某物业公司管理制度(doc 80页)20074.docx

精编物业公司管理规程程序文件目目录一览表表1、城市房房屋修缮管管理规定32、公共建建筑设施的的保养103、房屋维维修标准134、首问责责任制工作作规程155、绿化养养护作业规规程176、维修值值班工作规规程227、社区文文体活动组组织实施标标准作业规规程268、公共场场地使用管管理规程309、娱乐设设施管理方方案3210、保安安服务操作作规程40011、设备备综合管理理标准作业业程序62212、消防防器材管理理标准作业业规程67713、住户户投诉处理理标准作业业程序73314、停车车场管理标标准作业规规程77715、交通通管理标准准作业规程程80016、消防防中心职责责844城市房屋修修缮管理规规定【颁布布单位】 建设部 【颁布布日期】 1991107088 【实施施日期】 1991108011 【章名名】 前言言 城市市房屋修缮缮管理规定定已于年年月日经第五五次部常务务会议通过过，现予发发布，自年年月日日起施行。 【章名名】 第一一章 总 则 第一条条 为加强强城市房屋屋修缮的管管理，保障障房屋住用用安全，保保持和提高高房屋的完完好程度与与使用功能能，制定本本规定。 第二条条 本规定定适用于城城市（指国国家按行政政建制设立立的直辖市市、市、镇镇）房屋的的修缮管理理。 公有住住宅向个人人出售后的的维修养护护管理办法法另行制定定。 第三条条 本规定定所称房屋屋修缮，是是指对已建建成的房屋屋进行拆改改、翻修和和维护。 本规定定所称房屋屋所有人，是是指持房屋屋产权证的的直管公房房管理单位位、自管房房单位和私私房所有人人。 第四条条 城市房房屋的所有有人、使用用人和房屋屋修缮企、事事业单位，均均应遵守本本规定。 第五条条 城市房房屋的修缮缮，应当根根据地区和和季节的特特点，与抗抗震加固、白白蚁防治、抗抗洪、防风风、防霉等等相结合。 对于文文物保护建建筑、古建建筑和优秀秀近代建筑筑等有保护护价值房屋屋的修缮，应应当依照有有关规定执执行。 对于工工业建筑、公公共建筑的的修缮，还还应当参照照其他有关关规定执行行。 【章名名】 第二二章 房屋屋修缮管理理机构的职职责 第六条条 国务院院建设行政政主管部门门主管全国国城市房屋屋修缮管理理工作。 县级以以上地方人人民政府房房地产行政政主管部门门负责本行行政区域城城市房屋修修缮管理工工作。 第七条条 县级以以上人民政政府房地产产行政主管管部门对于于城市房屋屋修缮的管管理，应当当履行下列列主要职责责： （一）贯贯彻执行国国家和地方方有关城市市房屋修缮缮的法规、标标准和方针针、政策、组组织编制城城市房屋修修缮的长期期规划和近近期计划，并并督促实施施； （二）按按照管理权权限对房屋屋修缮企事事业单位进进行资质管管理； （三）组组织或参与与房屋修缮缮定额的编编制、修订订，并监督督检查执行行情况；（四）指指导并督促促房屋所有有人落实房房屋修缮资资金； （五）负负责房屋修修缮工程的的安全、质质量监督管管理； （六）组组织房屋修修缮业务、技技术的培训训和房屋修修缮新技术术、新工艺艺、新设备备的推广应应用； （七）依依法调解和和处理有关关房屋修缮缮的争议和和纠纷。 第八条条 自管房房单位的房房屋修缮管管理机构的的职责，由由其主管部部门制定。其其房屋修缮缮管理工作作，应当接接受当地人人民政府房房地产行政政主管部门门的指导。 【章名名】 第三三章 房屋屋修缮责任任 第九条条 依照国国家和地方方的有关规规定修缮房房屋，是房房屋所有人人应当履行行的责任。 异产毗毗连房屋的的修缮，其其所有人依依照城市市异产毗连连房屋管理理规定承承担责任。 第十条条 租赁房房屋的修缮缮，由租赁赁双方依法法约定修缮缮责任。 第十一一条 因使使用不当或或者人为造造成房屋损损坏的，由由其行为人人负责修复复或者给予予赔偿。 第十二二条 在已已经批准的的建设用地地范围内，产产权已经转转移给建设设单位的危危险房屋，其其拆除前的的修缮由建建设单位负负责。 第十三三条 房屋屋所有人和和其他负有有房屋修缮缮责任的人人（以下简简称修缮责责任人），应应当定期查查勘房屋，掌掌握房屋完完损情况，发发现损坏及及时修缮；在暴风、雨雨、雪等季季节，应当当做好预防防工作。发发现房屋险险情及时抢抢险修复。 在房屋屋修缮时，该该房屋的使使用人和相相邻人应当当给予配合合，不得借借故阻碍房房屋的修缮缮。 第十四四条 对于于房屋所有有人或者修修缮责任人人不及时修修缮房屋，或或者因他人人阻碍，有有可能导致致房屋发生生危险的，当当地人民政政府房地产产行政主管管部门可以以采取排险险解危的强强制措施。排排险解危的的费用由当当事人承担担。 【章名名】 第四四章 房屋屋修缮计划划管理 第十五五条 县级级以上地方方人民政府府房地产行行政主管部部门组织编编制的房屋屋修缮长期期规划和近近期计划，应应当规定规规划或者计计划期内改改善房屋完完损状况和和使用条件件的总目标标及实施步步骤。 房屋修修缮近期计计划应当纳纳入当地的的城市建设设计划，进进行资金和和材料平衡。 第十六六条 县级级以上地方方人民政府府房地产行行政主管部部门应当指指导和监督督直管公房房管理单位位、自管房房单位编制制年度房屋屋修缮计划划，并检查查其执行情情况。年度度房屋修缮缮计划应当当包括下列列主要内容容： （一）房房屋结构类类型； （二）修修缮面积； （三）修修缮分类； （四）修修缮费用； （五）计计划期内房房屋完好率率、危房率率。 第十七七条 直管管公房管理理单位和自自管房单位位应当对年年度房屋修修缮计划的的执行情况况进行定期期统计，并并报送当地地人民政府府房地产行行政主管部部门。 【章名名】 第五五章 房屋屋修缮资金金管理 第十八八条 房屋屋修缮资金金的安排应应当与下列列要求相适适应： （一）保保证住用安安全； （二）翻翻修危险房房屋； （三）具具备正常的的使用功能能； （四）在在可能的情情况下改善善住房条件件。 第十九九条 直管管公房修缮缮资金的筹筹措，可以以通过下列列途径： （一）房房租收入中中应当用于于房屋修缮缮的部分； （二）从从城市维护护建设资金金中适当划划拨； （三）本本系统多种种经营收入入的部分盈盈余； （四）法法规和政策策允许用于于房屋修缮缮的其他资资金。 第二十十条 单位位自管房的的修缮资金金，由单位位自行解决决。 第二十十一条 私私有房屋的的修缮资金金，由房屋屋所有人自自行解决。用用于出租的的私有房屋屋，其所有有人筹集修修缮资金确确有困难的的，按照城城市私有房房屋管理条条例的有有关规定执执行。 【章名名】 第六六章 房屋屋修缮质量量管理 第二十十二条 对对于中修以以上的房屋屋修缮工程程，房屋所所有人或者者修缮责任任人必须向向房屋所在在地的有关关质量监督督机构办理理质量监督督手续，未未办理质量量监督手续续的，不得得施工。 房屋修修缮工程的的分类，按按照房屋屋修缮范围围和标准执执行。 第二十十三条 中中修以上的的房屋修缮缮工程，应应当先进行行查勘设计计，并严格格按照设计计组织施工工。 中修以以上的房屋屋修缮工程程竣工后，由由房屋管理理部门或者者房屋所在在地的县级级以上地方方人民政府府房地产行行政主管部部门依照房房屋修缮工工程质量检检验评定标标准组织织质量检验验评定。凡凡检验评定定不合格的的，不得交交付使用。 第二十十四条 房房屋修缮工工程实行质质量保修制制度，质量量保修的内内容和期限限，应当在在工程合同同中载明。 第二十十五条 房房屋修缮工工程发生重重大事故的的，由县级级以上地方方人民政府府房地主行行政主管部部门会同有有关部门调调查处理。 【章名名】 第七七章 房屋屋修缮定额额管理 第二十十六条 各各级人民政政府房地产产行政主管管部门必须须建立、健健全房屋修修缮工程定定额管理制制度，对房房屋修缮工工程定额实实行归口管管理。 第二十十七条 房房屋修缮工工程定额，应应当做到项项目设置恰恰当，结构构合理平均均先进，简简明适用，并并考虑下列列因素： （一）施施工场地和和修、用并并存的限制制； （二）拆拆卸、修补补与原有结结构的结合合； （三）旧旧材料的加加工及其他他合理利用用； （四）手手工操作为为主和工程程零星分散散的特性。 第二十十八条 县县级以上地地方人民政政府房地产产行政主管管部门应当当对房屋修修缮工程定定额的执行行情况进行行检查，并并组织对房房屋修缮工工程定额进进行测定，为为修订定额额积累资料料。 【章名名】 第八八章 房屋屋修缮企事事业单位管管理 第二十十九条 县县级以上地地方人民政政府房地产产行政主管管部门对房房屋修缮企企事业单位位实行归口口管理。 第三十十条 从事事房屋修缮缮业务的企企事业单位位，应当向向当地人民民政府房地地产行政主主管部门申申请办理资资质登记，并并按照批准准的资质等等级承接修修缮任务。 已取得得施工企业业资质等等级证书或或资质审审查证书的的单位，凡凡从事房屋屋修缮业务务的，可以以不另行领领取资质证证书，但应应当向当地地人民政府府房地产行行政主管部部门办理核核准等级手手续。 第三十十一条 房房屋修缮企企事业单位位应当健全全各项管理理制度，严严格遵守国国家和地方方有关房屋屋修缮的规规定、标准准和服务纪纪律，保证证工程质量量和服务质质量。 【章名名】 第九九章 法律律责任 第三十十二条 凡凡违反本规规定，有下下列行为之之一的，县县级以上地地方人民政政府房地产产行政主管管部门可以以给予行政政处罚： （一）房房屋所有人人或者修缮缮责任人不不按照国家家和地方有有关规定修修缮房屋，造造成房屋严严重损坏或或危害他人人生命财产产的； （二）无无故阻碍房房屋修缮，造造成严重后后果的； （三）无无证或者越越级承担房房屋修缮任任务的； （四）中中修以上的的房屋修缮缮工程，不不办理质量量监督手续续的； （五）房房屋修缮工工程发生质质量、安全全事故的。 具体处处罚办法，由由省、自治治区、直辖辖市人民政政府房地产产行政主管管部门制定定，报同级级人民政府府批准后执执行。 第三十十三条 当当事人对行行政处罚决决定不服的的，可以依依照中华华人民共和和国行政诉诉讼法和和行政复复议条例的的有关规定定，申请行行政复议或或者向人民民法院起诉诉。逾期不不申请复议议或者不向向人民法院院起诉，又又不履行处处罚决定的的，由作出出处罚决定定的机关申申请人民法法院强行执执行。 【章名名】 第十十章 附 则 第三十十四条 未未设镇建制制的工矿区区，可以参参照本规定定执行。 建制镇镇的房屋修修缮管理有有特殊要求求而不适用用于本规定定的，由省省、自治区区、直辖市市人民政府府建设行政政主管部门门另行规定定。 第三十十五条 省省、自治区区、直辖市市人民政府府房地产行行政主管部部门可以依依照本规定定制订实施施细则。 第三十十六条 本本规定由国国务院建设设行政主管管部门负责责解释。 第三十十七条 本本规定自一一九九一年年八月一日日起施行。公共建筑设设施的保养养1.目的：通过对建建筑有计划划的保养，使使建筑美观观耐用，保保持完好，延延长其使用用寿命。 22.原则：日常发现现建筑有缺缺陷的，及及时进行维维修；并有有计划地对对建筑物实实行系统的的保养。 33.职责：一般情况况下，建筑筑物的清洁洁保养由外外包的清洁洁公司按照照社区环境境部制定的的相关标准准负责执行行，由管理理处及公司司职能部门门负责监督督检查并填填写相应的的记录；其其它保养内内容由管理理处委托的的保养供方方（以下简简称供方）负负责执行，填填写公共共设施保养养记录。供供方每年初初根据公共共建筑设施施保养计划划标准，结结合管理处处实际情况况，制定出出公共设设施年度保保养计划。 44.内容： 44.1 屋屋顶。每22年对隔热热层进行保保养一次。对对面砖破碎碎或裂缝较较大的应及及时更换，并并对面砖接接缝处用白白水泥勾缝缝。 44.2 外外墙饰面。每每年对重点点部位进行行清洗；每每3年进行行全面清洗洗。发现有有外墙饰面面脱落的应应及时进行行修补，恢恢复原样；对于外墙墙渗水的，请请参考维维修服务进进行修补。 44.3 内内墙饰面。每每3年进行行全面保养养。对粉刷刷面发现有有裂缝的应应修补；对对磁砖面裂裂缝较大的的应予以更更换，对认认为可疑部部位用小铁铁锤轻轻敲敲击，发现现有脱落或或空鼓的地地方，及时时修补或进进行更换。 44.4 楼楼梯间。楼楼梯间踏步步每3年进进行保养一一次，发现现问题及时时修理。楼楼梯间墙面面每3年进进行一次全全面保养，日日常发现有有裂纹、龟龟裂、剥落落等应及时时粉刷修理理；对粉刷刷内部有损损坏的，用用小铁锤在在可疑的地地方轻轻敲敲击，如发发出空壳声声，则有起起壳现象，确确定起壳范范围后进行行修补。 44.5 门门。每年全全面保养一一次。对生生锈、掉漆漆或起皮部部位应重新新刷漆；对对防火门及及其它类型型门每年对对轴承上油油一次。对对防火门日日常发现有有生锈或掉掉漆的应及及时修补； 4.6 防防盗网、花花园围栏。根根据损坏程程度确定重重新刷油漆漆的周期，原原则上每22年应刷油油漆一次，最最长时间不不超过4年年。4.7 窗窗。每年保保养一次。对对门窗框松松动、翘曲曲，应将锚锚固铁脚的的墙体凿开开，将铁脚脚取出扭正正，损坏的的应焊接好好，并将门门窗框矫正正后，用木木楔固定，墙墙清理干净净洒水润湿湿后，用高高强度水泥泥砂浆把铁铁脚重新锚锚固，并填填实墙洞，等等砂浆强度度达到要求求后，撤去去木楔，把把门窗框与与墙壁间的的缝隙修补补好。对断断裂损坏部部位可按原原截面型号号用电焊接接换。翘曲曲或损坏严严重的门窗窗扇，应卸卸下进行矫矫正，焊接接后重新安安装。每年年对配件上上油一次。4.8 公公共地砖。每每3年进行行全面保养养一次，发发现地砖损损坏或裂缝缝严重的应应更换。日日常发现地地砖损坏的的应及时维维修。 44.9 吊吊顶。每33年进行全全面保养一一次，揭开开石膏板查查看吊顶钢钢丝，有生生锈严重的的应取下更更换。日常常对吊顶进进行检查，发发现有破损损的应及时时更换， 44.10人人行道、车车行道。每每年保养道道路一次，对对表面起砂砂的应先用用榔头把酥酥松起砂的的部分敲松松，然后用用高压水枪枪冲刷干净净后，用高高强速凝水水泥砂浆修修复。日常常发现有损损坏的人行行道、车行行道应及时时修补。 44.11管管道。原则则上管道每每3年应全全部刷油一一次，但对对重点部位位，有必要要时可以增增加次数。如如室外一楼楼地面的管管道可以每每年刷油一一次；对室室内管道，严严重污染的的应随时刷刷油漆。 44.12污污水井。每每年揭盖检检查清理污污泥一次。 44.13挡挡雨篷。每每年全面检检查一次，对对螺丝部位位进行加固固，对脱胶胶部位进行行补胶。在在大雨或台台风等天气气来临前，应应视情况增增加保养次次数。 44.14玻玻璃幕墙(包括玻璃璃门)。每每年对玻璃璃幕墙进行行一次全面面清洗及保保养，对玻玻璃幕墙（玻玻璃门）的的玻璃胶进进行检查，发发现有脱胶胶的应补胶胶，对玻璃璃门轴上油油一次。 44.15在在台风、大大雨等天气气来临前夕夕，应对窗窗户、玻璃璃幕墙、广广告牌及外外墙悬挂物物等仔细检检查，发现现问题及时时处理，以以免发生意意外。 55.相关文文件及记录录 55.1公共共建筑设施施保养计划划 55.2公共共建筑设施施保养记录录 附：公公共建筑设设施保养计计划标准序号公共建筑设设施名称保养周期备 注01屋顶每2年及时更换破破碎的隔热热层面砖02外墙饰面每3年每年对重点点部位进行行清洗03内墙饰面每3年对于裂缝较较大的及时时予以更换换发现有脱落落的及时修修补04楼梯间每3年对粉刷墙面面损坏的及及时修补05门每1年对生锈或掉掉漆的门应应及时修理理06防盗网、花花园围栏每2-4年年根据损坏情情况确定刷刷油漆时间间07窗每1年08公共地砖每3年发现损坏或或裂缝严重重的应更换换09吊顶每3年发现有破损损的应及时时更换10人行道、车车行道每1年发现有损坏坏应修补11管道每3年有必要时可可以增加刷刷油漆次数数12污水井每1年13挡雨篷每1年在大雨或台台风来临前前应增加保保养次数14玻璃幕墙(玻璃门)每1年在大雨或台台风来临前前应增加保保养次数房屋维修标标准1、主主体工程: 屋屋盖、梁、板板、柱、剪剪力墙等在在修缮时应应查清隐患患。损坏、变变形严重的的，应加固固、补强或或拆换；不不合理的旧旧结构、节节点，若影影响安全使使用的，大大修时应整整修改做；对钢筋混混凝土构件件，如有轻轻微剥落、破破损的应及及时修补；混凝土碳碳化产生裂裂缝、剥落落，钢筋锈锈蚀严重的的，应通过过检测计算算鉴定构件件承载力，采采取加固或或替代措施施。2、装修工工程 aa.门窗修修缮后应牢牢固、平整整、美观，开开关灵活，接接缝严密，不不动。门窗窗开关不灵灵活、松动动、脱榫、变变形、腐烂烂的，应修修理更换，小小五金应修修换配齐；大修时，内内外玻璃一一次配齐，打打好玻璃胶胶；门窗损损坏严重、无无法修复的的，应更换换，更换的的门窗应与与原门窗一一致。 bb.挂镜线线、窗帘盒盒、窗台板板等的装修修，属一般般损坏的，应应原样修复复；严重损损坏的，应应更新或在在不降低标标准、不影影响使用的的条件下，用用其他材料料代用更新新。 cc.踢脚板板局部损坏坏、残缺、脱脱落的，应应修复。3、楼楼地面工程程 aa.木地板板的损坏占占自然间地地面面积225以下下的，可修修复；损坏坏超过255以上或或缺乏材料料时，可改改做相应标标准的高级级地坪。 bb.普通水水泥地面起起砂、空鼓鼓、开裂，应应拆补、修修补或重做做；水磨石石或块料地地面损坏时时，应尽量量修复，实实在无法修修复的，应应改做相应应标准楼地地面。 cc.面砖地地面损坏、破破碎、高低低不平的，应应拆补或重重铺，室内内潮湿严重重的，可增增设防潮层层或做块料料地面。4、屋屋面工程 aa.屋面结结构有损坏坏的，应修修复或拆换换；不稳固固的应加固固；如因为为原结构本本身的原因因造成屋面面渗水、漏漏雨严重，按按原样修复复仍不能排排除屋漏的的应翻修改改建。 bb.屋面上上的压顶、泛泛水、天沟沟、水落斗斗、水管等等损坏渗水水时，应修修复；损坏坏严重时，应应翻做。 cc.女儿墙墙、烟囱等等屋面附属属构件损坏坏严重的，在在不影响使使用和市容容的条件下下，可改修修或拆除。d.钢筋混混凝土平屋屋面渗漏，应应找出原因因，针对破破损情况采采用防水材材料嵌补或或做防水层层；结构损坏的的，应加固固重做。 ee.玻璃天天栅损坏漏漏水的，应应修复，损损坏严重的的可翻修，但但一般不新新做。 ff.屋面上上原有隔热热保温层损损坏的，应应修复。5、饰饰面工程 aa.外墙饰饰面起壳、开开裂、剥落落的，应照照原样修复复；损坏面面积过大的的，可全部部铲除重做做，重做时时，在不降降低用料标标准、不影影响色泽协协调的前提提下进行。 bb.外墙勒勒脚损坏的的，应修复复。 cc.内墙饰饰面起壳、开开裂、剥落落的，应修修复；每面面墙损坏超超过一半以以上时，可可铲除重抹抹；原无踢踢脚线的，可可加做踢脚脚线；各种种墙裙损坏坏的情况应应根据墙身身的需要予予以修复；因室内外外高差等原原因，引起起墙面长期期潮湿，如如有必要，可可加做防水水层。 dd.天棚损损坏：抹灰灰层松动，有有下坠危险险的，须铲铲除重抹；原线脚损损坏的，按按原样修复复；损坏严严重的复杂杂线脚，应应全部铲除除后，原样样修复或适适当简略。6、油油漆粉饰工工程 aa.木门、裙裙板、木栏栏杆等油漆漆起壳、剥剥落、失去去保护作用用的，应周周期性地进进行保养，上上述木构件件整件或零零件拆换应应油漆。 bb.钢门、铁铁晒衣架、铁铁栅、铁围围栏、空调调架、上水水管、雨水水管、煤气气管、铸铁铁污水管或或其他各类类铁构件，其其油漆起壳壳、剥落或或铁件锈蚀蚀，应先除除锈，再刷刷防锈涂料料或防锈漆漆，然后刷刷其他面漆漆；钢门或或各类铁件件油漆保养养周期一般般为233年。 cc.木地板板原油漆褪褪落的，应应重做。 dd.室内墙墙面、天棚棚等修缮时时可刷新，其其用料应采采取新型涂涂料，如胶胶白等；高高级抹灰损损坏应原样样修复。e.高层建建筑外墙原原油漆损坏坏的，应修修复，其色色泽应尽量量与原建筑筑保持一致致。首问责任制制工作规程程一、流程图图 二、有关说说明 1 、服务务对象来咨咨询业务、办办事、反映映情况第一一位接待或或被问到者者即为首问问责任人，首首问责任人人必须负责责接待、导导办、服务务、受理。 2 、对前前来咨询业业务、办事事、反映情情况的来访访者、来访访电话、等等要做到热热情周到、耐耐心细致并并了解其目目的，不能能使用“不知道”、“ 不清楚楚”、“不归我管管”等语言予予以回绝。 3 、首问问责任人职职责范围内内的工作要要给予服务务对象简洁洁、准确、符符合政策规规定的解释释；由于客客观原因不不能立即答答复或办理理的，必须须说明原因因，明确需需要办理或或答复的时时间，并在在承诺时间间内予以答答复、办理理。 如咨咨询、办理理的事项不不属于本部部门的职责责范围，要要做到负责责地将其介介绍到相关关部门，交交由相关人人员接待，做做好交接工工作。如咨咨询、办理理的事项属属于本部门门的职责范范围但已超超出首问责责任人的岗岗位权限，必必须及时咨咨询主任，按按主任意见见接待、处处理。 4 、首问问责任人如如遇重大事事项必须立立刻上报主主任，由主主任报上级级领导研究究后给予答答复。主任任指定有关关人员处理理或首问责责任人委托托其他人员员办理，首首问责任人人必须负责责督办落实实情况，直直至工作完完成。 5 、对重重要来访事事项必须做做好来访的的有关记录录备案，必必要时请来来访者签名名。绿化养护作作业规程 一、育苗培培植 1.选定育育苗培植方方法：有性性繁殖（播播种）、无无性繁殖（扦扦插、分株株、压条等等）。 2.备苗床床和土壤：精细翻耕耕、除草、施施肥、将土土敲细、耙耙平待用。 3.播种：播种时间间按不同的的品名科目目，以及绿绿化整体情情况而定，最最好在春天天和秋天。播播种方法按按苗床而定定，采用撒撒播、条播播和点播。 4.复土：用筛子筛筛出细土撒撒在种子上上，控制厚厚度为种子子直径的22-3倍。 二、浇水 1.干旱季季节，每天天浇一次水水。根据天天气，对虎虎刺梅及蒲蒲葵等植物物可适当延延长浇水间间隔，对桂桂花、含笑笑、丝兰等等植物开花花期则可酌酌情减少浇浇水次数，以以免加快谢谢花期。 2.浇水时时间夏季在在早晚为宜宜，冬季在在中午为宜宜。 3.新栽植植物因根浅浅，抗旱能能力差，蒸蒸发量大，故故保证一次次浇透。草草地浇水要要按顺序浇浇，不要遗遗漏。 三、施肥 1.情况以以及所需要要的肥料选选定：有机机肥（垃圾圾肥、蘑菇菇肥、饼肥肥等），无无机肥（氮氮、磷钾、复复合肥）。 2.施肥方方法：有机机肥多用作作基肥，即即穴施、沟沟施、环施施：无机肥肥（化肥）多多用撒肥、喷喷施根施和和作追肥。 3.施肥时时间一般在在阴天或傍傍晚为宜。春春、秋季节节对各种植植物施肥一一遍。其他他季节视情情况而定。肥肥料的选择择以有机肥肥为主，尽尽量少施化化肥。 四、乔木、灌灌木的整形形修剪 1 工作程程序 1.1起色色带作用的的花灌木、绿绿篱以及造造型，每月月修剪一次次，发现与与总体造型型不协调时时必须修剪剪。 1.2修剪剪前要知道道不同栽植植类型树木木的修剪要要点及技术术规范要求求。 1.3应仔仔细观察或或拉线，剪剪法做到心心中有数。 1.4剪下下的枝条要要及时集中中处理，以以免影响环环境卫生和和发生病虫虫害。 1.5对于于散尾葵、棕棕竹等及时时将枯黄的的叶边修剪剪，每天巡巡查中及时时修剪因折折断等而枯枯黄的枝叶叶。 1.6观花花灌木在花花期过后进进行较重的的修剪，尽尽量避免在在开花前修修剪。 2 标准 2.1造型型美观，形形态逼真。 2.2绿篱篱每年至少少修剪4次次。造型每每年6次，乔乔木每年112次。 2.3九里里香、福建建茶等绿篱篱灌木新长长枝不超过过10厘米米，簕杜鹃新长长枝不超过过15厘米米。 五、中耕除除草 1 工作程程序 1.1每季季度定期进进行一次中中耕除草，以以保证营养养和水分的的吸收。 1.2对板板结土壤每每月进行一一次松土，提提高土壤透透气性。 1.3草地地以人工拔拔草为主，拔拔草时要连连根拔掉，拔拔除的杂草草应及时清清运处理。 2 标准 2.1中耕耕深度为55厘米左右右，以不损损伤树木根根为准。 2.2没有有明显的杂杂草，草地地的纯度为为90%。 六、防风防防涝 1.进入风风季前必须须对新种的的或具一定定高度、冠冠幅大的乔乔、灌木进进行支撑保保护。 2.平时应应注意对灌灌木和乔木木进行培土土。 3.对下沉沉的绿地进进行填土改改造，以保保证绿地不不积水。 4.检查保保持雨水井井和明沟、暗暗道畅通。 5.风雨过过后对绿地地进行全面面检查，发发现受害的的树木在66小时内根根据情况，可可采用扶正正、培土、支支架或拉绳绳等方法处处理。 七、补种移移植 1 工作程程序 1.1确定定须补种的的植物品名名及地点。 1.2对补补种地翻土土或打洞，加加施基肥。 1.3挖苗苗或购苗，剪剪去包装物物及部分枝枝和叶。 1.4新种种乔木用支支撑保护。 2 标准 2.1新种种植物要成成行。 2.2确保保成活率达达95%以以上。2.3补种种无季节要要求的植物物，可随缺缺随补。2.4植地地最大黄土土裸露块在在0.4平平方米以下下，缺株在在5%以下下。 2.5苗木木出现拥挤挤现象时，可可进行移植植，对不适适应环境树树木给予更更换品种。 八、草坪 1 工作程程序 ;1.1剪草草：能使草草坪经常保保持平整美美观，并能能促进生长长茂盛。割割剪大面积积草坪可用用剪草机，小小面积草坪坪、路牙、污污水和雨水水井边用手手剪草刀修修剪，边缘缘的线条保保持清晰、整整齐。 1.2除杂杂草：杂草草是草坪的的大敌，它它的生命力力很强，如如果不及时时清除，会会吸收土壤壤营养，抑抑制草坪的的生长，所所以除杂草草是一项重重要工作，人人工拔除杂杂草每半月月全面进行行一次。 QIR:5C 1.3浇水水：要使草草坪生长良良好，浇水水工作也不不可缺少。浇浇水时要尽尽量浇透，不不能只浇土土层表面， 浇水时间间草坪要求求生长季节节每天浇水水一次，秋秋冬季根据据天气情况况每周浇223次。夏夏天浇水以以早晚为宜宜，冬天以以中午为宜宜，无雨季季节每周浇浇水13次。 2 标准（一一级） 2.1绿期期340天天以上，草草坪平整，留留茬高4厘厘米以下。 2.2草坪坪内没有明明显的杂草草，黄土裸裸露面积不不能大于1100平方方厘米。九、病虫害害的防治 1.坚持预预防为主综综合防治的的原则。 2.植物病病虫害发生生时及时给给予有效治治疗，尽可可能防止扩扩散与蔓延延。 3.常见虫虫害：蚜虫虫、红蜘蛛蛛、白粉虱虱、甲壳虫虫等。常见见病害：白白粉病、青青枯病、黑黑斑病等。 4.病虫害害的防治方方法：减少少病虫来源源，禁止带带有病菌和和害虫的植植物进入小小区。选用用抵抗病虫虫害能力较较强的植物物进行栽培培。选择化化学药剂或或农药每月月喷杀二次次广谱性杀杀虫及杀菌菌药，平时时发现虫害害即时喷杀杀。 十、时花摆摆放 1.春节、元元旦、五一一、十一和和大型活动动花卉布置置，由管理理处根据具具体的情况况策划、制制定用花方方案，报管管理处和公公司领导审审批。2.需要购购买花卉的的，按照采采购申购程程序执行行。维修值班工工作规程1.0目目的规范值班管管理，确保保值班质量量。2.0适适用范围适用于物业业管理公司司管理处机机电维修值值班工作。3.0职职责3.1 机电电维修部主主管负责对对值班工作作的监控。3.2 机电电维修部班班组长负责责值班工作作的具体安安排和检查查。3.3 机电电维修部值值班人员负负责按此规规程进行值值班工作。4.0程程序要点4.1 交接接班操作4.1.11 交接接班人员提提前20分分钟做好交交班准备：a)检查查设备并确确保运行正正常；b)搞好好值班室和和设备房卫卫生工作。4.1.22接班人员员提前155分钟到达达值班岗位位。4.1.33值班人员员首先认真真仔细地检检查各设备备的运行情情况：a)发现现异常情况况应立即采采取有效措措施，并通通知交接班班人处理，接接班人协助助；b)确认认无异常情情况在回到到值班室进进行交接班班程序。4.1.44交班人员员主动、简简要地向接接班人介绍绍值班和设设备运行情情况，重点点讲明操作作注意事项项；接班人人应认真聆聆听，如有有疑问可向向交班人提提问，直至至双方清楚楚。4.1.55接班人查查看上班地地机电运运行值班记记录，检检查仪器、工工具等物品品是否齐全全完好。4.1.66交接双方方认为无误误后共同在在机电运运行交接班班记录上上签名确认认。4.1.77交接完毕毕后所发生生地问题由由接班人负负责。4.1.88有下列情情况之一不不能交接班班：a)上一一班运行情情况未交代代清楚，记记录不规范范，配电室室、值班室室、操作室室不清洁；b)接班班人未到岗岗，交班人人不准下班班；c)接班班人醉酒或或其他情况况而未找到到接班人；d)在倒倒闸操作和和事故处理理过程中；e)若交交接班过程程中发生故故障，应停停止交接，由由交班人负负责处理事事故，接班班人协助。4.2值值班操作要要点4.2.11值班人应应提前155分钟到达达值班岗位位，按交接接班程序进进行交接班班。4.2.22坚守岗位位，不得串串岗。4.2.33按有关运运行管理标标准作业规规程对空调调设备、电电梯设备、供供水、供电电设备进行行巡查、保保养、维修修。4.2.44如遇特殊殊事件，应应按突发事事件处理程程序进行处处理。4.2.55值班人员员特殊情况况需要调班班时，必须须事前填写写调班表，并并经机电维维修部主管管同意并签签字方可调调班。4.3停停送电操作作要领4.3.11正常情况况下的倒闸闸操作：a)机电电维修部主主管提前两两天书面通通知运行组组停、送电电范围（包包括变压器器报停、启启用）；b)运行行组接到通通知后，一一天内完成成以下工作作： 立即通知知供配电专专业人员即即到现场，根根据负荷分分布情况实实地考察其其可行性； 若不不可行应立立即汇报情情况，并说说明原因； 若可行，则则应明确停停送、电时时间、范围围，填好操操作票后，由由主管经理理审批，同同时将停、送送电情况书书面通知公公共事务部部。c)公共共事务部接接到通知后后，提前一一天贴处停停电通知以以告知住户户；d)倒闸闸操作前，运运行人员要要做好相应应地准备工工作，电梯梯降至首层层，如有必必要可将发发电机操作作开关置于于停机位置置；e)在确确定时间，在在监护人的的监护下，操操作人员按按操作票进进行倒闸操操作： 停停电：先停停负荷开关关，后停隔隔离开关； 送送电：先送送隔离开关关，后送负负荷开关。f)倒闸闸操作完成成后，运行行人员要检检查电梯的的运行情况况，发电机机操作开关关置于自动动位置；g)做好好各项相关关记录。4.3.22紧急状态态下的倒闸闸操作：a)发现现配电房有有冒烟、短短路等异常常情况或发发生火警等等重大事故故时，运行行人员应当当立即进行行全部或部部分负荷停停电操作；根据情况况立即断开开低压配电电柜上电源源开关，或或断开高压压柜高压开开关；b)停电电后立即通通知机电维维修部主管管，主管到到现场后立立即检查事事故原因，在在查出确定定的原因后后方恢复部部分或全部部供电。对对损坏部分分应尽快修修复，以恢恢复正常供供电；c)做好好各种记录录，重大事事故应立即即报告管理理处经理。4.4值值班房、设设备房卫生生管理制度度4.4.11各值班人人员负责该该班次值班班室的卫生生清洁工作作，并保持持值班室卫卫生。、4.4.22各专业值值班人员负负责各自专专业设备房房的卫生清清洁工作：a)水电电工负责配配电房、水水泵房卫生生清洁工作作；b)空调调工负责空空调机房卫卫生清洁工工作；c)电梯梯工负责电电梯房卫生生清洁工作作。4.4.33接班人负负责检查上上一班的清清洁工作，对对不合格卫卫生清洁工工作可要求求返工，直直至合格。4.4.44各专业早早班值班人人员为该专专业设备房房安全卫生生责任人。4.4.55机电维修修部主