2022年房地产行业发展现状及重点公司分析.docx

2022年房地产行业发展现状及重点公司分析1. 房地产行业集中度持续下降，三道红线达标情况有所恶化1.1 2021&1Q2022 行业集中度持续下降2021&1Q2022，龙头公司市占率相对 1-3Q2021 持续下降。从市占率情况看， 2021&1Q2022，TOP20 位房企销售金额占据行业的市场份额分别为 37.53%、31.27%； TOP20 位房企销售面积占据行业的市场份额分别为 27.83%、21.47%。我们认为，2021 年下半年以来部分开发商出现经营性风险，导致龙头开发商持续谨 慎，行业市占率有所下降，但行业蓝筹市占率上升的长期趋势不会改变。2021&1Q2022 大部分龙头公司销售额增速持续下降至负增长。2021&1Q2022， TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50 位房企销售金额增速分别下降至-6.29%、 0.49%、4.77%、0.34%，以及-41.49%、-51.06%、-55.32%、-52.17%。2021&1Q2022，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50 房企销售额门槛分别为 2901 亿元、1718 亿元、1295 亿元、849 亿元，以及 370 亿元、216 亿元、150 亿元、94 亿 元。1.2 上市公司三道红线达标情况有所恶化截止 2021 年底，随着部分房企出现经营性风险，龙头 A 股上市公司三道红线（剔 除预收款（含合同负债）的资产负债率小于 70%；净负债率小于 100%；现金短债比大 于 1）达标情况有所恶化。2. 截至目前房地产行业运行情况市场依旧低迷，2021&1Q2022，地产开发投资增速持续回落。2021&1Q2022，全 国房地产累计开发投资分别为 14.76 万亿元、2.78 万亿元，同比分别增长 4.4%、0.7%。2021&1Q2022，全国房屋新开工、施工、竣工面积同比增速持续回落，分别为 -11.4%、5.2%、11.2%，以及-17.5%、1.0%、-11.5%。2021&1Q2022，土地购臵面积增速回落后有所企稳。2021&1Q2022，全国房地产 开发房企完成土地购臵面积累计增速分别为-15.5%、-41.8%，土地购臵费累计增速分别 为-2.1%、0.60%。2021&1Q2022，全国商品房销售面积分别为 17.694 亿平、3.10 亿平，同比分别增 加 1.90%、下降 13.8%。2021&1Q2022，全国商品房累计销售额分别为 18.2 万亿元、 2.97 万亿元，同比分别增加 4.8%、下降 22.7%。开发商的销售增速持续回落。开发商房屋新开工面积累计增速、商品房销售面积累计增速、购臵土地面积累计增 速总体上持续回落。行业杠杆率（全行业土地购臵金额占销售金额比）快速下降。该数据从 2016 年的 16.0%相对低点持续攀升至 1-3Q2021 的 26.03%相对高点快速下降，至 1Q2022 下降至 4.52%。一二三线城市的房价增速稳中有升。2021&1Q2022，全国一线、二线、三线城 市房价同比增速持续回落，分别为 4.4%、2.8%、0.9%，以及 4.3%、1.6%、-0.6%。3. A 股地产房企 2021&1Q2022 运营情况分析3.1 当期结算、费用和少数股东损益情况2021&1Q2022，A 股房企的营业总收入增速持续回落。2021&1Q2022，A 股房地 产房企营业总收入分别为 30428.4 亿元、4303.5 亿元，同比分别增加 8.31%、-12.96%。 销售毛利率方面，2021&1Q2022，行业销售毛利率分别为 3.18%、3.04%，相比 1-3Q2021 毛利率 6.56%持续下滑。2021&1Q2022，A 股房企的期间费用率持续增加。2021&1Q2022，A 股地产上市 公司期间费用占比分别为 9.21%、12.51%，期间费用占比相对 1-3Q2021 的 6.00%持续 上升。2021&1Q2022，A 股地产上市公司实现 ROE 分别是 1.64%、0.66%，ROA 分别 为 1.75%、0.34%。2021&1Q2022，A 股地产上市公司少数股东损益分别为 453.5 亿元、54.0 亿元， 同比增速分别为下降 27.9%、下降 16.7%，相对 1-3Q2021 的下降 3.53%呈现先降后升 态势。2021&1Q2022，A 股地产上市公司少数股东权益占净资产比分别为 36.8%、 37.0%，相对 3Q2021 的 35.96%呈现持续上升态势。我们认为，A 股房企少数股东权益规模与占净资产比例的持续上升，并没有带来相 应的少数股东损益的增加，这是由于 2021 年下半年以来部分 A 股房企的联营和合营企 业出现了风险暴露，从而导致合作项目的亏损和风险计提影响到了少数股东损益所致。 我们认为，随着部分企业的风险逐步出清，少数股东损益情况有望逐步改善。3.2 当期销售和现金流2021&1Q2022，A 股上市地产房企销售商品、提供劳务收到的现金分别为 3.37 万 亿元、5492.6 亿元，同比分别增加 6.55%、下降 32.5%，增速相对 3Q2021 持续下降。 2021&1Q2022，A 股地产房企经营活动现金流分别为 3793.4 亿元、-975.1 亿元，筹资 活动现金流分别为-3296.5 亿元、-139.9 亿元。2021&1Q2022，A 股地产房企流动比率分别为 1.32 倍、1.35 倍，与 3Q2021 的 1.37 倍先降后升。2021&1Q2022，A 股地产房企净负债率分别为 130.7%、135.2%，与 3Q2021 的 129.5%相比保持上升趋势。3.3 存货和预收款（含合同负债）情况2021&1Q2022，A 股地产房企累计存货分别为 7.31 万亿元、7.33 万亿元，同比分别增加 2.33%、下降 1.08%，增速相对 3Q2021 末的 7.16%持续下降。2021&1Q2022， A 股地产房企累计预收款（含合同负债）分别为 3.56 万亿元、3.65 万亿元，同比分别 增加 7.47%、1.42%，增速相对 3Q2021 末的 7.06%呈现先升后降态势。4. 重点上市公司 2021&1Q2022 业绩分析4.1 重点住宅类房企平均营业收入同比增速持续回落以下是 27 家重点住宅类房企 2021&1Q2022 的营业收入和同比增长情况。其中 27 家重点住宅类房企 2021&1Q2022 营业收入增速均值分别为 12.25%、-10.83%，相对其 1-3Q2021 营业收入增速均值 25.17%持续回落。以下是 14 家重点商业类、园区类、物管类房企 2021&1Q2022 的营业收入和同比 增长情况。其中 4 家商业类房企 2021&1Q2022 营业收入增速均值分别为 9.67%、36.4%， 相对其 1-3Q2021 营收增速均值 11.43%呈先降后升态势；其中 7 家园区类房企 2021&1Q2022 营业收入增速均值分别为 14.26%、25.66%，相对其 1-3Q2021 营收增 速均值 19.57%呈先降后升趋势；其中 3 家物管类房企 2021&1Q2022 营业收入增速均 值分别为 25.56%、18.31%，相对其 1-3Q2021 营收增速均值 29.44%呈持续下降趋势。4.2 重点住宅类房企平均净利润率先降后升27 家重点住宅类房企 2021&1Q2022 净利率均值分别为 2.12%、3.16%，相对其 1-3Q2021 净利率均值 4.08%呈现先降后升的趋势。而 4 家商业类房企 2021&1Q2022 净利率分别均值为 7.74%、15.54%，相对其 1-3Q2021 净利率均值 11.15%呈现先降后升的趋势；7 家园区类房企 2021&1Q2022 净 利率均值分别为 22.71%、23.23%，相对其 1-3Q2021 净利率均值 26.45%呈现先降后 升的趋势；3 家物管类房企 2021&1Q2022 净利率均值分别为 5.90%、6.33%，相对其 1-3Q2021 净利率均值 6.22%呈现先降后升的态势。4.3 重点住宅类房企平均预收款（含合同负债）同比增速先升后降27 家重点住宅类房企 2021&1Q2022 末每股预收款（含合同负债）同比增速均值分 别为 4.44%、0.12%，相对其 3Q2021 末每股预收款（含合同负债）同比增速均值 3.03% 先升后降的态势。我们认为，这是开发商 2022 年初销售回落所致。而 4 家重点商业类房企 2021&1Q2022 末每股预收款（含合同负债）同比增速均值 分别为 21.43%、-17.23%，相对其 3Q2021 末每股预收款（含合同负债）同比增速均值 44.85%持续回落；而 7 家重点园区类房企末 2021&1Q2022 每股预收款（含合同负债） 同比增速均值分别为 0.94%、-19.61%，相对其 3Q2021 末每股预收款（含合同负债） 同比增速均值-3.57%呈现先升后降态势。而 3 家重点物管类房企 2021&1Q2022 末每股 预收款（含合同负债）同比增速均值分别为-18.23%、-10.86%，相对其 3Q2021 末每股 预收款（含合同负债）同比增速均值-26.86%呈持续回升趋势。4.4 重点住宅类房企平均存货同比增速持续下降存货方面，27 家重点住宅类房企 2021&1Q2022 末每股存货同比增速均值分别为 -0.26%、-2.62%，相对其 3Q2021 末每股存货同比增速均值 4.93%呈持续下降趋势。而 4 家重点商业类房企 2021&1Q2022 末每股存货同比增速均值分别为 1.31%、 -2.88%，相对其 3Q2021 末每股存货同比增速均值 7.89%呈现持续下降趋势；而 7 家重 点园区类房企 2021&1Q2022 末每股存货同比增速均值分别为-3.23%、-1.13%，相对其 3Q2021 末每股存货同比增速均值-7.42%呈现持续回升态势；3 家重点物管类房企 2021&1Q2022 末每股存货同比增速均值分别为-10.84%、-9.55%，相对其 3Q2021 末 每股存货同比增速均值-7.13%呈先降后升趋势。4.5 重点住宅类房企平均每股有息负债同比增速先降后升27 家重点住宅类房企 2021&1Q2022 末每股有息负债同比增速均值分别为-4.51%、 -3.35%，相对其 3Q2021 末每股有息负债同比增速均值-3.98%呈先降后升趋势。4 家重点商业类房企 2021&1Q2022 末每股有息负债同比增速均值分别为 3.36%、 2.89%，相对其 3Q2021 末每股有息负债同比增速均值-6.14%呈先升后降趋势。7 家重 点园区类房企 2021&1Q2022 末每股有息负债同比增速均值分别为 11.84%、19.16%， 相对其 3Q2021 末每股有息负债同比增速均值 12.98%呈先降后升趋势；3 家重点物管类 房企 2021&1Q2022 末每股有息负债同比增速均值分别为-4.43%、-7.70%，相对其 3Q2021 末每股有息负债同比增速均值-16.21%呈先升后降趋势。5. 房地产板块的市场表现、估值水平5.1 板块 2020 年 1 月至 2022 年 4 月运行情况总结2020 年 1 月至 2022 年 4 月，房地产行业指数的累积收益率为-23.66%，沪深 300 指数的累积收益率为-3.28%，板块对沪深 300 指数的超额收益率在-20.38%。地产板块 超额收益相对 3Q2021 末超额收益率-39.02%有所回升。从各个单月表现情况来看，2020 年以来，房地产指数除了分别在 2021 年 2 月较大 幅度跑赢沪深 300 指数 11.18 个百分点，以及 2022 年 3 月较大幅度跑赢沪深 300 指数18.18 个百分点以外，其余时间表现相对一般或较差。2020 年 1 月至 2022 年 4 月，房地产板块在同期各板块中收益排名第 24。排在前 三位的是电气设备、有色金属、休闲服务。5.2 板块合理估值水平从 PE 估值看，截至 2022 年 4 月 29 日房地产板块的整体估值（PE-TTM）为 17.22 倍。但从溢价率指标看，房地产行业 17.22 倍的估值相对于沪深 300 指数 11.85 倍估值 的溢价率为 45.3%，相比 3Q2021 末的溢价率-35.35%大幅回升。