新黄浦：新黄浦2020年年度报告.PDF

2020 年年度报告 1 公司代码：600638 公司简称：新黄浦 上海新黄浦实业集团股份有限公司上海新黄浦实业集团股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 刘洪光 因个人原因未能出席 董事仇瑜峰 三、三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人赵峥嵘赵峥嵘、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人苏刚苏刚 及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）段铭华段铭华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2020 年实现归属于母公司所有者的净利润 268,786,203.05 元，母公司实现 2020 年净利润 87,500,864.93 元，提取法定盈余公积金2,187,358.35 元，加上年初未分配利润 1,970,550,005.81 元，归属于母公司实际可供分配利润2,236,575,870.64 元。 按照公司章程及相关法律法规规定，公司董事会拟定2020年度利润分配预案为：以2020年末总股本673,396,786股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利1.20元（含税）,共分配现金红利计80,807,614.32元。公司2020年度不送红股，不实施资本公积转增股本。 该议案尚需提交公司 2020年度股东大会审议通过。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 2020 年年度报告 3 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。 十一、十一、 其他其他 适用不适用 2020 年年度报告 4 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 12 第五节第五节 重要事项重要事项 . 33 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 50 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 57 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 58 第九节第九节 公司治理公司治理 . 66 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 70 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 73 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 265 2020 年年度报告 5 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、新黄浦实业 指 上海新黄浦实业集团股份有限公司 新华闻 指 上海新华闻投资有限公司 华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司 北京信托 指 北京国际信托有限公司 上交所 指 上海证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 上海新黄浦实业集团股份有限公司 公司的中文简称 新黄浦 公司的外文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU INDUSTRIAL GROUP CO., LTD. 公司的外文名称缩写 NHPIGCL 公司的法定代表人 赵峥嵘 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 徐俊 蒋舟铭 联系地址 上海市北京东路668号东楼32层 上海市北京东路668号东楼32层 电话 （021）63238888 （021）63238888 传真 （021）63237777 （021）63237777 电子信箱 2020 年年度报告 6 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市北京东路668号东楼32层 公司注册地址的邮政编码 200001 公司办公地址 上海市北京东路668号东楼32层 公司办公地址的邮政编码 200001 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报 、 证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董监事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 新黄浦 600638 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市南京东路 61 号 4 楼 签字会计师姓名 刘桢、张斌卿 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 2020 年年度报告 7 营业收入 1,194,129,800.85 1,276,105,232.14 -6.42% 1,066,328,391.50 归属于上市公司股东的净利润 268,786,203.05 -553,294,937.22 148.58% 571,982,617.38 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 73,018,241.04 -607,765,277.51 112.01% -34,017,365.64 经营活动产生的现金流量净额 1,351,771,248.41 330,241,910.12 309.33% -621,713,262.89 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末增减（%） 2018年末 归属于上市公司股东的净资产 4,313,067,771.67 4,068,762,498.87 6.00% 4,575,509,764.82 总资产 20,092,913,489.24 15,125,988,713.40 32.84% 12,579,602,007.29 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 基本每股收益（元股） 0.3991 -0.8216 148.58% 0.8494 稀释每股收益（元股） 0.3991 -0.8216 148.58% 0.8494 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.1084 -0.9025 112.01% -0.051 加权平均净资产收益率（%） 6.39 -12.53 增加18.92个百分点 13.01 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 1.74 -13.77 增加15.51个百分点 -0.77 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用不适用 2020 年年度报告 8 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上属于上市公司股东的市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用不适用 九、九、 2020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 297,555,385.30 193,892,757.70 151,482,806.31 551,198,851.54 归属于上市公司股东的净利润 27,953,218.02 46,684,450.37 9,022,422.45 185,126,112.21 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 27,496,713.35 37,873,508.14 5,008,062.36 2,639,957.19 经营活动产生的现金流量净额 -365,860,626.05 461,284,956.92 722,700,590.64 533,646,326.90 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注 （如适用） 2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益 1,808,935.76 36,741,917.89 801,679,678.39 越权审批， 或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 2020 年年度报告 9 计入当期损益的政府补助， 但与公司正常经营业务密切相关， 符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 3,488,308.32 4,118,019.58 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 17,670,087.91 企业取得子公司、 联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素， 如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、 衍生金融资产、 交易性金融负债、 衍生金融负债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产、 衍生金融资产、 交易性金融负债、 衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 1,947,190.15 913,068.81 单独进行减值测试的应收款项、 合同资产减值准备转回 237,405,920.00 2020 年年度报告 10 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、 会计等法律、 法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -44,546,510.21 -2,922,462.84 2,175,600.71 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 -175,119.44 303,239.09 -408,688.72 所得税影响额 -672,454.25 -1,723,818.89 -201,564,626.94 合计 195,767,962.01 54,470,340.29 605,999,983.02 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 50,300,712.98 2,589,042.73 -47,711,670.25 1,127,970.43 其他非流动金融资产 209,711,274.70 122,068,214.96 -87,643,059.74 10,315,292.58 其他权益工具投资 127,539,267.81 112,654,163.65 -14,885,104.16 交易性金融负债 1,327,601.84 1,199,234.00 -128,367.84 24,126.72 合计 388,878,857.33 238,510,655.34 -150,368,201.99 11,467,389.73 十二、十二、 其他其他 适用不适用 2020 年年度报告 11 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租为主。公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租公寓开发经营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏。 公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、普通商品房、酒店式公寓、科技园区、保障性住宅、长租房、多层洋房和别墅等。 详细情况参见“经营情况的讨论与分析” 。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用不适用 1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。 2、伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、 经验、 管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区。该项资产作为投资性房地产，公司以成本法计量，账面价值5.35亿。2019年3月经上海方圆房地产评估公司评估，评估价值为24.6亿元。 3、目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。 2020 年年度报告 12 4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，在此基础上，可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，率先进据保障房特许经营、房地产投资信托基金等新型业务领域。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2020 年是公司发展历程中极为特殊的一年。从外部环境来看，新冠肺炎疫情冲击带来的挑战极为严峻；从公司自身情况来看，上市近三十年的新黄浦实业再次走到转型发展关键路口。困难激发干劲,2020 年全年，公司全体员工团结一心，逆势求进，合力确保公司触底反弹并为即将展开的新一轮大发展奠定较坚实的起点。 （一） 、工程建设排除困难努力赶抢进度 2020 年年初，突如其来的疫情冲击导致全国各地工程建设普遍陷入“停摆”状况。面对这种情况，公司在建项目管理团队围绕节点目标要求不等不靠，群策群力，全力抢赶工程进度。 其中南浔项目公司通过居家办公、远程会议交流、工作信息时时共享等方式，确保内部管理不放松、日常工作不耽误。2 月 17 日地区封闭解除后，以“有效管理抢时间，团结协作促进度”为工作宗旨，安排所有人员到项目现场，立即投入到开工、复工的各项工作，并结合实际进一步细化、优化房产开发中的难点、要点，为各地块顺利开工、房产销售奠定了坚实的基础。截至年末，CD 地块合院样板房已完成建设并对外开放，A、B、D 地块主体结构封顶完成，CX 地块高层 6个单体主体结构施工至 13 层，洋房 7 个单体中的 5 个正在进行主体结构施工，联排 17 个单体正在进行地下室或主体结构施工。 常州金坛项目公司在春节后复工延迟一个多月情况下，大力加强施工协调与管理，积极推进招投标工作，努力完成全年预定工作目标。截止年末，项目 A 标段已完成主体结构验收及内外墙面粉刷、浮筑地坪浇筑，B、C 标段已完成结构封顶。 闵行吴泾租赁房项目在工期被迫延后 2 个月情况下，及时调整阶段性进度计划，确保年度计划和总体目标完成。截至年末，项目地下室结构+0.00 完成，7、9#楼完成 6 层结构，1、2、3、6、8#楼完成 7 层结构，5、11#楼完成 8 层结构，10#楼完成 9 层结构， 样板房（含临时示范区）精2020 年年度报告 13 装工程完成。 闵行梅陇租赁房项目通过加班加点、全员参与等方式，努力推进开发进度。经过努力，项目已于 4 月 23 日正式开工建设（桩基工程） ，不仅没有拖延工期，反而比原定计划提前 1 周左右时间。目前现场地库正负零结构已全部完成，外墙和顶板防水及保护层已全部完成，地库周边沟槽土方已回填完成。1#楼已施工至 9 层结构，2#楼已施工至 8 层结构，3#楼已施工至 5 层结构，4#楼已施工至 4 层结构，5#楼已施工至 3 层结构，6#楼已施工至 3 层结构。 公司各处保障房建设团队克服复工延迟、工程材料供应延迟、劳动力不足等不利影响，内外协调、全力以赴，尽可能缩短被延误的工期。其中松江南站大型居住社区动迁安置房项目两地块同时开发建设，截至报告期末均已取得新建住宅交付使用许可证；奉贤南桥大型居住社区共有产权保障房项目外立面脚手架拆除于 7 月初完成， 室外总体工程 12 月底基本完成， 景观绿化工程绿化土已平整完成，景观工程正施工中；宝山顾村共有产权保障房项目截至年末，住宅室内粉刷完成，保温工程完成约 95%，门窗工程完成约 90%，安防工程完成约 70%，消防工程完成约 80%，给水配套工程完成约 90%。 深圳大成基金项目排除疫情干扰顺利实现复工复产，顺利完成总包工程竣工、节能整体验收和竣工备案，有效组织物业公司进场并完成过渡、承接工作。积极推进装修设计工作并完成自用区、公共区域装修样板层施工。 （二）房产销售顶住压力继续保持较好势头 在新冠肺炎疫情巨大冲击下， 今年一季度国内各线城市房地产市场几乎处于 “封冻” 状态，对全年销售任务形成巨大压力。面对这种前所未有严峻开局，公司房产销售工作及时转变工作策略，全力拓展销售渠道，较为成功地抓住市场逐步回暖产生的契机，在极端不利情况下保持了良好的销售势头。 其中南浔项目公司率先启动“南浔抗疫志愿者”购房优惠行动。进一步通过以老带新、全民经纪人政策组合发力，大力围绕当地高铁工程开工建设、南浔新城区末来开发建设规划等区域亮点，借势造势为房产销售赢得新的机遇。其中嘉顺项目 2020 年取得销售回款 1.24 亿元，累计回款 15.17 亿元。浙投项目 2020 年取得销售回款 3.14 亿元，累计回款 3.48 亿元。湖州项目自2020 年 9 月份开盘以来，实现回款 3880.82 万元。 2020 年年度报告 14 常州金坛项目受疫情影响，按政府要求于 1 月 23 日暂停销售，直至 3 月 16 日方予复工。项目公司面对困难不等不靠，积极采取措施调整营销方案，加大市场推广宣传力度，全面启动渠道营销及样板工程建设。截止年末，累计预售 584 套（其中高层 509 套，洋房 75 套） ，累计预售金额 9.18 亿元，累计回款金额 6.82 亿元。 公司保障房建设团队积极对接对口政府部门，狠抓销售与回款。其中松江南站动迁安置房项目实际累计收到建房价房款1.32亿元， 累计收款比例75%， 目前商业部分销售工作正在开展中；奉贤南桥共有产权保障房项目 2020 年销售签约 50 套， 新增销售面积 3705.99m2， 新增销售额 0.39亿元，年度回笼资金约 2.79 亿元， ；宝山顾村共有产权保障房项目 2020 年销售签约 101 套，新增销售面积 10627.30m2，新增销售额 1.6 亿元，年度回笼资金约 11.23 亿元。 （三）房产经营自我施压不断贴合市场需求 面对严峻形势，公司房产经营团队不断自我施压，不断推陈出新。其中科技京城管理公司以打好新冠肺炎疫情防控战为红线要求，以进一步巩固“全国文明单位”创建成果为抓手，不断创新工作思路，提升服务管理水平，努力适应新经济形势的发展要求。公司积极响应政府号召，对于企业信用度好、有成长潜力的租户，最大程度上满足其扩租、续租需求。公司通过进一步做实市场调研， 努力提升招商工作成效， 减少退租及空置率， 确保收缴率。 在对招商客户的把控上，公司加强了对目标客户定位和规划，做好楼内租户结构调整，以外资企业为优选，以高新技术行业企业为主力客户群，大力支持大企业、大客户实地注册，保证楼宇入驻企业的品质。企业服务中心积极配合区金融办、区市场监督管理局做好企业集中注册登记工作，主动陪同企业办理注册手续，积极协调、通力合作，做到了注册流程最优化、注册办理便捷化，充分体现企业服务中心的优质服务。 公司长租公寓项目团队一方面积极走访、接洽周边园区与企业，深入了解企业、园区和相关目标客群的需求，加强客户维护工作，在项目设计、建设、装修、定价等前期环节，全方位贴合客户需求；另一方面，项目团队从如何引发客户群关注并提高后续入住率进行思考与规划，利用当下高效且优质新媒体并结合线下传统品牌方式进行组合式营销推广，为公司后续发展奠定扎实基础。 （四）华闻期货继续保持高增长态势 2020 年年度报告 15 2020 年，华闻期货在上年实现跨越式增长基础上，通过提升 IT 系统运维能力、多渠道实现数字化转型、加强业务部门考核，提升资管产品管理能力、加强中后台人才力量、加强合规条线管理等全方位工作，继续保持高增长态势。截至年末，华闻期货客户权益达到 52 亿元，同比增长148%，较 2019 年初增长超过 36 倍，指标完成率 173%。日均权益 34 亿元，指标完成率 170%。资产管理业务年度规模达到 6.6 亿元，同比增长 658%，指标完成率 217%。公司资管获得了行业“最受欢迎私募管理人奖”等奖项并获准进入银行间债券市场。成交量方面，华闻期货自 2020 年下半年起，日均成交量突破 100 万手，单日峰值达到 245 万手，成交量市场占有率从 2019 年初的行业排名 135 位左右，一举进入前 10 位，跨越式增长态势明显。 （五）遗留问题逐一得到妥善解决 在前期发生多起重大资产减值事件后， 公司协调多方力量， 尽一切可能努力压缩风险资产。2020 年内，在股东单位大力协调以及董事会正确领导下，公司相关团队多方设法、多举措并举，最终经过反复沟通与艰难谈判，与相对方就 5.14 亿元预付款事项达成一揽子解决方案，并按约定顺利履行完毕，所涉债权债务全部结清，公司年审会计师亦为此出具了“关于上年度导致非标准审计意见事项消除情况的专项说明”。 公司 5.14 亿元预付款事项的最终解决，对公司未来经营具有积极正面效应。此外，公司相关工作团队还在多个存量项目上成功实现全额回收或规模压缩，各种增信、保全措施亦取得实质性进展。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2020 年度，公司实现营业总收入 133,230.08 万元，其中营业收入 119,412.98 万元，当年实现净利润 31,509.25 万元，归属于母公司净利润 26，878.62 万元，归属于上市公司股东扣非后净利润 7,301.82 万元。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 1,194,129,800.85 1,276,105,232.14 -6.42% 2020 年年度报告 16 营业成本 802,566,494.54 933,407,045.88 -14.02% 销售费用 126,925,090.76 107,459,709.89 18.11% 管理费用 170,447,533.28 191,287,800.02 -10.89% 研发费用 财务费用 22,631,410.06 109,949,849.13 -79.42% 经营活动产生的现金流量净额 1,351,771,248.41 330,241,910.12 309.33% 投资活动产生的现金流量净额 524,054,589.16 1,302,241,484.45 -59.76% 筹资活动产生的现金流量净额 -267,174,047.85 -378,714,770.65 29.45% 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用不适用 详见后附内容 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产业 1,021,007,269.76 628,984,784.67 38.40% -10.12% -25.71% 增加 12.93 个百分点 服务业 34,432,884.68 45,882,870.09 -33.25% -6.37% -7.72% 增加 1.95 个百分点 酒店业 28,704,352.04 31,604,109.59 -10.10% -21.90% 180.97% 减少 79.50 个百分点 金融业 91,943,456.56 84,016,322.08 8.62% 243.46% 440.43% 减少 33.31 个百分点 批发和零售业 2,793,319.72 100.00% -11.91% 增加 0.00 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产销售 952,830,028.15 605,255,732.80 36.48% -10.07% -26.32% 增加 14.01 个百分点 房地产出租 68,177,241.61 23,729,051.87 65.20% -10.79% -5.95% 减少 1.79 个百分点 提供劳务 34,432,884.68 45,882,870.09 -33.25% -6.37% -7.72% 增加 1.95 个百分点 2020 年年度报告 17 酒店业 28,704,352.04 31,604,109.59 -10.10% -21.90% 180.97% 减少 79.50 个百分点 金融业 91,943,456.56 84,016,322.08 8.62% 243.46% 440.43% 减少 33.31 个百分点 贸易业务 2,793,319.72 100.00% -11.91% - 增加 0.00 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 上海 488,195,837.16 374,348,373.28 23.32% -28.97% -36.19% 增加 8.67 个百分点 浙江 690,685,445.60 416,139,713.15 39.75% 25.10% 23.64% 增加 0.71 个百分点 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用不适用 (3).(3). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产业 房地出售出租 628,984,784.67 79.57% 846,676,082.52 91.71% -25.71% 服务业 物 业 服 务业 45,882,870.09 5.80% 49,721,029.26 5.39% -7.72% 酒店业 酒店服务业 31,604,109.59 4.00% 11,248,224.81 1.22% 180.97% 根据新收入准则， 酒店业摊销成本作为合同收入的服务成本， 从管理费用调整至营业成本所致。 金融业 金融服务 84,016,322.08 10.63% 15,546,175.13 1.68% 440.43% 业务模式变化所致 分产品情况 2020 年年度报告 18 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产销售 房地产销售 605,255,732.80 76.57% 821,445,542.74 88.98% -26.32% 投资性房地产出租 投资性房地产出租 23,729,051.87 3.00% 25,230,539.78 2.73% -5.95% 提供劳务 提供劳务 45,882,870.09 5.80% 49,721,029.26 5.39% -7.72% 酒店业 酒店业 31,604,109.59 4.00% 11,248,224.81 1.22% 180.97% 根据新收入准则， 酒店业摊销成本作为合同收入的服务成本， 从管理费用调整至营业成本所致。 金融业 金融服务 84,016,322.08 10.63% 15,546,175.13 1.68% 440.43% 业务模式变化所致 (4).(4). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用不适用 3.3. 费用费用 适用 不适用 项目 本期金额 上期金额 比上期数增减 变化原因 销售费用 126,925,090.76 107,459,709.89 18.11% 公司下属期货公司业务规模扩展，相应人工成本及居间费用较上年同期有所增加。 财务费用 22,631,410.06 109,949,849.13 -79.42% 公司报告期内贷款规模下降，利息支出减少，同时本期房产项目利息资本化较上期增加，使得当期财务费用较上年同期减少。 信用减值损失 201,378,496.42 -575,531,626.39 134.99% 非主营贸易业务因债务重组转回上年已计提信用减值损失 2.37 亿元，本期计提投资项目减值准备 3000 万元，共同影响所致。 资产减值损失 -17,836,935.82 -14,172,750.26 -25.85% 报告期内进行商誉减值测试，计提商誉减值1783.6 万元。 2020 年年度报告 19 4.4. 研发投入研发投入 (1). 研发研发投入投入情况表情况表 适用不适用 (2). 情况说明情况说明 适用不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变化原因 经营活动产生的现金流量净额 1,351,771,248.41 330,241,910.12 309.33% 主要为报告期内房地产业务现金净流量增加所致。 投资活动产生的现金流量净额 524,054,589.16 1,302,241,484.45 -59.76% 上年同期收回鸿泰股权转让款，同时本期投资项目规模下降。 筹资活动产生的现金流量净额 -267,174,047.85 -378,714,770.65 29.45% 报告期内公司偿还借款规模较上年同期下降。 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用不适用 下述事项导致利润发生重大变化: 1 非主营贸易业务因债务重组转回上年已计提信用减值损失 2.37 亿元； 2 非主营的投资业务出现减值迹象，计提减值损失 3000 万元； 3 报告期内由于历史原因涉及未决诉讼，计提预计负债 5000 万元。 以上三项因素影响公司利润 1.57 亿元。 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用不适用 2020 年年度报告 20 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上期期末变动比例（%） 情况说明 货币资金 4,418,179,425.90 21.99% 2,809,827,636.18 18.58% 57.24% 报告期内下属房产项目公司预售房产资金回笼增加以及下属期货公司客户权益保证金增加所致 结算备付金 11,842,401.77 0.06% 6,541,209.87 0.04% 81.04% 报告期内下属公司结构化主体持仓量变动所致 交易性金融资产 2,589,042.73 0.01% 50,300,712.98 0.33% -94.85% 报告期内下属公司交易性投资产品减少 应收账款 70,967,450.18 0.35% 7,423,951.74 0.05% 855.93% 报告期内存量业务转为保理业务 应收款项融资 7,000,000.00 0.05% -100.00% 报告期内应收票据兑付 预付款项 2,108,514.99 0.01% 120,948,722.92 0.80% -98.26% 报告期内下属房产项目公司结算预付工程款所致 其他应收款 351,351,001.55 1.75% 198,242,563.69 1.31% 77.23% 报告期内下属房产项目公司新增房产销售政府托管资金 买入返售金融资产 31,095,130.70 0.15% 18,585,003.53 0.12% 67.31% 报告期内下属公司结构化主体逆回购规模增加所致 一年内到期的非流动资产 367,301,387.50 2.43% -100.00% 报告期内下属投资公司收回到期投资产品款 其他流动资产 3,437,809,148.34 17.11% 1,314,967,049.20 8.69% 161.44% 报告期内下属期货公司客户权益增加， 相应应收客户保证金增加所致 其他非流动金融资产 122,068,214.96 0.61% 209,711,274.70 1.39% -41.79% 报告期内实现转让股权类资产， 结转相应投资成本及公允价值变动所致 商誉 17,836,935.82 0.12% -100.00% 报告期内对含商誉资产组进行减值测试，计提商誉减值准备 递延所得税资产 14,409,411.82 0.07%