不动产估价假设开发法.pptx

第7章假设开发法 假设开发法的基本原理 假设开发法的基本公式 假设开发法的难点与存在的问题 假设开发法的应用举例第1页/共21页学习目标通过本章的学习，读者应理解假设开发法的基本概念和原理，了解假设开发法的适用范围与适用条件，熟练掌握假设开发法的公式和估价程序，在能准确确定公式中各项的基础上，培养熟练运用假设开发法中的静态与动态方式评估不动产价格的能力。第2页/共21页 假设开发法的基本原理 假设开发法的概念 假设开发法的理论依据 假设开发法的适用范围与条件 假设开发法的优缺点 假设开发法的操作步骤第3页/共21页 假设开发法的概念假设开发法，又称倒算法、剩余法或预期开发法。它是从待估对象土地上所建造的房屋等建筑物的预期销售收入减去有关开发建设成本、税费及正常利润后，求取待估对象客观合理价格或价值的方法。第4页/共21页 假设开发法的理论依据假设开发法的基础理论依据是古典经济学的地租剩余理论。第5页/共21页 假设开发法的适用范围与条件1 假设开发法的适用范围假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的不动产估价。具体包括以下几种类型：待开发土地的估价；土地整理、复垦；待拆迁改造的再开发不动产的估价；现有新旧不动产中地价的单独评估；在建工程（包括停建工程）；可装修改造或可改变用途的旧房等。第6页/共21页2 假设开发法的适用条件第一，是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）；第二，是否根据当地不动产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的不动产价格。由于这两个预测包含着较多的可变因素，因此预测的正确与否决定了假设开发法的适用性。第7页/共21页 假设开发法的优缺点假设开发法的优点：首先，它符合人们的习惯思维，即价格是由成本、税费和利润三者构成；其次，这种方法计算简便，应用面也较广。缺点：方法比较粗糙。静态的计算方法没有考虑货币的时间价值因素。第8页/共21页 假设开发法的操作步骤1 调查待开发不动产的基本情况2 调查待开发不动产的基本情况3 估算开发经营期4 预测开发完成后的不动产价格5 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不动产应负担的税费6 根据相应公式进行具体计算，求出待开发不动产的价格第9页/共21页 假设开发法的基本公式 假设开发法最基本的公式 按开发完成后的经营方式细化的公式 按估价对象细化的公式第10页/共21页 假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式为：待开发不动产价格 开发完成后的不动产价格 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 投资者购买待开发不动产应负担的税费第11页/共21页 按开发完成后的经营方式细化的公式1 适用于预期售价的公式2 适用于预期租金的公式第12页/共21页 按估价对象细化的公式将生地开发为熟地租售在熟地上建造房屋租售由生地建造房屋租售将毛地开发为熟地租售由毛地建造房屋租售将旧房屋装修改造为新房屋后租售将在建工程完成后的不动产租售第13页/共21页 假设开发法的难点与存在的问题 计算方法的选择 计算方法的适用范围 两种计算方法的区别与其优缺点第14页/共21页 计算方法的选择从资金的时间价值计算角度考虑，假设开发法的计算方法可分为动态和静态两种。第15页/共21页 计算方法的适用范围适合用动态计算方法的情况有：待开发的土地价格评估；待拆迁改造的再开发不动产价格评估；已完成拆迁的空地的地价评估等。适合静态计算方法的主要是对现有新旧不动产中的地价评估。无论采用何种方式，有两点需要特别注意：其一，动态与静态方法不能在同一评估项目中混合使用；其二，同一项目不能用两种方法分别计算。第16页/共21页 两种计算方法的区别与其优缺点1 两种计算方法的区别静态方式主要是根据估价时的不动产市场状况作出的，而动态方式则是模拟不动产开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。静态方式不考虑各项支出、收入发生的不同时间；而动态方式则考虑各项支出、收入发生的不同时间。在静态方式中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态方式中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。第17页/共21页2 两种计算方法的优缺点从理论上讲，动态方式测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂；静态方式测算的结果比较粗略，但测算过程相对要简单一些。第18页/共21页本章基本概念假设开发法 倒算价格 地租剩余理论 开发经营期 传统的静态计算方法 现金流量折现的动态计算方法第19页/共21页思考与练习1 什么是假设开发法？假设开发法的理论依据是什么？2 假设开发法适用于评估哪些不动产的价值？适用的条件是什么？3 简述假设开发法估价的操作步骤。4 开发经营期、开发期、经营期、前期、建造期、销售期、运营期的含义及其之间的区别和联系是什么？5 简述假设开发法的基本公式及其细化公式。6 综合评价传统的静态计算方法与现金流量折现的动态计算方法。第20页/共21页感谢您的观看！第21页/共21页