珠海前山海纳城商业综合体设计案例策划历程(项目定位及.pdf

海纳城案例前期策划历程分享海纳城案例前期策划历程分享（项目定位及规划设计篇）（项目定位及规划设计篇）项目整体战略定位、业态内容及其体量配比、功能规划项目整体战略定位、业态内容及其体量配比、功能规划三个商业地产最核心的工作，经过省内、外多家商业顾三个商业地产最核心的工作，经过省内、外多家商业顾问机构进行地块现场考察并召开研讨会，并到深圳、广问机构进行地块现场考察并召开研讨会，并到深圳、广州、惠州、上海、北京进行市场研究、可比案例考察、州、惠州、上海、北京进行市场研究、可比案例考察、实地调研，项目定位轮廓日渐清晰，形成初步定位结论。实地调研，项目定位轮廓日渐清晰，形成初步定位结论。项目整体定位思路：项目整体定位思路：整个珠海160万人口，坦洲、三乡40万人口城市生活物流配送中心、日用消费品批发市场、在城市人口中占大多数的中等收入、工薪阶层、普通家庭日常消费品一站式采购及吃喝休购娱的基地项目整体定位描述：项目整体定位描述：珠澳、坦洲、三乡个体经营户配送中心、日用消费品批发市场、中低收入家庭生活又一城、家庭娱乐购物中心。客群定位：客群定位：散铺、零售店私营小业主（六成）、总收入6000-15000之间小家庭（四成）市场定位：市场定位：私营小业主采购中心、100万普通市民家庭吃喝休购娱基地。总体定位：总体定位：批零兼营、公私兼顾、一站式服务的综合SHOPPINGMALL形象定位：形象定位：亲民、时尚、休闲、风情、放松业态配比：业态配比：小商品批发城+主力店+次主力店+配套业态（餐饮+娱乐+散店）项目定位是整个项目开头的第一步，随着定位的明确，各方面的项目定位是整个项目开头的第一步，随着定位的明确，各方面的工作也都随之开展：工作也都随之开展：1 1、定位论证及模拟招商、定位论证及模拟招商1）初步定位已明确，但为了落实其可实施型，加多一重保险，还需要进行定位论证。寻找一家既了解批发市场也了解购物中心、百货市场的顾问公司、尤其是了解我们目标消费群并对之有针对性解决方案的公司做项目整体的市场研究及定位策划工作。2）同时自己组建招商团队配合跟进。效果图出来以后就可以进入招商期。3）另外，在我们能承受的成本压力下，也可以多上一重保险，与具有主力店、餐饮、娱乐、批发市场、外贸仓等资源的招商公司合作，成果：世方作为批发市场顾问，零售方面由另一家商业公司及内部完成。2 2、规划设计方、规划设计方根据定位中各项指标，正式进入设计前期阶段。此时让规划公司介入的目的有三：1）、主力店的决策层都需要看图说话，我们需要快速明白定位中主力店的想法，必须尽快提供效果图。2）、批发城的招商也需要看图说话。3）、政府方面，报规需要有一定方案，要一个立体的交待。4）、给我们已有的思路一个视觉化的印证。5）、可直观和主力店等商家对接，收集反馈意见，再将反馈意见传达规划方，让规划设计方可以将项目完全吃透；3 3、品牌传播公司介入、品牌传播公司介入确定顾问公司、规划设计公司后，需要品牌传播公司同步介入工作，将目前梳理出来的项目价值和第三方下一步的工作成果，针对消费类市场、商家形成价值传达的工具，为启动招商、销售以及在消费类市场造势提供品牌传播工具，并让项目形成影响力，告昭市场，以便其它商业项目形成认知，避免同质化竞争。插播：工作方法：1、当定位明确后，需要寻找相关与定位符合，并做过成功案例的策划机构、规划、品牌传播，通过座谈、碰撞等方式进行沟通；2、当确定合作方后，需要对其进行项目管控，包括随访、定期汇报、阶段提案等方式。经过策划公司的市调及定位论证，规划公司、品牌传播公司的深度沟通，确定了项目的最终定位。插播：在次阶段只确定了市调及定位的合作方，规划设计、品牌服务商都是通过座谈沟通的形式进行，并未确定，目的是多听各种声音，在整体规划、品牌传播上甄选最佳合作方。批发市场，购物公园批发市场，购物公园珠、中、江城市生活配送中心、仓储式休闲购物公园本地及周边城市200万人口生活物流配送中心、日用消费品等综合类批发市场，成为个体经营户配送中心、日用消费品批发市场、中等收入家庭生活又一城、家庭娱乐、休闲购物中心。以批发市场为核心，外加主力店，影院、食街、工厂店、外贸仓、儿童综合游乐场，带动一站式采购吃、喝、休、购、娱等配套。在项目整体定位明确下，规划设计、品牌工作正式开展。在项目整体定位明确下，规划设计、品牌工作正式开展。插播：在次阶段只确定了市调及定位的合作方，规划设计、品牌服务商都是通过座谈沟通的形式进行，并未确定，目的是多听各种声音，在整体规划、品牌传播上甄选最佳合作方。一、规划设计一、规划设计1、确定KCC为合作伙伴，根据项目定位，进行前期概念性规划设计。2、规划设计过程中，需要有规划设计总监（第三方）进行对方案提出修改性建议。注：当时初步方案出台后，我们邀请了吕总、珠海院、江西院、北京院等对整体方案提出建议。3、需要顾问公司就设计方案，提出建议，往往他们的建议将直接影响整体的建筑、功能的设计，以及面积、业态的设置。4、同步进行深化、扩初团队的甄选及确定。插播：1、规划设计的时间及过程是比较漫长的，初稿大概需要20天，然后要进行修改、定稿等，再加上沟通、协调，整体确定时间大概需要2个月。2、深化、扩初团队的甄选可以在对方案提出建议时外加。城市客栈CityInn：2008年，集酒店、KTV为一体的小型商业综合体，面积：12000三旧改造项目，前身：夏湾工业大厦。首创珠海的先进连锁管理模式，填补珠海旅游业主题酒店空白。其成功直接导致珠海市政府颁布扶植三旧改造的政策，成为珠海三旧改造的标杆项目。凯歌KTV：2011年，量贩式KTV，面积：2000凯歌KTV是由兆宏盛世投资开办，并由空间印象策略推广、视觉管理的，以“非娱乐，真欢乐！”为品牌经营理念的绿色、健康的大型精品量贩式KTV。水湾酒吧街：2002年，酒吧街，12000这也属于一个三旧改造设计项目，前身是华发超市街。以不同种族文化背景、不同商业文化特色，使“酒吧一条街”消费主题突出风情各异。本项目开启珠海酒吧街文化，水湾酒吧街现已成为珠海的一张旅游名片，深受广大市民及游客的喜爱。