契丹文化城建设项目可行性研究报告.doc

契丹文化城建设项目可行性研究报告第 29 页 共 30 页目录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 可行性研究报告编制依据及原则11.3 可行性研究报告的内容3第二章 项目背景与建设的必要性42.1 项目建设的背景42.2 项目建设的必要性52.3 结论5第三章 效益分析73.1 社会效益73.2 经济效益83.3 环境效益83.4 评价结论9第四章 项目选址及建设条件104.1 项目选址104.2 项目建设地点104.3 项目建设条件10第五章 项目建设方案175.1方案设计原则175.2 总体方案设计175.3 道路工程175.4 平面交叉口设计225.5路灯布设23第六章 投资估算与资金筹措246.1 投资估算246.2 资金筹措25第七章 环境影响分析267.1 编制依据267.2 项目建设与运营对环境影响及治理措施277.3环境影响结论30第八章 劳动安全328.1 影响劳动安全的因素分析328.2 防护及监控措施33第九章 建设管理349.1 建设期项目管理349.2 建设期组织机构349.3项目运营期管理35第十章 可行性研究结论与建议3610.1结论3610.2建议36第一章 总论一、项目背景在中华文明的版图上，契丹文明上承汉唐，下育元清，与当时人类文明的集大成者北宋双峰并峙，共同构筑了中华文明的高度。契丹民族1000多年的进化史、契丹王朝200多年的统治史给我们留下了无数传奇和未解之谜，尤其是契丹的文化、艺术成就在历史的星空中熠熠生辉光照古今。辽金以来，为了探寻这个民族的足迹，破译契丹文明的密码，世界各地掀起了一轮又一轮的研究热潮。从西亚、东欧到日、韩、从云南、河北到内蒙古和东北三省，人们为契丹文化着迷并进行着不懈探索。当前，中国正在重返世界之巅，文化复兴潮流浩浩荡荡势不可挡，以习总为首的治国者明确提出“实现中华民族的伟大复兴”的宏愿，中华文明特别是神秘的契丹文明研究迎来了历史机遇。本项目在这个背景下被提出，可谓恰逢其时。2009年9月26日我国第一部文化产业专项规划文化产业振兴规划出台，拉开了文化产业大发展的序幕。进入21世纪，特别是习近平同志主政以来，伴随着中国综合实力的稳步增长，文化强国被提升到了关乎“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴的高度。文化自信正在使中国焕发出勃勃生机。辽宁历史悠久，文化灿烂。尤其是在2010年辽宁省文化产业振兴规划纲要指导下，全省文化产业呈现出蓬勃发展的良好态势。在第八届中国（深圳）国际文化产业博览交易会上，辽宁省文化产业项目总签约额300多亿元，其中实质性文化产业项目12个，签约额达281亿元，显示出强劲的发展势头。根据纲要设定的目标，到“十二五”期末，辽宁省每个（市、区）至少要培育出一家重点文化企业；每个主导产业至少要引进一家国内乃至国际的行业龙头文化企业作为战略投资者，全面开展业务、资本战略合作。辽宁文化产业的未来将更加开放、多元和活跃。二、项目实施的必要性本项目首先是一个世界性的契丹文明研究中心，立志成为全球契丹研究机构、学者和艺术家的学术大本营，它将以原汁原味的辽代建筑风格面世，成为契丹后裔和研究者的心灵故乡和现实家园。1、以此接近“为天地立心，为生民立命，为往圣继绝学，为万世开太平”的宏大抱负和情操，实现人文理想。2、整合全球契丹研究资源，释放出强大的文化生产力。3、为地方政府和民众复原辽宋时期的社会生活场景，提高文化吸引力。4、以项目为平台，整合相关产业资源，为中华复兴助力。作为学术活动的支撑，在商业业态的设计上，本项目将定位为一个跨行业多业态经营的多功能平台。项目的建成将极大提高项目地区的影响，推动辽沈地区文化产业的发展，优化地区产业结构，解决社会就业，增加财政收入，创造良好的经济效益和社会效益。三、本报告基础信息（一）项目概况项目名称：契丹文化城发展商：宏策文化机构集团公司开发商：宏策文化机构房地产开发有限公司运营商：宏策文化机构文化产业发展有限公司项目选址：沈阳棋盘山（北镇、阜新、辽阳备选）建设规模：总用地面积为400亩 总建筑面积为55000万 地上面积为53000万 地下面积为2000项目总投资：15597万元项目建设周期：20个月（2015年5月至2016年12月）详见下表序号项 目计量单位数值1总用地面积2500002总建筑面积550003城墙、钟鼓楼100003.1契丹文化馆20003.2藏传佛教馆20003.3国学馆20003.4会展中心20003.5接待中心50003.6影视基地100003.7创作基地200003.8地下恒温陈列馆20004建筑密度22.8%5容积率0.56绿化率40%（二）本报告编制主要依据 （略）（三）可行性研究范围本报告对项目地经济社会情况、文化产业发展情况、市场格局及发展态势进行了综合性分析。对项目规模与方案进行了技术性分析。从项目的定位、投资、营收预测、投资回报等方面进行了经济性研究并对项目的经济效益和风险进行了可行性分析和评价。四、简要结论 本项目从当地文明传承史的角度敏锐发现了文化产业市场空白点，以全球性的视角率先打造了地方文化产业的发展平台，辐射全球文化市场，带动辽沈地区文化产业跨越式发展，提升项目地的形象和城市竞争力。 通过全面综合分析，本报告认为项目可行。第二章 宏观环境分析一、项目地经济社会概况 （ 略）二 项目地文化产业发展概况 （一）文化产业发展现状和面临形势 （ 略 ）（二）项目地文化产业区域布局和重点项目 （ 略 ）（三）项目地文化产业发展思路和具体目标 （ 略 ）（四）政策扶持 （ 略 ）三、 项目区域环境概况 （ 略 ）第三章 项目前景分析一、文化产业发展现状与趋势 1、国际文化产业发展现状与趋势 （略）2、我国文化产业发展现状与趋势 (略)3、辽宁省社会科学院发布的蓝皮书显示，2011年全省新开工建设的文化项目47个，投资金额422亿元；增容扩建项目17个，投资金额15亿元。2011年，辽宁省文化产业展示交易平台不断扩展，形成了中国（东北）文化产业博览会、中国（沈阳）动漫电玩博览会、大连服装节、阜新玛瑙节、岫岩玉石节、锦州古玩节等节会。其中，2011年第四届中国（东北）文化产业博览会推出投资项目280项、投融资额达300亿元。来自省文化厅的数据显示，2011年全省文化系统文化产业增加值将突破200亿元，比2010年增长33%。二、项目地文化产业发展现状与分析 （ 略 ）三、项目地文化产业存在的问题项目地文化产业项目中具有全国或区域性影响的文化产业项目尚未出现，区域性的特色文化产业集群有待形成，产业集聚效应不明显。1、产业链条破碎项目地文化产业及其上下游产业很不成熟，既有经纪、交易平台等上游产业的缺位，也有配套服务、作品包装等下游产业的缺失，致使项目地的文化产业无法形成一整条链，无法最大程度发挥聚集产业带来的好处。2、经营模式陈旧只限于小圈子的书画售卖、自由市场上摆摊销售古玩、散落城市中的文化店铺，整个文化产业呈现出各自为政、一盘散沙的局面。这种产业现状呼唤着一个“大一统”的产业平台出现。3、交易平台缺失“有地摊，无市场”是项目地文化产业的主要缺陷之一，交易平台的缺失使得从业者远走天津、锦州开拓自己的事业，更有甚至风尘仆仆赶赴各地的文化大集、展会进行交易。交易平台的缺失意味着GDP的损失。四、项目地文化产业发展规划 （ 略 ）第四章 项目SWOT分析一、优势（S）分析1、区位优势2、交通优势3、资源优势4、政策优势二、劣势（W）分析文化产业园区存在烧钱多、回本慢、盈利难的问题，另外一个关键问题是需要地方配套支持的基础设施施工量巨大，而地方政府支持不够或财政有限也将给项目带来巨大风险。三、机会（O）分析契丹文化城是一个填补产业空白的项目。随着地方经济的发展，项目地大力发展文化产业的条件已经具备，同时，全国文化产业的辐射也促使项目地必须在体制机制方面进行创新，在一些重点项目上有所突破，在项目、资金、政策等方面用好用活用足政策，推出标志性的文化产业龙头项目。四、威胁（T）分析u目前全国文化产业蓬勃发展，周边城市的文化项目已逐渐发展成熟，文化产业市场竞争激烈，在项目的立项和前期运作方面，这些已经存在的项目将对本项目构成一定的威胁。 综上所述，项目的优势大于劣势，机会大于威胁，具有良好的发展潜质。通过合理规划、科学整合资源，搬回劣势避开威胁，则可以形成强大的综合竞争力，在区域市场中脱颖而出，成为辽北大地上的一颗璀璨明珠。第五章 项目运作遵循项目地文化产业发展“十二五”规划纲要，服从项目地政府总体规划，在此基础上，按照“整体规划、一次开发、租售并行、稳步推进”的原则实施。一、 投资来源：企业自筹。二、 组织架构1、 成立以马、纪、石为核心的战略团队，组建以范、李为核心的操盘团队。注册相关公司。2、 成立相关组织或通过相关组织进行项目立项，并以划拨的形式取得土地。3、 项目建设招标外包。（自有工程管理、监理团队）4、 组建销售、招商、运营团队。取得销售资格，开展营销工作。项目由世界级、国家级契丹研究组织进行产业化指导，由项目地文化局、文物局、统战部门整合内外部资源，由宏策文化机构集团公司运作，宏策文化机构房地产开发有限公司全程开发，宏策文化机构文化发展有限公司运营，共同打造契丹故土上第一文化产业园区。项目将以完善的功能和配套为支撑，以契丹文化艺术品的研究为核心，以打造品牌展会、论坛和研讨会为手段，将契丹文化城打造成世界性的契丹文明研究中心、契丹文化艺术品的展示交易中心、契丹概念旅游目的地和契丹研究者的大本营。随着项目的成熟，预计经过5年左右的孵化期，使契丹文化城步入“以商养文、以文促商”的健康发展的轨道。第六章 项目规划一、总体定位1、权威的契丹艺术品研究中心、不落幕的契丹文化博览会、无门票的中高端旅游目的地、文化大师们的后花园、区域性文化文玩类产品集散中心。2、集研究、创作、会展、交易、影视剧制作、教育、度假、金融、餐饮、高品质养生养老为一体的文化产业平台。3、4、辽北文化旗舰、项目地新地标。二、功能规划契丹文化城为辽代风格的方型城市，按八卦阴阳鱼形式引水入城，将文化城分为学术和商业两个功能区。全城除辽代佛塔（或相关契丹景观外）、钟鼓楼外，均为二三层辽式民居。项目建成后亦可作为影视拍摄基地使用。 布局示意图项目规划了契丹文化馆，藏传佛教馆，国学馆，会展中心，接待中心，影视基地，创作基地，地下恒温陈列馆。简称“四馆二中心二基地”。具体如下：项目占地25万平方米，建设面积55000平方米。其中：城墙、钟、鼓楼10000平方米契丹文化馆2000平方米，藏传佛教馆2000平方米，国学馆2000平方米，会展中心2000平方米，接待中心5000平方米，影视基地10000平方米，创作基地20000平方米，地下恒温陈列馆2000平方米。1、契丹文化馆（功能：马老的私人文化会所）馆内设置契丹文明史展厅，民俗类、文玩类博物馆和接待厅、会议室。地下为恒温陈列室，用于藏品收藏。2、藏传佛教馆（功能：？私人文化会所）设置佛教博物馆、接待厅和大、中、小型讲经堂。地下为恒温陈列室，用于藏品收藏。3、国学馆（纪老师的私人文化会所）全景展示国学内容，完成研究、教育、传承功能。4、会展中心（功能：古玩城、画廊，出租出售）由中心展厅、室内公园和传媒中心构成，用以承接展会交易、论坛峰会和大型活动。平时作为画廊，集书画创作、展销、装裱、储藏、咨询、培训、修复和增值服务于一体，最终形成综合性、规模化、产业化和可持续的特色。5、接待中心（功能：宋、辽、金时期客栈，让游客留下来）设置高、中、低档客房50间，实现餐饮、住宿和大型宴会功能。6、创作基地（功能：学者、艺术家、高质养老别墅区，出租出售）是世界各地专家学者进行学术研究的场所和平台，为独立的工作室，每个工作室占地1000平米，建筑面积200500平方米。7、 影视基地（功能：宋代市井商街，满足游客吃喝玩乐购需求。出租出售） 营古玩杂项、玉器、青铜器、奇石玛瑙、根艺、文房四宝、红木家具等各种相关文化艺术产品，形成旅游纪念品商街。同时，宋辽风格建筑和城墙、钟、鼓楼一起还可作为影视外景地用于经营。 三、 业态简介文化城是一座学术的金字塔，同时也是北方地区最大的复原契丹族在辽金宋代时期的仿古主题历史公园。坐落于风光秀丽的沈阳棋盘山国际风景旅游开发区。文化城占地600亩，其中毗邻秀湖水面200亩，景观建筑面积55000平米.以藏传佛教寺院为中央，辽塔1座，钟鼓楼1座，烽火台4座形成文化城的地标性建筑物，城中分布契丹文化馆1座，国学讲学馆1座，地下恒温陈列馆1座，影视会展接待基地（商街）和艺术文化创作基地（别墅）构成。简称“三馆二基地一中心”。契丹文化城作为填补中华文明发展史的文化研究、藏传佛教在蒙古民族传承、契丹辽金历史文化旅游和生态环境旅游于一体的文化公园，突出体现其唯一性、知识性、创造性、填补空白性的特点。诉求复活契丹时期社会生活原貌，达到“史在城内，城在史中”的效果。1、主要建筑布局。契丹文化城的主要建筑有寺院、城墙、钟、鼓楼、虹桥、马球场、游牧广场、河道、驿站、烽火台等。文化城以藏传佛教寺院作为中心的原始布局，参照辽代风格的方型城市，按八卦阴阳鱼形式引水入城，将文化城分为学术研究和商业旅游两个功能区。学术研究功能区能主要建设用于蒙古贞蒙藏佛教研究、展示国学经典、完成研究藏品收藏和教育传承功能的契丹文化馆、国学讲学馆和地下陈列馆。 商业旅游区主要建设影视会展街区和艺术文化创作基地，集中展现与契丹辽金时期并行的宋代诸如酒楼、茶肆、当铺、汴绣、官瓷、年画等现场制作；荟集民间射箭、骑马、摔跤、游艺、杂耍、盘鼓表演等游牧风情的雕塑。2、文化城学术研究功能区以展现佛理佛事修习为中心主题。契丹王国统治者崇信佛教，自太祖以来一代胜似一代，至道宗时达到极盛。百多年间，契丹皇族和高级僧侣投入巨资，请能工巧匠建造了大量佛教寺院，与寺院密不可分的辽塔和佛教法器也大量出现。内蒙古地区现存著名的辽塔有中京大明塔、上京南塔、庆州白塔、丰州万部华严经塔等。在庆州白塔内出土的释迦涅盘石雕像、万部华严经塔砖雕菩萨头像、白瓷迦叶、阿难像等文物，都是辽代佛教艺术的代表作。3、文化城商业旅游功能以契丹时期艺术传承和文化展演为主。3.1马术部分。契丹是骑马打天下的民族，骑兵部队是其立国之本，契丹骑兵骁勇善战，与宋、西夏战争中经常取胜。在契丹贵族墓葬中，均有殉马或马具随葬，还有打马球图、引马图等壁画。内蒙古赤峰市敖汉旗白塔子辽墓出土的契丹人引马图，描绘了一个髡发短须的契丹引马，右手执杖，左手牵一匹膘肥体壮的枣红马。这是研究辽代契丹风俗、服饰及马具的珍贵资料。马鞍具和镔铁兵器也是契丹贵族墓中常见的物品，特别是契丹鞍，可以与中原的端砚、蜀锦、定瓷并称，被北宋人评为“天下第一”。出土于赤峰市大营子辽驸马赠卫国王墓的铜鎏金马鞍具等全套马饰具，数量达l64件，反映了辽代马具成套成成组配置随葬的特征。3.2瓷器部分。契丹瓷器是在契丹传统制陶工艺的基础上，吸收北方系统的瓷器技法而烧制的，在五代和北宋时期南北诸窑的产品中独树一帜。其中，具有契丹族传统工艺的仿皮囊式鸡冠壶可谓辽瓷中的典型器物。鸡冠壶造型别致，制作精美，堪称国之瑰宝。此外，如内蒙古博物馆馆藏的三彩摩羯壶、“官”字款镶金口白瓷盘、绿釉刻花凤首瓶等瓷器，皆为辽瓷中的佳品。2008年，考古工作者在赤峰市松山区发现了松州窑，又称“缸瓦窑”，这是辽金两代的官窑址，被誉为草原瓷都。3.3金银器部分。辽代金银器是中国古代金银器艺术的重要组成部分，集中体现了契丹贵族的奢华生活，也反映了契丹本土文化与内地文化、外域文化之间的交融。辽代贵族墓葬中大量出土金银器。如赤峰市耶律羽之墓中出土的花式口圈足金杯、金花工艺御赐“万岁台”石砚、金花银唾盂、摩羯纹金花银碗，哲盟奈曼旗陈国公主墓出土的鎏金道教银冠、錾花银靴、金銙银碟躞带等，皆是辽代金器中之上品。3.4服饰部分。契丹王国与周边各族各国的交往甚为密切，经济文化各方面都融合了其他民族文化因素，尤其与汉文化的交融最为深入。以服饰为例，契丹人传统的服装为长袍左衽，圆领窄袖，腰间束带，下穿长裤，裤在靴筒之内。在内蒙古兴安盟出土的大批契丹式服装，表现了契丹服饰的丰富多彩。3.5契丹文字识别以及刺绣、绘画等部分的展演。二、景区特点。1、历史文化呈现。以契丹、辽、金和同时期的北宋建筑风格为主。2、民俗风情呈现。文化城将对流传至今的契丹辽金宋代民间手工艺和民俗文化进行广泛征集，对失传的古老艺术进行挖掘、抢救，并在园内集中体现。3、休闲度假。文化城将集中以契丹辽金宋文化为主题的各式仿古纪念品展出售卖，按照三星级标准建设的契丹毡帐御帐和宋代风格的驿站可供游人更深入地体验历史文化。4、生态环境。整个景区展现出一种返朴归真，回归自然的古风与神韵，充分体现人与自然的和谐统一，使心灵放松，使生活灵感得到激发。三、主要景点。1、辽塔：供放寺院重要经文典籍及国画书籍，也是园内登高远眺绝佳处。2、烽火台：远观似城楼，自文化城四角对城中景物从不同角度进行观瞻。3、游牧园：骑马、射箭、马场竞技。4、官驿：供游客休息下榻。5、各展厅：展区内集中展示契丹辽金的文化之精华，文物、美术、瓷器等。6、秀湖：东西长3.3公里，南北宽容1.5公里，面积为5.04平方公里。7、艺术名人创作基地：别墅形式，是世界各地专家学者进行专业文化研究和独立创作的工作室。8、影视基地（商业街）:辽宋风格建筑和城墙、烽火台、钟、鼓楼一起，连同经营古玩杂项、玉器、青铜器、奇石玛瑙、根艺、文房四宝、红木家具等仿古商街共同作为影视拍摄外景地。9、情系契丹主题广场。 10、秀湖码头。第七章 项目建设 一、建设内容（待细化）二、建设条件（略）第八章 总平面设计（略）第九章 建筑设计（略）第十章 结构设计（ 略 ）第十一章 给排水设计（ 略 ）第十二章 电气设计（ 略 ）第十三章 公共工程（ 略 ）第十四章 消防设计（ 略 ）第十五章 节能设计（ 略 ）第十六章 环境保护（ 略 ）第十七章 进度计划本项目主要包括项目前期准备、土建工程施工、设备安装、装饰装修工程、竣工验收等阶段。本项目建设期为20个月（2015年5月至2016年12月）。根据本项目的主要建设内容和建设条件，保证项目在预定时间内完成，本项目进度安排如下： 项目进度计划表 工期项目2015年2016年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度项目审批初步设计施工图招投标场地平整建筑工程给排水电气工程空调通风电梯工程装饰工程竣工验收 第十八章 财务分析与评价一、分析的原则和依据1、遵循重要性、谨慎性原则；2、建设部房地产开发项目经济评价方法；3、国家有关财税制度。二、投资估算本项目建筑面积55000平方米，总投资1.56亿元，其中建安成本11000万元，占投入的70%；政府配套和行政事业性收费2668万元，占投入的10%；其他项占20%左右 （见下表）项目面积（）价格（元/）金额（万元）设计、政府收费55000120660建安（含监理、）55000200011000配套55000130715营销总投资的2%247财务成本（税、费）20%2475流动资金（含企业管理成本）500合计（不含土地）15597三、投资计划与资金筹措项目总投资1.56亿元，企业自筹。四、盈利能力分析 1、如选址在沈阳、阜新或辽阳，则可在项目中迁入古玩市场，以此带动临街商铺的销售。仅此一项可实现销售6000万元（按1000米商街，12000平米临街商铺单价5000计算）。2、独立工作室按每平米均价5000元计算，可实现销售收入1亿元。3、旅游度假接待和经营类增值服务收入100万元/年。项 目数值 可售面积单价元/总价万元总计万元契丹文化馆20001000500050017000藏传佛教馆200010005000500国学馆200010005000500会展中心200010005000500接待中心5000影视基地100001000050005000创作基地10000020000500010000地下恒温陈列馆2000 在项目全部售出和不计土地成本的情况下，本项目利润为1403万元。利润率仅为8.9%。如在2016年前去化率达不到91%则将面临巨大的成本压力。因此，应取得政府支持，提前启动项目销售和招商工作，以2015年年初正式销售为宜。五、不确定性分析1、盈亏平衡分析经测算，在售价和出租价格不变的情况下，项目销售去化率达到91%为盈亏平衡点，考虑到项目独树一帜的定位所产生的良好预期、滚动投入的特点和经营性收入，本项目具有一定的抗风险能力。2、敏感性分析 将建安成本、融资成本、土地价格、工程费用、销售均价、等作为不确定性因素进行单因素敏感性分析，结果表明：建安成本对项目影响最大，其次是营销成本，再次是政府收费，因此，政府的政策扶持变得至关重要。如果项目土地款在前期支付，则对项目的影响会加大，IRR会大幅下降。售价预估参照的是市场平均价的下限，随着项目的成熟以及文化产业政策、活动对项目的刺激，销售价格存在上浮空间，可在一定程度上提高项目的抗风险能力。六、财务风险与对策 由于政策原因，项目无法取得银行贷款，融资问题直接关系到项目的成败，目前项目通过建设单位筹措资金的方案还有待验证；此外，项目建成后，市场有一定的培养过程，前期经营性收入可能较低，而项目每年必须支付近千万的财务费用，如果经营状况不好，将面临较大的资金压力。加强项目的宣传推广，加深投资方对项目的认同；充分利用政府资源，争取获得政府的支持，为项目融资提供担保，增强投资者的信心。拓宽融资渠道，吸引文化企业投资或入股。加大促销和招商力度，提高商家入驻率，进行各区域使用权的销售，减轻前期资金压力。七、财务评价结论通过对项目的财务分析，在计算期内项目资金来源与运用平衡有余，只要取得土地进行销售便可收回投资。因此项目具有一定的盈余能力、清偿能力及抗风险能力，项目财务评价可行。 第十九章 项目综合评述契丹文化城符合项目地产业结构调整的要求，符合土地利用规划、城市发展规划和产业布局规划，得到了项目地委政府的大力支持。本项目的实施将优化项目地产业结构，完善文化产业配套，提升项目地文化产业水平，最终确立项目在学界的权威地位。本项目的实施还将带动贸易、建筑、房地产、物流、商业、信息和电子商务等多个相关行业的发展，增加就业和政府财政收入，维护社会稳定，有助于加快实现项目地十二五规划的各项发展目标。 综上所述，该项目具有较好的市场前景，具有一定的盈利能力和抗风险能力。如果能顺利解决好政策扶持和融资问题，则项目可行。