加勒比海区(F区)价格策略11.19.pdf

加勒比海区F 区价格策略(调整版)商业经营部日期：2003 年 11 月我部已于 10 月初完成?加勒比海区F 区价格策略?初稿，通过与招商部的屡次沟通与洽谈，普遍反映商家认为加勒比海区 F 区的租赁价格偏高。为此，我部对东莞要紧餐饮食街的租赁价格及物业治理费进行了市场调查，普遍集中在 50-100 元/平方米.月，其中花园新村租赁价格在 80 元/平方米.月，但为数很多有 1 年左右的免租期。结合华南 MALL 的实际情况以及东莞餐饮市场现状，我们建议依据放水养鱼的原那么，落低进驻门槛，以吸引商家进驻，然后通过2年的市场培育，联合商家共同把加勒比海区F 区开展起来，从第3 年开始将以 8%的递增率递增其它区域为 5%，从而保证调整前后公司 10 年内总收益不变或相近。调整前 13 层平均租赁均价分不为 80、53、44 元/平方米.月，整体实现均价为 63 元/平方米.月。10 年内按 5%递增率递增实现的平均租赁价为 96.21、63.74、52.92 元/平方米.月从第 3 年开始递增；调整后 13 层平均租赁均价分不为 71、47、39 元/平方米.月，整体实现均价为 56 元/平方米.月。10 年内按 8%递增率递增实现的平均租赁价为 95.76、63.39、52.60 元/平方米.月从第 3 年开始递增；价格策略的制定仍从定量、定性、交易时刻节点三方面综合的综合考量，定量、定性考量指标仍按?加勒比海区F 区价格策略?初稿所确定的实施，交易时刻节点的优惠将顺延。综合折扣率仍按 0.84计。另外，商家普遍反映物业治理费过高，而治理费高的要紧缘故是因为中心空调费用大，商家对此认为可自行安装空调，从而落低治理费用。我部认为在不妨碍整体经营治理的前提下，建议公司可考虑餐饮商家要求，减少商家费用支出，落低商家经营本钞票，吸引商家进驻。后附实收、帐面租赁单价表面积有待工程部进一步核实。后后附展位编号图附展位编号图 1F1F3F3F加勒比海区租赁价格指导价加勒比海区租赁价格指导价5 区展位4 区展位2 区展位一层：一层：展位编号展位编号F1-001F1-001F1-002F1-002F1-003F1-003F1-004F1-004F1-005F1-005F1-006F1-006F1-007F1-007F1-008F1-008含墙面积含墙面积建筑面积建筑面积实收单价实收单价帐面单价帐面单价626464676767676874767680808080811F1-009F1-009F1-010F1-010F1-011F1-011F1-012F1-012F1-013F1-013F1-014F1-014F1-015F1-015F1-016F1-016F1-017F1-017小计小计F1-018F1-018F1-019F1-019F1-020F1-020F1-021F1-021F1-022F1-022F1-023F1-023F1-024F1-024F1-025F1-025F1-026F1-026F1-027F1-027F1-028F1-028F1-029F1-029小计小计F1-030F1-030F1-031F1-031F1-032F1-032F1-033F1-033F1-034F1-034675777567676770727589928980808083868979797577777777777067677094948992929292928380808377777777779292929292F1-035F1-035F1-036F1-036F1-037F1-037F1-038F1-038F1-039F1-039F1-040F1-040小计小计合计合计79727272727494868686868872728686二层：二层：展位编号展位编号F2-001F2-001F2-002F2-002F2-003F2-003F2-004F2-004F2-005F2-005小计小计F2-006F2-006F2-007F2-007F2-008F2-008F2-009F2-009F2-010F2-010F2-011F2-011F2-012F2-012F2-013F2-013F2-014F2-014F2-015F2-015F2-016F2-016F2-017F2-017含墙面积含墙面积建筑面积建筑面积实收单价实收单价帐面单价帐面单价444646463452555555404687626257595959595952494952747468707070707062585862小计小计F2-018F2-018F2-019F2-019F2-020F2-020F2-021F2-021F2-022F2-022F2-023F2-023F2-024F2-024F2-025F2-025F2-026F2-026F2-027F2-027F2-028F2-028小计小计合计合计5959595959645454545761707070707076646464687347475656三层：三层：展位编号展位编号F3-001F3-001F3-002F3-002F3-003F3-003F3-004F3-004F3-005F3-005F3-006F3-006F3-007F3-007F3-008F3-008小计小计F3-009F3-009F3-010F3-010F3-011F3-011含墙面积含墙面积建筑面积建筑面积实收单价实收单价帐面单价帐面单价40404040404040424848484848484850424530505436小计小计F3-012F3-012F3-013F3-013F3-014F3-014F3-015F3-015F3-016F3-016F3-017F3-017F3-018F3-018F3-019F3-019小计小计合计合计4949474749424242585856565850505039394646一层展位编号图一层展位编号图二层展位编号图二层展位编号图三层展位编号图三层展位编号图