2022年房地产项目投资分析报告.docx
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1、精品学习资源第一章工程简况1.1 工程简况1.1.1 工程名称: XX 小区住宅小区1.1.2 工程建设用地、规划情形1.2 建设用地荆门市 XX 房地产有限公司于 2021 年 8 月 22 日通过挂牌出让取得了位于天鹅路南侧、天鹅池北侧 11000 的土地使用权,土地用途为城镇混合住宅用地,使用权类型为出让;1.3 规划为使工程建设用地符合荆门市规划用地条件,荆门市 XX 房地产有限公司对整个地块进行了统一规划;依据 2021 年 9 月 17 日荆门市城乡规划局下达的“规划设计条件通知书”(荆规条字 2021-027 )的要求,已托付深圳市建筑设计争论总院有限公司武汉分院进行了规划方案的
2、设计,荆门市城乡规划局组织市城市规划专家询问 委员会有关专家对该工程规划方案进行了评审并形成了评审看法,一样认为其方案 能满意技术规范要求,已于 2021 年 10 月 8 日审批通过该规划方案;1.4 工程建设规模XX 小区住宅小区工程规划总净用地面积110001 ,总建筑面积 215000 ,其中:住宅建筑面积 203000,商业面积 12000 ,总户数 1845 户,总停车位2056 个;1.5 投资估算与资金筹措XX 小区住宅小区一期建设工程总投资57,424.15万元;工程估算投资资金 28700万元,其中:单位自筹 10200 万元,银行贷款 18500万元,其他资金来源 500
3、0万元;欢迎下载精品学习资源其次章工程开发市场分析2.1 国家、省、市房地产开发政策(1) )中华人民共和国城市房地产治理法;(2) )城市房地产开发经营治理条例;( 3 )国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收治理的通知;4 )建设 部、进展改革委、国土资源部、人民银行等九部委关于调整住房供应结构稳固住房价格的看法国办发 200637号;( 5)国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知国办发200650号;( 6)促进房地产业健康进展措施(简称“国六条”)2006 年 5 月 17日;( 7)关于落实新建住房结构比例要求的如干看法建住房2006165号;(8 )关于进一步整
4、顿规范房地产交易秩序的通知建住房2006166号;( 9 ) 2021年 2021年荆门市中心城区住房建设规划 荆发改投2021168号;(10 )荆门市经济适用住房建筑治理方法荆政发199873号( 11 )荆门市人民政府关于促进房地产业连续健康进展的通知荆政发200433号;2.2 房地产开发市场分析2021 年,针对部分城市房地产市场过热的问题,国家出台了一系列调控政策,利用土地、金融、税收、限购等经济手段加强市场调控,肯定程度上抑制欢迎下载精品学习资源了投资性和投机性需求,部分城市房价过快上涨的势头受到肯定遏制;受政策调控的影响,我市房地产市场显现肯定程度调整;但就总体而言,我市房地产
5、市场运行情形良好,新增供应量及成交量均显现较大增长,成交价格稳中有 升,房地产市场保持平稳较快进展;2.2.1 市场运行1 房地产开发投资高位运行 ,增长势头强劲2021 年 1-11 月份全市共完成房地产开发投资57.80 亿元,比上年同期增长 20.40% ;住宅施工面积 799.19万平方 M ,增长 26.80% ;住宅新开工面积288.29 万平方 M ,增长 9.30% ;土地购置面积 148.63 万平方 M ;住宅竣工面积 121 万平方 M ,增长 72.60% ;住宅销售面积 84.19 万平方 M ,同比下降39.50% ;住宅待售面积 62.86 万平方 M ,同比增长
6、 239.80% ;数据说明,随着国民经济快速回暖影响,近来我市房地产开发投资连续增长, 2021 年仍然保持高位运行,增涨势头强劲;但随着国家房地产调控政策的进一步加强,住宅销售情形明显下降;(2 )土地供应总量下降,地价涨幅明显2021年,荆门市全年供应土地公454宗,面积 632.62公顷,土地收益16.05亿元; 2021年全市共网挂32宗地,其中成交27宗,成交总面积1199.3亩,成交总金额 58348万元; 2021年全市共网挂 147 宗地,其中成交 115 宗,成交总面积 241.44公顷,成交总金额 13.4645亿元;随着房地产市场的快速进展 ,土地市场出现供应量递减、价
7、格攀升的态势;2.2.2 市场特点目前,我市房地产市场运行中显现出一些新的特点,主要表现在三个方面:欢迎下载精品学习资源(1) )产业结构调整压力增大随着各项宏观调控政策的密集出台,特殊是已经出台的二套房贷款新政以及停止房地产开发工程贷款,造成市场预期发生肯定程度的变化,投资和投机需求得到肯定程度的抑制,交易量虽连续上升,但上升幅度有所减缓;观望气氛开头显现,房地产开发面临调整和进展的双重压力;目前,市场仍处于比较敏锐时期,影响因素较多,进展趋势存在着许多不确定性;同时,房地产业是国民经济的重要民生产业,其涉及面之广,关联度之高,带动力之强,对经济增长的奉献之大不行忽视;而且,房地产市场与金融
8、市场关联紧密,开发企业和购房者对金融信贷的依存度较高,因此,一旦房地产市场显现大的波动,其带来的金融风险不行小视,将对经济的连续进展带来较大影响;当前要特殊留意加强对市场预期的正确引导,加强对市场变化的监控分析,亲密关注成交量阶段性波动可能引发的房价变化趋势,防止显现大起大落;(2) )房价上涨压力增大目前,我市房价涨幅较为合理,是国家宏观调控政策效应和市政府集中调控的综合表达;但基于目前我市在全省经济进展中的位置,特殊是市政府提出打造“生态宜居城市”总体目标的重大机遇面前,我市国民经济基本面对好, 工业化、城镇化、市场化进程加快,居民收入水平较快增长,城镇家庭趋于小型化,改善型需求快速释放、
9、进城务工人员购房需求等驱动房价上涨的内在动力没有发生明显变化;同时,土地成本连续上扬,拆迁安置成本不断提高,住宅科技含量和品质不断提升,原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨的外在压力不断加大;此外,资金流淌性明显加强,通货膨胀预期开头显 现,物价普遍上涨,利率变动预期明显,股市资金回流等宏观经济不确定性因素依旧存在;这些都将使我市商品住房价格将在一个相对较长的时间内保持较欢迎下载精品学习资源大的上涨压力;(3) )供应结构调整步伐较慢我市住房供应结构性调整步伐较慢,中小户型、中低价位一般住房比重依然较低;从住房销售情形来看, 90-120平方 M 左右户型比较热销,而 130 平方 M
10、 大户型销售较困难,有的小区甚至显现滞销状况;另外,从近几年住房套型供应量来看, 90-120平方 M 以下套型供应量不足60% ,远不能满意市场实际需要,导致目前中心城区仍然仍有近110万平方 M商品房待销,市场供需压力较大,供应结构仍待调整改善;2.2.3 房地产开进展望(1) )房地产开发投资将保持平稳增涨从 2021年开头,国家一系列房地产宏观调控政策来看,为了打击投资、投机行为,遏制高房价,勉励自住型和改善型需求,使房地产行业走向健康平稳进展的轨道方面已经取得了肯定的成果,对市场中的投资投机者产生肯定影响;基于我市房地产市场是以自住型和改善型刚性需求为主的情形,估计今年我市的房地产开
11、发投资将连续保持平稳增长态势;(2) )房地产价格上行趋稳2021 年房地产价格上涨明显,主要是受房地产开发成本连续上涨的影响, 特殊是土地成本和融资成本的上涨,导致商品房价格将整体上行,但上涨幅度 有限;一是2021年国家打算连续实行适度宽松的货币政策,稳固与复原了市场信心,有力促进市场进展与活跃,同时新“国十条”和住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知(建房202153号)文件也明确提出了遏制高房价,打击投资、投机行为、规范房地产市场的目标,保证市场供应与对投机行为的打压的调整政策,将促进房地产价格趋于欢迎下载精品学习资源稳固;二是受 2021年国家宽松经济政
12、策影响,我市商品房销售面积虽有较大 幅度增加,但中心城区仍有超过90 万平方 M 的商品房需要消化,加上房地产开发投资的连续增长,将保证我市商品房市场的充分供应,商品房市场将显现供略大于求的状况;三是住房保证建设的全面推动,导致中低价位商品住房、经济适用住房、廉租住房等保证性住房比例增大,不但调整优化了住房供应与消费结构,也将在很大程度上稳固价格;2021 年 1-11 月份全市共完成房地产开发投资57.80 亿元,比上年同期增长 20.40% ;住宅施工面积 799.19万平方 M ,增长 26.80% ;住宅新开工面积288.29 万平方 M ,增长 9.30% ;土地购置面积 148.6
13、3 万平方 M ;住宅竣工面积 121 万平方 M ,增长 72.60% ;住宅销售面积 84.19 万平方 M ,同比下降39.50% ;住宅待售面积 62.86 万平方 M ,同比增长 239.80% ;综合各方面因素,估计 2021 年全年我市房地产仍将连续走高,但涨幅不会太大;(3) )住房供应结构更趋合理虽然目前我市住房供应结构仍然存在着“两重两轻”(重购买轻租赁,重商品房轻保证房)的问题,但随着住房保证政策的日趋完善以及市民住房消费观念的转变,住房供应结构调整将得到很大改善,城镇居民住房困难问题也有望在“十二五”期间得到很大改观; 2021 年,我市将建设廉租住房 1220 套,经
14、济适用住房 1500 套,公共租赁住房 4000 套,改造各类棚户区 9827 套;长远来看,我市住房供应将逐步出现“低收入群体租体公共租赁住房、中等收入群体购买经济适用住房、中高收入群体购买商品住房”的良性格局,供应结构更趋合理;(4) )市场主风光临洗牌在国家从紧的财政政策调整下,房地产开发企业及一些中介营销公司可能欢迎下载精品学习资源会面临大规模的洗牌;在银行放贷越来越严的情形下,市场销售资金的回笼速度将是一个问题,同时,由于购买二套房、多套房政策的从紧,导致改善性需求和投资性需求削减,开发企业在销售难度上也会有所增加;因此,对于开发企业自有资金的要求将会提高,对于销售企业终端营销才能的
15、要求也会大幅提高;在这样的大环境下,会导致一批资金及技术实力不强,或区域性太集中的企业出局,而对于一些资金和技术实力强大,区域布局合理的企业就是一个机会;(5) )投机投资性需求得到遏制国家的调控政策着眼于市场的中长期进展;一方面,土地增值税清算政策的出台,表达政府调控楼市的决心并未因国际环境的变化而动摇,且对于市场中投资投机性需求的威慑也将不容小视;另一方面房产税开征目前虽然只在上海、重庆试点,全面绽开尽管仍存在一些问题和阻碍,但明确已纳入国家层 面,令争论多年的住房保有环节征税成为可能,全面开征已有大势所趋;其重要意义在于中长期抑制房地产投机、投资需求从而稳固房价;而各地限购令相继出台,对
16、于房地产市场也将产生重大影响,市场需求将逐步转移到以刚性需求为主,基于这样的背景,房地产市场将会开头结构性调整,投机投资性需求得到有效遏制;欢迎下载精品学习资源第三章工程建设场地选址3.1 地理位置荆门市位于湖北省的中部,地理坐标为东经111 51 -113 29 北纬30 32 - 105 36 ;中心城区东距武汉市约 265km ,南距荆州市80km ,西距宜昌市116km ,北距襄樊市 125km ;拟建的 XX 小区住宅小区一期工程用位置于荆门市天鹅路南侧、天鹅池北侧;该规划区呈三角形,区域内地势起伏较大,城市道路沿线地势较低;3.2 外部交通工程处于荆门市城区中心区域边沿,紧临天鹅路
17、,周边交通发达,区位优势非常明显;3.3 周边环境本工程地处荆门市城区以西,交通便利,北侧的天鹅路与老城区紧密相联;在城市总体规划“一心四区”的整体空间布局的指导思想下,荆门市近年来加快了新城区的建设步伐;随着城市基础设施的逐步完善,将来本工程与新城区的综合服务中心之间的联系会更加紧密,区位优势更加显著;周边分布有天鹅小区、天鹅广场、天鹅湖等城市配套设施和建成住宅小区;3.4 建设场地3.4.1 场地地势、地貌荆门地貌,东、西、北三面高,中、南部低,呈向南放开,形成低山坳谷、丘岗冲沟和平原湖区兼具地势;荆门中心城区地处秦岭南支荆山山脉余脉东南端,是由低山区型向丘陵平原型过渡的地段;地势西北高,
18、东南低,坡降较大,最高峰胜景山海拔高程560.3m ,东南郊最低凹地面高程58.3m ;南城区为低丘地区,属腐蚀剥蚀丘陵区,地面起伏不大;欢迎下载精品学习资源拟建的 XX 小区住宅小区一期工程用位置于荆门市天鹅路南侧、天鹅池北侧;该规划区呈三角形,区域内地势起伏较大,城市道路沿线地势较低;3.4. 水文、气候荆门市位于湖北省中部,属亚热带暖和季风型气候,四季分明,气候温暖,日照充分,雨量充分,无霜期长;年平均气温16 左右,冬季极端气温1.9-6 , 有降雪和冰 冻现象, 从一 九五五年以来 , 冬季极端气温可达-14.7 ; 7-8月天气酷热,月平均气温26-30 ;境内雨量充分,年降雨量为
19、980.1-1274.4mm,蒸发量为 1345-1538mm,降雨量在季节安排上变化较大,多集中于 6-8 月份,约占 50% ,而冬季只占 4% 左右,这种降雨量的季节性变化,对地下水及泉水涌水量之变化起掌握作用;3.5 地质灾难危急性分析3.5.1 地质地震依据荆门市规划勘探争论院供应的相邻地区岩土工程勘察报告结果:拟建建筑场地类别为类,场地土类型为中软中硬场地土,属抗震有利地段;该区地震设防按 VI 度设防;本地区位处江汉盆地边缘,属新华夏系其次沉淀带荆门断坳;据资料,本地区地震活动频繁,但多为非破坏性有感或无感地震,地震基本强度为6 度, 属非强震区;3.5.2 地层岩性依据野外地质
20、调查及工程勘察资料,工程区地表地层以第四系残坡各粉质粘土、碎石土为主,局部分布人工填土,在两面侧山顶及斜坡出露二叠系茅口组灰岩;自上而下简述如下:第四系残坡积粉质粘土:黄、褐黄色、棕红色,干稍湿,可塑,土体结欢迎下载精品学习资源构密实较松散,具膨胀性;广泛分布于工程区山坡地表,一般厚1-3m ;填土:经褐色为主,主要由粘性土组成,夹少量碎石,松散;零星分布于工程区冲沟内工程建筑地表,一般厚1-2m ;二叠系茅口组:深灰、灰、浅灰色白云岩、斑块灰岩、灰岩及深灰色含燧石结核灰岩夹少量白云岩;位于第四系残坡积层下部,在两侧山顶及斜坡出 露;3.5.3 地质构造及区域地壳稳固性本工程区属新华夏构造系,
21、地处与江汉断坳有成生联系的荆门断坳之西边缘;场区东部紧临有荆门南漳大断裂通过,该断裂生成于燕山期,切割了前晚第三纪地层,走向NNW ,倾角 58-73 ,长度约 150Km ,具有继承性多期活动特点,尚未发觉错断第四系掩盖影响,工程区可能存在的一些小规模断裂破裂带,但在此次专为本工程进行的地质评估工作中未能发觉;本处为一单斜构造,岩层产状 200 15 ;偶见构造张裂隙发育,裂隙被粘土充填,接近场区在钻控揭露深度地基内未发觉构造破裂带或断裂;据地震资料说明,本区地壳处于较弱的活动性构造应力场中,频繁的柔弱地震是本区地震特点;据中国地震惊参数区划图,本工程区处于弱震区, 地震基本烈度为 VI 度
22、;3.5.4 工程地质条件依据区内出露地层工程地质特点,大致可将其划公两个工程岩组:1. 第四系残坡积粉质粘土、填土松散岩组黄、褐黄色、棕红色,干一稍湿,可塑,土体结构较松散,具膨胀性,厚1-3m ,不匀称分布;据岩土工程勘察报告,其承装力低,具高压缩性;2. 二叠系茅口组中风化中厚层状坚硬灰岩岩组欢迎下载精品学习资源深灰、灰、浅灰色白云岩、斑块灰岩、灰岩及深灰色含燧石结核灰岩夹少 量白云岩;岩层产状200 15 ;偶见构造张裂隙发育,粘土充填;溶蚀较发育,呈孔洞状,直径 3-2 m ;据岩土工程勘察报告,岩质坚硬;3.6 结论工程场区所处的微地貌单元较简洁,地质构造单元较为单一,本处以强度高
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