老旧小区物业管理方案.docx

老旧小区物业管理方案 老旧小区物业管理方案 编制 精选 管理方案 审核 批准 生效日期 地址： 电话： 传真: 邮编: 老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分相识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不怜悯况实行相应措施，有效化解物管、自管中的诸多冲突，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。 我们在为业主供应服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满意老旧小区业主的需求为目标；以业主的满足为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。 一、管理思路 依据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路： 1、依据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理阅历，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有特地的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。 2、对老旧小区实行专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将比照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特殊需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要实行书面形式向业主征询对物业管理服务的看法。 3、由于老旧小区的管理弊端，消防平安及平安保卫工作尤其重要，小区出入口能做到 24 小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施 24 小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事务有应急预案，事发后刚好实行相应措施。 老旧小区对于消防平安工作要求极高，我公司将支配具有消防工作阅历的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可支配老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行 24小时执勤，为业主供应平安、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清楚，管理服务人员 24 小时服务，服务热忱，行为规范。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支状况;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显着位置进行公示。依据业主需求，供应物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显着位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区详细状况，实行一体式的平安管理体系。在项目员工聘请上，采纳有阅历的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际状况。兼顾考虑个别岗位可支配老旧小区的住户，实行 24 小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热忱，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员根据国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防学问培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。 8、我公司定期支配老旧小区的员工参与培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备运用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标记。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。 9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达 15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。 10、老旧小区保洁管理，我们将全部栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行自家的孩子自家抱，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整齐干净。依据每个小区实际状况能定期进行消毒和灭虫除害。 11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护非常重要，必需快速全面 熟识设备特性，驾驭运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气 24 小时报修值班，接到报修电话 10 分中到场，急修半天内完成。 对共用设施设备进行日常管理和修理养护。建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、修理、保养等记录齐全。设施设备标记齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。设备房保持整齐、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标记齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于 101%。简单危及人身平安的设施设备有明显警示标记和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常运用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。 制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常修理安排、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。 12、平安保卫及消防工作。 结合工作区的物业，完备平安防范措施。严格来访 保安人员 24 小时在岗值班，夜间支配专人巡逻。物业人员驾驭消防设施的运用方法，并能刚好处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各平安出口的畅通无阻，每月对此检查 2次以上。 13、房屋管理 对房屋共用部位进行日常管理和修理养护，检修记录和保养记录齐全。依据房屋实际运用状况，定期检查房屋共用部位的运用状况，须要修理，属于小修范围的，有刚好组织修复；属于大、中修范围的，要刚好编制修理安排，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。 有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、刚好修理养护。 对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自变更房屋用途的行为刚好劝阻，并刚好报告有关主管部门。 14、物业管理制度与档案、资料管理 在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、 管理完善，便利查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 15、其他管理 定期开展有意义、健康向上小区文化活动。 主动支持参加社区文化建设。 无因物业管理服务的缘由导致小区管理水平差，被上级部门指责通报和在旗级以上媒体有负面报道。 避开小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。 物业服务和业主出入的和谐； 我公司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我公司支配保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们全部的设施修理、保洁服务均将支配在夜间或非高峰时间，为业主出入供应便利。 二、抓整治工作，换环境面貌 1、针对问题，一对一宣扬 依据我公司以往老旧小区管理工作阅历，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严峻。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放状况无法杜绝，无形之中给小区管理带来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理学问普及宣扬，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣扬工作，针对小区存在的问题从治安平安、消防意识等方面对业主进行一对一的宣扬，提高业主的文明意识以及平安防范意识。 2、做好小区基础设施的维护，切实解决老一百零一姓所关切的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消退小区内消防车难进入的平安隐患。 3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素养，驾驭服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，实行整体联动，形成合力，联合管理，刚好现场发觉、解决问题，把事情歼灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不奢侈大量的人力、财力、物力。营造舒适、整齐、平安的小区环境。 三、管理模式 四、环境清洁卫生管理 五、保安及消防管理 六、公用设备、公共场所等管理养护 七、各种车辆管理 八、消防管理 九、外墙清洗、修补方案 十、物业管理费用构成明细报价分析表 第8页 共8页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页