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房地产开发企业会计房地产开发企业会计核算专题讲座核算专题讲座 主主 讲讲 朱朱 登登 学学 主任会计师主任会计师 中国注册会计师中国注册会计师 注册资产评估师注册资产评估师 承承 办办 富阳富春江会计师事务所富阳富春江会计师事务所前前 言言l l19931993年年年年1 1月月月月7 7日财政部（日财政部（日财政部（日财政部（9393）财会字第）财会字第）财会字第）财会字第0202号文件规定，号文件规定，号文件规定，号文件规定，自自自自19931993年年年年7 7月月月月1 1日起执行日起执行日起执行日起执行房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度，这是行业会计制度这是行业会计制度这是行业会计制度这是行业会计制度l l财政部财政部财政部财政部20002000年年年年1212月月月月2929日发布了日发布了日发布了日发布了企业会计制度企业会计制度企业会计制度企业会计制度，从，从，从，从20012001年年年年1 1月月月月1 1日起，除了小企业和金融企业外都必须执行。日起，除了小企业和金融企业外都必须执行。日起，除了小企业和金融企业外都必须执行。日起，除了小企业和金融企业外都必须执行。l l从从从从20052005年年年年1 1月月月月1 1日起，在全国范围内（金融企业除外）日起，在全国范围内（金融企业除外）日起，在全国范围内（金融企业除外）日起，在全国范围内（金融企业除外），开始执行开始执行开始执行开始执行小企业会计制度小企业会计制度小企业会计制度小企业会计制度。从此行业会计制度。从此行业会计制度。从此行业会计制度。从此行业会计制度房地房地房地房地产开发企业会计制度产开发企业会计制度产开发企业会计制度产开发企业会计制度退出历史舞台。退出历史舞台。退出历史舞台。退出历史舞台。l l20082008年开始在上市公司实施新的年开始在上市公司实施新的年开始在上市公司实施新的年开始在上市公司实施新的企业会计准则企业会计准则企业会计准则企业会计准则l l在现实中房地产会计的核算落后于制度的发展。在现实中房地产会计的核算落后于制度的发展。在现实中房地产会计的核算落后于制度的发展。在现实中房地产会计的核算落后于制度的发展。l l目前一般企业应该按照目前一般企业应该按照目前一般企业应该按照目前一般企业应该按照小企业会计制度小企业会计制度小企业会计制度小企业会计制度进行核算。进行核算。进行核算。进行核算。2 2 房地产会计的论述房地产会计的论述 房地产会计的特点房地产会计的特点 库存商品的核算库存商品的核算 四种产品成本的核算四种产品成本的核算 收入成本费用的核算收入成本费用的核算税收与会计的九种差异税收与会计的九种差异税收与会计的九种差异税收与会计的九种差异 房地产会计讲座的内容房地产会计讲座的内容3 3第一节第一节总论总论l一、房地产的意义一、房地产的意义l1.土地和房屋财产的总称土地和房屋财产的总称l2.房产的中的建筑物有房屋和构筑物房产的中的建筑物有房屋和构筑物二、房地产开发企业的业务范围二、房地产开发企业的业务范围 业务范围业务范围土地开发土地开发商品房开发商品房开发城市基础设施和配套设施的建设城市基础设施和配套设施的建设代建房或工程代建房或工程房屋的出租和经营房屋的出租和经营4 4房地产企业开发库存商品的特点特特点点房地产商品位置的固定性房地产商品位置的固定性房地产商品的单件性房地产商品的单件性房地产商品生产周期长房地产商品生产周期长房地产商品寿命的耐久性房地产商品寿命的耐久性房地产商品的价值的昂贵性房地产商品的价值的昂贵性房地产商品具有保值增值性房地产商品具有保值增值性5 5房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的经营特点l l 1 1开发经营的计划性。开发经营的计划性。l l 2 2开发库存商品的商品性。开发库存商品的商品性。l l 3 3开发经营业务的复杂性：开发经营业务的复杂性：(1)1)经营业务内容复杂。经营业务内容复杂。(2)2)涉及面广，经济往来对象多。涉及面广，经济往来对象多。l l 4 4开发建设周期长，投资数额大。开发建设周期长，投资数额大。l l 5 5经营风险大。经营风险大。6 6房地产开发企业会计核算特点房地产开发企业会计核算特点由于其经营活动的特殊情况和管理要由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：会计核算有如下特殊情况：l1产成品的种类多，核算方法不同。产成品的种类多，核算方法不同。l2库存商品成本的核算复杂。库存商品成本的核算复杂。l3经营收入及其相关税金的核算不同。经营收入及其相关税金的核算不同。7 7 根据根据根据根据小企业会计制度的规定小企业会计制度的规定小企业会计制度的规定小企业会计制度的规定，可以根据业务的需要增，可以根据业务的需要增，可以根据业务的需要增，可以根据业务的需要增设合并会计科目。设合并会计科目。设合并会计科目。设合并会计科目。房地产行业的特殊的会计科目包括：房地产行业的特殊的会计科目包括：房地产行业的特殊的会计科目包括：房地产行业的特殊的会计科目包括：l l 存货类科目存货类科目存货类科目存货类科目:l l增设增设增设增设“库存设备库存设备库存设备库存设备”、“周转房周转房周转房周转房”“出租库存商品出租库存商品出租库存商品出租库存商品”科目科目科目科目 设置设置设置设置“生产成本生产成本生产成本生产成本(开发成本开发成本开发成本开发成本)”，并设置明细科目，并设置明细科目，并设置明细科目，并设置明细科目“土地土地土地土地开发开发开发开发”、“房屋开发房屋开发房屋开发房屋开发”、“配套设施开发配套设施开发配套设施开发配套设施开发”、“代建工程开代建工程开代建工程开代建工程开发发发发”四个二级明细科目；四个二级明细科目；四个二级明细科目；四个二级明细科目；l l 上述二级明细之下有分为三级明细：上述二级明细之下有分为三级明细：上述二级明细之下有分为三级明细：上述二级明细之下有分为三级明细：l l “土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费”l l “前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费”l l “建安工程费建安工程费建安工程费建安工程费”l l “基础设施费基础设施费基础设施费基础设施费”l l “公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费”l l “开发间接费开发间接费开发间接费开发间接费”房地产开发企业会计的科目房地产开发企业会计的科目8 8房地产企业的会计核算房地产企业的会计核算l l 1 1 1 1、货币资金的核算：同一般企业的核算。现实中，、货币资金的核算：同一般企业的核算。现实中，、货币资金的核算：同一般企业的核算。现实中，、货币资金的核算：同一般企业的核算。现实中，其他货币资金核算不很规范，一般企业的现金管理不其他货币资金核算不很规范，一般企业的现金管理不其他货币资金核算不很规范，一般企业的现金管理不其他货币资金核算不很规范，一般企业的现金管理不规范。规范。规范。规范。l l 2 2 2 2、应收及预付款项的核算：同一般企业。现实中，、应收及预付款项的核算：同一般企业。现实中，、应收及预付款项的核算：同一般企业。现实中，、应收及预付款项的核算：同一般企业。现实中，坏账准备不计提，坏账损失不确认。坏账准备不计提，坏账损失不确认。坏账准备不计提，坏账损失不确认。坏账准备不计提，坏账损失不确认。l l 3 3 3 3、应收票据的核算：同一般企业。现实中，作为、应收票据的核算：同一般企业。现实中，作为、应收票据的核算：同一般企业。现实中，作为、应收票据的核算：同一般企业。现实中，作为现金入帐、转让不背书、私下贴现。现金入帐、转让不背书、私下贴现。现金入帐、转让不背书、私下贴现。现金入帐、转让不背书、私下贴现。l l 4 4 4 4、预付账款的核算：同一般企业。、预付账款的核算：同一般企业。、预付账款的核算：同一般企业。、预付账款的核算：同一般企业。l 5 5、其他应收款的核算：同一般企业，现实中作为、其他应收款的核算：同一般企业，现实中作为变相抽逃出资的主要科目。变相抽逃出资的主要科目。9 9房地产企业的存货的核算房地产企业的存货的核算包括：原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、包括：原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、包括：原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、包括：原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、库存商品（开发库存商品）、分期收款发出商品、出租库存库存商品（开发库存商品）、分期收款发出商品、出租库存库存商品（开发库存商品）、分期收款发出商品、出租库存库存商品（开发库存商品）、分期收款发出商品、出租库存商品（开发库存商品）、周转房、在建开发库存商品（生产商品（开发库存商品）、周转房、在建开发库存商品（生产商品（开发库存商品）、周转房、在建开发库存商品（生产商品（开发库存商品）、周转房、在建开发库存商品（生产成本或开发成本）成本或开发成本）成本或开发成本）成本或开发成本）低值易耗品的核算方法：低值易耗品的核算方法：低值易耗品的核算方法：低值易耗品的核算方法：1 1 1 1、一次摊销法：价值较小，易损坏的物品。、一次摊销法：价值较小，易损坏的物品。、一次摊销法：价值较小，易损坏的物品。、一次摊销法：价值较小，易损坏的物品。2 2 2 2、分次摊销法：价值较高，一次大量领用，使用期限长。、分次摊销法：价值较高，一次大量领用，使用期限长。、分次摊销法：价值较高，一次大量领用，使用期限长。、分次摊销法：价值较高，一次大量领用，使用期限长。五五摊销法：领用时摊销五五摊销法：领用时摊销五五摊销法：领用时摊销五五摊销法：领用时摊销50505050，报废时扣除回收残料的价，报废时扣除回收残料的价，报废时扣除回收残料的价，报废时扣除回收残料的价值摊销另外的值摊销另外的值摊销另外的值摊销另外的50505050，适用于在用的低值易耗品按使用部门进，适用于在用的低值易耗品按使用部门进，适用于在用的低值易耗品按使用部门进，适用于在用的低值易耗品按使用部门进行数量和金额明细核算的企业行数量和金额明细核算的企业行数量和金额明细核算的企业行数量和金额明细核算的企业。1010房地产企业的存货的核算房地产企业的存货的核算l l五五摊销法举例五五摊销法举例五五摊销法举例五五摊销法举例：某房地产开发企业领用器具一批，实际：某房地产开发企业领用器具一批，实际：某房地产开发企业领用器具一批，实际：某房地产开发企业领用器具一批，实际成本成本成本成本5000500050005000元，使用一段时间后报废，收回残料价值元，使用一段时间后报废，收回残料价值元，使用一段时间后报废，收回残料价值元，使用一段时间后报废，收回残料价值300300300300元。元。元。元。其账务处理为：其账务处理为：其账务处理为：其账务处理为：（1 1 1 1）借：低值易耗品在用易耗品）借：低值易耗品在用易耗品）借：低值易耗品在用易耗品）借：低值易耗品在用易耗品 5000500050005000 贷：低值易耗品在库易耗品贷：低值易耗品在库易耗品贷：低值易耗品在库易耗品贷：低值易耗品在库易耗品 5000500050005000（2 2 2 2）借：制造费用）借：制造费用）借：制造费用）借：制造费用 2500 2500 2500 2500 （5000*505000*505000*505000*50）贷：低值易耗品易耗品摊销贷：低值易耗品易耗品摊销贷：低值易耗品易耗品摊销贷：低值易耗品易耗品摊销 2500250025002500（3 3 3 3）借：制造费用）借：制造费用）借：制造费用）借：制造费用 2200 2200 2200 2200 （5000*505000*505000*505000*50300300300300）贷：贷：贷：贷：低值易耗品易耗品摊销低值易耗品易耗品摊销低值易耗品易耗品摊销低值易耗品易耗品摊销 2200220022002200（4 4 4 4）借：原材料）借：原材料）借：原材料）借：原材料 300300300300 低值易耗品低值易耗品摊销低值易耗品低值易耗品摊销低值易耗品低值易耗品摊销低值易耗品低值易耗品摊销 4700470047004700 贷：低值易耗品在用易耗品贷：低值易耗品在用易耗品贷：低值易耗品在用易耗品贷：低值易耗品在用易耗品 50005000500050001111库存商品的核算库存商品的核算l l土地：是指企业为有偿转让或出租而开发的商品性建设场土地：是指企业为有偿转让或出租而开发的商品性建设场土地：是指企业为有偿转让或出租而开发的商品性建设场土地：是指企业为有偿转让或出租而开发的商品性建设场地。为开发房产自用的土地属于中间库存商品，不能列入地。为开发房产自用的土地属于中间库存商品，不能列入地。为开发房产自用的土地属于中间库存商品，不能列入地。为开发房产自用的土地属于中间库存商品，不能列入开发的库存商品。开发的库存商品。开发的库存商品。开发的库存商品。l l房屋：包括商品房、出租房、周转房、受其他单位的委托房屋：包括商品房、出租房、周转房、受其他单位的委托房屋：包括商品房、出租房、周转房、受其他单位的委托房屋：包括商品房、出租房、周转房、受其他单位的委托代为开发的房屋。代为开发的房屋。代为开发的房屋。代为开发的房屋。l l配套设施：营业性的配套设施像商店、邮局、银行等，非配套设施：营业性的配套设施像商店、邮局、银行等，非配套设施：营业性的配套设施像商店、邮局、银行等，非配套设施：营业性的配套设施像商店、邮局、银行等，非营业性的配套设施像学校、医院、文化站。指可以有偿转营业性的配套设施像学校、医院、文化站。指可以有偿转营业性的配套设施像学校、医院、文化站。指可以有偿转营业性的配套设施像学校、医院、文化站。指可以有偿转让的配套设施，不能有偿转让的给排水、供电、供气、道让的配套设施，不能有偿转让的给排水、供电、供气、道让的配套设施，不能有偿转让的给排水、供电、供气、道让的配套设施，不能有偿转让的给排水、供电、供气、道路等，不能作为库存商品（开发库存商品）核算，其成本路等，不能作为库存商品（开发库存商品）核算，其成本路等，不能作为库存商品（开发库存商品）核算，其成本路等，不能作为库存商品（开发库存商品）核算，其成本应分摊计入其他可以有偿转让的库存商品成本。应分摊计入其他可以有偿转让的库存商品成本。应分摊计入其他可以有偿转让的库存商品成本。应分摊计入其他可以有偿转让的库存商品成本。l l代建工程：受托代建的其他工程。代建工程：受托代建的其他工程。代建工程：受托代建的其他工程。代建工程：受托代建的其他工程。l l账务处理：借记库存商品（土地、房屋、配套设施等），账务处理：借记库存商品（土地、房屋、配套设施等），账务处理：借记库存商品（土地、房屋、配套设施等），账务处理：借记库存商品（土地、房屋、配套设施等），贷记生产成本（开发成本）贷记生产成本（开发成本）贷记生产成本（开发成本）贷记生产成本（开发成本）1212出租库存商品的核算出租库存商品的核算l l 设置设置“出租库存商品出租库存商品”科目，并在科目，并在“出租库存商品出租库存商品”科科目下设置目下设置“出租库存商品出租库存商品”和和“出租库存商品摊销出租库存商品摊销”二个二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租库存商品摊销的价值。的实际成本以及出租库存商品摊销的价值。（1 1）借记）借记“出租库存商品出租库存商品出租库存商品出租库存商品”科目，贷记科目，贷记“库存商品库存商品”科目。科目。l（2 2）借记）借记“应收账款应收账款”等科目，贷记等科目，贷记“主营业务收入主营业务收入”或或“其他业务收入其他业务收入”科目；科目；l（3 3）按期摊销出租库存商品的成本，借记）按期摊销出租库存商品的成本，借记“主营业务成本主营业务成本”或或“其他业务支出其他业务支出”科目，贷记科目，贷记“出租库存商品出租库存商品出出租库存商品摊销租库存商品摊销”科目；科目；1313出租库存商品的核算出租库存商品的核算l l（4 4 4 4）发生的出租库存商品的维修费用，借记）发生的出租库存商品的维修费用，借记）发生的出租库存商品的维修费用，借记）发生的出租库存商品的维修费用，借记“主营业主营业主营业主营业务成本务成本务成本务成本”或或或或“其他业务支出其他业务支出其他业务支出其他业务支出”科目，贷记有关科目。科目，贷记有关科目。科目，贷记有关科目。科目，贷记有关科目。l l（5 5 5 5）企业改变出租库存商品用途，将其作为商品对外）企业改变出租库存商品用途，将其作为商品对外）企业改变出租库存商品用途，将其作为商品对外）企业改变出租库存商品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记销售，应于销售实现时，按售价，借记销售，应于销售实现时，按售价，借记销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款应收账款应收账款应收账款”、“银行存款银行存款银行存款银行存款”等科目，贷记等科目，贷记等科目，贷记等科目，贷记“主营业务收入主营业务收入主营业务收入主营业务收入”科目。科目。科目。科目。l l（6 6 6 6）按出租库存商品的账面余额，借记）按出租库存商品的账面余额，借记）按出租库存商品的账面余额，借记）按出租库存商品的账面余额，借记“主营业务成主营业务成主营业务成主营业务成本本本本”科目，按出租库存商品累计摊销额，借记科目，按出租库存商品累计摊销额，借记科目，按出租库存商品累计摊销额，借记科目，按出租库存商品累计摊销额，借记“出租库出租库出租库出租库存商品存商品存商品存商品出租库存商品摊销出租库存商品摊销出租库存商品摊销出租库存商品摊销”科目，按出租库存商品科目，按出租库存商品科目，按出租库存商品科目，按出租库存商品原价，贷记原价，贷记原价，贷记原价，贷记“出租库存商品出租库存商品出租库存商品出租库存商品出租库存商品出租库存商品出租库存商品出租库存商品”科目。科目。科目。科目。l l月摊销额出租库存商品原值月摊销额出租库存商品原值月摊销额出租库存商品原值月摊销额出租库存商品原值（1 1 1 1残值率）残值率）残值率）残值率）摊销年限摊销年限摊销年限摊销年限12121212 1414库存商品的核算库存商品的核算l l“分期收款发出商品分期收款发出商品分期收款发出商品分期收款发出商品”同一般企业的核算，按照合同同一般企业的核算，按照合同同一般企业的核算，按照合同同一般企业的核算，按照合同约定的日期确认收入并结转成本。约定的日期确认收入并结转成本。约定的日期确认收入并结转成本。约定的日期确认收入并结转成本。l l“周转房周转房周转房周转房”的核算同的核算同的核算同的核算同“出租库存商品出租库存商品出租库存商品出租库存商品”相同相同相同相同l l（1 1）某企业用于安置拆迁居民周转使用的住房一批，）某企业用于安置拆迁居民周转使用的住房一批，）某企业用于安置拆迁居民周转使用的住房一批，）某企业用于安置拆迁居民周转使用的住房一批，现交付使用，实际成本现交付使用，实际成本现交付使用，实际成本现交付使用，实际成本3,000,0003,000,000元元元元l l借：周转房借：周转房借：周转房借：周转房 在用周转房在用周转房在用周转房在用周转房3,000,0003,000,000l l贷：库存商品房屋贷：库存商品房屋贷：库存商品房屋贷：库存商品房屋3,000,0003,000,000l l（2 2）计提本月的周转房摊销）计提本月的周转房摊销）计提本月的周转房摊销）计提本月的周转房摊销12,00012,000元。元。元。元。l l借：生产成本（制造费用）借：生产成本（制造费用）借：生产成本（制造费用）借：生产成本（制造费用）12,00012,000l l贷：周转房周转房摊销贷：周转房周转房摊销贷：周转房周转房摊销贷：周转房周转房摊销12,00012,0001515库存商品的核算库存商品的核算l l（3 3）支付修理费）支付修理费）支付修理费）支付修理费30,00030,000元，分元，分元，分元，分6 6个月摊销。个月摊销。个月摊销。个月摊销。l l借：待摊费用借：待摊费用借：待摊费用借：待摊费用30,00030,000l l贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款30,00030,000l l 按月分摊时按月分摊时按月分摊时按月分摊时l l借：生产成本（制造费用）借：生产成本（制造费用）借：生产成本（制造费用）借：生产成本（制造费用）50005000l l贷：待摊费用贷：待摊费用贷：待摊费用贷：待摊费用50005000l l（4 4）将周转房一栋作为商品房销售，原值）将周转房一栋作为商品房销售，原值）将周转房一栋作为商品房销售，原值）将周转房一栋作为商品房销售，原值550,000550,000元，累计元，累计元，累计元，累计摊销额为摊销额为摊销额为摊销额为350,000350,000元，收回价款元，收回价款元，收回价款元，收回价款300,000300,000元。元。元。元。l l借：银行存款借：银行存款借：银行存款借：银行存款300,000300,000l l贷贷贷贷:主营业务收入主营业务收入主营业务收入主营业务收入300,000300,000l l同时，借：同时，借：同时，借：同时，借：主营业务成本主营业务成本主营业务成本主营业务成本200,000200,000l l周转房周转房周转房周转房-周转房摊销周转房摊销周转房摊销周转房摊销350,000350,000l l贷贷贷贷:周转房周转房周转房周转房-在用周转房在用周转房在用周转房在用周转房550,000550,0001616房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算l l房地产开发企业投资的核算同一般的企业房地产开发企业投资的核算同一般的企业房地产开发企业投资的核算同一般的企业房地产开发企业投资的核算同一般的企业l l房地产企业房地产企业房地产企业房地产企业“固定资产固定资产固定资产固定资产”的核算的核算的核算的核算,自用房产的建造通过自用房产的建造通过自用房产的建造通过自用房产的建造通过“工程工程工程工程物资物资物资物资”、“在建工程在建工程在建工程在建工程”、“固定资产固定资产固定资产固定资产”核算。开发的房地产核算。开发的房地产核算。开发的房地产核算。开发的房地产虽然为不动产，不能作为固定资产核算，只能在流动资产中虽然为不动产，不能作为固定资产核算，只能在流动资产中虽然为不动产，不能作为固定资产核算，只能在流动资产中虽然为不动产，不能作为固定资产核算，只能在流动资产中“生产成本生产成本生产成本生产成本”“”“”“”“库存商品库存商品库存商品库存商品”“”“”“”“周转房周转房周转房周转房”等科目核算。等科目核算。等科目核算。等科目核算。l l固定资产的取得、折旧、修理、租赁、清理等的核算，同一固定资产的取得、折旧、修理、租赁、清理等的核算，同一固定资产的取得、折旧、修理、租赁、清理等的核算，同一固定资产的取得、折旧、修理、租赁、清理等的核算，同一般企业。般企业。般企业。般企业。l l无形资产的核算：土地使用权在尚未开发建造或自用项目前，无形资产的核算：土地使用权在尚未开发建造或自用项目前，无形资产的核算：土地使用权在尚未开发建造或自用项目前，无形资产的核算：土地使用权在尚未开发建造或自用项目前，作为无形资产核算，并按照会计制度规定分期摊销。若利用作为无形资产核算，并按照会计制度规定分期摊销。若利用作为无形资产核算，并按照会计制度规定分期摊销。若利用作为无形资产核算，并按照会计制度规定分期摊销。若利用土地建造自己用的办公楼、职工宿舍时，将相关土地使用权土地建造自己用的办公楼、职工宿舍时，将相关土地使用权土地建造自己用的办公楼、职工宿舍时，将相关土地使用权土地建造自己用的办公楼、职工宿舍时，将相关土地使用权的价值转入在建工程，若土地用于开发项目时，应转入相关的价值转入在建工程，若土地用于开发项目时，应转入相关的价值转入在建工程，若土地用于开发项目时，应转入相关的价值转入在建工程，若土地用于开发项目时，应转入相关项目的开发成本中计入项目的开发成本中计入项目的开发成本中计入项目的开发成本中计入“生产成本（开发成本）生产成本（开发成本）生产成本（开发成本）生产成本（开发成本）”科目。科目。科目。科目。1717房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算l l其他无形资产核算同一般的企业其他无形资产核算同一般的企业其他无形资产核算同一般的企业其他无形资产核算同一般的企业l l流动负债：除税金外同其他企业，应交税金中，流动负债：除税金外同其他企业，应交税金中，流动负债：除税金外同其他企业，应交税金中，流动负债：除税金外同其他企业，应交税金中，应交的营业税、城建税、土地增值税均计入应交的营业税、城建税、土地增值税均计入应交的营业税、城建税、土地增值税均计入应交的营业税、城建税、土地增值税均计入“主主主主营业务税金及附加营业务税金及附加营业务税金及附加营业务税金及附加”科目。房产税、土地使用税、科目。房产税、土地使用税、科目。房产税、土地使用税、科目。房产税、土地使用税、车船使用税和印花税均应计入车船使用税和印花税均应计入车船使用税和印花税均应计入车船使用税和印花税均应计入“管理费用管理费用管理费用管理费用”科目。科目。科目。科目。l l长期负债的核算：为开发房地产而借入资金所发长期负债的核算：为开发房地产而借入资金所发长期负债的核算：为开发房地产而借入资金所发长期负债的核算：为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本入有关房地产的开发成本入有关房地产的开发成本入有关房地产的开发成本，在开发产品完工后发，在开发产品完工后发，在开发产品完工后发，在开发产品完工后发生的计入财务费用。生的计入财务费用。生的计入财务费用。生的计入财务费用。1818房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算l l长期应付款、专项应付款长期应付款、专项应付款长期应付款、专项应付款长期应付款、专项应付款（国家拨入的有专项用途的资金，（国家拨入的有专项用途的资金，（国家拨入的有专项用途的资金，（国家拨入的有专项用途的资金，最后要转入资本公积）最后要转入资本公积）最后要转入资本公积）最后要转入资本公积）同一般企业。同一般企业。同一般企业。同一般企业。l l债务重组的核算：同一般企业，重组的收益计入资本公积，债务重组的核算：同一般企业，重组的收益计入资本公积，债务重组的核算：同一般企业，重组的收益计入资本公积，债务重组的核算：同一般企业，重组的收益计入资本公积，重组的损失计入营业外支出。重组的损失计入营业外支出。重组的损失计入营业外支出。重组的损失计入营业外支出。l l“实收资本实收资本实收资本实收资本”核算同一般企业。核算同一般企业。核算同一般企业。核算同一般企业。（不得随意变动，不经验资原则上不得计入实收资本，债转股不得随意变动，不经验资原则上不得计入实收资本，债转股不得随意变动，不经验资原则上不得计入实收资本，债转股不得随意变动，不经验资原则上不得计入实收资本，债转股学术界认可，新公司法悬而未决，工商局不予认可，重点问学术界认可，新公司法悬而未决，工商局不予认可，重点问学术界认可，新公司法悬而未决，工商局不予认可，重点问学术界认可，新公司法悬而未决，工商局不予认可，重点问题：变相抽逃出资，非货币出资未办理产权手续）题：变相抽逃出资，非货币出资未办理产权手续）题：变相抽逃出资，非货币出资未办理产权手续）题：变相抽逃出资，非货币出资未办理产权手续）,法定公积法定公积法定公积法定公积金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于转增前公司注金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于转增前公司注金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于转增前公司注金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五册资本的百分之二十五册资本的百分之二十五册资本的百分之二十五。1919房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算l l“资本公积资本公积资本公积资本公积”项目，资本公积的核算同一般企业。项目，资本公积的核算同一般企业。项目，资本公积的核算同一般企业。项目，资本公积的核算同一般企业。l l(包括：资本溢价、拨款转入、折算差额、接受现金捐赠、包括：资本溢价、拨款转入、折算差额、接受现金捐赠、包括：资本溢价、拨款转入、折算差额、接受现金捐赠、包括：资本溢价、拨款转入、折算差额、接受现金捐赠、接受捐赠非现金资产准备、股权投资准备、其他。注意没接受捐赠非现金资产准备、股权投资准备、其他。注意没接受捐赠非现金资产准备、股权投资准备、其他。注意没接受捐赠非现金资产准备、股权投资准备、其他。注意没有评估增值）有评估增值）有评估增值）有评估增值）现实中资本公积的产生为资产评估增值所得，为融资而现实中资本公积的产生为资产评估增值所得，为融资而现实中资本公积的产生为资产评估增值所得，为融资而现实中资本公积的产生为资产评估增值所得，为融资而粉饰报表。粉饰报表。粉饰报表。粉饰报表。l l“盈余公积盈余公积盈余公积盈余公积”项目，反映企业盈余公积的期末余额。项目，反映企业盈余公积的期末余额。项目，反映企业盈余公积的期末余额。项目，反映企业盈余公积的期末余额。l l原公司法规定：法定盈余公积原公司法规定：法定盈余公积原公司法规定：法定盈余公积原公司法规定：法定盈余公积10 10 10 10，公益金，公益金，公益金，公益金5 5 5 5；新公新公新公新公司法规定：法定盈余公积司法规定：法定盈余公积司法规定：法定盈余公积司法规定：法定盈余公积10 10 10 10 ，无公益金。，无公益金。，无公益金。，无公益金。l l另外：外商投资企业提取的企业发展基金（自定）、职工另外：外商投资企业提取的企业发展基金（自定）、职工另外：外商投资企业提取的企业发展基金（自定）、职工另外：外商投资企业提取的企业发展基金（自定）、职工福利基金（福利基金（福利基金（福利基金（5 5 5 5）、储备基金（）、储备基金（）、储备基金（）、储备基金（10 10 10 10）也在本科目反映。）也在本科目反映。）也在本科目反映。）也在本科目反映。l l未分配利润的核算同一般企业。未分配利润的核算同一般企业。未分配利润的核算同一般企业。未分配利润的核算同一般企业。2020房地产开发企业成本费用的核算房地产开发企业成本费用的核算 生产成本生产成本生产成本生产成本 （开发成本）（开发成本）土地征用及拆迁补偿土地征用及拆迁补偿前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建设费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施费公共配套设施费开发间接费开发间接费期间费用期间费用管理费用管理费用财务费用财务费用营业费用营业费用土地出让金、安置费、土地出让金、安置费、青苗补偿青苗补偿费、土地补偿费、拆迁费费、土地补偿费、拆迁费 等等勘察设计费、规划设计费、可勘察设计费、规划设计费、可行性研究费、三通一平费用行性研究费、三通一平费用道路、水电气设施、供热道路、水电气设施、供热绿化、通讯设施、照明设施绿化、通讯设施、照明设施发生的建筑安装工程费发生的建筑安装工程费 不能转让的：公共会馆、锅炉房、不能转让的：公共会馆、锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等水塔、公共厕所、自行车棚等 独立核算开发部门或现场工程指挥部独立核算开发部门或现场工程指挥部门的工资、福利费、折旧费、修理费、门的工资、福利费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、办公费、差旅水电费、劳动保护费、办公费、差旅费及周转房摊销费及周转房摊销2121l l下列支出不能列入产品成本：下列支出不能列入产品成本：下列支出不能列入产品成本：下列支出不能列入产品成本：l l（1 1）构建固定资产、无形资产和其他长期资产的）构建固定资产、无形资产和其他长期资产的）构建固定资产、无形资产和其他长期资产的）构建固定资产、无形资产和其他长期资产的支出。属于资本性支出，只能逐期摊入成本。支出。属于资本性支出，只能逐期摊入成本。支出。属于资本性支出，只能逐期摊入成本。支出。属于资本性支出，只能逐期摊入成本。l l（2 2）对外投资的支出及分配给投资者的利润。）对外投资的支出及分配给投资者的利润。）对外投资的支出及分配给投资者的利润。）对外投资的支出及分配给投资者的利润。l l（3 3）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助捐赠支出。金、赔偿金，以及企业的赞助捐赠支出。金、赔偿金，以及企业的赞助捐赠支出。金、赔偿金，以及企业的赞助捐赠支出。l l（4 4）在公积金、公益金开支的支出。）在公积金、公益金开支的支出。）在公积金、公益金开支的支出。）在公积金、公益金开支的支出。l l（5 5）其他于开发产品无关的支出。）其他于开发产品无关的支出。）其他于开发产品无关的支出。）其他于开发产品无关的支出。房地产开发企业成本费用的核算房地产开发企业成本费用的核算2222l l按照下列原则，选择成本核算对象：按照下列原则，选择成本核算对象：按照下列原则，选择成本核算对象：按照下列原则，选择成本核算对象：1 1 1 1一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。预算所列单项工程为成本核算对象。预算所列单项工程为成本核算对象。预算所列单项工程为成本核算对象。2 2 2 2同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。本核算对象。本核算对象。本核算对象。3 3 3 3对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。分成本核算对象。分成本核算对象。分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。不能随意改变，更不能相互混淆。不能随意改变，更不能相互混淆。不能随意改变，更不能相互混淆。房地产开发企业成本费用的核算房地产开发企业成本费用的核算2323 划清各种费用的界限：划清各种费用的界限：划清各种费用的界限：划清各种费用的界限：l l （1 1 1 1）划清成本核算对象的界限）划清成本核算对象的界限）划清成本核算对象的界限）划清成本核算对象的界限l l （2 2 2 2）划清各成本项目的界限）划清各成本项目的界限）划清各成本项目的界限）划清各成本项目的界限l l （3 3 3 3）划清各期成本之间的界限（权责发生制）划清各期成本之间的界限（权责发生制）划清各期成本之间的界限（权责发生制）划清各期成本之间的