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行业透视 2019年大多数城市供地计划相对保守，仅大连、厦门等少数市供地计划“超标”。文/马千里、邱娟2019年已经过去了4个月时间，不少城市已经发布了2019年的供地计划，在两会、一季度中央政治局会议召开之后，年内政策方向也已经基本明确：稳定市场预期，夯实地方主体责任仍是调控重点。结合行业调控目标、市场表现来看各地供地计划，不难发现：一方面，少数城市供地规模动向与中央要求不符，土地供应过量的现象依旧存在，另一方面，大多数城市还是在继续加强保障性住房用地供应，以此进一步稳定土地市场价格，但商品住宅供地指标也因此更加紧俏；进而联系一季度供地节奏来看，各城市接下来供地走向将明显分化，济南（楼盘）、重庆（楼盘）、成都后期仍会有大量土地入市，而一季度供地较多的南宁、青岛（楼盘）后市土地供应节奏会有所放缓。大多数城市供地计划相对保守仅大连、厦门等少数市供地计划“超标”按照自然资源部通知要求，各地政府应在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标：消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。结合各城市实际消化周期来看，大多数城市的供地计划还是相对保守，或是和主管部门要求相符、或是略低一档，仅少数城市存在供地计划“超标”的现象，具体来看：第一，大连商品住宅去化周期高达42.6个月，但为了保证刚需产品供应，仍在继续加大供地力度。根据自然资源部下发通知，大连2019年应停止供地；但根据2019年大连市市内四区土地储备（供应）计划，2019年仍然批出了170公顷供地指标，与自然资源部的土地分类调控指引明显相悖。不过就供地区域分布来看，2019年供地计划中超过九成位于大连市甘井子区，该区域是大连的传统刚需区域，2015年以来市场持续处于供不应求的状态，年均商品房成交量超过300万平方米，因此就保障刚需供应的角度而言，大连增加土地供应在一定程度上还是有理可循的。第二，厦门、沈阳两城市去化周期处于较高水平，处于18-36个月之间，按要求应当减少供地，但是根据两城公布的供地计划，2019年商品住宅供应较2018年均有所增加，尤其是厦门，即使剔除掉保障房用地，住宅供地还高达158公顷，不仅同比2018年上涨了26%，对比近两年150万平方米的商品房成交面积来看，供应量也显著偏高。此外，厦门的去化周期已经高达33.2个月，如果当前去化乏力的现象继续延续，在供地依旧充裕的情况下，2019年在厦门拿地的库存积压风险不可小觑。第三，济南、佛山（楼盘）、广州（楼盘）、东莞（楼盘）、福州（楼盘）等去化周期处于12-18个月的城市，供求关系均处于合理区间，但是各城市对于2019年供地的态度却存在较大差异。济南、佛山2019年减少了宅地供地，广州供地与去年基本持平，但东莞和福州却增加了宅地供应，尤其是福州，按照福州市本级住宅用地供应中期（2017-2021年）规划及三年（2017-2019年）滚动计划中披露的数据来评估，2019年宅地供应量达到381公顷，同比2018年涨幅高达47%，明显高于福州市本级200万左右的住宅年成交规模，宅地供应严重过量。第四，绝大多数二线城市去化周期均处于12个月以下，其中、苏州（楼盘）、无锡（楼盘）、长沙（楼盘）、成都、合肥（楼盘）、郑州（楼盘）、南京（楼盘）、西安（楼盘）等城市去化周期6-12月之间，可适当增加供地，但事实上，除成都外，其余城市2019年宅地供应较2018年都呈减少趋势，2019年这些城市土地愈发紧俏。第五，去化周期低于6个月的城市中，南通（楼盘）、南京土地供应计划符合自然资源的供地指导，2019年宅地供应量（不含保障性住房）分别为167、295公顷，同比2018年涨幅分别为21%、9%，均有所上涨，对于当前偏紧的供求关系有所缓解；重庆、武汉（楼盘）按照之前的三年滚动计划供地预估，2019年宅地供地量将较2018年呈缩减之势，可以预见，如果今年重庆、武汉两城供地按照原计划推进，2019年宅地的稀缺性将进一步凸显，土拍竞争也会随之加剧。总的来看，合肥、重庆、郑州等市市场热度相对较高，去化周期多在12个月以下，且城市宅地供应相对偏少，2019年土地市场热度仍将延续高位；而厦门、东莞等城市应当维持或减少供地规模的城市，如果如期执行目前显著偏高的供应计划，后期将面临消化周期上升的风险。当然，考虑城市内部存在结构性差异，各区域供求结构也不尽相同，也不应忽视高风险城市的拿地机会，如在大连甘井子区、沈阳浑南等需求充沛的刚需区域，对于优质宅地的投资机会仍然值得适当关注。保障性住房供应力度持续加强三亚仅20%宅地可用于建设商品住宅就2019年已经发布的供地计划来看，目前多城市已紧跟上海（楼盘）、北京（楼盘）等城市的步伐，加码中小套型宅地供应，满足刚需客群的需求；以南京为例，其供给计划中明确规定70%的宅地做中小套型。此外，三亚（楼盘）、厦门等城市也加大了保障性住房量，表现最为突出的当属三亚，2019年其宅地供应量70.73公顷中，保障性住房土地就涉及56.93公顷，占比高达80%，就具体的量来说，保障性住房土地供应量同比2018年涨幅高达279%。此外，地方政府也相继放宽保障性住房的各种准入条件，例如上海取消共有产权住房的户籍要求，深圳（楼盘）拟新增限制交易类住房和共有产权类住房公积金贷款业务，层层举措均旨在实现“住有所居”；相信随着各城市抢人大战的继续实施，为提高城市竞争力，将有更多城市供地向保障性土地倾斜，进而加强保障房供应力度，尤其是杭州（楼盘）、宁波（楼盘）等人口导入较多的城市，将有更多供地指标被保障性住房分流，而这些城市为数不多的商品住宅用地指标，也会因此变得更加紧俏。济南、重庆等市一季度供地量较低后市土地供应节奏将明显加快就典型城市往年供地节奏来看，一般而言一季度供地量会达到全年的20%左右，但是受2018年下半年土拍持续遇冷影响，一季度部分城市推地节奏明显较慢，尤其是厦门、济南、成都、沈阳、苏州、长沙等城市供应节奏明显滞后。以厦门为例，一季度含宅地供应量仅13万平方米，仅占其全年含宅地供地计划的8%。究其原因，也是由于近期该城商品住宅市场稍显冷清，库存压力较大，地方政府明显放缓供地节奏，一季度宅地供应明显滞后于其他二线城市。值得注意的是，厦门在1、2月连续断供后，3月供应有所恢复，供应了5幅商住宅地，均高溢价成交，其中4幅溢价率均在30%以上，地市回暖之势显著，但考虑到目前相对较高的消化周期，厦门供地计划能否如期达成仍要打个问号。济南也是如此，在一季度低位供应节奏明显放缓滞后，4月份宅地供应速度明显加快，单月含宅土地供应量高达124万平方米，是一季度供应量的2.7倍，市场回暖更为明显。相比之下，南宁、青岛、福州、大连一季度供应节奏较其他城市较快，一季度宅地供应占全年比重均超25%，如一季度南宁市本级供应宅地97.2万平方，占到全年宅地供应计划总量（不含保障房用地）的33%，后市供应节奏大概率会放缓。总的来看，大部分城市一季度土地供应节奏相对平稳，但是随着土地热度的升温，济南、武汉等城市在4月份加快了土地供应节奏，土地升温之势愈演愈烈，尤其是武汉，4月份含宅土地成交量达563万平方米，稳居二线城市榜首。可以预见，一季度土地供应节奏比较缓慢成都、济南等城市在二季度将迎来一波供应高潮。但要注意的是，部分土地热度明显上升、地价创下新高的城市，我爱，房企拿地门槛越来越高，企业在投资拿地需要更加谨慎，切不可盲目跟风。综上，在当前“房住不炒”总基调下，房地产市场依然仍在调整期，各城市表现持续分化。其中厦门、沈阳去化周期均超27个月，但其2019年宅地供应依旧却呈增加之势，如果供地计划如期完成，势必会加大库存压力，也与自然资源部的分类供地导则相悖；值得注意的是，当前重庆、武汉等城市供应量已经明显偏紧，但是2019年供地却处于低位，如果年内不放开土地供应指标，在房价上涨压力和“三稳”调控目标共同作用下，未来或催生新一轮的价格调控。按照目前的供地节奏来看，多数二线城市将在二季度迎来一波供地高峰，尤其是一季度供地比重不足10%、且供地计划未“超标”的济南、成都后期仍会有大量土地入市，而少数一季度供地量过大的南宁、青岛，后市土地供应节奏或有所放缓。