平层均价价为17700/，跃层住宅宅为16650元元/。商铺铺均价65500元/（最高高价格在在288800元元/）。祥云版块由于祥云整整体地势势平坦，城市面面积大，故该区域域价格相相对平衡衡，平层均价价为28800/，别墅住宅宅为38800元元/。商铺铺均价70000元/。祥云温州商商业街、万万利达商商业街板板块温州商业街街板、万万利达商商业街属属于祥云云非常特特殊的区区域地段段，处于老老城区和和新城区区的交界界处，其其建筑统统一为四四楼一底底。住房均价价28000元/，商铺铺均价7600元元/。二、住房、商铺面积积和建筑筑分析： （一）、楚雄老城区： 1、住房：楼盘占地面积建筑面积绿化率公摊率主力户型建筑形态平均售价差价锦都花园4752.39 m2140966.399m221%18%四室两厅电梯房3633元元/ mm2520元/ m22康和园8078 m2168299 m226%16%四室两厅常规3600元元/ mm21200元元/ mm2西辰壹品7523.23 m2414944.755m237.2%17%三室一厅电梯房2800元元/ mm21000元元/ mm2鑫茂时代广广场6336 m2350000m220%18%三室两厅电梯房2750元元/ mm2900元/ m222、商铺：楼盘层高进深最小面积最大面积主力户型主力开间数数平均售价差价销售情况鑫茂时代广广场5.8m7.2 mm30.966 m286.4 m245 m226.3 mm360000元/ m2150000100%兆顺财富中中心5.3 mm不出售见备注新龙江广场场4.8 mm不出售见备注备注：1、兆顺财财富中心心：该楼楼盘商铺铺不销售售，是采采用投资资租赁模模式。无无单独铺铺面，属属于超市市类型；2、新龙江江广场：该楼盘盘不销售售，是纯纯租赁模模式，其其内部为为超市型型。（二）、楚楚雄开发发区：1、住房：楼盘占地面积建筑面积绿化率公摊率主力户型建筑形态平均售价差价汇东胜景9551.5 mm2152022.777m219.433%13%三室两厅常规1720元元/ mm2100福塔旅游步步行街691466 m21200000m242.166%13%2+1彝族风情2300元元/ mm24002、商铺：楼盘层高进深最小面积最大面积主力户型主力开间数数平均售价差价销售情况福塔旅游步步行街3.8m7.6m49.4 m295.766 m253.2 m27m120000元/ m26000100%（三）、彝彝人古镇镇：1、住房：楼盘占地面积建筑面积绿化率公摊率主力户型建筑形态平均售价差价彝人古镇1750亩亩100万平平米36.3%10%2+1彝族风情5000元元/ mm213002、商铺：楼盘层高进深最小面积最大面积主力户型主力开间数数平均售价差价销售情况彝人古镇3.9m6.0 mm25.8 m254 m222+14.3 mm150000元/ m22000100%（四）、南南华：1、住房：楼盘占地面积建筑面积绿化率公摊率主力户型建筑形态平均售价差价家豪广场财财富中心心中心2000mm29637mm221.977%10%-115%三室两厅商住楼盘1792元元/ mm2400龙城花园2666440 mm2（一期）221677 m2232.6%11%-114%三室两厅（错错层）商住楼盘1765元元/ mm2200丽景家园139933 m2323855 m235%10.9%-133.4%三室两厅商住楼盘1750元元/ mm270 2、商商铺：楼盘层高进深最小面积最大面积主力户型主力开间数数平均售价差价销售情况家豪广场财财富中心心一层5.55m9.12mm14.3 m246.733 m234.8 m23.8m160000元/ m212000051%二层5m9.12mm14.3 m246.733 m234.8 m23.8m8000元元/ mm22600龙城花园4.2m12.6mm63 m22113.44 m288.2 m27m2800元元/ mm2100%丽景家园4.2m12m48 m2284 m2260 m225m5916元元/ mm2（五）、祥祥云：1、住房：楼盘占地面积建筑面积绿化率公摊率主力户型建筑形态平均售价差价润城348899.8 m2626711 m233.277%10%-113%三室两厅两两卫常规2800元元/ mm21000世纪商城1600mm2341688 m233%10%-112%三室两厅两两卫常规2800元元/ mm2200金都商城2682 m28719.92 m231.3%10%-111.33%三室一厅常规2920元元/ mm2400印象花园708544.4 m21274006 mm233.133%11%三室两厅欧式建筑2680元元/ mm2600 2、商铺铺：楼盘层高进深最小面积最大面积主力户型主力开间数数平均售价差价销售情况润城3.8m14m42 m22108 mm254 m226m5000元元/ mm21800100%世纪商城6m12m42 m22c112 mm266m25.5m7600元元/ mm21600100%印象花园6m13m45.5mm291 m2272m26.5m7800元元/ mm21400100%金都商城(县城中中心3.9m11m38.5 m299 m2260 m226m9600元元/ mm23000（六）、温温州商业业街和万利达达商业街街：1、住房：楼盘占地面积建筑面积绿化率公摊率主力户型建筑形态平均售价差价温州商业街街333333 m21500000 mm210%11%4+1欧式建筑3950元元/ mm2400万利达商业业街1560 m27800 m210.6%10%4+1欧式建筑3800元元/ mm2 2、商铺铺：楼盘层高进深最小面积最大面积主力户型主力开间数数平均售价差价销售情况温州商业街街4.8m13m39.9mm278m259.588 m24.5m6000元元/ mm21500100%万利达商业业街4.8m13.848.3 m296.662.4 m25.2m5500元元/ mm2500100%三、典型项项目类比比分析：1、项目规规模项目名称项目占地建筑面积彝人古镇1750亩亩100万平平方米福塔旅游步步行街103.77亩12万平方方米祥云温州商商业街50亩15万平方方米龙城花园22+1400亩第一期21167平平方米分析：项目目开发规规模呈现现两级分分化虽然楚雄房房地产市市场刚刚刚起步，但由于政府政策的支持，少数本土发展商的资金实力已经具备千亩大盘的开发实力。但就目前楚雄在售房地产项目规模上呈现明显的两极分化。除彝人古镇建筑面积在100万平方米以外，所有大盘均为楚雄以外的发展商所开发，其余的本土发展商开发的项目规模都很小，建筑面积普遍在10万平米以内。2、建筑风风格及产产品形态态项目名称建筑风格产品形态彝人古镇彝族古典风风格1200套套，三楼一一底有9988套，四楼一一底有2202套套。福塔旅游步步行街彝族古典风风格145套，全为三楼楼一底。祥云温州商商业街欧陆风格180栋，全为四四楼一底底。龙城花园22+1现代中式风风格一期16套套分析：彝族族风格为为主、民民族特色色和小高高层将成为市市场的新新趋势l 在建筑风格格上目前前基本上上以彝族族风格为为主，少少数项目目走的是是欧式路路线；l 在产品形态态上，根根据我们们调查，滇西房地地产市场场发展起起步时间间虽然不不长，但但在产品品形态上上十分丰丰富，独独栋别墅墅、连排排、情景景洋房、小小高层等等同时在在市场上上销售，小小高层和和具有民民族特色色的建筑筑风格特特色的项项目将成成为未来来开发的的主流产产品。3、配套及及景观园园林项目名称配套设施景观园林彝人古镇商业裙楼、银银行、酒酒店、会会所、广广场、商商务中心心水体面积220亩，绿化面积635亩福塔旅游步步行街广场、商业业裙楼绿化面积443.885亩，同同时他把福塔公公园圈入入楼盘中中，减少少了它的的景观占占地，强强化了景景观布置置。祥云温州商商业街银行、广场场，商业业裙楼无任何景观观园林，仅仅靠欧式式建筑和和商业街街炒作的的人气，吸吸引消费费者购物物。龙城花园22+1酒店、商务务中心，商商业裙楼楼、小型型步行街街无景观分析：多数数项目以以商业为为主要配配套；大大盘项目目配套齐齐全。除除个别项项目外，多多数项目目园林景景观设计计水平中中等。l 在调查中发发现，由于许多多项目规规模较小小，在社社区配套套上普遍遍以商业业为主，几几乎每个个项目都都建有底底层商业业，兆顺顺财富中中心、彝人古古镇更是是将商业业作为项项目的主主要组成成部分；l 彝人古镇和和祥云温州州商业街街两个大大规模项项目在社社区配套套上比较较齐全，高高档会所所、商业业中心、酒店等一应俱全，体现高档项目风范；l 在景观设计计方面，从从各个项项目的规规划设计计方面来来看，对对于景观观设计开开始有所所重视。因因此，景景观设计计将成为买买房卖房房的重要要因素之之一。4、主力户户型及销销售均价价A、住宅：区域项目名称主力户型销售均价销售情况楚雄市锦都花园四室两厅：1255m2，占229%；三室两厅：92m2，占228%；三室一厅：65m2，占226%；3633元元/平方方米四室两厅：销售了了1000%；三室两厅：销售了了95%；三室一厅：销售了了80%；康和园四室两厅：1244m2，占333%；三室两厅：92m2，占330%；三室两厅：84m2，占228%；3600元元/平方方米还没开盘西辰壹品三室一厅：86m2，占222%；三室一厅：72m2，占222%；两室一厅：57m2，占222%；2800元元/平方方米三室一厅：销售了了98%；三室一厅：销售了了1000%；两室一厅：销售了了1000%；鑫茂时代广广场三室一厅：56m2，占223.99%；三室二厅：96m2