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为自己买间梦想中的房子 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望Agenda四四四四.結語結語結語結語&資料查詢資料查詢資料查詢資料查詢-考量的原則考量的原則:人人,事事,時時,地地,物物一一一一.需求的考量需求的考量需求的考量需求的考量二二二二.商品的考量商品的考量商品的考量商品的考量-注意事項注意事項-風水概要風水概要需求需求商品商品能力能力三三三三.能力的考量能力的考量能力的考量能力的考量-貸款種類貸款種類-計算方式計算方式-相關稅賦相關稅賦序序序序.概念概念概念概念序序.概念概念需求需求需求需求高標準高標準高標準高標準低標準低標準低標準低標準能力低能力低能力低能力低能力高能力高能力高能力高能力能力能力能力能力足夠可以能力足夠可以能力足夠可以能力足夠可以購買高標準購買高標準購買高標準購買高標準的房子的房子的房子的房子能力僅僅足夠能力僅僅足夠能力僅僅足夠能力僅僅足夠購買低標準購買低標準購買低標準購買低標準的房子的房子的房子的房子購屋策略的取捨購屋策略的取捨購屋策略的取捨購屋策略的取捨a.a.騎驢找馬型騎驢找馬型騎驢找馬型騎驢找馬型b.b.一勞永逸型一勞永逸型一勞永逸型一勞永逸型以以以以能力能力能力能力做主要考量做主要考量做主要考量做主要考量購買購買購買購買負擔得起負擔得起負擔得起負擔得起的房子的房子的房子的房子策略策略策略策略出發點出發點出發點出發點以以以以需求需求需求需求做主要考量做主要考量做主要考量做主要考量購買購買購買購買夢想中夢想中夢想中夢想中的房子的房子的房子的房子優點優點優點優點缺點缺點缺點缺點減少租房子的支出減少租房子的支出減少租房子的支出減少租房子的支出可知道好房子好在哪裡可知道好房子好在哪裡可知道好房子好在哪裡可知道好房子好在哪裡真正符合自己的需求真正符合自己的需求真正符合自己的需求真正符合自己的需求不須再搬家不須再搬家不須再搬家不須再搬家,增值率高增值率高增值率高增值率高容易買到不合適的房子容易買到不合適的房子容易買到不合適的房子容易買到不合適的房子過幾年還要換房子過幾年還要換房子過幾年還要換房子過幾年還要換房子折價率高折價率高折價率高折價率高價格高價格高價格高價格高,能力不夠能力不夠能力不夠能力不夠須多幾年的房租支出須多幾年的房租支出須多幾年的房租支出須多幾年的房租支出能力足夠卻買了能力足夠卻買了能力足夠卻買了能力足夠卻買了低標準的房子低標準的房子低標準的房子低標準的房子高標準的房子買高標準的房子買高標準的房子買高標準的房子買不起不起不起不起序序.概念概念Step-1檢視需求檢視需求Step-2設定目標設定目標Step-3評估能力評估能力騎驢找馬騎驢找馬一勞永逸一勞永逸市面上商品的分布市面上商品的分布市面上商品的分布市面上商品的分布我的需求我的需求我的需求我的需求我的能力我的能力我的能力我的能力高標準高標準高標準高標準低標準低標準低標準低標準以能力為考量以能力為考量以能力為考量以能力為考量以需求為考量以需求為考量以需求為考量以需求為考量Step-4策略的運用策略的運用序序.概念概念A.A.市場已購屋者市場已購屋者市場已購屋者市場已購屋者(申請貸款中申請貸款中申請貸款中申請貸款中)之需求之需求之需求之需求(1).(1).購屋者以首購自住為主購屋者以首購自住為主購屋者以首購自住為主購屋者以首購自住為主,但比重下降但比重下降但比重下降但比重下降,換屋自住及第二屋自住需求較上季增加換屋自住及第二屋自住需求較上季增加換屋自住及第二屋自住需求較上季增加換屋自住及第二屋自住需求較上季增加購屋者目的以首購自住為主比重為購屋者目的以首購自住為主比重為 54%,54%,較上季略減較上季略減.換屋自住佔換屋自住佔33%,33%,略増略増.投資需求佔投資需求佔11%11%較上季增加較上季增加,其中尤以第二屋自主者由原來的其中尤以第二屋自主者由原來的5.5%5.5%增為增為8.6%,8.6%,相對增福最大相對增福最大.資料來源資料來源:92:92年第二季台灣購屋需求動向季報年第二季台灣購屋需求動向季報,內政部建築研究所內政部建築研究所http:/abri.gov.tw/cycle/cycle.htmhttp:/abri.gov.tw/cycle/cycle.htm(2).(2).購屋類型以中古屋比例最高購屋類型以中古屋比例最高購屋類型以中古屋比例最高購屋類型以中古屋比例最高,新成屋居次新成屋居次新成屋居次新成屋居次.大坪數及高總價需求有逐漸增加之大坪數及高總價需求有逐漸增加之大坪數及高總價需求有逐漸增加之大坪數及高總價需求有逐漸增加之 趨勢趨勢趨勢趨勢.購買房屋類型中古屋佔購買房屋類型中古屋佔43.7%,43.7%,新成屋佔新成屋佔40.1%40.1%居次居次.房屋面積房屋面積 3140 3140坪住宅佔坪住宅佔29%,29%,較上季略減較上季略減,4141坪以上需求較上季增加坪以上需求較上季增加2.6%,2.6%,高總價比重也有增加之趨勢高總價比重也有增加之趨勢.(3).(3).已購屋者負擔略減已購屋者負擔略減已購屋者負擔略減已購屋者負擔略減,房價為年所得之房價為年所得之房價為年所得之房價為年所得之5.25.2倍倍倍倍,貸款支出佔家庭月收入之貸款支出佔家庭月收入之貸款支出佔家庭月收入之貸款支出佔家庭月收入之23.3%,23.3%,房價所得比有減少之趨勢房價所得比有減少之趨勢房價所得比有減少之趨勢房價所得比有減少之趨勢.(4).(4).平均搜尋時間平均搜尋時間平均搜尋時間平均搜尋時間4.84.8個月個月個月個月,看屋數為看屋數為看屋數為看屋數為7.37.3間間間間,較上季增加較上季增加較上季增加較上季增加,顯示購屋者決策時間拉長顯示購屋者決策時間拉長顯示購屋者決策時間拉長顯示購屋者決策時間拉長.(5).(5).購屋平均裝潢費用佔房屋總價購屋平均裝潢費用佔房屋總價購屋平均裝潢費用佔房屋總價購屋平均裝潢費用佔房屋總價11.3%,11.3%,中南部比重較高中南部比重較高中南部比重較高中南部比重較高台中市台中市14.9%,14.9%,高雄市高雄市14.5%,14.5%,台北市台北市 8.9%,8.9%,台北縣台北縣 9.2%.9.2%.(6).(6).近六成購屋貸款民眾認為近期房價持平且略下跌近六成購屋貸款民眾認為近期房價持平且略下跌近六成購屋貸款民眾認為近期房價持平且略下跌近六成購屋貸款民眾認為近期房價持平且略下跌,五成預期未來一年房價維持五成預期未來一年房價維持五成預期未來一年房價維持五成預期未來一年房價維持 穩定穩定穩定穩定,認為近期到未來房價看漲者認為近期到未來房價看漲者認為近期到未來房價看漲者認為近期到未來房價看漲者(20.5%)(20.5%)增加增加增加增加,看跌者看跌者看跌者看跌者(27.4%)(27.4%)減少減少減少減少.序序.概念概念B.B.市場潛在購屋者市場潛在購屋者市場潛在購屋者市場潛在購屋者(搜尋中搜尋中搜尋中搜尋中)之需求之需求之需求之需求(1).(1).購屋者以首購自住為主需求略增購屋者以首購自住為主需求略增購屋者以首購自住為主需求略增購屋者以首購自住為主需求略增,換屋自住者略為減少換屋自住者略為減少換屋自住者略為減少換屋自住者略為減少,投資需求持平投資需求持平投資需求持平投資需求持平購屋者目的以首購自住比重為購屋者目的以首購自住比重為 56.7%(3.8%56.7%(3.8%).).換屋自住佔換屋自住佔24.3%(1.7%24.3%(1.7%),),投資需求佔投資需求佔18%18%(2).(2).優先考慮中古屋的比例最高優先考慮中古屋的比例最高優先考慮中古屋的比例最高優先考慮中古屋的比例最高,新成屋居次新成屋居次新成屋居次新成屋居次.3140.3140坪數及坪數及坪數及坪數及300500300500萬預算萬預算萬預算萬預算 為需求主流為需求主流為需求主流為需求主流.價格為最重要的購屋誘因價格為最重要的購屋誘因價格為最重要的購屋誘因價格為最重要的購屋誘因,其次是環境與交通其次是環境與交通其次是環境與交通其次是環境與交通,品牌價值較未品牌價值較未品牌價值較未品牌價值較未 受重視受重視受重視受重視.(3).(3).近五成民眾認為近期房價持平近五成民眾認為近期房價持平近五成民眾認為近期房價持平近五成民眾認為近期房價持平,預期一年後房價看跌者高於看漲者預期一年後房價看跌者高於看漲者預期一年後房價看跌者高於看漲者預期一年後房價看跌者高於看漲者.C.C.購屋者對房價信心狀況購屋者對房價信心狀況購屋者對房價信心狀況購屋者對房價信心狀況(1).92(1).92年第二季年第二季年第二季年第二季,民眾對房價之信心指數為民眾對房價之信心指數為民眾對房價之信心指數為民眾對房價之信心指數為 88.05 88.05分分分分,較上季減少較上季減少較上季減少較上季減少12.9512.95分分分分,相較相較相較相較 去年同期減少去年同期減少去年同期減少去年同期減少 19.55 19.55 分分分分.以以以以 100 100 分為持平穩定信心水準來看分為持平穩定信心水準來看分為持平穩定信心水準來看分為持平穩定信心水準來看,本季購屋者對本季購屋者對本季購屋者對本季購屋者對 房價信心水準減弱房價信心水準減弱房價信心水準減弱房價信心水準減弱.一一.需求的考量需求的考量 考量的原則：人考量的原則：人考量的原則：人考量的原則：人 事事事事 時時時時 地地地地 物物物物人人物物事事 時時地地1.家裡人口數家裡人口數2.居民素質居民素質1.工作工作2.學校學校(中小學中小學)3.市場市場,商場商場4.交通便利性交通便利性1.通勤時間通勤時間2.未來發展未來發展1.地區地區,地點地點2.地形地形,地貌地貌3.天然災害天然災害4.生活環境生活環境3.年老退休年老退休1.建物種類建物種類2.建物品質建物品質5.出入通道出入通道3.坪數坪數,房間數房間數4.車位車位5.廚衛設備廚衛設備7.格局格局,方位方位8.屋齡屋齡,價格價格4.貸款問題貸款問題9.契約契約10.建商商譽建商商譽6.視野視野一一.需求的考量需求的考量(室內空間室內空間)假設我想買間假設我想買間 3 房房 2 廳的房子廳的房子(以公寓為例以公寓為例)1.客廳客廳2.廚房廚房+餐廳餐廳4.主臥室主臥室5.臥室臥室x23.衛浴衛浴x2客廳6.1p4.5m4.5m2.1m2.35m廚房2.0p餐廳2.26p3.18m4m臥室13.6p臥室23.6p衛浴11.4p4m3.6m主臥室4.4p玄關1.5p走廊 2.6p3.8m工作陽台 1.7p主建物主建物 =29p+)附屬建物附屬建物=3.7p32.7p32.7p/(1-公設比公設比)=32.7/77%=42.5p6.玄關玄關+走廊走廊7.陽台陽台x2陽台 2.0p1.5m衛浴21.7p1.9m走廊及活動空間走廊及活動空間(不含玄關不含玄關)=2.6p約佔總建坪之約佔總建坪之 8.97%假設我想買間假設我想買間 3 房房 2 廳的房子廳的房子(以透天為例以透天為例)一一.需求的考量需求的考量(室內空間室內空間)客廳7.2p5.2m2.1m2.35m廚房2.16p餐廳2.07p3.39m衛浴11.4p玄關0.8p工作間1.5p梯間1.6p梯間4.18p衛浴21.58p臥室13.34p主臥室6.42p梯間2.83p衛浴31.34p臥室23.34p露台8.0p1F1F2F2F3F3F5.1m前面可以停1輛車子地坪地坪=23.67p建坪建坪=37.97p建蔽率建蔽率=70.6%走廊及活動空間走廊及活動空間(不含玄關不含玄關)=8.61p約佔總建坪之約佔總建坪之 22.6822.68%1.客廳客廳2.廚房廚房+餐廳餐廳4.主臥室主臥室5.臥室臥室x23.衛浴衛浴x36.玄關玄關+走廊走廊7.陽台陽台+露台露台8.花園花園(可停車可停車)二二.商品的考量商品的考量注意事項注意事項:1.地段地段2.格局格局,採光採光,通風通風,視野視野:a.注意建築物的建築型式注意建築物的建築型式,棟距棟距b.注意窗子的型式注意窗子的型式,大小大小,顏色顏色,厚度厚度,氣密氣密c.管道間管道間,柱位柱位,樑位樑位,樑深樑深,樓高樓高,淨高淨高3.門門,廚具廚具,衛浴設備衛浴設備4.建材建材:外觀外觀,管線材料管線材料5.停車場車道斜度停車場車道斜度6.安全設施安全設施7.公共設施公共設施,省能設施省能設施二二.商品的考量商品的考量地段地段建商個案產品建商個案產品鄰近之公共設施鄰近之公共設施項目分析項目分析二二.商品的考量商品的考量竹北縣政二期竹北縣政二期台大台大竹北分校竹北分校斗崙斗崙運動公園運動公園竹北竹北縣政一期縣政一期台北台北新竹新竹園區園區新埔新埔中中山山高高速速公公路路光明六路東一段光明六路東一段光明六路東二段光明六路東二段自自強強南南路路自自強強北北路路莊莊敬敬南南路路莊莊敬敬北北路路停停停停文小文小文中文中豆子埔溪豆子埔溪二二.商品的考量商品的考量二二.商品的考量商品的考量建築物的建築型式建築物的建築型式,棟距棟距口字型口字型字型字型L字型字型T字型字型一字型一字型其他其他油煙不易排出油煙不易排出噪音在中庭迴繞噪音在中庭迴繞,低樓層採光不良低樓層採光不良兩面採光兩面採光三面採光三面採光幾乎四面採光幾乎四面採光煙窗效應煙窗效應二二.商品的考量商品的考量室內格局室內格局(1)二二.商品的考量商品的考量室內格局室內格局(2)二二.商品的考量商品的考量室內格局室內格局(3)窗子的型式窗子的型式,大小大小,顏色顏色,厚度厚度,氣密氣密二二.商品的考量商品的考量風風雨雨風風一般平窗一般平窗深窗設計深窗設計雨雨窗子厚度一般為窗子厚度一般為 56mm,大面窗通常使用大面窗通常使用 8mm窗子顏色窗子顏色,看個人喜好看個人喜好,有點顏色不僅可以減少陽光之熱能有點顏色不僅可以減少陽光之熱能甚至有些可隔絕紫外線甚至有些可隔絕紫外線二二.商品的考量商品的考量柱位柱位樑位樑位,樑深樑深,樓高樓高,淨高淨高二二.商品的考量商品的考量樓高樓高淨高淨高樑深樑深主樑主樑次樑次樑樑下淨高樑下淨高停車場車道斜度停車場車道斜度二二.商品的考量商品的考量6m1m1:62m1:3以停車場高度以停車場高度3m計算計算車道長度需有至少車道長度需有至少18m以停車場高度以停車場高度3m計算計算車道長度只需要車道長度只需要9m留意單車道或雙車道留意單車道或雙車道,車道是否有轉彎車道是否有轉彎,若轉彎需若轉彎需5.5m寬度之車道寬度之車道建材建材:管線管線二二.商品的考量商品的考量1.留意熱水管口徑留意熱水管口徑,材質材質,一般為鉛管一般為鉛管,銜接處以壓接處理銜接處以壓接處理,使用年限較短使用年限較短2.留意電線插座需為留意電線插座需為 3 孔式孔式,並且接地線確實作用並且接地線確實作用4“與管子接觸面大與管子接觸面大,流速慢流速慢,熱能易流失熱能易流失5“與管子接觸面小與管子接觸面小,流速快流速快,熱能不易流失熱能不易流失管線部分由於埋在結構體中管線部分由於埋在結構體中,因此因此,未來之裝潢不易修改未來之裝潢不易修改,故必須在建築階段即進行修改故必須在建築階段即進行修改公共設施公共設施,省能設施省能設施二二.商品的考量商品的考量記住記住:公設越多公設越多,未來的維修費用越多未來的維修費用越多a.若有噴水池若有噴水池,流水流水,小溪小溪,或者水迴廊的設計需注意是或者水迴廊的設計需注意是否有水循環設計否有水循環設計,以節省水費之浪費以節省水費之浪費b.儲水槽容量儲水槽容量,是否足夠停水一天之所有用戶用量是否足夠停水一天之所有用戶用量c.地下室是否有抽水馬達地下室是否有抽水馬達,個數個數.d.停電時停電時,發電機之發電量發電機之發電量.e.進出安全管制措施進出安全管制措施.建商個案產品提供之建商個案產品提供之公共設施公共設施與服務項目分析與服務項目分析二二.商品的考量商品的考量二二.商品的考量商品的考量-風水概要風水概要1-1.1-1.先看命盤先看命盤先看命盤先看命盤,命格之適合方位命格之適合方位命格之適合方位命格之適合方位1-2.1-2.陸路陸路陸路陸路/水路水路水路水路1-3.1-3.屋角屋角屋角屋角/柱子柱子柱子柱子1.1.外在環境外在環境外在環境外在環境2-1.2-1.門門門門/主要通道主要通道主要通道主要通道2-2.2-2.廁所衛浴廁所衛浴廁所衛浴廁所衛浴/神明廳神明廳神明廳神明廳2.2.內在環境內在環境內在環境內在環境二二.商品的考量商品的考量-風水概要風水概要1-1.1-1.先看命盤先看命盤先看命盤先看命盤,命格之適合方位命格之適合方位命格之適合方位命格之適合方位a.a.算命算命算命算命/看自己適合的方位看自己適合的方位看自己適合的方位看自己適合的方位,買個指北針買個指北針買個指北針買個指北針,現場量現場量現場量現場量b.b.房屋不可正東向房屋不可正東向房屋不可正東向房屋不可正東向,正西向正西向正西向正西向,正南向正南向正南向正南向,正北向正北向正北向正北向 EWSN命不夠重,無法承受,健康受損 c.c.房子的前面後面房子的前面後面房子的前面後面房子的前面後面(看客廳窗戶方向看客廳窗戶方向看客廳窗戶方向看客廳窗戶方向)門門門門客廳客廳客廳客廳前前前前後後後後門門門門客廳客廳客廳客廳前前前前後後後後龍龍龍龍虎虎虎虎虎虎虎虎龍龍龍龍二二.商品的考量商品的考量-風水概要風水概要1-2.1-2.陸路陸路陸路陸路/水路水路水路水路a.a.路沖路沖路沖路沖廟宇廟宇廟宇廟宇,公家機關公家機關公家機關公家機關,生意適合生意適合生意適合生意適合,有興旺之象有興旺之象有興旺之象有興旺之象.但是不適合住家但是不適合住家但是不適合住家但是不適合住家,必受刀光之必受刀光之必受刀光之必受刀光之災災災災b.b.水沖水沖水沖水沖前前前前後後後後大大大大小小小小水流方向水流方向水流方向水流方向招財招財招財招財,但是人不平安但是人不平安但是人不平安但是人不平安家中麻煩多家中麻煩多家中麻煩多家中麻煩多水路並非單單指河流水路並非單單指河流水路並非單單指河流水路並非單單指河流,包含下雨包含下雨包含下雨包含下雨天時天時天時天時,雨水匯集流下之方向也有雨水匯集流下之方向也有雨水匯集流下之方向也有雨水匯集流下之方向也有關係關係關係關係.最好是過而不入最好是過而不入最好是過而不入最好是過而不入.繞而不繞而不繞而不繞而不沖沖沖沖.二二.商品的考量商品的考量-風水概要風水概要1-3.1-3.屋角屋角屋角屋角/柱子柱子柱子柱子看附近的房子看附近的房子看附近的房子看附近的房子,或者建築物或者建築物或者建築物或者建築物,是否有柱子是否有柱子是否有柱子是否有柱子,柱角柱角柱角柱角,屋角對到房子的門屋角對到房子的門屋角對到房子的門屋角對到房子的門,窗等窗等窗等窗等.a.a.基地型的房子基地型的房子基地型的房子基地型的房子,屋子一定兩兩相對屋子一定兩兩相對屋子一定兩兩相對屋子一定兩兩相對.柱子對柱子柱子對柱子柱子對柱子柱子對柱子b.b.不要屋角對到的房子不要屋角對到的房子不要屋角對到的房子不要屋角對到的房子屋角屋角屋角屋角人不平安人不平安人不平安人不平安門門門門,窗的視野盡量不要受阻窗的視野盡量不要受阻窗的視野盡量不要受阻窗的視野盡量不要受阻,房子不要面山房子不要面山房子不要面山房子不要面山.心胸才會開闊心胸才會開闊心胸才會開闊心胸才會開闊.二二.商品的考量商品的考量-風水概要風水概要2-1.2-1.門門門門/主要通道主要通道主要通道主要通道前前前前大大大大小小小小後後後後主主主主要要要要通通通通道道道道次要通道次要通道次要通道次要通道風風光光光光雙併雙併雙併雙併開門在小邊開門在小邊開門在小邊開門在小邊,格格格格局全相反局全相反局全相反局全相反二二.商品的考量商品的考量-風水概要風水概要2-2.2-2.廁所衛浴廁所衛浴廁所衛浴廁所衛浴/神明廳神明廳神明廳神明廳主主主主要要要要通通通通道道道道次要次要次要次要通道通道通道通道1F1F2F2F3F3F廁所廁所廁所廁所1.2F1.2F廁所堵住主要通道廁所堵住主要通道廁所堵住主要通道廁所堵住主要通道2.2F2.2F的廁所直接對到臥的廁所直接對到臥的廁所直接對到臥的廁所直接對到臥室的床室的床室的床室的床.2.3F2.3F神明廳坐在廁所上神明廳坐在廁所上神明廳坐在廁所上神明廳坐在廁所上.相當不恰當的佈置相當不恰當的佈置相當不恰當的佈置相當不恰當的佈置主臥室主臥室主臥室主臥室廁所廁所廁所廁所臥室臥室臥室臥室神明廳神明廳神明廳神明廳廁所廁所廁所廁所衣櫥衣櫥衣櫥衣櫥書房書房書房書房主臥室主臥室主臥室主臥室神明廳神明廳神明廳神明廳臥室臥室臥室臥室廁所廁所廁所廁所廁所廁所廁所廁所主臥室主臥室主臥室主臥室1.床尾不要對著大門或窗戶床尾不要對著大門或窗戶2.床頭不要對著窗戶或廁所床頭不要對著窗戶或廁所3.廚房不要對著廁所廚房不要對著廁所4.廚房不要對著大門廚房不要對著大門(家中的大門家中的大門),瓦斯爐則不要對著門瓦斯爐則不要對著門5.供奉祖先的地方不可以背著廁所或廚房供奉祖先的地方不可以背著廁所或廚房,不要懸空不要懸空,不可在下面堆放東西不可在下面堆放東西6.廚房及廁所不要置於房子的中間廚房及廁所不要置於房子的中間7.入門不可一見樓梯入門不可一見樓梯8.馬桶的位置不可背對大門馬桶的位置不可背對大門(指家中大門不是廁所門指家中大門不是廁所門)9.沙發不可背對大門沙發不可背對大門,犯小人犯小人10.左青龍右白老虎左青龍右白老虎,會動的家電盡量放左邊會動的家電盡量放左邊,櫃子等重的東西放右邊檔煞櫃子等重的東西放右邊檔煞11.選房子時選房子時,窗戶往外望不要有柱子或對面房子的角對對來窗戶往外望不要有柱子或對面房子的角對對來12.選房子時選房子時,不要選在巷底不要選在巷底13.屋子盡量隔的方正屋子盡量隔的方正,選房子時也一樣選房子時也一樣14.房子內部太多柱子或隔局不好的盡量不挑選房子內部太多柱子或隔局不好的盡量不挑選15.房子的背面臨河就不好了房子的背面臨河就不好了,代表財會流走代表財會流走16.屋子不要有太多鏡子屋子不要有太多鏡子,房間也是房間也是,鏡子不要面對床鏡子不要面對床,會嚇人會嚇人;鏡子鏡子對廁所門對廁所門容易容易 造成家裏女主人說話不得體造成家裏女主人說話不得體,心情不愉快心情不愉快,引男主人犯桃花引男主人犯桃花17.玄關隨時保持乾淨玄關隨時保持乾淨,太雜亂太雜亂,財神是不會來的喔財神是不會來的喔!另外玄關需明朗另外玄關需明朗,通暢通暢.二二.商品的考量商品的考量-風水概要風水概要房子的五大忌房子的五大忌1.入門見廁入門見廁-劫財劫財,劫事業劫事業2.瓦斯爐的面向和房屋同一向也就是對大門瓦斯爐的面向和房屋同一向也就是對大門-破財破財3.瓦斯爐的面向和客廳入口相同瓦斯爐的面向和客廳入口相同-錢財容易消耗錢財容易消耗4.入門多廳入門多廳-一進門就看到很多的門一進門就看到很多的門-容易捉襟見肘容易捉襟見肘,常常錢來又出去了常常錢來又出去了5.床尾朝向廚房床尾朝向廚房-容易吵架容易吵架,如果是主臥室如果是主臥室,會致離婚會致離婚二二.商品的考量商品的考量-風水概要風水概要二二.商品的考量商品的考量-風水概要風水概要八卦吉祥方位盤八卦吉祥方位盤白色白色藍色藍色黃黃,米米,淺咖啡色淺咖啡色,大地色系大地色系,卡其色卡其色黃黃,米米,淺咖啡色淺咖啡色,大地色系大地色系,卡其色卡其色白色白色綠色綠色綠色綠色金金金金水水火火土土土土木木木木貴人運貴人運事業運事業運文昌運文昌運子子女女運運愛情運愛情運健健康康運運財運財運名位運名位運三三.能力的考量能力的考量-貸款種類貸款種類1.1.政策性房屋貸款政策性房屋貸款政策性房屋貸款政策性房屋貸款-購置房屋購置房屋,優惠利率優惠利率 2.31%(目前目前)-貸款上限貸款上限220萬萬,期限期限30年年,寬限寬限5年年.-其他條件其他條件:(1)非都市土地，不得超過非都市土地，不得超過150平方公尺平方公尺(約約45坪坪)；(2)其他地區，不得超過其他地區，不得超過120平方公尺平方公尺(約約36坪坪)。若三代同堂家庭若三代同堂家庭:(3)非都市土地，不得超過非都市土地，不得超過172平方公尺平方公尺(約約52坪坪)；(4)其他地區其他地區,不得超過不得超過134平方公尺平方公尺(約約40坪坪)。以建築改良物所有權狀登記為準，不包括公用、陽台及獨棟建築物屋頂突以建築改良物所有權狀登記為準，不包括公用、陽台及獨棟建築物屋頂突出物面積出物面積c.c.輔助人民貸款自購住宅輔助人民貸款自購住宅輔助人民貸款自購住宅輔助人民貸款自購住宅a.a.輔助勞工建構住宅貸款輔助勞工建構住宅貸款輔助勞工建構住宅貸款輔助勞工建構住宅貸款-自地新建屋或重建自地新建屋或重建自地新建屋或重建自地新建屋或重建,目前利率目前利率目前利率目前利率2.31%.2.31%.-貸款上限貸款上限貸款上限貸款上限220220萬萬萬萬,期限期限期限期限3030年年年年,寬限寬限寬限寬限5 5年年年年.b.b.輔助勞工修繕住宅貸款輔助勞工修繕住宅貸款輔助勞工修繕住宅貸款輔助勞工修繕住宅貸款-房屋裝潢或修繕房屋裝潢或修繕房屋裝潢或修繕房屋裝潢或修繕,利率目前利率目前利率目前利率目前 2.31%2.31%-貸款上限貸款上限貸款上限貸款上限 50 50 萬萬萬萬,期限期限期限期限7 7年年年年.d.d.優惠購屋貸款優惠購屋貸款優惠購屋貸款優惠購屋貸款-滿滿滿滿2020歲歲歲歲-房屋購置房屋購置房屋購置房屋購置-利率目前利率目前利率目前利率目前 2.3%2.3%-貸款上限台北市貸款上限台北市貸款上限台北市貸款上限台北市 250 250 萬萬萬萬,其他區域其他區域其他區域其他區域 200 200萬萬萬萬.-期限期限期限期限2020年年年年,寬限寬限寬限寬限 3 3年年年年.e.e.青年購屋低利貸款方案青年購屋低利貸款方案青年購屋低利貸款方案青年購屋低利貸款方案-2020歲歲歲歲4040歲之青年歲之青年歲之青年歲之青年-未曾受過政府之補助未曾受過政府之補助未曾受過政府之補助未曾受過政府之補助-前前前前7 7年利率不超過年利率不超過年利率不超過年利率不超過 3%3%目前目前目前目前 1.5%1.5%-貸款貸款貸款貸款220220萬萬萬萬.-期限期限期限期限2020年年年年,寬限寬限寬限寬限 5 5年年年年.-須先申請須先申請須先申請須先申請,並於一年內購屋並於一年內購屋並於一年內購屋並於一年內購屋資料來源資料來源資料來源資料來源:土地銀行土地銀行土地銀行土地銀行1-1.1-1.指數型房屋貸款指數型房屋貸款指數型房屋貸款指數型房屋貸款利息利息利息利息=銀行放款利率銀行放款利率銀行放款利率銀行放款利率+加碼利息加碼利息加碼利息加碼利息1-2.1-2.還款方式還款方式還款方式還款方式a.a.本息固定攤還本息固定攤還本息固定攤還本息固定攤還b.b.本金固定攤還本金固定攤還本金固定攤還本金固定攤還:每期還款之本金與利息之總和固定每期還款之本金與利息之總和固定每期還款之本金與利息之總和固定每期還款之本金與利息之總和固定.本金本金本金本金利息利息利息利息1 2 3 4 5 6 7 81 2 3 4 5 6 7 81 2 3 4 5 6 7 81 2 3 4 5 6 7 8:每期還款之本金固定與利息依當時本金換算每期還款之本金固定與利息依當時本金換算每期還款之本金固定與利息依當時本金換算每期還款之本金固定與利息依當時本金換算.三三.能力的考量能力的考量-貸款種類貸款種類2-1.2-1.本息固定之攤還計算方式本息固定之攤還計算方式本息固定之攤還計算方式本息固定之攤還計算方式年利率年利率年利率年利率:R,:R,月利率月利率月利率月利率:r=R/12,:r=R/12,期數期數期數期數:p:p攤還率攤還率攤還率攤還率=(1+r)(1+r)p p x r x r (1+r)(1+r)p p-1 -1 每期本息定額每期本息定額每期本息定額每期本息定額=貸款本金貸款本金貸款本金貸款本金 x x 攤還率攤還率攤還率攤還率 =每期應付本金每期應付本金每期應付本金每期應付本金+每期應付利息每期應付利息每期應付利息每期應付利息 =每期應付本金每期應付本金每期應付本金每期應付本金+貸款本金貸款本金貸款本金貸款本金 x x 月利率月利率月利率月利率三三.能力的考量能力的考量-計算方式計算方式2020年限年限年限年限年利率年利率年利率年利率期別期別期別期別攤還率攤還率攤還率攤還率本金本金本金本金2.3%2.3%1 12002002 23 3應付本金應付本金應付本金應付本金 應付利息應付利息應付利息應付利息1 12 23 34 45 5應付金額應付金額應付金額應付金額 機動還本機動還本機動還本機動還本 剩餘本金剩餘本金剩餘本金剩餘本金A AB BC CD DE EF FGGHHI I2-2.2-2.用用用用ExcelExcel計算計算計算計算“本息固定之攤還方式本息固定之攤還方式本息固定之攤還方式本息固定之攤還方式”C3C3公式公式公式公式=(1+$B3/12)($B$1*12-$A3+1)*$B3/12=(1+$B3/12)($B$1*12-$A3+1)*$B3/12 /(1+$B3/12)($B$1*12-$A3+1)-1)/(1+$B3/12)($B$1*12-$A3+1)-1)F3F3公式公式公式公式=$D3*$B3/12=$D3*$B3/12G3G3公式公式公式公式=$D3*$C3=$D3*$C3E3E3公式公式公式公式=G3-F3=G3-F3I3I3公式公式公式公式=D3-G3-H3=D3-G3-H31 12 23 34 45 56 6D4D4公式公式公式公式=I3=I3其餘部分複其餘部分複製公式即可製公式即可填入貸款金額填入貸款金額提前機動還款提前機動還款允許利率變動允許利率變動三三.能力的考量能力的考量-計算方式計算方式2-3.2-3.寬限期限之計算方法寬限期限之計算方法寬限期限之計算方法寬限期限之計算方法貸款年限貸款年限貸款年限貸款年限 20 20年年年年,寬限寬限寬限寬限 3 3 年年年年.=還款期間共計還款期間共計還款期間共計還款期間共計 23 23 年年年年.2020年年年年初期初期初期初期3 3年年年年只還利息只還利息只還利息只還利息,不還本金不還本金不還本金不還本金原本原本原本原本2020攤還的本金攤還的本金攤還的本金攤還的本金,集中在後面的集中在後面的集中在後面的集中在後面的1717年中攤還年中攤還年中攤還年中攤還.期間仍為期間仍為20年年攤還率攤還率攤還率攤還率=(1+r)(1+r)(20 x12)20 x12)x r x r (1+r)(1+r)(20 x12)(20 x12)-1 -1 (1+r)(1+r)(20-3)x12)(20-3)x12)x r x r (1+r)(1+r)(20-3)x12)(20-3)x12)-1 -1 三三.能力的考量能力的考量-計算方式計算方式2-4.2-4.本金固定之攤還計算方式本金固定之攤還計算方式本金固定之攤還計算方式本金固定之攤還計算方式年利率年利率年利率年利率:R,:R,月利率月利率月利率月利率:r=R/12,:r=R/12,期數期數期數期數:p:p每期本金每期本金每期本金每期本金=貸款本金貸款本金貸款本金貸款本金/p/p每期利息每期利息每期利息每期利息=當期本金當期本金當期本金當期本金 x r x r每期本金固定每期本金固定每期本金固定每期本金固定,利息負擔則越來越輕利息負擔則越來越輕利息負擔則越來越輕利息負擔則越來越輕.三三.能力的考量能力的考量-計算方式計算方式2-5.2-5.試算試算試算試算假設購屋須貸款假設購屋須貸款假設購屋須貸款假設購屋須貸款 520 520萬萬萬萬,20,20年攤還年攤還年攤還年攤還,寬限期為寬限期為寬限期為寬限期為 3 3 年年年年.a.a.勞貸勞貸勞貸勞貸b.b.優惠貸款優惠貸款優惠貸款優惠貸款c.c.指數型房貸指數型房貸指數型房貸指數型房貸(1).(1).利率利率利率利率2.31%2.31%2.3%2.3%3.2%3.2%(2).(2).貸款金額貸款金額貸款金額貸款金額(3).(3).本息攤還本息攤還本息攤還本息攤還(4).(4).前前前前3 3年利年利年利年利息息息息(5).(5).第第第第4 4年起年起年起年起 本息攤還本息攤還本息攤還本息攤還220220萬萬萬萬200200萬萬萬萬100100萬萬萬萬11,44511,44510,40410,4045,6475,6474,2354,23513,05013,0503,8333,83311,85411,8542,6672,6676,3636,363總計總計總計總計520520萬萬萬萬27,49627,49610,73510,73531,26731,26724,90424,904三三.能力的考量能力的考量-計算方式計算方式三三.能力的考量能力的考量-相關稅賦相關稅賦不動產稅費可分為不動產稅費可分為靜態和動態兩種，靜態和動態兩種，靜態稅費是指在未靜態稅費是指在未移轉產權的狀態下移轉產權的狀態下所應繳納的稅費；所應繳納的稅費；動態稅費是指產權動態稅費是指產權有所移轉時應繳納有所移轉時應繳納的稅費，其包括種的稅費，其包括種類如右：類如右：資料來源資料來源:信義房信義房屋屋3.3.相關稅賦相關稅賦相關稅賦相關稅賦三三.能力的考量能力的考量-相關稅賦相關稅賦3-1.3-1.契稅契稅契稅契稅 不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有等原因取得所有權不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有等原因取得所有權不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有等原因取得所有權不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有等原因取得所有權時，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土時，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土時，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土時，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅（契稅條例第二條）地免徵契稅（契稅條例第二條）地免徵契稅（契稅條例第二條）地免徵契稅（契稅條例第二條）定義定義定義定義 稅率稅率稅率稅率 計算計算計算計算契稅稅額契價契稅稅額契價契稅稅額契價契稅稅額契價 稅率稅率稅率稅率契價係指契約之價，為稅捐稽徵機關就建物所有權移轉時，核契價係指契約之價，為稅捐稽徵機關就建物所有權移轉時，核課契稅之建物全部價值，此與房屋之現值稍有不同，其核定價值之課契稅之建物全部價值，此與房屋之現值稍有不同，其核定價值之面積範圍，除主建物之外，尚包括共同使用及附屬建物面積在內；面積範圍，除主建物之外，尚包括共同使用及附屬建物面積在內；通常是當地不動產評價委員會評定的標準價格。通常是當地不動產評價委員會評定的標準價格。三三.能力的考量能力的考量-相關稅賦相關稅賦3-2.3-2.印花稅印花稅印花稅印花稅 印花稅是一種憑證稅，凡是書立並使用的憑證（如契約）都要繳納此印花稅是一種憑證稅，凡是書立並使用的憑證（如契約）都要繳納此印花稅是一種憑證稅，凡是書立並使用的憑證（如契約）都要繳納此印花稅是一種憑證稅，凡是書立並使用的憑證（如契約）都要繳納此稅，因此您的不動產買賣或贈與契約，必須繳納印花稅才具契約效力。稅，因此您的不動產買賣或贈與契約，必須繳納印花稅才具契約效力。稅，因此您的不動產買賣或贈與契約，必須繳納印花稅才具契約效力。稅，因此您的不動產買賣或贈與契約，必須繳納印花稅才具契約效力。定義定義定義定義 物權契約貼用稅率為物權契約貼用稅率為物權契約貼用稅率為物權契約貼用稅率為0/00稅率稅率稅率稅率 計算計算計算計算印花稅額公定契約書上之房地總價印花稅額公定契約書上之房地總價印花稅額公定契約書上之房地總價印花稅額公定契約書上之房地總價0 0/0000物權契約之印花稅稅額是依公定契約書上的權利價值總額核課，計算物權契約之印花稅稅額是依公定契約書上的權利價值總額核課，計算公式如下：公式如下：3-3.3-3.登記規費登記規費登記規費登記規費 申請為土地權利變更