九江修水商业项目策划定位报告.pdf

刖 百就本项目而言“是什么、做什么、怎么做”，是我们切入市场竞争的思路。首先，我们要深刻认识项目“是什么”？然后，再 决 定“做什么”，即去实现项目的既定目标，再次，才 轮 到“怎么做”。这是涉及到整体的推广宣传战略、广告发布实施战略、开发节奏及开发方法等。不断地认识问题、解决问题、减少营销障碍，为公司实现利润，这是我们的工作目标。多年的实践经验，使我们体会到：投资建房的过程，是一个不断地解决问题的过程。问题解决得好，项目开发才能发展得好。从买地、市场资讯调查、产品定位决策，到建筑设计规划、项目宣传推广，存在着一系列问题，问题有主次之分，主要的问题解决了，其它问题就好办了。解决一个问题，就会出现一个亮点，就等于减少了一个营销障碍。以下是我们关于项目的策划定位及营销推广策划思路。第一部分：市场定位分析第一章 市场现状综合分析第一节 市场经济状况分析.第二节 市场地产状况分析.第三节 市场商业状况分析.第 二 章 项 目SWOT分析第一节项目优势分析.第二节项目劣势分析.第三节项目市场机会点分析.第四节 项目市场威胁点分析.第二章项目市场定位分析第一节 项目定位的原则与战略.第 二 节 项 目 定 位.一、整体定位.二、功能定位.三、形象定位.四、价格定位.五、业态定位.六、目标客户定位.第一章 市场现状综合分析第一节 市场经济状况分析1、交通区位：修水县位于江西省西北部修河上游，居湘、鄂、赣三省九县中心，东邻武宁县、靖安县，南接奉新县、宜丰县、铜鼓县，西与湖南平江县、湖北通城县接壤，北与湖北通山县、崇阳县毗连。2、人口结构：修水县辖1 8 乡 18镇，361个行政村，26个居民委员会，5768个 村（居）民小组，面积4504平方公里，总人口 8 2 万，是江西省面积最大和九江市人口最多的县，是国家扶贫开发工作重点县。3、产业状况:修水县矿产资源极为丰富，共有鸨、锐、石英、石煤、石灰石等金属矿和非金属矿35种，其中香炉山鸽矿探明储量达21.6万吨，储量居全国第二，品位居亚洲之首；石煤总储量达47亿吨，石英储量达2000万吨，矿业产业已成为支撑当经济发展的支柱产业。4、经济指数：2009年统计，全年全县实现生产总值505288万元，按可比价计算，比上年增长13.0%。其中，第一产业增加值110123万元，增 长3.5%;第二产业增加值219245万元，增 长19.1%;第三产业增加值175920万元，增 长12.8%。三次产业结构为21.8:43.4:34.8。全县人均生产总值6319元，比上年增长17.6%。全年完成全社会固定资产投资36.56亿元，比上年增长48.7%,其中城镇投资34.98元，增 长52.8%。全县在岗职工年平均工资总额12601元，同比增长5.3%。农村居民人均纯收入2577元，同比增长10.9%。农村人均居住面积28.9平方米，同比增长1.0%。07年-0 9年修水综合经济指标年份全 县GDP增长率人 均GDP2007 年392352万元12.0%47842008 年439434万元9.6%53582009 年505288万元13.0%616207年-0 9年县城职工工资指标年份县城在岗职工平均工资增长率2007 年11905 元19.1%2008 年11965 元0.5%2009 年12601 元5.3%07年-0 9年农民收入指标年份农村居民人均收入增长率2007 年1990 元17.7%2008 年2304 元15.8%2009 年2577 元10.9%第二节 市场地产状况简析1、2009年全年完成房地产开发投资17237万元，商 品 房15.6万平方米，增 长66.2%,销 售 额3.2亿,销 售 额 增 长125.7%2、修水县商业地产的开发已有一些，特别是稍成气候的宁红边贸大市场，虽然商业基础不错，但仍然由于商业规划不足及资源难以集中，无法满足当地商业发展的需要，亟需进行商业资源整合与重组,以全新的商业地产开发来改善当地的商业形象，推动当地商业集约化发展；3、当地经济状况发展良好，本地购买能力较强，08年在地产市场疲软大势下，当地房价仍出现上升趋势。虽然幅度不明显，但说明地产消费潜藏着巨大的弹性空间，而且当地商业的突破有着巨大的发展需求。第三节 市场商业概况调研:一、城市商业调研1、城市商业概况城区划分为四个功能区：老城区、新城区、良塘区和工业区。最繁华的商业圈主要集中在老城区的衙前路、凤凰南路以及鹦鹉步行街。全县现有商业经营户5140户：饮食业1610户、服务业2810户、社会商品销售总额2亿余元。主要经营家电、服装和建材，经营户有部分江西武宁、湖北通城、崇阳，湖南平江等地。全县现有各类市场大小20个，其中综合专业批发市场4个，年贸易额超5亿元市场一个。有商贸企业300多家，个体经营户2万多户，物流企业20家；全县社会消费零售额14.83亿元，物流从业人员5万多人。2、商铺租售情况以敬原路沿街商铺为列，范围东至珠江酒店，西至新政府一带商铺主体开间4.2米，径深11.6米，层高4.8米，最低租金750元每月；销售价格：整体均价10000元每平方左右。3、商业物业个案概况联盛超市地下一层超市，一层化妆品、金银珠宝、鞋，二层服饰，三层娱乐、游戏，四层办公。每层面积4408平方米。修水新商贸广场一二层转发装饰材料，招商满，目前免租金，管理费5元每平方每月，暂不销售。二、宁红大市场调研1、市场概况总投资5180万，占地4.3万平方米，总建5万余平方米，01年开发是目前是湘鄂赣边区规模最大、幅度最广的边贸市场。开间3.6米。径深7.5 8米，一拖三设计，非框架结构，本地经营户约占其中60%,当初选择修水做生意的原因是因为修水人口多，生意好做，租金是次要问题。市场管理：由大部分大商户成立业委会，统一收费，统一进行物业管理，维修由业主自负。2、租售价格水平一层纯商铺单卖主体价位在3200元左右。一层商铺+二三层住宅（约80平方米）售价在15万左右。租金水平（一拖三）视市口情况主体水平在1200左右。3、总计商铺530间，全部已满，该市场被政府列为拆迁。4、经营户对目前宁红市场的意见反馈宁红市场是目前本地最大的市场，经营情况自市场开业经过三年的运营,才开始兴旺。项目开发较早，商铺间道路宽度1 2米，偏窄，对于建材经营户而言，不利于停车装货以及货品的门口摆放。商铺层高（4.8米）可适当加大商铺开间（目前主体3.6米）可适当加大商铺进深（目前主体7.5米）建议加大至9 -1 0米，支 持1 0米进深的意见更多，主要是考虑到建材管业等货品摆放、办公/楼梯等的综合布局实用性。强烈建议本案设置单独的仓储（钢架+钢棚形式可行）及物流版块。商户目前业务的一半为乡镇市场，周边县市业务量小，乡下批发较多，均为业主对乡下商户送货上门。三、家具市场现状调研序号商场面积经营面积而楼层自购/出租内部设施广告形势商场环境备 注1独立店3000左右2租赁般中般全友家私2独立店1500左右2租赁一般中一般皇朝家私3独立店3000左右2租赁一般中一般双虎家私42000左右2租赁一般中一般豪亨家具5独立店4000左右2租赁一般中一般掌上明珠家具6独立店3000左右1租赁一般无差零散家具店合计分散经营16500左右租赁一般中中以二楼经营为主四、房地产调研项目名称所处地段总建筑面积（万而）均价（元/n f）住宅总数（套）户型平均面 积（mD已售套数交付时间住宅所应产生家居消费量广场现代城义宁城南82700904凯旋国际南城新区8.72900387领秀阳光南城新区26003100661110华联广场城南新区2.263100248金穗大厦宁红大道76麓苑家园义宁罗桥136恒丰花园城南新区10.271268中邦银都城南新区7.2605盛和佳苑城南新区3329祈福国际城南新区2.43100196服装城城南新区8.5723新商贸城南新区705锦绣江南城南新区4457修江明珠城南新区12683秀水家园城南新区13765第二章 项目SWOT分析第一节 项目优势分析1、交通区位优势本项目位于修水县城郊结合部，倚宁红大道东南侧，紧靠良塘大道，毗邻修水县汽车站，辐路纵横，道路通畅，人车分流，四通八达，具有得天独厚的地理区位与大商贸、大物流的商业交通优势。2、商业模式优势本项目实行现代全新的一站式购物商业模式，平板大卖场及独立店铺双重规划，商业功能配套完备，业态定位明晰，业种丰富有序，集中经营，统一管理，是目前修水县规模最大的、最具商业发展潜质和价值的大商业基地，优势突出，无可比性。3、政策扶持优势本项目的打造是修水实现“城内大商场、城外大市场”城市规划的重要举措，也是拉大城市框架的发展必然。政府必将全力推动现有商业整合规范、定点迁移，入行就市，并给予经营政策、商场税收优惠等系列政策，这是对手无法具备的强势。第二节 项目劣势分析1、区位商业性不成熟：本项目处于距县城中心5公里的城郊结合部，各种商业条件及附属设施均不成熟，有较长的自发或人为形成期，加上修水汽车站的即将拆迁，更易造成当前商业整合的交通抗性。2、商业模式有一定冲突：本项目商业模式上综合了封闭式大卖场及开放式独立店铺两种形式，除在业态区分与定位上会有冲突外，在招商与经营管理上也会存在一定的区别对待，无法保证统一性，会造成一定的阻力与实操困难。第三节 项目市场机会点分析1、本项目作为修水县城市发展规划的重墨之笔，势必带有明显的政府导性向，不仅在自身优势上会赢得市场，而且能借助政府的行政手段调控，加速本项目的开发与入市，并取得超预期的成效。2、本地商业，特别是批发业因其所处湘鄂赣三省中心的特殊地理区位，其辐射能力是可想而知的。而修水商业发展硬件平台的局限性，也为本项目的应运而生创造了必然条件，真 可 谓“商业待兴，恰逢其时”。3、当地的购买力旺盛，加上周边投资客的关注，在二三线区域房地产稳中上升的大环境态势下，强势而突出的商业地产项目必然成为炙手可热的投资焦点。第四节 项目市场威胁点分析1、本项目虽然有政府的强而有力的行政支持，但是拆迁安置一直以来都是地产开发过程中最为棘手的难点，补偿安置等利益问题始终会影响开发节奏及商业去化量。2、原有分散的商业在整合重且过程中，整体搬迁与合同中止等将会转换为本项目在招商过程中需要妥善解决的实际问题，也是经营户进场谈判的筹码，需要本项目牺牲一定的成本作为优惠政策来扶持与吸纳。3、本项目面市，必然会与原有自发形成的临街商业所属权者形成对立性利益冲突，有针对性地出台相应的免租等优惠让利性吸纳政策，加大争夺经营租赁户等商业资源的力度，加上原租约未到期对意向客户目标的限定，势必对项目有限的本地招商产生巨大阻力，无疑也就威胁到项目的前期推广与后期运营；4、本项目要保证后续的商业品质，市场营运将是一个长线而繁重的物业服务与管理工作，物业经营管理费用的产生与收取自在情理当中。然而原有商业经营并无此费，自然又形成明显的成本对照，经营户能否有概念接受并配合，亦将对本项目造成成本扩张的威胁。第二章项目市场定位分析“成功的营销应从好的产品开始”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。项目定位也就是为本案项目制订总体战略目标，并尽量详细地论证这样的立项“行”还 是“不行”。我们的定位的基本思路具体分析如下。第一节 项目定位的原则与战略一、基本原则1.从消费者的心理谋求定位，而不是从开发和建设者的立场定位；2.针对特定目标市场，而非整个市场；3.充分考虑市场风险和市场潜力；4.结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势；5.走自己的路，走别人尚未走或不能走的路，寻求差异化的产品，创造出修水县商业样板。二、战略构想由于本项目目前仍处于规划设计阶段，可塑性仍很强，便于在后期定位推广中根据自身的优势寻找自身与其他同区域已成型项目的差异化，树立项目独特个性取胜市场。1.在修水县推出封闭式大卖场与开放式独立店铺相结合的批发零售商城，以全新、完备的一站式商业模式与服务功能占据当地商业主导地位；2.将该项目建成修水县集批发、零售、物流、休闲、创业为一体的高品质现代化商城，使之成为修水县商业标竿及公司开发项目的形象标志，并以此树立起商业地产第一品牌，有力地带动其它项目的开发和营销。第二节 项目定位一、项 目 整 体 定 位：项目整体定位描述：修 水 家 居 建 材（百 货）大 市 场 一 一 修 水 县 规 模 最 大 的 唯 一 的、一 站 式 批 零 大 市 场1、独特的商业规模：本 项 目 用 地164亩，采用半封闭、开放式的物业管理模式，这种大型综合百货大卖场与独立商铺家居建材批发零售兼容的商业形式目前在修水县是唯一的，没有可比性，而且就城区商业设置半径来说，三五年内是不可能有同类的物业形式出现；2、一站式购物理念：本项目商业集中、业态丰富、硬件优良、配套完备,统一管理、统一经营、统一推广，是大都市超前的SHOPPING-MALL购物理念也是大商贸、大物流的根本，省时、省心，便捷，舒适，是现代商业概念的最佳代表。定位释义：1、本项目将以差异化特征形成产品独特优势，迎合市场需求；本项目为当地商业的整合发展提供了一个更为广阔的平台；二、项目功能定位（商业分区）：项目功能定位描述：大商贸、大流通，集约经营、统一管理一一修水家居建材（百货）大市场定位释义：1、结合修水商业结构、特点，综合业态定位因素将市场功能划分为2+3+6的商业定位，即：服装百货2万平方米+家居卖场3万平方米+建材市场6万平方米。2、本项目配置一定的酒店（另案）、仓储、物流等相关配套并融入新汽车站为交通优势配套，并有一路之隔的70亩地为住宅开发（另案）为生活配套。三、项目形象定位：项目形象定位描述：修水家居建材（百货）大市场一一极具升值潜力的修水商业新标杆！定位释义：1、本项目独有的商业模式与集约经营的大市场发展趋势决定市场的繁荣，城市发展中新板块的土地什值与商业价值都是恒定上升的，潜力巨大；2、本项目具有地段区位唯一性、商业模式唯一性等他项无可比拟的优势，占据着当地商业的主导地位，商业标杆，发展无限。四、项目价格定位：1、结合当地物业的价格结合本项目特点价格定位分两种模式:业态定位营销策略租 金 指导价元/nf/月有关说明家居卖场先租后售第 一 年10元第二年12元第三年15元第 四 年 开 始均 价18元三年后按投资10年回报设计酒店自主经营也可外包以上业态以三年成功运营为基础。（按 10年回收投资成本计算）业态策略平方销售单价（前期）平方销售单价（中期）平 方 销 售 单 价（后期）建材先售后租3200 元/nf4373元/面5545元/皿百货先售后租3200元/面4373元/面5545元/肝配套先售后租3200元/以4373 元/itf5545元/肝2、投资回报效益分析：（按 2 0%递增计算）原始销售价平方单价3 2 0 0 元/方累计月回报累计年回报第一年1 8 元1 8 元2 1 6 元第二年2 1.6 0 元3 9.6 0 元4 7 5.2 0 元第三年2 5.9 2 元6 5.5 2 元7 8 6.2 4 元第四年3 1.1 0 元9 1.4 4 元1 0 9 7.2 8 元第五年3 7.3 2 元1 2 8.7 6 元1 5 4 5.1 2 元第六年4 4.7 9 元1 7 3.5 5 元2 0 8 2.6 0 元第七年5 3.7 5 元2 2 7.3 0 元2 7 2 7.6 0 元第八年6 4.5 0 元2 9 1.8 0 元3 5 0 1.6 0 元第九年7 7.4 0 元3 6 9.2 0 元4 4 3 0.4 0 元第十年9 2.8 8 元4 6 2.0 8 元5 5 4 4.9 6 元根据上表分析可知:按低开高走的价格策略，先售后租部分原始销售价定位3200元则七至八年回收成本，势必能造成销售哄抢，而销售过程中可不断调整价格至5545元也是合理价格。反之，先租后售部分：按低成本以保证成功运营三年。第四年开始进入销售阶段，同样把原始销售单价定为每平方5545元也相当的合理。五、项目目标客户定位：1、置业层面：以买铺自行经营与置业人士相结合为主，二次置业与投资升值人士为辅，少部分外来投资客。2、目标消费群的锁定：现 有本地自发从商的经营者、个体户 拓展州县市场的各行业品牌代理经销商 有意在修水发展的外地或周边创业人士 本地或异地投资客或炒家第二部分：整合传播方案第一章 项目整合传播的主线第一节 项目整合传播的实施步骤.第二节 项目营销推进的整体框架.第三节 整体营销推广策略的主线.第四节 项目营销推广主题的确立.第五节 操盘思路.第二章 媒体推广策略第一节 媒介目标.第二节 媒介投放组合策略.第三节 媒介投放组合方案.第三章 项目营销活动计划.第四章 项目宣传推广费用估算.第一章：项目整合传播的主线第一节 项目整合传播的关键步骤基于前期定位，修水家居建材（百货）大市场整合传播的关键步骤：第一步-认知首先营造修水家居建材（百货）大市场明确的项目概念，引发社会和市场关注，并在正确的时间、用正确的方式、传达给正确的人！第二步一一体验迅速建立现场各项指标，吸引目标消费群体现场亲身体验和修水家居建材（百货）大市场营造的商业概念；第三步一一拥有整合购买群体，整合心理体验和营销手段，引发和把握消费者的购买决策，促成热销第二节项目营销推进的整体框架/第三阶段持续销售期 3-8个月整合品牌目标：引发和控制市场关注，传播项目核心概念第二阶段强力热销期半个月时间整体销售期初步拟定为1年时间整合市场环境目标：卖点升温推进热销态势整合营销手段目标：全力达到销售指标第一阶段认知导入期1个月时间第三节整体营销推广策略的主线项目的整体营销推广主线分为营销策略主线和广告策略主线：一、营销策略主线：以公关事件行销启动新形象的推广，引发市场关注，引导项目被目标购买群体接受和认同。将数据库行销手段，目的行销手段与常规营销手段充分整合；全面推进新概念主导下的主力产品销售；二、广告策略主线：以 新形象先入为主攻击市场，建立优质的市场知名度与关注度，配合公关事件的营造，全面推广项目新形象。承上启下，迅速进入商业全新经营概念与一站式综合百货商场系列的推广，以唯一性的商业主导地位为广告主题，引发体验现场实景，产生深度了解与认同。第四节项目营销推广主题的确立“思路决定出路”，本项目推广主题的确立主要针对以下核心问题展开:如何要集中规模化经营?如何在修水家居建材（百货）大市场?如何去引导客户并促进成交?第五节操盘思路前面讲了，“思路决定出路”，任何一个项目操盘的思路和手法都是很重要，在考虑可操作性的基础上要与实际情况结合在一起，达到项目的运作要求，完成项目的战略规划、包括资本运用的战略规划，更好的使项目循序渐进的有序发展，合理追求利益最大化。一、分区开发、先（招商）旺市、后销售按 纵向分为百货商业区、建材商业区、家居商业区。根据实际情况先开发先推百货区。操作流程：1、招商一一对口招商一一目标百货类一一本地经营者+义乌招商。招商条件：免租金三年但收取经营管理保证金。保证金标准：按铺位分档次：一 类10万、二类8万、三类6万。2、旺市一一借助汽车站，进行专业的运营推广，让该区商区迅速繁荣。3、按此程序迅速复制到二区。4、按此程序迅速复制到三区。5、完成酒店的招商或自营，住宅部分可作酒店式公寓销售。6、完成整体市场招商、形成规模进行统一运营推广以达到欣欣向荣。7、在市场形象成上升趋势中推出销售策略（具体销售方案另外细化），该过程预计时间节点为半年。二、分段开发、先销售、后招商、再旺市按横向分段开发：先三排（含汽车站侧酒店）、再二排（含酒店 家具市场），其他作为最后开发。操作流程：1、市场开发前期进行市场定位、主题策划并全面的大力度的进行宣传推广。2、待第一段完成建筑并取得预售资格便强势推出进行销售，并营造供不应求的气氛3、开发第二段的同时进行一段的招商、旺市。4、以此类推第三段，最后在市场运营推中完成整个市场的销售（执行方案另细化）。第 二 章 媒 体 推 广 策 略第一节媒介目标 选择适当媒体，为创意提供最佳的演出舞台与发挥空间，使广告对消费者产生最佳的说服效果。通过科学的媒介投放组合策略，制造声势，在保证足够的有效到达率，避免不必要浪费的前提下，吸引消费者前来咨询，感受现场氛围，产生购买欲望。树立发展商及楼盘形象，增强消费者的信心，发挥口碑宣传的优势，提高项目的知名度和美誉度。通过广告宣传，有力配合销售，修水家居建材（百货）大市场项目尽可能短的时间内进入销售成熟期，迅速回笼资金。第二节媒介投放组合策略在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：报纸、广告路牌、DM单张、网络、电视及现场包装。认知导入期新闻炒作为主，重塑项目周边形象，配合报纸广告。强力热销期以报纸为主，事件行销为辅，提升形象，强调服务，提供更多便利购楼条件，吸收消费者前来咨询、看盘。针对主要卖点做纯销售式广告，与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减少销售工作的压力，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，达到购楼热潮之目的。持续销售期以报纸广告为主，以形象广告、证言方式、卖点广告、催促式广告形成投放促销广告，同时配合短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛盾。A、媒介选择的标准 选择当地对消费者最有影响力的媒介一一电视专栏或广播 选择当地目标消费者接触最多的媒介一一纸媒或宣传折页 选择最贴近我们目标客户群体的的媒介一 一 路牌广告、直邮广告、短信等等B、广告发布频率 各媒介在广告发布的时间和频率上互为补充；在导入期，采取试探性发布策略；公开发售期特别是强销阶段，则采取集中发布策略，即在各媒介上持续发布广告，以便迅速占领市场；成熟期过后，采取间歇发布的策略，以节省广告费用，保持广告的延续性，起到持续的引导和提醒作用。第三节 媒介投放组合方案建议报纸广告：报纸广告的效果是不容置疑的，针对目前这个比较特殊的时间段，有必要进行大规模的宣传;迅 速 打 响“修水家居建材（百货）大市场”品牌，以高品质入市。建议前期在开盘日前一个月开始进行密集型打击（建议前一个月每周两期半版纸媒或两期折页，前半个月每周三期半版纸媒或三期折页）。后期因为媒体推广费相对较高，可考虑以报眼形式在特定时段（如节日、活动期间）连续投放。并针对互动推广的需要，可在其它报纸或邮政专递进行小规模宣传。广告牌：广告牌效果较好，尤其是在夜间，视觉的冲击力很强，从以往案例反馈来看，达到了我们所预期的目的；广告牌前阶段以楼盘形象为主，在下阶段将以释放楼盘活动信息、卖点以及其它如入伙等利好信息为主。建议在修水主要道路入口不远处设置一个大型广告路牌或跨街龙门架，赢得客户对修水家居建 材（百货）大市场的第一印象。D M （直邮广告）：可考虑作为现阶段“修水家居建材（百货）大市场”主要的宣传手段之一，成本低、针对性强、传播途径简单方便、贴近消费人群的生活，同时可给市场造成一定的视觉冲击力，容易被市场接受。建议：制作专门的D M “修水家居建材（百货）大市场”，建议针对不同时段、不同地点进行多次有序的投放。电视广告:电视广告是一种最广泛、最大众的一种图文广告，已经被社会大众所认同和接受。建议制作电视专题片，以实物、实景为主，着重突出商业价值与商业气势等硬性卖点，10月12月可考虑在九江电视台的房地产栏目或修水电视台点播某知名电视剧，在广告时段播出。广播媒体：鉴 于 前 期“修水家居建材（百货）大市场”的项目形象在市场中认知度偏低，主要为定向的团购客户，作为传播面较广的九江和修水当地交通广播频道也应列入我们推广选择手段之一。建议在开盘强销期间考虑利用广播媒体进行时段密集型硬性卖点及活动信息释放，以增强项目的市场认知度与美誉度。网络：随着人们日益增长的精神文化的需要，上网已经成为大众了解信息的一个主要途径，而且在节假日期间，外出活动相对减少，上网的机会会明显增加，一些想在未来置业的客户也会关注楼盘的信息动态，网站影响力和效果在业内是具备较好的口碑，我司建议进行广告方面的推广。在性价比上，网络的广告推广与其它硬性广告相比，具有价位较低，普及面广，释放内容多等优势。建议采用网络推广手段，使其更具推广性、针对性、传播性。时间选择在下半年。现场包装：在 目 前“修水家居建材（百货）大市场”推广中导视系统不明显的情况下，现场包装就显得尤为重要。建议除售楼中心重点包装强化项目形象外，在市场引导期间增加围墙喷绘广告，在主要路段制作路旗广告，形成项目的导引效果。第三章项目营销活动计划第 一 节 认 知 导 入 期（1个月时间）主题阶段目标营销手段推广内容、主题、媒体、具体时间主题：商业财富近在咫尺进一步加强项目知名度，并使目标客户进一步了解项目情况，进而加深项目的关注程度，同时试探市场对项目的承接能力，再次积累客户；宣传新商业理念。宣传活动1、炒作修水城市规划发展中地段区位主流媒体诉求：关注修水关注修水家居建材（百货）大市场2、推广：全新商业模式破茧而出的理念广告报纸广告：每周四纸媒1/2版软文，分规划篇、配套篇、发展篇等系列刊出项目周边形象的重塑：项目地围板包装，指引路牌及路旗指示路牌广告：增加凤梧路上路牌广告文本：“修水家居建材（百货）大市场”DM创刊PR活动1、结合当地目标客户心理设置渗透性PR活动，以拉近目标的距离强 力 热 销 期（半个月的时间）主题阶段目标营销手段推广内容、主题、媒体、具体时间备注主题商业财富唾手可得全面包装，树立并巩固项目的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍认同；并强化项目品牌形象，挖掘潜在客户，综合运用各种推广手段，针对目标客户进行有效宣传，从而变潜在需求为有效需求。宣传活动主流媒体文章：一站式购物，让消费成为享受内部认购活动发布修水家居建材（百货）大市场广场的商业体验1、联 谊 会 的 相 关组 织 工 作。2、客 户DM的 内 容，划。3、“客 户 联 谊 会”相 关 机 构 的 建 立广 告报纸广告：认购活动，硬广告活动期间密集发布电视专题新闻互动公关活动“客户联谊会”成立会客户看铺，商业体验礼品秀促销活动推 出“创富计划”，具体为业主有奖助销、团购、投资型专销等等。持 销 期（3-8个月）主题阶段目标手段推广内容、主题、媒体、具体时间备注主题：全 新商 业模 式创 富大 行动此阶段以提高销售数量为目标，通过前两阶段的销售反馈总结经验，做出各方面的快速调整，包括价椽付款办法、促销手法、宣传包装等，务求可以更切合市场需求，此阶段的宣传速度可以适时放缓，承接第一阶段所建立的声誉逐达州肖售目标。宣传活动主流媒体文章：全新商业模式革谁的命？图片专访：全新的商业主导，重组修水商业格局同 时 配合下歹U活动：咨询会 员 收集，直效广告纸媒发布修水家居建材（百货）大市场形象广告，报纸广告：活动通知，促销通知，不断利好信息的发布公关活动主题：修水家居建材（百货）大市场的财富故事内容：阐述财富是如何产生的？以及现场活动气氛营造，促销活动“老 带 新”优 惠 措 施（新老客户进行优惠拉动）第四章宣传推广费用以总项目总销售额1%,为最高标准，分阶段性并根据市场推广节奏及当地媒体状况进行，有计划投放，以达到低成本高效果。根据实际操作做出具体细案。第三部分：项目盈利估算（初步、笼统）一、修水房地产项目开发成本预算:1、市政工程公用设施配套费 15元每平方2、公共资源交易中心交易费 40%X招标价的0.1%3、人防费28元每平方4、招标代理费造价的0.5%二、实际施工成本:多层（砖 混）600 元一650 元多 层（全框架）小高层高层700元900元1500 元三、地价按38万每亩计算；四、预计本项目楼面价：1462元每平方。总投资为11万X1462=1.608亿元土地成本570元每平方；相关费用按加价25%计算则为142元每平方；建筑成本700元每平方（两层框架）;五、预 计 利 润：110000平方按前期3200元销售50%则55000X3200=1.76亿元;销售中期25%按4000元销售则27500X4000=1.1亿元；销售后期25%按5500元销售则27500X5500=1.5125亿元；合计销售为4.373亿 元；项目毛利为2.765亿元。注：市场运营过程中租金未纳入收入计算，全部作为运营成本。市场运营另作细案，并且可以考虑包租的销售策略！合计：3 4 3 1 8.6 5 7 2 0 1 1 0 0区域总面积推盘比率面积元/i t f总价款用途推盘策略时间西侧大商业1 2 9 2 0.51 0 0%1 2 9 2 0.57 0 09 0 4 4 3 5 0综合楼三年，保证金形式招商第一年东侧大商业1 2 8 9 0.91 0 0%1 2 8 9 0.97 0 09 0 2 3 6 3 0商务宾馆6 0 1 7.21 0 0%6 0 1 7.24 6 0 02 7 6 7 9 1 2 0产权式酒店5年返租,6%年回报率第一年商务中心2 4 9 01 0 0%2 4 9 04 6 0 01 1 4 5 4 0 0 0区域总建筑面积（m2）套内单体面积（m2）户数产价元/n f总价用途推盘策略时间4#必1 1 7 2.66 0/层/间1 93 8 0 01 3 2 8 7 0 0 4三层式商铺底开高走策略，因该部分商铺位置靠近汽车站，考虑资金回笼并根据蓄水情况先推出此部分商铺试水。:房1 1 7 9.2 6:必1 1 4 4.7 22#必1 2 7 8.1 26 0/层/间2 03 5 0 01 2 6 7 1 4 7 0三层式商铺J/-1 2 1 3.3 21 9 1 4 0 0 0 0三层1 1 2 8.9 8F-l一层8 6 44 89 7 25 41 83 0 0 0三层7 1 24 0F-2一层1 3 3 62 7.2 3 2.44 82 8 0 03 2.4 2 5.6 3 2.42 0 4 8二层1 3 3 63 2.4 5 2.8 6 4.82 0 4 8:J”1 3 3 63 2.4 5 2.8 6 4.82 0 4 9G-l一层1 3 3 62 7.2 3 2.44 83 2.4 2 5.6 3 2.42 0 4 8二层1 3 3 63 2.4 5 2.8 6 4.82 0 4 81 3 3 63 2.4 5 2.8 6 4.82 0 4 9区域总建筑面积（m2）套内单体面积（m2）户数均价元/i t fA-l2 9 0 03 2 0 0A-22 9 0 0B-l2 9 0 03 3 0 0B-22 9 0 017 6 4 4 0 0 0三层式商铺面积、设计合理使用性强，可经营又可作为住宅使用2 2 4 4 4 8 0 0三层式商铺第一年三层式商铺总价用途推盘策略时间1 8 5 6 0 0 0 0二层式商铺c-l2 9 0 0C-22 9 0 03 2 0 02 7 8 4 0 0 0 0C-32 9 0 0合计：3 7 9 8 11 2 1 5 8 7 2 7 4时间总建筑面积套内单体总面积 田公区域 加（小 户数 裳，总价 用途 推盘策略3#一层1 1 7 2.3 66 0/层/间1 95 5 0 01 9 1 6 7 9 4 0三层式商铺根据沿街4#楼销售情况来定单价提升的浮动。二层1 1 6 7.8 8三层1 1 4 4.8 4D-1一层1 4 4 05 7 6 04 2 0 02 4 1 9 2 0 0 0二层式商铺单户面积较小，总价底，并可使用买一送一的形式销售，单价明显J/；-1 4 4 0D-2必1 4 4 0二层1 4 4 0E-l一层1 3 3 62 7.2 3 2,44 84 0 0 03 2.4 2 5.6 3 2.42 0 4 8二层1 3 3 63 2.4 5 2.8 6 4.82 0 4 8-J z-1 3 3 63 2.4 5 2.8 6 4.82 0 4 9E-2一层1 3 3 62 7.2 3 2.44 83 2.4 2 5.6 3 2.42 0 4 8二层1 3 3 63 2.4 5 2.8 6 4.82 0 4 8；J z1 3 3 63 2.4 5 2.8 6 4.82 0 4 9G-2一层1 3 3 62 7.2 3 2.44 83 8 0 03 2.4 2 5.6 3 2.42 0 4 8二层1 3 3 63 2.4 5 2.8 6 4.82 0 4 8归1 3 3 63 2.4 5 2.8 6 4.82 0 4 9E-3一层1 3 3 62 7.2 3 2.44 83 2.4 2 5.6 3 2.42 0 4 8二层1 3 3 63 2.4 5 2.8 6 4.82 0 4 81 3 3 63 2.4 5 2.8 6 4.82 0 4 9G-3一层9 2 22 7.2 3 2.44 43 2.4 2 5.6 3 2.41 4 4 4二层9 2 23 2.4 5 2.8 6 4.81 4 4 49 2 23 2.4 5 2.8 6 4.81 4 4 4提升。3 2 0 6 4 0 0 0单层店面三层式单层店面三层式4 0 9 7 1 6 0 0第二年单层店面三层式单层店面三层式三层式三层式合计：2 8 9 4 7.1G-4必3 1 64 873 8 0 03 4 3 5 2 0 0三层式3 8 05 4三层式2 0 84 0三层式1 1 9 8 3 0 7 4 0合计:仓储区9 6 5 01 0 0%9 6 5 03 0 0 02 8 9 5 0 0 0 0二层式物流第三年1 1 0 8 9 73 2 7 5 6 9 1 1 4