湿地公园开发模.ppt

湿地公园开发模式顾问事业一部顾问事业一部分享分享人：杨帆人：杨帆指导人：张倩指导人：张倩1 背景2 湿地公园的概念3 湿地公园开发模式背景背景之前服务的地产项目涉及到紧邻地块的湿地公园开发，因此考虑 在保障湿地公园最基本的生态环境效益前提生态环境效益前提下，有哪些开发模式可以实现提升湿地的社会效益以及社会效益以及经济效益经济效益？以及发展该模式所需的要素要素1 背景2 湿地公园的概念3 湿地公园开发模式什么是湿地公园？什么是湿地公园？湿地：定义：湿地指天然或人工形成的沼泽地等带有静止或流动水体的成片浅水区，还包括在低潮时水深不超过6米的水域。世界三大生态系统之一（森林、海洋）自然生态湿地人居湿地公园定义：是指以湿地良好生态环境和多样化湿地景观资源为基础，以湿地的科普宣教、湿地功能利用、弘扬湿地文化等为主题，并建有一定规模的旅游休闲设施，可供人们旅游观光、休闲娱乐的生态型主题公园价值景观、文化、环境功能生态保护、科普教育、自然野趣、休闲游览类型农业观光型，如：南澳班洛克湿地科普教育型，如：香港湿地公园文化体验型，如：杭州西溪湿地公园运动娱乐型，如：济南美里湖湿地公园均衡型，如：扬州宝应湖湿地公园湿地特征湿地特征人与自然人与自然的互动的互动1 背景2 湿地公园的概念3 湿地公园开发模式湿地公园开发模式分析人群拉动力湿地公园开发模式农业观光型科普教育型文化体验型运动娱乐型均衡型农业观光型湿地公园农业观光型湿地公园南南南南澳班洛克红酒湿地中心澳班洛克红酒湿地中心澳班洛克红酒湿地中心澳班洛克红酒湿地中心基本情况个案特色国际级湿地公园，兼具湿地保护与农业产业链的湿地公园，相互价值提升地理位置南澳大利亚洲建设规模总占地1750英亩（10623亩），含占地250英亩（1517.6亩）葡萄园和900英亩（5463亩）湿地保护区、600英亩（3642亩）Mallee森林保护区建设时间1994年起步建设背景BRL Hardy 葡萄酒公司所有，是澳大利亚4大顶尖，世界10大顶尖葡萄酒集团之一南澳大利亚州农业观光型湿地公园农业观光型湿地公园南南南南澳班洛克红酒湿地中心澳班洛克红酒湿地中心澳班洛克红酒湿地中心澳班洛克红酒湿地中心功能模块农业观光体验葡萄园参观红酒品尝会议室&学术厅餐饮餐厅运动三种湿地漫步路线环保事业绿色品牌效益，提供全球环保公益支持农业观光型湿地公园农业观光型湿地公园南南南南澳班洛克红酒湿地中心澳班洛克红酒湿地中心澳班洛克红酒湿地中心澳班洛克红酒湿地中心优势-葡萄酒产业链-营造观光体验品尝品尝销售销售葡萄园葡萄园250250英亩英亩观光观光红酒酿制红酒酿制年产年产240240万箱万箱餐饮专业红酒搭配师，提供美食红酒品类推荐运动湿地漫步-设计有3种长度等级的徒步路线环保环保理念宣传清洁能源使用公司面向全球资助环保项目建设农业观光型湿地公园农业观光型湿地公园南南南南澳班洛克红酒湿地中心澳班洛克红酒湿地中心澳班洛克红酒湿地中心澳班洛克红酒湿地中心辅助-餐饮、运动、环保【盈利模式盈利模式】旅游观光旅游观光+葡萄酒产业收益，支撑湿地环保及良性循环运营葡萄酒产业收益，支撑湿地环保及良性循环运营湿地湿地900900英亩英亩MalleeMallee森林森林600600英亩英亩农业湿地保护900英亩湿地600英亩Mallee森林全球环保项目资助生态景观葡萄园葡萄酒销售收入旅游收入维护环保行为品牌价值提升价值点生态农业引入，实现经济效益、环境效益相互支持每年访客人数每年访客人数8 8万以上万以上收费（湿地观光$5/人）科普教育型湿地科普教育型湿地公园公园香港湿地公园香港湿地公园香港湿地公园香港湿地公园基本情况个案特色亚洲首例兼具湿地保护与游览功能的湿地公园，互动性突出地理位置香港，新界天水围北部建设规模总占地915亩，含占地15亩访客中心和900亩的湿地保护区建设时间1998年开建，2006年建成（共分两期建设）投资金额总投资约5亿港元（约合RMB3.96亿）建设背景香港政府打造，望借以补偿发展时所失去的具有生态价值的土地；同时也满足当时新增旅游景点的需求深圳市大埔区科普教育型湿地科普教育型湿地公园公园香港湿地公园香港湿地公园香港湿地公园香港湿地公园功能模块科普教育5个主体展览廊科普游戏区科普资源中心科普放映室购物礼品店餐饮餐厅科普教育型湿地科普教育型湿地公园公园香港湿地公园香港湿地公园香港湿地公园香港湿地公园优势-生物多样性-科普教育体系1 1万访客中心万访客中心湿地教室湿地探索中心湿地影院展馆6060公顷湿地保护区公顷湿地保护区l鸟类物种：241种l蜻蜓：52种l两栖类：9种l爬行类：28种l蝴蝶：157种餐饮美食+湿地风景餐厅购物纪念品户外用品商店娱乐儿童天地、室内游戏区游戏区科普教育型湿地科普教育型湿地公园公园香港湿地公园香港湿地公园香港湿地公园香港湿地公园辅助-餐饮、购物、娱乐（均集中于访客中心）【盈利模式盈利模式】科普教育主导的旅游观光收益为主，由于限制过度商业开发，科普教育主导的旅游观光收益为主，由于限制过度商业开发，运营需香港财政补贴约运营需香港财政补贴约8 8成维系成维系教育湿地保护60公顷湿地保护区生态多样性基底访客中心餐饮购物旅游收入维护财政扶持价值点科普教育模式的多样性门票收费（标准票30港币，约合RMB23.7元）文化体验型湿地公园文化体验型湿地公园杭州西杭州西杭州西杭州西溪溪溪溪湿地公园湿地公园湿地公园湿地公园杭州市西溪国家湿地公园西湖生态保护培育区民俗文化游览景区秋雪庵景区自然景观游览景区曲水庵景区西溪天堂创意园基本情况个案特色集城市湿地、农耕湿地和文化湿地与一体，国家5A级旅游景区地理位置杭州，西湖西北侧（离主城区6公里，西湖5公里）建设规模总占地11.64平方公里（17460亩）建设时间共分3期建设，建设期6年（2003年一期启动，2008年三期呈现）投资金额总投资88.4亿元建设背景历史上西溪占地约60平方公里，现实施保护的西溪湿地总面积约11.5平方公里市委、市政府主持打造钱塘江功能模块文化体验民俗文化游览区秋雪庵保护区曲水庵保护区生态保护生态培育保护区湿地自然景观区科普教育中国湿地博物馆文化产业西溪创意产业园商业商业综合体酒店星级酒店群文化体验文化体验型湿地公园型湿地公园杭州西杭州西杭州西杭州西溪溪溪溪湿地公园湿地公园湿地公园湿地公园p基础：历史与地域文化底蕴l历史-远古雏形、汉唐形成、宋元发展、明清昌盛、民国萎缩与现今新生六个阶段l文化-秋雪庵、泊庵、梅竹山庄、西溪草堂都曾是众多文人雅士开创的别业文化体验型湿地公园文化体验型湿地公园杭州西溪湿地公园杭州西溪湿地公园杭州西溪湿地公园杭州西溪湿地公园优势-历史民俗文化底蕴景点规划三堤：福堤、绿堤、寿堤十景：秋芦飞雪、火柿映波、龙舟胜会、莲滩鹭影、洪园余韵、蒹葭泛月、渔村烟雨、曲水寻梅、高庄宸迹、河渚听曲烟水渔庄秋雪庵西溪人家蒋相公祠n围绕历史文化线索而规划总体布局：5区中有3个是历史民俗文化主题生态保护培育区民俗文化游览景区秋雪庵景区自然景观游览景区曲水庵景区西溪天堂创意园科普教育一馆：中国湿地博物馆1.6万二中心：湿地科研和科普中心三区：朝天暮漾、千金漾和桃花滩3个观鸟区五站：环境监测站、气象观测站、候鸟环志站、水循环实验站和野生动物救助站农业观光四园：湿地植物园、生态渔业园、西溪农事园和自然体验园六基地：物种培育、十里桃花、百顷芦苇、千棵柿树、千年竹子、万点梅花基地文化产业西溪创意产业园，占地约0.9平方公里，建面约2.6万（两大功能区块、三大主力业态）艺术村落区+创意产业区；艺术创作及艺术经营类+创意设计类+总部基地类商业地产西溪天堂，建面15万包含星级酒店群、产权酒店公寓、商业综合体、旅游公共服务设施等文化体验型湿地公园文化体验型湿地公园杭州西溪湿地公园杭州西溪湿地公园杭州西溪湿地公园杭州西溪湿地公园辅助-科普教育、农业观光、艺术产业、商业地产西西溪天堂旅游综合体溪天堂旅游综合体中国湿地博物馆中国湿地博物馆【商业地产商业地产-西溪天堂西溪天堂】依托湿地旅游资源，以酒店集群为核心，商业依托湿地旅游资源，以酒店集群为核心，商业集群开发为湿地中高端游客及商务需求提供配套服务集群开发为湿地中高端游客及商务需求提供配套服务以星级酒店带动以星级酒店带动开发开发以社会公益形以社会公益形象带动开发象带动开发会展商业会展商业旅游商务旅游商务居住度假居住度假创造高端独享资创造高端独享资源带动开发源带动开发以湿地景观资源以湿地景观资源带动开发带动开发开发驱动策略开发驱动策略 经济指标：占地面积:22万平方米总建筑面积:15万平方米容积率：0.68绿化率：30%开发商：杭州西溪投资发展有限公司物业类型：酒店式公寓（50年），星级酒店群，4D影院，国际会议中心，商业街，国际俱乐部，湿地博物馆生态保护培育区民俗文化游览景区秋雪庵景区自然景观游览景区曲水庵景区西溪天堂创意园【商业地产商业地产-西溪天堂西溪天堂】项目规划：酒店集群项目规划：酒店集群+博物馆博物馆+伴生型休闲商业伴生型休闲商业+公共服务设施公共服务设施产权式酒店中国湿地博物馆西溪喜来登酒店酒店式公寓旅游公共服务设施商业综合体悦榕庄度假酒店【商业地产商业地产-西溪天堂西溪天堂】项目酒店物业占比项目酒店物业占比66.3%66.3%，吸附中高端旅游及商务，吸附中高端旅游及商务客户客户类别总建筑面积（）占比（%）产品说明喜来登酒店2000013.3客房380间悦榕庄酒店2000013.3客房110间，包含1栋总统别墅、10栋豪华泳池别墅及24栋标准别墅布鲁克酒店85005.7客房118间悦椿酒店100006.7客房59间酒店式公寓“悦居”30000208幢7层，面积147-240产权式酒店“悦庄”150007.35套独栋产权式酒店和40套联体产权式酒店，面积200-400商业综合体4500030休闲、商业、餐饮等设施及创意办公空间与精品小酒店旅游公共服务设施50003.7换乘场站暨观光巴士（公交）中心站、游船码头、游客大厅、电瓶车服务站、旅游服务网点及加油站等设施合计15万湿地博物馆16000/湿地科普研究展示中心66.3%【盈利模式盈利模式】文化旅游文化旅游+文化产业文化产业+商业地产收益维系湿地可持续发展商业地产收益维系湿地可持续发展价值点文化价值充分挖掘，负载历史文化保护、民俗文化延续、湿地文化教育和普及等产业引入，旅游地产开发、文化产业引入收费（景区大门票80元/人）历史文化湿地保护11.5平方公里湿地生态景观人文景观旅游综合体酒店、餐饮、购物旅游收入维护科普教育湿地博物馆监测站等文化产业产业税收运动运动娱乐娱乐型湿地公园型湿地公园济南美里湖济南美里湖济南美里湖济南美里湖湿地公园湿地公园湿地公园湿地公园基本情况个案特色开园前期以运动休闲娱乐主导，后期转型农业观光体验地理位置济南市西北侧，距市区约12公里，临近黄河建设规模占地750亩，主水面480亩建设时间2009年4月建成开园投资金额一期投资3000万元建设背景民营独立投资经营项目济南市美里湖湿地公园黄河运动运动娱乐娱乐型湿地公园型湿地公园济南美里湖济南美里湖济南美里湖济南美里湖湿地公园湿地公园湿地公园湿地公园功能模块运动娱乐激情水世界水上飞鸟水上碰碰船水上自行车沙滩娱乐真人CS沙滩排球沙滩车ATV垂钓区农业观光欢乐采摘区自然观光美丽群岛湿地风情区运动娱乐型湿地运动娱乐型湿地公园公园济南美里湖济南美里湖济南美里湖济南美里湖湿地公园湿地公园湿地公园湿地公园优势-运动娱乐型项目辅助-农业观光、自然观光l观赏鱼养殖区l花卉种植观赏区l林果、蔬菜采摘区l480亩湖面l沙滩场地l垂钓区【盈利模式盈利模式】前期运动娱乐吸引人气；后引入农业观光休闲，增加项目前期运动娱乐吸引人气；后引入农业观光休闲，增加项目休闲体验，同时维系湿地运营休闲体验，同时维系湿地运营运动娱乐湿地生态生态景观水陆运动农产品销售收入旅游收入维护农业农业体验观光、采摘、餐饮价值点运动娱乐吸引人气门票收费（标准票45元/人）均衡型湿地公园均衡型湿地公园扬州宝应湖湿地扬州宝应湖湿地扬州宝应湖湿地扬州宝应湖湿地公园公园公园公园基本情况个案特色民企投资建设和运营，盈利方式多元化地理位置扬州宝应县西南侧，距离县城约10公里建设规模总占地1万亩，含近3000亩人工水杉林和4500亩的宝应湖建设时间2004年开始建园，2011年通过国家级湿地验收投资金额总投资3.7亿元建设背景上海正润投资有限公司投资兴建宝应县宝应湖湿地公园宝应湖均衡型湿地公园均衡型湿地公园扬州宝应湖湿地扬州宝应湖湿地扬州宝应湖湿地扬州宝应湖湿地公园公园公园公园功能模块生态农业有机农业、水产养殖区生态保护湿地生态景观林区科教&运动青少年活动中心旅游观光农业采摘体验湿地景观体验商业综合服务区（含酒店）水上庆典园p基础：基本水体+规划，后期塑造为主【盈利模式盈利模式】民营投资建设，打造综合盈利模式民营投资建设，打造综合盈利模式价值点盈利方式多元化以湿地和生态农业为主要载体，发展湿地观光、休闲度假、会务接待和农产品流通等项目门票收费（标准票50元/人）湿地保护生态景观农业观光综合服务区酒店、会务、餐饮旅游收入维护科普教育生态农业运动娱乐水陆运动农产品销售收入文化体验型文化体验型运动娱乐型运动娱乐型均衡型均衡型科普教育型科普教育型农业观光型农业观光型【湿地公园开发模式总结湿地公园开发模式总结】强势生态农业产业链生物多样化作展示基础历史民俗文化底蕴水上运动（水体）/陆地运动场地资源多元化人工塑造n农产品/农副产品生产销售n观光体验n科普教育n零售n餐饮n旅游观光n餐饮休闲n酒店居住&商务n文化产业n运动n旅游观光n生态休闲n运动n农产品生产销售n农业观光体验n酒店餐饮&商务核心资源要素核心资源要素功能构成功能构成主题类主题类一、依托核心资源要素，强化主体功能，形成人一、依托核心资源要素，强化主体功能，形成人气引爆点气引爆点二、复合功能或产业引入收益维系后期运营二、复合功能或产业引入收益维系后期运营均衡型均衡型多元化多元化功能维系运营，但人气引爆点功能维系运营，但人气引爆点不足；我们在思考该模式时，功能定位需匹配目不足；我们在思考该模式时，功能定位需匹配目标客群核心需求，从而合力凝聚人气标客群核心需求，从而合力凝聚人气THE 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