2023年-公司固定资产管理标准作业程序.docx

物业部固定资产管理标准作业程序一、目的规范固定资产的管理，确保公司财产的完好和安全。二、适用范围适用于物业部的所有固定资产的管理。三、职责1、财务部主管负责固定资产管理工作的组织、实施及监督。2、固定资产管理员负责固定资产的分类、登记、管理、盘 点及清查。3、使用部门的负责人或使用人负责保管和维护。四、程序要点1、固定资产的定义(1)固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、 机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工 具等。(2)不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在500元以 上，并且使用期限超过一年的也应当作固定资产。2、固定资产的分类(1)固定资料按具体用途可分为以下几类：房屋及建筑物。房屋是指企业各部门用房以及连同房屋不 可分离的附属设备，如电梯、卫生设备等。建筑物是指房屋 以外的围墙、水塔和企业内花园、喷水池等设施；机器设备。是指用于经营服务的洗衣设备、排水泵；用于 产生电力、冷暖气的各种设备；家具设备。是指用于经营服务和经营管理部门的高级沙发、 组合家具等；交通运输工具。是指用于经营服务和公司内部运输的各种 车辆，如小轿车、卡车、吊车、电瓶车等；电器设备。是指用于企业经营服务或管理用的电子计算机、 电视机、电冰箱、通讯设备等；其他设备。是指不属于以上各类的其他经营管理、服务用(1)公司费用报销由总经理下发主管权限，各主管依据权限给 予审核核准办理。(2)费用报销由报销人填写，各部门负责人依权限签字确认。 (3)财务部主管应在收到报销单据的一个工作日内，对各项 报销费用进行严格认真的审核，凡符合报销标准的，审核人 在财务审核栏内签署姓名、审核日期后。报销费用超出权限 的交由总经理审批。(4)经审核报销单据不符合费用开支标准或存有其他疑问， 而报销人又无法提供总经理批准的报告时，审核人应退回报 销单据。4、费用的给付(1)报销人依据审批手续完整的报销单到财务部领取费用。(2)财务部会计根据报销单填写费用报销登记表的各项 内容。(3)报销人持费用报销登记表到出纳处签名领取费用。 (4)单位价格在1000元以下的报销费用，由出纳员用现金 支付。(5)单位价格在1000以上的报销费用，原则上由出纳员用 支票支付，特殊情况的可报总经理批准后，以现金支付。(6)费用发生前借支备用金的，由出纳员在借支费用中作冲 减备用金处理。5、费用报销单据的保管(1)费用报销单据由财务部会计按顺序编制记帐凭证，月末 财务部经理审核后，由会计根据会计核算制度汇总、记账、 编制相关财务分析报表。(2)所有报销的费用单据，由财务部加密长期保存。五、记录1、费用报销登记表2、费用报销单 附件一：费用报销登记表NO:报销日期报销人办公费交通费业务费差旅费物料消 耗 其他 合计金额 领款人低值易耗品管理标准作业规程一、目的规范低值易耗品的管理工作，确保低值易耗品得到合理的管 理和核算。二、适用范围适用于物业部的低值易耗品的管理工作。三、职责1、仓管员负责办理低值易耗品的验收、入库、出库工作。2、领用人负责低值易耗品的保管工作。3、财务部会计负责低值易耗品的摊核算工作。4、财务部主管负责低值易耗品管理、摊销、核算工作的监 督。四、程序要点1、低值易耗品的定义:低值易耗品是指价值在500元以下、 使用期限在一年以内不能作为固定资产的劳动工具。2、低值易耗品的，低值易耗品按其在生产经营过程中的作 用可分为：工具。(2)办公用品。(3)劳动用品。(4)其他用品。3、低值易耗品的入库(1)公司新购的低值易耗品，应由仓管员按照物品验证标 准作业程序中的相关规定办理验收入库手续，并开具物品 收单。(2)低值易耗品的采购人员，将物品验收单的财务联和低值 易耗品的购货发票一起拿到财务部，按费用报销审核标准 作业程序中的相关规定办理报销手续。(3)财务部会计根据报销凭据及验收单编制记账凭证，登记 低值易耗品明细账。(4)闲置或暂停使用的低值易耗品，由仓库进行统一管理； 库存低值易耗品重新使用前，应由相关人员进行检查、保养 后，方可投入使用。4、低值易耗品的领用(1)需领用低值易耗品的人员，应按仓库管理标准作业程 后中的相关规定办理相关手续。(2)领用单经领用人所在部门的负责人签字确认后，到仓库 办理领用手续。(3)仓管员按照领用单上填制的有关内容，发放低值易耗品 后，并及时登记低值易耗品进、出、存明细账。(4)仓管员应于每月10日、20日、30日分3次将低值易 耗品领用单的财务联交财务部会计，如领用低值易耗品数量 较多，仓管员可根据领用单编制低值易耗品领用汇总表交财 务会计。(5)财务部会计根据低值易耗品的领用单或领用单汇总表核 算库存低值易耗品的减少和在用低值易耗品的增加。(6)低值易耗品领用人应妥善的管理自己领用的低值易耗品, 如与其他部门或与个人轮流使用的低值易耗品，应在每次轮 流使用时，作好使用情况记录。(7)低值易耗品领用人或使用人因工作调动或离职，应按员 工离职、内部调职标准作业程序中的相关规定办理低值易 耗品的移交手续。5、低值易耗品的返销(1)财务部会计应根据在用的低值易耗品的价值的大小、使 用期限的长短等不同情况在每月末进行分别摊销。(2)一般情况下，低值易耗品可采用以下几种常用的摊销方 法：一次摊销法：财务部会计对办公用品进行推销核算时，应 采用一次性推销法，即在办公用品领用时，将其全部价值一 次性计入费用账户；分次摊销法：财务部会计对工具类的低值易耗品进行摊销 核算时，应采用分次摊销法，即将其价值分期摊稿费用之中； 五五摊销法：财务部会计在服装类低值易耗品被领用时， 应先摊销其50%的价值，在服装类低值易耗品废弃时再摊 销其余下的50%。6、低值易耗品的报废(1)低值易耗品在使用过程中，由于磨损而丧失使用效能时， 由低值易耗品的使用人或仓库管理员填写物品报废单， 经其部门负责人签字后，交财务部主管审核。(2)财务部负责人经审核，如属于自然损耗报废的，应在财 务审核栏内签名后报总经理审批；如经审核属于人为因素报 废的，应会同相关部门，查明原因后，除责令责任人全额赔 偿外，还应按照行政奖罚标准作业程序中的相关规定处 罚。(3)财务部会计应根据总经理批准后的报废单，将低值易耗 品的残料估价入库或出售，并同时根据会计核算标准作业 程序及低值易耗品不同的摊销方法进行相应的帐物处理。 (4)财务部会计在处理一次摊销法和分次摊销法报废的低值 易耗品时，应将残料价值冲减有关费用。(5)财务部会计在处理应用五五摊销法报废的低值易耗品时, 应将低值易耗品的应摊销的50%减去残料价值。7、低值易耗品的保养与维修(1)公司各部门对本部门内经常使用的低值易耗品应按公司 其他部门相关标准作业程序中的相关规定予以维修、保养。(2)对在使用中出现的损毁，由公司内部人员进行维修的低 值易耗品，应作好维修记录；对公司内部无法维修的低值易 耗品应按照对外委托服务标准作业程序中的相关规定处 理。8、低值易耗品的盘点(1)财务部会计必须于每季度最后一个月的25 0-31日会 同各相关部门人员及他管员对在库存低值易耗品和在用低 值易耗品进行清查盘点。(2)财务部会计根据盘点结果编制季度低值易耗品盘点表交财务负责人审核。(3)经审核，存有疑问，应及时查明原因，予以更正；如经 审核无误，应根据低值易耗品及摊销的低值易耗品的相关 账务处理。9、低值易耗品资料的保管(1)低值易耗品的相关财务资料，由财务部会计、仓管员在 每月月末汇总报送财务负责人审核。(2)经审核无误后，由财务部会计编制记账凭证、登记账薄 后，在财务部长期保存。10、本规程的执行情况，作为财务部相关人员绩效考评的依 据之一。五、记录物品报废单六、相关支持性文件1、会计核算标准作业程序2、物资验证标准作业程序3、仓库管理标准作业程序4、行政奖罚标准作业程序5、员工离职、内部调职标准作业程序6、对外委托服务标准作业程序 仓库管理标准作业程序一、目的规范仓库管理工作，确保对仓库物品进行安全、高效、有序 的管理。二、适用范围使用于物业部下属各处的仓库管理工作。三、职责1、公司采购员负责物品的采购工作。2、仓库管理员负责物品验收、入仓、领用手续的办理库存 物品的保管。3、公司/各处财务会计负责物品的核算。4、公司财务部主管负责仓库管理工作的监督。四、程序要点1、库存物品的限额标准(1)日常消耗物料的库存限额：一般为每月平均消耗量的两倍；特殊情况另行处理。(2)常备的零件物品的库存限额：一般为每月平均消耗量的3倍；特殊情况另行处理。(3)各处库存物品的总额，应控制在该处管理费用收入加其 他各项经营收入的总和的40%以下。2、物品采购的申请(1)仓库管理员原则上应在每月25日前根据仓库实际库存 量，编制下月物品采购计划。(2)当仓库物品低于规定的库存限额时，应及时填制所需物 品的采购计划。(3)仓库中无储存的零星、应急物品由使用部门负责人填制 采购计划。(4)仓库管理员应在每月28日前将采购计划交公司财务部 主管审核。(5)公司财务部主管依据下列内容审核：仓库实际库存量；当月实际消耗量；库存物品的限额标准；下月预计消耗量；下月资金预算。(6)财务部经理审核：采购计划不合理的，应及时予以调整申购计划；采购计划合理的，财务部主管应在财务审核栏内签署姓名、 日期。(7)采购计划在每月30日前报公司总经理审批。(8)总经理审核同意后，交采购员按照采购管理标准作业 程序中的相关规定进行采购。3、物品的入仓程序(1)物品的入仓程序：采购员原则上应在物品采购回来的当日，将物品送交仓库 验收，特殊情况不能在当日入仓的，应报经营部经理批准后 另行处理；如采购员通知物品供应商送货上门，采购员应陪同供应商 一起到仓库验货；仓库管理员应对符合购买计划的物品按照物品验收标准 作业程序中的相关规定进行验收；经验收合格的物品，仓库管理员应开具物品入库单， 并将物品分类存放；仓库管理员应根据当天的物品验收单，及时登记物品明细 帐；仓库管理员应在每日下班前，将物品入库单汇总后, 交管理处财务会计根据会计核算标准作业程序中的相关 规定进行账务处理。(2)退回物品的入仓程序：相关人员将未使用完的物品送到仓库；仓库管理员应根据核查结果，按照物品验收标准作业程 序中的相关规定进行验收：合格品，填写物品入库单，在备注栏内填写“退回 物品入库”字样，存入合格品存放区内；不合格品，填写不合格品处理表(详见物品验证 标准作业程序)后存放在不合格品区等待处理。仓库管理员应在每日下班前，根据退回的物品入库单， 登记仓库物品明细账，并将物品入库单汇总后交管理处 财务会计按照会计核算标准作业程序中的相关规定进行 相关的账务处理。(3)设备工具的入仓程序：新采购的工具按物品的入仓程序执行；以旧换新的设备工具入仓程序：经办人应凭其所在各部经理签名确认的工具领用单 到仓库办理旧工具入仓手续；仓库管理员经检查无误后予以办理入仓手续，同时在使用工具登记卡上由经办人签名确认；退还的设备工具入仓程序：仓库管理员根据使用人的工具登记卡上的项目，逐 项清点退还工具；仓库管理员按照物品验证标准作业程序中的相关规 定对退回的设备工具进行验收；仓库管理员应在工具登记卡上登记，并由使用人所 在部门负责人签名确认后存档。借用工具入仓程序：工具借用人在工具送还仓库前必须把工具清理干净；仓库管理员在根据设备工具的领用记录，按照物品验 收标准作业程序中的相关规定进行验收；仓库管理员应及时在工具领用登记卡上登记。4、仓库物品的存放管理(1)物品存放仓库的自然条件：有通风设备；光线充足；面积宽敞。(2)仓库物品的存放分类：易燃、易爆与挥发性强的物品；吸水性强、容易发潮、发霉和生锈的物品；常用工具、材料和配件等；易碎、易损物品；食品类。(3)物品存放仓库的区域划分：合格物品存放区；不合格物品存放区；待检物品存放区。(4)仓库区域划分的方法：在货架上标识并隔离；划线挂标牌。5、仓库物品的存放要求：易燃、易爆与挥发性强的物品应单独设置仓库存放，存放时应注意： 周围无明火、远离热源； 摆放在地下； 配备灭火器； 保持包装完好； 库房结构坚固，门窗封闭牢固； 库房门内开。吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品存放时： 用经过防火处理的货架处置； 放在干燥的地上或货架上； 配备防潮通风设施。常用工具、材料和配件等： 不规则物品，用盒或袋装好后摆放； 规则的物品整齐的摆放在货架或地上；易碎易损的物品： 体积较小或瓶装物品，放置货架的底层、整齐的摆放在 地上； 体积较大的，应靠墙立放，放置上方不悬挂物品； 放置位置有胶垫。食品： 放置在经过防水处理的货架上； 配备通风、防潮设施。5、仓库物品的领用管理(1)物品的领用程序：物品领用人应凭其所在各部经理签字确认的领料单到 仓库办理材料领用手续；仓库管理员根据领料单上所列品种，逐一发放；仓库管理员根据领料单内容登记仓库物料发放明细登 记；仓库管理员应于每日下班前，将领料单汇总后交管理 处财务会计核对，并根据会计核算标准作业程序中的相 关规定进行相关的账务处理。(2)工具的领用管理：工具使用人应凭其所在各部经理签名确认的领料单到 仓库领用工具；仓库管理员应根据使用人工具领用卡的记录，核对原 卡上的领用工具是否有重复现象：如经核对，已有领用记录，但没有报废或其他处理记录, 仓库管理员应拒绝发放；如经核对没有该工具的领用记录，将工具发放给领用人 后，并在工具领用卡上登记。仓库管理员应在每日下班前将工具领料单，汇总后交 管理处财务会计核对，财务部会计根据会计核算标准作业 规程中的相关规定进行相关的账务处理。(3)借用工具的领用程序：凡因工作需要借用工具的人员，应凭其所在各部经理签名 确认的工具借领单，到仓库办理工具借用手续；维修人员也可凭有效的维修单借用工具；仓库管理员根据工具借领单，与仓库建立的借用工具 登记卡核对无误后发放；仓库管理员对借用的工具应根据规定的归还期限督促借用人按时归还。6、仓库物品报废的管理(1)报废的标准：物品到有效期；客观原因造成物品工具已无使用价值的；按其他有关规定需报废。(2)物品报废的程序：报废物品经办人凭其所在各部经理签名确认的物品报废 单到仓库办理物品报废手续；仓库库存的物品报废，由仓库管理员负责填写物品报废 单；仓库管理员准备好报废物品的关有原始资料：入库时间；物品性能介绍；使用时间；的固定资产。3、固定资产的建帐和日常管理(1)固定资产管理员根据仓库出具的资产验收单，在3个工 作日内建立固定资产台帐。台帐内容包括：资产代码、 资产名称、类别、使用部门、存放地点、购买日期、原值、 使用年限、月折旧额、累计折旧额、责任人等。(2)财务部会计应按企业固定资产分类折旧年限表的有 关规定采取平均年限法按月计提固定资产折旧，平均年限法 的固定资产折旧率和折旧额的计算公式如下：年折旧率=(1-预计净残值率)/折旧年限义100%；月折旧率二年折旧率12%月折旧额=固定资产原值X月折旧率。(3)净残值率按照固定资产原值的3%5%确定，净残值率 低于3%或高于5%的，由财务部自主确定，报主管上级公 司财务备案。(4)使用部门负责人和使用人因工作岗位调动或离职，应按 员工离职、内部调职标准作业程序中的有关规定办理资产移交手续。(5)对流动使用的固定资产，各部门应完整的记录每次使用 情况。(6)对部门与部门之间调整使用的固定资产，双方应在调整 使用后的一个工作日内到财务部办理相关手续，以便于日后 资产核对。(7)出售或外借的固定资产，凭总经理批准的相关资料到财 务部办理相关手续。(8)日常报废或丢失的固定资产，应由使用部门负责人组织 相关人员查清原因、提出处理意见，报总经理批准后到财务 部办理相关手续。(9)闲置和暂停使用的资产，由仓库进行统一库存管理；库 存资产重新使用前应由相关人员进行检查、保养后，方可投 入使用。4、固定资产的盘点和清查(1)固定资产管理员于每年12月份会同公司各部门负责人使用说明；其他有关资料。公司财务部主管或管理处会计，应组织相关人员验证，并 填写物品验证记录；报废物品单位价值在1000元以上的，由仓库管理员填写 不合格品处理表附物品验证记录报公司总经理审批；报废物品单位价值在1000元以内的，由仓库管理员填写 不合格品处理表附物品验证记录交管理处经理审批；仓库管理员根据审批意见，将报废物品的相关财务资料交 管理处财务会计按照会计核算标准作业程序中的相关规 定进行相关的账务处理。7、仓库物品的清点(1)每月25日前，仓库管理员应对仓库内物品进行逐一清点。(2)根据清点结果，填写库存物品盘点表。(3)仓库管理员应将库存物品明细账的余额和盘点表上的实 物作额进行核对：经核对无误的，仓库管理员应根据当月发生的入库单及出 库单，编制库存物品进、耗、存表，同时编制下月采购 计戈山如经核对有误：实物多于账面余额的，应报管理处财务会计根据会计 核算标准作业程序中的相关规定进行账务处理；如实物少于账面余额的，原则上视具体情况依据公司相 关程序处理。(4)仓库管理员应在28日前将当月物品盘点表、物品 进、耗、存表、物品申购计划表报送公司财务部主管 审核。(5)公司财务部会计应于每月2531日对仓库物品进行抽 样或全部核对，并在当月31日前将核对结果报财务部主管。8、仓库物品管理资料的保管(1)管理处财务会计应在每月末将仓库物品的财务原始单据 编制记账凭证、登记账簿，并根据会计核算标准作业程序 中的相关规定进行账务处理。(2)仓库物品管理的财务资料交财务部经理审核无误后，加 密在管理处财务部长期保存。9、仓库物品的管理情况，作为财务部相关人员绩效考评的 依据之一。五、记录1、物品入库单2、领料单3、工具借领单4、工具登记卡5、物品盘点表6、仓库物品进、耗、存报表六、相关支持性文件1、采购管理标准作业程序2、物品验收标准作业程序3、行政处罚标准作业程序住户投诉处理标准作业程序一、目的规范投诉处理工作，确保住户的各类投诉能及时、合理地得 到解决。二、适用范围适用于住户针对公司管理服务工作的有效投诉处理。三、职责1、物业部经理负责处理重要投诉。2、服务处主管负责协助经理处理一般轻微投诉及每月的投 诉统计、分析、汇报工作。3、物业部相关主管负责协助服务处主管和物业部经理处理 本部门的被投诉事件，并及时向服务处反馈投诉处理信息。 4、服务处住户服务中心接待员负责投诉现场接待工作。四、程序要点1、处理投诉的基本原则接待投诉时，接待人员应严格遵守“礼貌、乐观、热情、友 善、耐心、平等”的十二字服务方针，严禁与住户进行辩论、 争吵。2、投诉处理流程图3、投诉界定(1)重大投诉。下列投诉属重大投诉：公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或实施效果有 明显差错，经住户多次提出而得不到解决的投诉；由于公司责任给住户造成重大经济损失或人身伤害的； 有效投诉在一个月内得不到合理解决的投诉。(2)重要投诉重要投诉是指因公司的管理服务工作不位、有过失而引起的 投诉。(3)轻微投诉轻微投诉是指因公司的设施、设备和管理水平有限给住户造 成的生活、工作轻微不便而非人为因素造成的影响，可以通 过改进而较易得到解决或改进的投诉。4、投诉接待(1)当接到住户投诉时，接待员首先代表被投诉部门向住户 表示歉意，并立即在住户投诉意见表中作好详细记录: 记录内容如下： 投诉事件的发生时间、地点； 被投诉人或被投诉部门； 投诉事件的发生经过(简单明了地叙述)； 住户的要求； 住户的联系方式、方法。接待住户时应注意： 请住户到沙发入座，耐心倾听住户投诉，并如实记录; 必要时，通知服务处主管或物业部经理出面解释；注意力要集中，适时地与住户进行交流，不应只埋头记 录。(2)投诉的处理承诺：重大投诉，当天呈送公司总经理进入处置程序；重要投诉，接待后1小时内转呈主管经理进行处置程序； 轻微投诉，不超过2天内或在住户要求的期限内解决。 5、住户服务中心接待员根据投诉内容10分钟内将住户投 诉意见表发送到被投诉部门，领表人在投诉处置记录表 签收记录。住户服务中心接待员应将重大投诉及重要投诉经 服务处主管当天转呈公司总经理或物业部经理。6、投诉处理内部工作程序(1)被投诉部门负责人在时效要求内将内容处理完毕，并按 住户投诉意见表对投诉处理过程作好记录。在投诉处理 完毕的当天将住户投诉意见表交到住户服务中心。接待 员收到处理完毕的住户投诉意见表后，应在投诉处置 记录表记录。(2)公司总经理、物业经理在接到重大投诉和重要投诉后应 按公司不合格纠正与预防标准作业程序文件的规定处理。 7、住户服务中心接待员收到被投诉部门投诉处理的反馈信 息后，将情况上报服务处主管，并在当天将处理结果通报给 投诉住户。通报方式可彩电话通知或由巡楼组人员上门告之。 8、服务处主管在投诉处理完毕后通知服务处巡楼组安排回 访。在每月30日前对投诉事件进行统计、分析，将统计、 分析结果上呈主管经理，并将住户投诉意见表汇总上交 品质部，由品质部长期保存。9、其他形式的投诉(如信函)，服务处参照本程序办理。 10、投诉的处理时效(1)轻微投诉一般在2日内处理完毕，超时需经物业部经理 批准。(2)重要投诉一般在3日内处置完毕，超时需经公司总经理 1比准。(3)重大投诉应当在2日内给投诉的住户明确答复，解决时 间不宜超过10日。五、记录1、住户投诉意见表2、投诉处置记录表报修管理标准作业程序 一、目的规范住户报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作 得到及时有效的处理。二、适用范围适用于物业部各处住户家庭及各类设施设备报修处理工作。 三、职责1、机电处主管负责维修工作的组织、监督以及对公司制定 的维修项目收费标准以外的报修内容进行收费评审。2、服务处员工负责具体记录报修内容，及时传达至机电维 修部，并跟踪、督促维修工作按时完成。3、机电处维修人员负责报修内容的确认及维修工作。四、程序要点1、住户报修(1)服务处员工在接到住户到修要求时，应立即填写住户 报修记录表。(2)服务处员工在5分钟内将记录的报修内容(包括：住户 名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入 住户家庭安装/维修单(一式四联)相应栏目，并在两分 钟内通知机电维修部前来领取维修单，机电维修部领单人在 住户报修记录表上签收，将住户家庭安装/维修单(第 一、二、三联)领回机电处。(3)机电处主管按照报修内容，安排维修人员的工作：如住户报修内容属维修项目收费标准的中项目，住户 要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后15分钟内 带齐工具、备件到达维修现场；报修内容属维修项目收费标准中的项目，住户另有预 约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前5分钟 带好维修工具、备件到达维修现场；对于不属于维修项目收费标准中的报修项目，由机电 处主管在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出 评审，回复住户是否可以维修，经征得住户对维修费用的认 可及同意维修后，再按上述时交和维修要求安排维修人员前 往维修。(4)机电处维修人员到达现场后，应首先对报修项目进行对 比确认，不相同的，在住户家庭安装/维修单上如实填写 实际的维修项目及收费标准。(5)维修人员向住户出示收费标准、住户同意维修后开始维 修；如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再行报修, 并及时返回机电处向机电主管说明情况，与机电主管一同在 住户家庭安装/维修单上注明原因并签名确认后交还服务 处备案。(6)如果维修材料是住户提供的，由维修人员对材料质量进 行验证，并将验证结果(“合格”“不合格” “质量不佳” 等)填写在备注栏内。对于验证不合格的材料，维修人员应 主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选 择。(7)维修工作完成后，维修人员应按维修项目收费标准 在住户家庭安装/维修单上注明应收的各项费用金额。并 请住户试用或检查合格后，在住户家庭安装/维修单上签 名确认。维修人员将住户家庭安装/维修单(第三联)交 给住户作为缴费依据。(8)维修人员将住户家庭安装/维修单(第一、二联)交 回机电处主管确认后将住户家庭安装/维修单(第一联) 送财务部作为计收服务费用的依据。(9)对业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款; 对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日(最迟不超过 第二天)，由租户到财务部交款。2、公共设施设备的报修处理(1)服务处员工接到公共设备设施的报修信息后，应立即按 公共设施设备报修记录表要求填写报修内容，并在3分钟内将报修内容填入公共设施设备安装/维修工程通知单 (一式二联)，在5分钟内通知机电处前来领单。(2)服务处员工将公共设施设备安装/维修工程通知单(第二联)交给机电处，机电处维修人员应在公共设施设备报 修记录表上签收。(3)机电处主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具 及备件于10分钟内赶到现场进行维修。(4)完成维修工作后，维修人员应在公共设施设备安装/维 修工程通知单上注明维修有关事项。(5)维修人员将公共设施设备安装/维修工程通知单(第 一联)交机电处主管签名确认后返还服务处作为月底统计费 用的依据。3、费用结算(1)服务处员工于每月月底前将当月住户家庭安装/维修单 及公共设施设备安装/维修工程通知单费用分别统计在有 偿便民服务收费表的相应栏目及公共设施设备安装/维修 费用统计表内。(2)服务处员工将住户报修记录表、住户家庭安装/维 修单、公共设施设备报修记录表、公共设施设备安 装/维修工程通知单附在以上表格后，报服务处主管审核。 审核无误后，服务处主管在有偿便民服务收费表及公 共设施设备安装/维修费用统计表内签名确认后报物业部经 理审批。(3)服务处员工将物业部经理审批后的有偿便民服务收费 表及公共设施设备安装/维修工程通知单报财务部： 财务部依据有偿便民服务收费表向业主收取有偿服务 费用；财务部将公共设施设备安装/维修费用统计表存档备案。 4、资料保存：住户报修记录表、住户家庭安装/维修 表、公共设施设备报修记录表、公共设施设备安装 /维修工程通知单由服务处负责保存，保存期两年；有偿 便民服务收费表及公共设施设备安装/维修费用统计表 由财务部负责保存，保存期3年。五、记录1、住户报修记录表2、住户家庭安装/维修单3、公共设施设备报修记录表4、公共设施设备安装/维修费用统计表5、公共设施设备安装/维修工程通知单楼宇巡查管理标准作业规程一、目的规范楼宇巡查工作，保障广场正常的工作和生活秩序。二、适用范围适用于服务处的楼宇巡查工作。三、职责1、服务处主管负责楼宇巡查的组织、管理工作。2、服务处员工负责依照本规程实施楼宇巡查工作。四、程序要点1、服务处主管应于每月月底制定下月的巡查楼宇工作方案, 内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。2、楼宇巡查的内容(1)治安隐患的巡查。(2)公共设施设备安全完好状况的巡查。(3)清洁卫生状况的巡查。(4)园林绿化维护状况的巡查。(5)装修违章的巡查。(6)消防违章的巡查。(7)利用巡查机会与住户沟通。3、楼宇巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、"调查了解”等。(1) “看”：通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。(2) “听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。(3) “摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。(4) “调查了解”：向住户或员工调查楼宇及公共设施设备 的使用状况。4、房屋本体巡查的工作要领(1)检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态，记录 损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关 上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告 示；当发现电表异常运转(如倒转、有盗电嫌疑)时，应在巡查登记表中予以记录并及时报告服务处主管。(2)巡查楼梯间：检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态； 检查梯间墙身、天花批荡是否出现剥落、脱漆，墙、地面 瓷片是否完整无损；检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气 或过期、失效现象；防火门是否关闭；消防安全疏散指示灯 是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报 警设施是否完好；检查卫生状况是否良好。(3)巡查逃生天台：检查逃生天台门是否能随手打开(严禁上锁)；检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否 完好；检查有无违章占用逃生天台现象；检查雨水管理道是否通畅；检查卫生状况是否良好。(4)巡查电梯：检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动；检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；检查照明灯及安全监控设施是否完好；检查卫生状况是否良好。(5)巡查大堂、门厅、走廊：检查各类安全标识是否完好；检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；检查卫生状况是否良好。(6)巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单 位进行调查，当原因不明时应立即告知安全处进行检查。5、公共设施设备巡查的工作要领。(1)巡查水、电、气、通讯设施：检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、 冒现象；检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好；检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。(2)巡查公共文体设施：检查雕塑小品是否完好，是否有安全隐患；检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患；检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象，是否有 黄土裸露现象，长势是否良好。(3)巡查道路、广场、公共集散地：检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象；检查标识、路牌、警示牌是否完好；检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐 全；检查卫生状况是否完好。(4)巡查停车库、停车场、自行车棚、摩托车场：检查防盗设施是否完好；检查停放的车辆是否有损伤现象；检查各类标识是否完好无损；检查卫生状况是否良好。6、巡查周边环境。(1)检查瑞金广场内是否有乱张贴、乱拉线等现象。(2)检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。(3)检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。(4)检查卫生状况是否良好。7、巡查违章装修：8、巡查空置房：9、对巡查中发现问题的处理要领(1)管理员巡查时发现有上述问题出现时，如本人能进行规 劝、阻止、处理的，应予以立即解决；否则及时将问题记录 在巡查记录中巡查回来后报告服务处主管解决。对各部所管辖的资产进行清查。清查内容包括：固定资产的 数量、固定资产的流向、固定资产的使用情况及现状。(2)财务部主管在资产清查工作结束后，应根据清查资料编 制相关的资产报表，在次年1月30日之前上报公司总经理 和董事会。5、固定资产清查结果的处置(1)对不能维修或已无使用价值的资产，由使用部门填写固 定资产报废申请表，经相关技术部门检查验证、财务部门 审核、报总经理批准后，到财务办理报废及除帐手续。(2)如报废资产的零配件拆除后或以出售或作为其他资产维 修配件使用的，应报财务处理。(3)需维修的固定资产，由使用人按相关部门的相关规定处 理。(4)盘盈或盘亏的固定资产参照会计核算标准作业程序 的有关规程进行相关账务处理。(5)各部门要求报废、出售和修理的固定资产均须报财务部 办理相关手续。6、固定资产档案的保管(1)固定资产的账务资产，每月由财务部会计分类、整理、 归档和装订。(2)资料经财务部主管审核后，加密在财务部内作长期保存。(3)固定资产资料的整理、各项报表的编制、报送等作为固 定资产管理员的绩效考评依据之一。五、记录1、固定资产卡片2、固定资产盘点表3、固定资产报废申请表六、相关支持性文件1、会计核算标准作业程序2、员工离职、内部调职标准作业程序服务收费标准作业程序(2)服务处主管视情况按下列情况处理：属公共设施设施破损丢失的，按报修管理标准作业规程 处理；属物业部其他处员工工作不力造成的，应通知其他相关处 主管前往处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解 决；特殊情况需经物业部经理同意后可适当延长；属住户违章造成的问题，应按住户违章处理标准作业规 程处理。(3)对巡查中发现的重大问题，服务处主管应及时向物业部 经理汇报，由物业部经理处理。(4)巡查中发现问题处理完毕后服务处员工应现场验证，处 理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签 字认可。10、巡查记录表、巡查问题处理表每月底汇总由服 务处归档保存，保存期两年。五、记录1、巡查登记表2、巡查问题处理表物业部与业主委员会的沟通、协调标准作业程序一、目的规范物业部与业主委员会沟通、协调工作，确保物业管理工作的顺利开展。二、适用范围适用于物业部在日常的管理服务工作中与业主委员会的正常工作往来。三、职责1、物业部经理负责与业主委员会的沟通、协调。2、物业部服务处负责依照本程序实施与业主委员会的正常 工作往来。四、程序要点1、与业主委员会的沟通、协调方式(1)工作协凋、沟通会议：物业部应当每季度至少与业主委