深赛格：2020年年度报告.PDF

深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 1 页 共 232 页深圳赛格股份有限公司深圳赛格股份有限公司2020 年年度报告年年度报告2021-0122021-01220212021 年年 4 4 月月深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 2 页 共 232 页第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人张良公司负责人张良、 主管会计工作负责人严冬霞及会计机构负责人主管会计工作负责人严冬霞及会计机构负责人( (会计主管会计主管人员人员) )王磊声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。王磊声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议未亲自出席董事姓名未亲自出席董事职务未亲自出席会议原因被委托人姓名高建柏董事工作原因张良张剑董事工作原因张良本年度报告内涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资本年度报告内涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。者的实质承诺，请投资者注意投资风险。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,235,656,249 为基数，为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.10 元元（含税含税），送红股送红股 0 股股（含税含税），不以不以公积金转增股本。公积金转增股本。深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 3 页 共 232 页目目 录录第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.10第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.13第五节第五节 重要事项重要事项.36第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.72第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.78第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况.79第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.80第十节第十节 公司治理公司治理.88第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况.98第十二节第十二节 财务报告财务报告.102第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录.232深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 4 页 共 232 页释义释义释义项指释义内容本公司、公司、上市公司、深赛格指深圳赛格股份有限公司赛格集团指深圳市赛格集团有限公司苏州泰斯特指苏州泰斯特测控科技有限公司南京赛格指深圳赛格南京电子市场管理有限公司西安赛格指西安赛格电子市场有限公司西安海荣赛格指西安海荣赛格电子市场有限公司长沙赛格指长沙赛格发展有限公司吴江赛格指吴江赛格市场管理有限公司顺德赛格指佛山市顺德赛格电子市场管理有限公司赛格实业指深圳市赛格实业投资有限公司南通赛格指南通赛格时代广场发展有限公司赛格龙焱指深圳赛格龙焱能源科技有限公司杭州赛格龙焱指杭州赛格龙焱能源科技有限公司赛格地产指深圳市赛格地产投资股份有限公司赛格物业发展指深圳市赛格物业发展有限公司赛格康乐指深圳市赛格康乐企业发展有限公司赛格创业汇指深圳市赛格创业汇有限公司赛格物业管理指深圳市赛格物业管理有限公司赛格新城市指深圳市赛格新城市建设发展有限公司标的公司指公司重大资产重组注入的赛格地产、赛格物业发展、赛格康乐、赛格创业汇四家公司招诚集团指深圳市招诚投资集团有限公司赛格宝华指深圳市赛格宝华企业发展股份有限公司赛格导航指深圳市赛格导航科技股份有限公司华控赛格指深圳华控赛格股份有限公司新东升物业指深圳市新东升物业管理有限公司深汕特发赛格指深圳深汕特别合作区特发赛格科技有限公司西安康鸿指西安赛格康鸿置业有限公司龙岗赛格指深圳市赛格电子市场管理有限公司深圳市国资委指深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深投控指深圳市投资控股有限公司中国证监会指中国证券监督管理委员会深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 5 页 共 232 页深圳证监局指中国证券监督管理委员会深圳监管局公司章程指深圳赛格股份有限公司章程本报告中所引用的货币金额除特别说明外指人民币金额报告期内指2020 年 1 月 1 日-12 月 31 日深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 6 页 共 232 页第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息股票简称深赛格、深赛格 B股票代码000058、200058变更后的股票简称（如有） 无股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称深圳赛格股份有限公司公司的中文简称深赛格公司的外文名称（如有）SHENZHEN SEG CO.,LTD公司的外文名称缩写（如有）无公司的法定代表人张良注册地址深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼注册地址的邮政编码518028办公地址深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼办公地址的邮政编码518028公司网址http:/电子信箱二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名彭爱云向茜茜联系地址深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼电话0755-837479390755-83741808传真0755-839752370755-83975237电子信箱三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司选定的信息披露媒体的名称证券时报证券日报上海证券报香港商报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址http:/（巨潮资讯网）公司年度报告备置地点深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼公司管理中心深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 7 页 共 232 页四、注册变更情况四、注册变更情况组织机构代码91440300279253776E公司上市以来主营业务的变化情况（如有）报告期内无变更历次控股股东的变更情况（如有）报告期内无变更五、其他有关资料五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址浙江省杭州市西湖区西溪路 128 号 6 楼签字会计师姓名王焕森、陈艳公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否2020 年2019 年本年比上年增减2018 年营业收入（元）1,403,665,817.371,493,227,561.06-6.00%1,605,787,472.11归属于上市公司股东的净利润（元）25,924,861.8778,447,278.89-66.95%27,852,740.23归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-23,361,507.86-1,694,690.46-1,278.51%17,223,506.49经营活动产生的现金流量净额（元）243,544,355.42430,499,191.36-43.43%167,674,153.73基本每股收益（元/股）0.02100.0635-66.93%0.0225稀释每股收益（元/股）0.02100.0635-66.93%0.0225加权平均净资产收益率1.37%4.17%-2.80%1.47%2020 年末2019 年末本年末比上年末增减2018 年末总资产（元）5,830,977,104.076,190,598,894.81-5.81%7,128,009,738.20归属于上市公司股东的净资产（元）1,905,722,149.421,899,384,178.950.33%1,867,881,216.44公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值， 且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 8 页 共 232 页 是 否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否项目2020 年2019 年备注营业收入（元）1,403,665,817.371,493,227,561.06主要系电子市场、物业管理、物业租赁、房地产开发、检测服务等收入营业收入扣除金额（元）44,814,377.0186,327,557.95 与主营业务无关的业务收入营业收入扣除后金额（元）1,358,851,440.361,406,900,003.11 营业收入扣除后金额截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,235,656,249用最新股本计算的全面摊薄每股收益支付的优先股股利0.00用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.0210七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入192,164,935.58584,728,114.87301,827,368.72324,945,398.20归属于上市公司股东的净利润-11,787,492.8070,858,321.6334,247,890.09-67,393,857.05归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-18,662,797.9959,340,958.9613,451,259.45-77,490,928.28深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 9 页 共 232 页经营活动产生的现金流量净额-30,503,048.7681,027,122.88102,532,507.7190,487,773.59上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用单位：元项目2020 年金额2019 年金额2018 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）24,486,780.0387,282,599.4867,544,181.76主要是公司报告期内减持华控赛格股票计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）13,056,551.859,879,357.1210,504,982.49计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费2,420,589.684,041,862.111,694,536.00委托他人投资或管理资产的损益26,907,558.0717,293,808.9422,936,036.78单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回915,688.80899,749.23受托经营取得的托管费收入151,048.00148,376.50140,537.82除上述各项之外的其他营业外收入和支出2,013,327.383,339,930.09-134,431,581.64其他符合非经常性损益定义的损益项目221,411.341,627,798.07减：所得税影响额17,067,618.0429,747,081.05-7,974,642.93少数股东权益影响额（税后）3,818,967.3813,724,681.91-33,366,148.37合计49,286,369.7380,141,969.3510,629,233.74-对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 10 页 共 232 页第三节第三节 公司业务概要公司业务概要一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务（一）公司主要业务及经营模式2020 年度，公司主营业务包括以通信市场、电子专业市场为核心的市场流通业务，以物业经营及管理服务为核心的智慧城市及城市服务业务，以检验检测与新能源为核心的战略性新兴业务。公司的经营模式为：以“电子市场+”战略为指引，通过品牌价值提升、经营模式优化，提高电子专业市场的服务质量，保持行业领先地位；以电子专业市场、物业经营及管理服务为支撑，纵向向产业链上下游延伸，横向聚焦战略性新兴产业，通过投资并购、资源整合等多重途径，加速向战略性新兴产业发展平台转型。（二）公司所处主要行业发展现状1.电子市场流通2020 年度， 新冠疫情对电子产业链的供给端和需求端均造成了一定冲击， 特别是外贸类商户经营困难，电子行业整体景气度的恢复周期被拉长，以及消费习惯的改变，电子市场流通行业整体面临较大经营压力，传统电子专业市场加速向配套服务更完善、业态布局更合理、线上线下更融合、品牌形象更高端的综合性服务平台转变。2. 智慧城市及城市服务中国智慧城市试点已经基本覆盖全国各省、市和自治区，截止 2019 年底所有副省级以上城市、95%以上地级市、 50%以上县级市均提出了建设智慧城市的规划， 2020 年中国智慧城市建设已经进入了以人为本、成效导向、统筹集约、协同创新的新型智慧城市发展阶段。智慧城市建设较好的城市运用互联网、大数据、人工智能等信息技术手段提升了城市治理及管理的精细化、智能化水平，为疫情防控提供了有效协助。随着中央会议“新基建”概念提出，作为数字中国、城市底层基础设施建设的核心载体，新基建成为智慧城市建设的重要推力，智慧安防、智慧楼宇、智慧能源等应用场景将越来越成熟。根据市场调研机构报告统计，2018 年全球智慧城市市场规模为 3,080 亿美元，预测到 2023 年将增长至 7,172 亿美元，年均复合增长率达到 18.4%。（数据来源：亿欧智库2020 年中国智慧城市发展研究报告）3.战略性新兴业务检验检测业务：国务院最新发布的关于落实政府工作报告重点工作分工的意见中明确指出：要加强质量基础设施建设，深入实施质量提升行动，完善标准体系，促进产业链上下游标准有效衔接，弘扬工匠精神，以精工细作提升中国制造品质。国家发改委、市场监管总局等 13 部门出台的关于加快推动制造服务业高质量发展的意见中也明确要加快检验检测认证服务业市场化、国际化、专业化、集约化、规范化改革和发展，提高服务水平和公信力，推进国家检验检测认证公共服务平台建设，推动提升制造业产品和服务质量。2020 年度，国内检验检测行业继续保持较强增长态势，蓬勃发展与“小散弱”现象并存。随着我国经济发展由高速增长阶段转向高质量发展阶段，国家质量基础建设受到越来越多关注，为检验检测行业发展提供了良好的发展机遇；检验检测市场呈现高速发展态势，行业规模快速扩大、行业经营趋向集中；检验检测体系已逐渐形成以企业制为主体的市场化机制。新能源业务：2020 年度，全年新增光伏装机达到 40GW，实现 33%的增长。应国家“碳达峰，碳中和”的碳减排发展目标，预计国内光伏发电新增装机量在“十四五”期间将达到年均 70GW，乐观估计将达到年均新增 90GW 的装机量，光伏应用行业再次加速发展（数据来源：中国光伏行业协会）。同时，广东省培育新能源战略性新兴产业集群行动计划（20212025 年）中提出“加强碲化镉（CdTe）等化合物半导体薄膜电池、薄膜电池集成应用技术（BIPV）以及逆变器、智能组件等关键技术的创新与应用”，从政策层面来深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 11 页 共 232 页看，碲化镉等化合物薄膜电池、薄膜电池集成应用技术（BIPV）后续将有望加速发展。（三）公司所处的行业地位在电子市场流通领域， 公司作为中国电子专业市场经营模式的创办者， 经过 33 年的辛勤耕耘， 以直营、联营及委托经营的方式在全国已开办二十余家电子专业市场，形成了覆盖珠三角、长三角、辐射全国的连锁电子专业市场体系，在国内外拥有较高的品牌影响力。公司紧跟电子行业发展趋势和人们消费习惯，通过业态调整、精细化管理、品牌提升等多种途径，始终保持公司所经营的电子专业市场在行业内处于领先地位。报告期内，公司荣获中国电子专业市场 20 年领军品牌、中国电子专业市场 20 年旗舰市场、中国电子专业市场 20 年明星市场、中国电子信息行业市场飞马奖等奖项。在智慧城市及城市服务领域，公司拥有国家一级物业管理资质，在行业内较早推行 ISO9001 质量管理体系，ISO14001 环境管理体系、ISO45001 职业健康安全管理体系。公司立足物业经营及管理服务，积极布局光纤传感、智慧停车、分布式数据中心等领域，逐步向现代化、科技化、智慧化的综合智慧社区美好生活服务提供商转变，公司核心竞争力持续提升。报告期内，公司获全国物业管理企业综合实力百强企业、广东省物业服务企业综合实力百强企业、深圳市物业服务企业综合实力 50 强企业、深圳市知名品牌、物业管理服务绿色创建示范单位、深圳质量百强等荣誉称号。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况主要资产重大变化说明股权资产主要系报告期内确认参股公司华控赛格投资损益所致。固定资产主要系报告期内杭州赛格龙焱生产线达到预定可使用状态转固。无形资产报告期无重大变化。在建工程主要系报告期内杭州赛格龙焱生产线达到预定可使用状态转固。应收账款主要系报告期内赛格物业管理投资并购新东升物业所致。其他应收款主要系报告期内公司应收的押金以及保证金增加所致。存货主要系报告期内开发产品结转成本以及计提存货跌价准备所致。商誉主要系报告期内赛格物业管理投资并购新东升物业所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析在电子市场流通领域，公司通过长期稳定的经营，建立了覆盖珠三角、长三角，辐射全国的连锁电子专业市场体系，积累了丰富的市场商户资源，同时，在运营团队方面，公司经过多年的发展，锻造出一支职业化、市场化、专业化的运营团队，沉淀了成熟的市场运营管理经验；在公司产品及品牌影响力方面，公司经营品类丰富，涵盖电子元器件、数码 IT、通讯产品等，经营面积达 35 万，是国内乃至亚洲规模领先的综合类电子专业市场，在国内外拥有很高的品牌影响力，奠定了公司的行业领军地位。深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 12 页 共 232 页在智慧城市及城市服务领域，公司拥有一批对公司企业文化认同、忠诚度高、具有创新意识并勇于迎接市场挑战的资深员工。公司始终坚持市场化理念、职业化标准、专业化水平，诚实守信，坚持以客户为中心不断变革、动态管理、持续改进，尤其在 2020 年突发的新冠疫情面前，公司及时组织专业队伍冲锋在前、吃苦耐劳，不断为客户带来高品质的服务，获得业主的一致好评。同时，公司经过多年深耕，在超高层楼宇物业、政府办公物业、城市物业管理等细分市场建立了成熟的运营体系，积累了大量稳定客户，具有较强的核心竞争力。近年来，公司凭借对市场和行业的发展趋势以及对客户需求的精准把握，结合光纤传感、智慧停车等新业态，向智慧物管、科技物管方面升级，致力于成为智慧城市的建设商和运营商。在战略性新兴产业领域，公司的检验检测业务拥有多项发明专利等知识产权，拥有自主研发、制造推力从 3KN600KN 全系列电动振动试验系统的能力，其中 600KN 超大型电磁振动试验系统已通过验收，跻身行业前列；在环境可靠性检测领域，公司拥有一支经验丰富的科研团队。报告期内，公司运用自主技术为中国航天提供的高质量服务获得肯定。公司的新能源业务拥有核心产业化技术标准的碲化镉发电玻璃全自动化生产线，生产的发电玻璃具有弱光性能好、温度系数低、长期衰减低、美观大方、可灵活定制、透光性可调的优势，作为绿色建筑环保材料能够广泛应用在光伏建筑一体化（BIPV）等多个领域，随着国家“碳达峰，碳中和”等政策实施，公司将加快发电玻璃的技术研发和应用场景开发，助力绿色经济发展。深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 13 页 共 232 页第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析一、概述一、概述报告期内，公司面对突如其来的新冠疫情冲击，一手抓防疫安全，一手抓生产经营，以推动业务发展为导向实施综合改革，进一步提高了公司治理水平，通过严格防疫安全管控、精细化管理，电子专业市场率先实现复工复产，持续提升电子专业市场的服务质量和客户体验，推动电子专业市场的转型发展，巩固电子专业市场行业地位；通过专项攻坚化解赛格新城市、西安康鸿经营风险的工作取得阶段性进展；自主研发 600KN 超大型电磁振动试验系统通过第三方检验，标志着公司在检验检测振动领域成功跻身前列；响应国家“碳中和、碳达峰”政策，积极推进新能源业务发展，完成杭州生产线验收，光伏应用业务稳步开展。公司实施“电子市场+”战略，以电子专业市场、物业经营及管理服务为支撑，通过改革创新、投资并购、自主培育多种途径相结合，积极向战略性新兴产业发展平台转变，持续提升和增强公司的核心竞争力和可持续发展能力，实现公司高质量发展。报告期内，公司完成营业总收入 140,367 万元，同比减少 8,956 万元，下降幅度为 6.00%；实现利润总额 7,118 万元，同比减少 12,778 万元，下降幅度为 64.23%。收入变动的主要原因是：本报告期公司贯彻落实深圳市委市政府租金减免的决策部署，减免租金 11,516 万元，还原减租后，收入同比小幅上涨；利润总额变动的主要原因除上述租金减免外，公司出售金融股权减少及联营企业同比亏损，投资收益同比减少 8,926 万元，剔除上述影响，利润总额同比增加。（一）电子市场流通公司电子市场流通业务涵盖赛格电子市场和赛格通信市场两大品牌，控股、参股、授权经营的共计 20余家，总经营面积超过 35 万，其中控股经营的电子市场主要包括：深圳赛格电子市场、赛格通信市场、西安赛格、长沙赛格、西安海荣赛格、南京赛格、吴江赛格、龙岗赛格、顺德赛格等。报告期内，面对新冠疫情冲击，公司切实承担防疫责任，全力组织疫情防控工作，制定疫情防控方案和应急预案，全体员工冲在一线，全力做好客户、物资、运营保障，在电子专业市场运营一线构筑疫情防控的坚实防线，率先推进电子专业市场的复工复产，保障电子专业市场以及公司旗下管辖的物业维持稳定运行，全年无一例新冠感染，其中公司在华强北电子一条街开展的“红帐篷”行动被央视新闻报道，为全国复工复产提供借鉴。疫情期间，公司以电子市场流通业务为代表的各类业务均面临极大经营业绩压力，但公司仍积极响应国家号召、坚决贯彻落实市委市政府文件精神，对符合条件的租户，两次实施租金减免，累计减免租金 1.15 亿元，与商户共克时艰，彰显国企责任担当。报告期内，公司顺应市场消费习惯的变化，以现有的电子市场流通业务为基础，逐步向产业链上下游延伸，加快融合新业态，逐步构建以消费体验为核心的多种业态并存的现代综合性电子专业市场，保持电子市场流通业务的稳定经营，持续推动电子市场流通业务的转型升级。（二）智慧城市及城市服务报告期内，公司稳步推进产业结构调整，加快现有存货去化工作并取得突破性进展。同时，公司以“科技创新、优质服务”为驱动，大力发展智慧城市及城市服务业务，通过精细化、标准化管理深耕用户价值，提升客户体验，持续推动城市服务业务服务质量提升。2020 年，公司通过加强团队建设、营造积极向上及开拓进取的文化氛围、建立高效沟通机制与正向导向的激励考核机制，在克服疫情影响，实现稳定、安全运行的基础上，不断拓展新业务并完成新东升物业的收购，新增物业服务管理面积超过 1,000 万，经营管理规模、服务质量、核心竞争力、品牌影响力持续提升。公司紧抓粤港澳大湾区的历史机遇，通过自主研发、人才技术引进、校企合作等形式，积极布局光纤深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 14 页 共 232 页传感、智慧停车等智慧城市业务，逐步向科技化、数字化、智慧化的综合智慧社区美好生活服务提供商转变。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求1.宏观经济与市场情况分析报告期内，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，上半年受新冠疫情影响，经济面临较大下行压力，部分二、三线城市房地产市场有所回落，中央财政、货币政策齐发力，较为宽松的货币环境，使房地产市场快速恢复。下半年，房地产调控政策有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，与此同时，部分一线城市为稳定房价先后升级调控政策，力促市场理性回归。2.主要项目所处区域市场分析公司地产项目目前主要在深圳、惠州、西安和南通等地。深圳地区：2020 年深圳市商办物业供应总量为 194.28 万。供应的增加带来更多的商办物业选择，租金较高峰时期下调幅度较大。中长期看，随着粤港澳大湾区及深圳先行示范区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成型，甲级写字楼租赁供需可能出现逆转。（数据来源：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司统计数据）惠州地区：惠州商业、写字楼物业因存量基数较大，整体供大于求，销售进度较缓慢。在疫情影响下，惠州楼市处于停滞阶段，加之持续收紧的政策、金融环境，惠州市场对写字楼产品需求骤减，商业物业去化周期进一步延长。（数据来源：中原地产）西安地区：在需求端，上半年受疫情影响，市场较为平淡；下半年市场回暖，多宗大面积成交推动新增租赁需求，净吸纳量由负转正。全市甲级写字楼净吸纳量约 14.7 万，与 2019 年相比基本持平。（数据来源：第一太平戴维斯2020 年西安房地产市场回顾及未来展望报告）南通地区：2020 年，南通房地产投资较快增长，项目到位资金充裕，项目开发相对活跃，新开工面积快速增长，商品房销售面积同比小幅增长。在城市建设全面铺开、各项规划持续落地、市场预期依旧向好背景下，南通房地产市场保持平稳发展态势。（数据来源：南通市统计局）。3.新增土地储备项目无4.累计土地储备情况无深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 15 页 共 232 页5.主要项目开发情况城市/区域项目名称所在位置项目业态权益比例开工时间开发进度土地面积（）计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）惠州惠州赛格假日广场二期项目惠州商业、公寓69.54%2020 年 3 月31 日在建8,22523,0300028,16018,494.38西安西安赛格广场项目西安高新区商业、办公、公寓43.46%2014年12月1 日在建23,014.90206,37400210,00048,479.00注：西安项目进度较原预期有所延后，主要原因系房地产行业政策收紧，项目建设资金压力增大，开发风险加大。赛格地产拟转让所持有的西安康鸿 55%股权，具体内容详见公司于 2020 年 7 月 4 日在巨潮资讯网刊登的关于控股子公司拟公开挂牌转让西安赛格康鸿置业有限公司 55%股权暨涉及关联交易的公告，该项目正在深圳联交所挂牌。6.主要项目销售情况城市/区域项目名称所在位置项目业态权益比例计容建筑面积可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积 （）本期结算金额（万元）深圳赛格新城市广场二期深圳办公、物流、商业、公寓61.12%105,874105,87465,906.737,319.2728,408.1565,487.448,586.6930,346.32深圳赛格新城市广场一期深圳物流、商业、配套宿舍61.12%72,56372,56310,465.30-10,465.30-惠州东方威尼斯花园一二期惠州住宅69.54%219,470256,349243,375761.48926.83243,242.031,360.031,369.35深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 16 页 共 232 页惠州惠州赛格假日广场一期惠州商业69.54%73,76192,23338,517.02656.02825.6538,479.51964.511,199.66南通南通赛格时代广场南通商办100%100,529.2067,653.8519,471.726,123.527,734.4217,513.365,970.036,574.957.主要项目出租情况报告期内，受新冠疫情冲击，公司物业租赁出现一定波动，公司通过减租降费、精细化标准化管理、严格疫情防控等方式，实现物业租赁整体稳健经营。8.土地一级开发情况 适用 不适用9.融资途径融资途径期末融资余额融资成本区间/平均融资成本期限结构1 年之内1-2 年2-3 年3 年以上银行贷款-抵押借款13,0006.86%10 年-抵押借款16,4005.225%5 年-抵押借款4,1255.4625%5 年-抵押借款18,5007.301%7 年-抵押借款26,0007.056%15 年票据债券非银行类贷款深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 17 页 共 232 页信托融资基金融资其他合计78,02510.发展战略和未来一年经营计划计划增加土地储备情况计划开工情况计划销售情况相关融资安排无惠州赛格假日广场二期项目预计 2021 年完成主体结构、 建筑工程进度 100%， 水电安装 90%。1.赛格新城市销售计划：完成公寓销售面积 458.21 ，实现清盘；2.惠州赛格销售计划：（1）赛格假日广场二期项目预计于 2021 年底取得预售证并正式销售；（2）赛格假日广场一期计划销售写字楼面积 2,490.35 ；（3）赛格假日广场一期计划销售车位 301 个。3.南通赛格销售计划：完成 1-3 号塔楼办公产品的销售约 4,910 。无11.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用单位：万元对外担保情况对外担保情况担保对象名称担保额度相关公告披露日期担保额度实际发生日期（协议签署日）实际担保金额担保类型担保期是否履行完毕是否为关联方担保赛格新城市中信银行按揭担保客户2017 年 5 月 26 日26,000.002017 年 7 月 6 日0.00连带责任保证主合同项下债务履行是否深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 18 页 共 232 页（深圳市招诚投资集团有限公司）期限届满之日起两年赛格新城市购房客户（交通银行）2016 年 8 月 4 日30,000.002016 年 5 月 6 日2,651.00连带责任保证十年否否赛格新城市购房客户（招行）2016 年 8 月 4 日50,000.002016 年 5 月 6 日1,736.00连带责任保证十年否否赛格新城市购房客户（中行）2016 年 8 月 4 日30,000.002016 年 5 月 6 日809.00连带责任保证十年否否赛格新城市购房客户（建行）2017 年 8 月 29 日不设定最高限额2017 年 2 月 7 日88.00连带责任保证五年否否南通赛格购房客户（农商行）2018 年 9 月 22 日1,000.002018 年 7 月 10 日130.00连带责任保证不超过十年否否南通赛格购房客户（浦发银行）2018 年 9 月 22 日7,000.002018 年 7 月 10 日906.00连带保证责任不超过十年否否南通赛格购房客户（兴业银行）2018 年 9 月 22 日700.002018 年 7 月 10 日38.00连带保证责任不超过十年否否12.董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用13.报告期内相关商业地产业务的进展情况（a）南通赛格时代广场项目报告期内，南通赛格的主要业务为存货销售，实现认购销售面积 6,123.52 ，截至 2020 年 12 月底，南通赛格累计实现认购销售面积 19,471.72 。（b）赛格新城市广场项目报告期内，赛格新城市二期实现认购销售面积 7,319.27 ，截至 2020 年 12 月底，赛格新城市二期累计实现认购销售面积 65,906.73 ，赛格新城市物流房产及一期 2 号楼已签订买卖合同，具体内容详见公司于 2020 年 5 月 26 日在巨潮资讯网上披露的关于签署日常经营重大合同的公告。（c）惠州群星赛格假日广场项目报告期内，惠州群星二期按计划推进，已经完成主体项目桩基工程。（d）西安赛格广场项目报告期内，根据公司战略布局，公司积极推进西安赛格广场项目转让工作，详见公司于 2020 年 7 月 4 日在巨潮资讯网披露的关于控股子公司拟公开挂牌转让西安赛格康鸿置业有限公司 55%股权暨涉及关联交易的公告，该项目正在深圳联交所挂牌。深圳赛格股份有限公司 2020 年年度报告第 19 页 共 232 页（三）战略性新兴产业公司的战略性新兴产业主要包括检验检测业务和新能源业务。报告期内， 公司检验检测业务自主研发完成 600KN 超大型电磁振动试验系统以及航空发动机叶片高低周复合高周疲劳测试系统的方案设计、建模验证分析工作，其中 600KN 超大型电磁振动试验系统通过第三方的检验并投入使用，标志着公司在检验检测振动领域成功跻身前列， 公司核心竞争力持续增强； 同时公司运用自主技术为中国航天提供的高质量服务获得肯定。报告期内，公司响应国家“碳达峰、碳中和”的政策，调整新能源业务经营策略，大力发展分布式光伏电站建设，同时以光伏发电技术为基础向光热、充电、储能等延伸业务发展。公司完成深圳海吉星屋顶电站项目、华星光电屋顶电站项目的建设，并成功实现并网发电；与黑龙江省交通投资集团有限公司合资成立公司，推进光伏产业在黑龙江省内布局，培育光伏市场，积极推进光伏储能、光热、光伏充电桩、定制光伏产品等业务。杭州生产线已完成验收并获得第三方认证。公司生产的发电玻璃具有外观美观、可灵活定制、透光性可调的优势，作为绿色建筑材料在光伏建筑一体化（BIPV）领域有广泛的应用场景。二、主营业务分析二、主营业务分析1、概述、概述是否与经营情况讨论与分析中的概述披露相同 是 否参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成2020 年2019 年同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重营业收入合计1,403,665,817.37100%1,493,227,561.06100%-6.00%分行业电子市场及物业租赁和管理944,630,133.9467.30%1,065,614,282.8371.36%-11.35%房地产开发394,902,826.7128.13%334,199,582.4522.38%18.16%贸易1,415,745.670.10%24,750,122.021.66%-94.28%酒店27,435,