XXXX年北京房地产市场月报页.pptx

北京市场月报北京市场月报2010-072010-07目录目录第一部分：第一部分：国际、国内市场动态国际、国内市场动态第二部分：市场分析第二部分：市场分析第一部分：第一部分：国际、国内市场动态国际、国内市场动态国际形势国际形势美英经济出现美英经济出现 危机趋势危机趋势英国实际负债规模暴涨三倍达英国实际负债规模暴涨三倍达4 4万亿英镑万亿英镑 英国国家统计局13日公布的国债状况显示，英国国债的实际数字比此前承认的高出三倍，达到4万亿英镑(约合6万亿美元)。这是英国国家统计局第一次公布多年来积累的“国家资产负债表”。如果按照英国总人口6140万(截至2008年底)来计算每个英国人需要分摊约6.5万英镑的国债。此前，英国国债最多估计为9030亿英镑，到2015年将增加到1.3万亿英镑。n2010年美国经济预计增长3.0%到3.5%低于4月份预测的3.2%到3.7%n2010年美国失业率将达到9.2%到9.5%略高于4月份预测的9.1%到9.5%。国际形势国际形势 全球各大经济体全球各大经济体 保持低利率保持低利率 介于全球经济复苏的脚步仍有不稳的状态，各大经济体仍保持较低的利率水介于全球经济复苏的脚步仍有不稳的状态，各大经济体仍保持较低的利率水平平;日本央行日本央行1515日宣布，继续将基准利率维持在日宣布，继续将基准利率维持在0.1%0.1%不变不变国内经济国内经济 上半年宏观经济数据上半年宏观经济数据二季度二季度GDP增速增速10.3%上半年增速上半年增速 11.1%初步测算，上半年国内生产总值初步测算，上半年国内生产总值172840172840亿元，按可比价格计算，同比增长亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%11.1%，比上年，比上年同期加快同期加快3.73.7个百分点。其中，第一产业增加值个百分点。其中，第一产业增加值1336713367亿元，增长亿元，增长3.6%3.6%；第二产业增加值；第二产业增加值8583085830亿元，增长亿元，增长13.2%13.2%；第三产业增加值；第三产业增加值7364373643亿元，增长亿元，增长9.6%9.6%。GDPGDP虽有所回落虽有所回落仍保持高速发展仍保持高速发展上半年上半年CPI同比增长同比增长2.6%，6月单月同比增长月单月同比增长2.9%n 6 6月月CPICPI温和回落，有效控制了通胀压力，介于目前温和回落，有效控制了通胀压力，介于目前CPI CPI 的表现的表现n 为了稳定经济、挽回人民币升值带来的出口贸易回落为了稳定经济、挽回人民币升值带来的出口贸易回落n 未来加息的压力得到有效缓解未来加息的压力得到有效缓解上半年新增贷款上半年新增贷款4.6万亿，万亿，6月新增贷款月新增贷款6034亿亿 6 6月末，广义货币月末，广义货币(M2)(M2)余额余额67.3967.39万亿元万亿元,同比增长同比增长18.5%18.5%，增幅比上月和上年末分别低，增幅比上月和上年末分别低2.52.5和和9.29.2个百分点；狭义货币个百分点；狭义货币(M1)(M1)余额余额24.0624.06万亿元万亿元,同比增长同比增长24.6%24.6%，增幅比上月和上年末分别，增幅比上月和上年末分别低低5.35.3和和7.87.8个百分点；个百分点；流通中货币流通中货币(M0)(M0)余额余额3.893.89万亿元万亿元,同比增长同比增长15.7%15.7%。上半年净投放现金。上半年净投放现金658658亿元，同比多投放亿元，同比多投放12361236亿元（去年同期为净回笼亿元（去年同期为净回笼578578亿元）。亿元）。2010年年6月月 出口总值出口总值1374亿美金亿美金 进口总值回落进口总值回落我国实现我国实现20102010年贸易顺差首度增长年贸易顺差首度增长房地产房地产6月月 70个大中城市房价同比上涨个大中城市房价同比上涨11.4%6 6月份月份,新建住宅销售价格同比上涨新建住宅销售价格同比上涨14.1%,14.1%,涨幅比涨幅比5 5月份缩小月份缩小1.01.0个百分点个百分点;环比价环比价格与上月持平格与上月持平,而而5 5月份为上涨月份为上涨0.4%0.4%。商品住宅销售价格上涨商品住宅销售价格上涨15.8%,15.8%,其中普通住宅销售价格上涨其中普通住宅销售价格上涨15.2%,15.2%,高档住宅销售价高档住宅销售价格上涨格上涨18%18%房地产房地产2010年上半年全国商品房销售额同比上涨年上半年全国商品房销售额同比上涨 25.1%上半年上半年,全国商品房销售面积全国商品房销售面积3.943.94亿平方米亿平方米,比去年同期增长比去年同期增长15.4%,15.4%,增幅比增幅比1-51-5月月回落回落7.17.1个百分点。其中个百分点。其中,商品住宅销售面积增长商品住宅销售面积增长12.7%,12.7%,办公楼增长办公楼增长53.2%,53.2%,商业营商业营业用房增长业用房增长41.6%41.6%。上半年上半年,商品房销售额商品房销售额1.981.98万亿元万亿元,同比增长同比增长25.4%,25.4%,增幅比增幅比1-51-5月回落月回落13.013.0个百分个百分点。其中点。其中,商品住宅销售额增长商品住宅销售额增长20.3%,20.3%,办公楼和商业营业用房分别增长办公楼和商业营业用房分别增长91.5%91.5%和和57.1%57.1%。上半年上半年,房地产开发企业本年资金来源房地产开发企业本年资金来源3371933719亿元亿元,同比增长同比增长45.6%45.6%。其中其中,国内贷款国内贷款65736573亿元亿元,增长增长34.5%;34.5%;利用外资利用外资250250亿元亿元,增长增长2.8%;2.8%;企业自筹资金企业自筹资金1241012410亿元亿元,增长增长50.9%;50.9%;其他资金其他资金1448714487亿元亿元,增长增长47.9%47.9%。在其他资金中。在其他资金中,定金及预定金及预收款收款80648064亿元亿元,增长增长40.1%;40.1%;个人按揭贷款个人按揭贷款45384538亿元亿元,增长增长60.4%60.4%。国内一线城市一周成交量国内一线城市一周成交量第二部分：近期北京房地产市场分析第二部分：近期北京房地产市场分析1.市场理性回归上半年北京土地供需两旺，上半年北京土地供需两旺，6月份有所回落月份有所回落北京2010年1至6月份新供应109幅，成交土地112幅，同比增加同比增加39%，成交金额627亿元，同比增加同比增加161%，其中住宅类用地成交21幅，金融296亿元；6月成交18幅，其中住宅用地3幅，楼面价7188元，环比增加环比增加50%；成交数据来自 北京市房地产交易网新政后国企拿地涌现，房山成热点新政后国企拿地涌现，房山成热点地块名称地块名称位置位置建筑面积建筑面积成交价成交价受让单位受让单位丰台区六圈A居住项目用地丰台区花乡六圈村348037.9597000中海地产集团有限公司通州区半壁店（旧村改造）居住及居住区配套教育用地通州区梨园镇半壁店村265152.7282000北京天旭运河房地产开发有限责任公司北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地朝阳区崔各庄乡大望京村169537.2408000北京远豪置业有限公司北京市昌平区常兴庄组团北部地区B地块居住项目用地昌平区小汤山镇常兴庄村152307230000北京金科兴源置业有限公司与北京纳帕投资有限公司竞买联合体昌平区北七家工业区配套住宅项目用地（配建中小套型普通商品住房）昌平区北七家镇八仙庄村西234719180733金融街控股股份有限公司房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地（中小套型普通商品住房）房山区长阳镇239507146000中铁房地产集团有限公司北京市顺义区马坡东侧（地块二）居住项目用地顺义区马坡镇147292.8125600北京北辰实业股份有限公司北京市房山区房山线长阳站8号地东侧地块商业金融及居住项目用地房山区长阳镇166799115261北京首都开发股份有限公司北京市房山区窦店镇居住项目（京南嘉园小区三期）房山区窦店镇4324116000北京房地置业发展有限公司3月22日，国土部要求各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，不得出让住房用地。4月15日之后，各省市的住宅土地交易恢复正常；仅6月就成交三块住宅用地；总的来看，上半年各大地产商拿地依然踊跃，特别是国有地产企业动作明显特别是国有地产企业动作明显。新新政政后后土地成交数据来自 北京市土地储备中心2010年上半年新增供需比小于年上半年新增供需比小于12010年上半年房屋新供应套数为年上半年房屋新供应套数为42320套套，比2008年同期下降33%，比2009年同期下降3%上半年成交套数为上半年成交套数为51381套套，比2008年同期增长了20%，但比2009年同期下降了39%；2010年新增上半年供需比为年新增上半年供需比为0.82成交数据来自 北京市房地产交易网北京可售房量体不足北京可售房量体不足10万套万套可售期房可售期房可售现房可售现房合计可售房屋套数：112419174665287084可售房屋面积(M2)：144307771768842832119205其中住宅套数：609413080791748面积(M2)：7793352423182412025176商业单元：100981590326001面积(M2)：250823142500086758239办公单元：23419674930168面积(M2)：144443422111303655564车位个数：14633107451122084面积(M2)：198139544560176437412数据来自 北京市房地产交易网2010.7.19新政后北京市均价结构性回落新政后北京市均价结构性回落新政后北京市商品住宅价格结构性回落，主要因为中低端市场占比较高从而拉低了均价；目前市场除了上市公司新盘入市项目价格较低，大部分项目价格坚挺，制作小部分折扣让利。开发商和消费者价格拉锯战还将持续。成交数据来自 北京市房地产交易网新政后住宅成交量体持续低迷新政后住宅成交量体持续低迷数据显示，4月15日新政出台成为了成交量的转折点，从5月份开始，成交量萎缩明显，持续低位徘徊；其中5月成交4455套，环比下降67.5%，6月4763套环比增加6.91%；成交数据来自 北京市房地产交易网从整个北京市成交价格区间来看，20000以下刚性需求产品依然为市场主导，占整个成交量体的50%以上；成交数据来自 北京市房地产交易网高端市场成交量体快速回落高端市场成交量体快速回落2.高端公寓外省市客户占比增加2010年北京单价四万以上客户构成分析年北京单价四万以上客户构成分析新政后外省市新政后外省市 客户呈增加趋势客户呈增加趋势外省市客户群体主要河北、山西、东北、内蒙等成交数据来自 达观市场研究中心新政后新政后外省外省客户客户呈现呈现增长增长趋势趋势东区在售高端公寓客源构成分析东区在售高端公寓客源构成分析外来客户增加趋势成交客源分析成交客源分析与2009年同期相比，2010年4月15日限制政策出台之后，本地客户及外籍客户成交量有所下降，外省客户量有所上升，就目前情况来看，外省客户依然成为高端项目购买的主要群体；新政策调控后市场成交数据来自建委 达观市场部数据研究中心新政后新政后外省高端客户购买主力军外省高端客户购买主力军新政策调控后市场成交数据来自建委 达观市场部数据研究中心总价千万以上单价四万以上成交客源分析总价千万以上单价四万以上成交客源分析3.现况租售比虚高租售比严超国际警戒线据二手房统计：2008年北京市平均的租赁价格为每月2490元，2009年北京市平均租赁价格为每月2547元，2010年前6个月北京市平均租赁价格为每月2928元。值得注意的是，新政后的5月、6月间租金上涨惊人，据统计今年5月、6月北京平均的租赁价格为每月3000元，比新政实施前涨2.5%，同比2009年5月、6月租金上涨20.3%。今年4、5月份交易量大幅攀升，整体租金均价也比去年4、5月份上升了两成，租售比也由新政实施前的650：1降低为565：1左右。