2022年某某广场可研专业技术方案.docx
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1、精品学习资源第一章 惠州市社会经济进展简况0511 惠州市经济社会进展简况0512 惠州市经济进展历程与特点0613 惠州市的区位条件0814 南海石化工程和大亚湾经济区的建设101 5 惠州市在珠三角的位置和作用11其次章 工程概括122 1 争论基础122 1 1 争论依据 2 1 2 工程参数 2 2 争论过程2 2 1 争论目的 2 2 2 争论人员 223 争论内容 2 2 4 争论方法 23 工程背景23 1 进展商简介 2 32 工程简况 2 3 3 总体布局 2 3 4 交通组织 2 3 5 建筑功能 2 3 6 建筑造型 2 3 7 消防及分区 2 4 区域特点2 4 1 基
2、本描述 2 4 2 总体布局 2 4 3 道路系统 13131414141515161617171818181818191920244 公共设施配置 21245 绿化系统规划 21第三章 惠州市商品房需求状况223 1 基本情形3 2 住宅建设和消费22233 3 需求主要指标233 4 需求祈求2435 对环境及配套要求第四章 惠州市商品房供应状况41 商品房供应总量及特点4 2 住宅市场进展趋势26272728第五章 个案分析315 1 总体供应状况31* 广场可行性争论报告目录欢迎下载精品学习资源5 2 个案分析31第六章 工程评估346 1 工程概括346 2 工程优势346 3 工程
3、劣势36第七章 市场容量3671 工程市场定位367 2 目标客户分析3773 销售价格猜测3774 市场容量估算38第八章 初步成本分析4081 工程基本装修标准408 2 工程开发组织418 3 土地成本4384 建安成本438 41 土建及装修工程成本4384 2 设备安装工程成本 438 5 前期费用4386 工程其它不行预见费87 开发期税、费88 红线内、外市政及公建配套设施工程费8 9 本工程静态总投资8 10 本工程开发期各项静态总投资比例 第九章 财务效益估算9 1 工程开发前景 9 2 财务效益初步估算9 3 工程总体开发盈亏平稳分析94 工程敏锐性分析95 影响开发效益的
4、主要因素分析 第十章 结论及建议10 1 争论结论 10 2 可行性建议4444444445454546555657595960惠州 * 广场可行性争论报告本项争论为规范的可行性争论,主要任务是论证* 广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性;依据国家有关规范,可行性争论包括机会争论、初步可行性争论和最终可行性争论,依据本工程特点,我们合三为一,从技术及经济角度,对本工程进行规范的可行性争论,本项争论的原就是: 工程有关经济技术和综合建筑面积指标,是依据本工程有关报建资料以及由陕西省建筑设计争论院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成;各类房地产开发市场的成交数据就主要来源于惠州市国土房管
5、局;建安工程造价的构成依据,既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算,欢迎下载精品学习资源同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比; 总投资测算一览表,系按整个开发工程完全由惠州市* 房地产开发有限公司全资兴建的方案,拟分为三组实行滚动的开发形式;本工程各类物业的测定价格与分析比较是依据对本工程周边物业市场的调查统计数据所得,并经过归纳和整理,其运算模式依据国外特殊是香港地区所普遍惯用的房地产开发工程投资可行性争论报告的表述形式,结合本工程的实际情总严谨测算得出; 本开发工程的各项财务分析部分,依据目前惠州市各类房地产开发物业
6、的投资体会以及本工程的实际数据,经过科学测算获得,务求能够符合此类报告的规范要求、运算模式以及测算要求;第一章惠州市社会经济进展简况1 1 惠州市经济社会进展简况惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端,南临南海大亚湾,与深圳、香港、东莞毗邻,北连河源市,东接汕尾市,西邻广州市;惠州市地处低纬度,北回来线横贯全市,雨量充分,阳光充分,气候温顺,属南亚热带季风气候区;惠州市是广东省的一座历史文化名城,素有“粤东重镇”,“岭南名郡”之誉;改革开放以前,惠州市经济基础相当薄弱,直到1979 年,全市国内生产总值6.76 亿元,工农业总产值6.66 亿元,其中工业产值仅为 2.67 亿元;改革开发以后
7、,特殊是1988 年地改市之后,全市经济社会进入了快速进展、布满生气活力的时期;20 多年来,惠州市国民经济连续快速进展,经济实力大大增强,社会和经济面貌都发生了巨大的变化;惠州已由一寂寂无闻的边境之地变为一方备受关注的投资热土,从一个典型的农业经济区域变为进入工业化进展阶段的新兴城市;2002 年,全市实现国内生产总值525.2 亿元,比 1990 年增长 8.1 倍, 12 年翻了三番多,年均增长 20.2%;2003 年行政区划调整后,惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县,除龙门县外,其他县区都属于珠三角地区;全市总面积11158 平方公里,城镇建成区面积94 平方公里;按惠
8、州市统计年鉴口径, 2002 年底,惠州市总人口为333.72 万,其中户籍人口(常住人口)283.02 万人,外来人口(暂住人口) 50.7 万人;全市现有 78 个乡镇, 10 个街道办事处, 1066 个行政村,并设有两个国家级开发区:大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区;惠州市人民政府驻地惠城区,惠城区土地总面积1410.2 平方公里,总人口 91.78 万;惠阳区土地总面积 1262.1 平方公里,总人口 50.77 万;1 2 惠州市经济社会进展历程与特点纵观惠州市近二十几年的社会经济进展历程,可以划分为三个阶段:第一阶段是改革开发后到 1988 年,其次个阶段是 1989 1
9、993 年,第三个阶段是 1994 年到现在;第一阶段, 1978 年到 1988 年是惠州市经济进展的积存阶段,这个时期的代表性大事是中国开头实行改革开放,香港的劳动密集型产业逐步向珠三角转移;欢迎下载精品学习资源惠州市的经济进展比之改革开放前进展要快得多,GDP年均增长 10.4%, 1988 年达到 33.04亿元;人口年均增长 1.3%, 1988 年达到 218.06 万人;城镇建成区面积年均增长4.6%,1988 年达到 27.75 平方公里;地方财政收入年均增长14.3%, 1988 年达到 2.08 亿元;工业生产总值年均增长21.8%, 1988 年达到 20.7%亿元;人均
10、 GDP年均增长 8.5%, 1988 年达到 1526 元;三次产业比重从1978 年的一产独大进展到 1988 年退居其次的位置,但该阶段其次产业的比重始终最小,惠州市仍没有完成从农业市到工业市的蜕变;这一期间,惠州市实际利用外资和外贸出口也开头大幅增加,但由于基数太小,惠州市经济并没有显现质的飞跃;19891993 年是惠州市经济从起步进入快速进展的阶段,经济社会各项指标都经受了前所未有的大进展, GDP年均增长 30.5%,地方财政收入年均增长40.8%,实际利用外资年均增长61%,城镇建成区面积年均增长 24.7%,外贸出口总额年均增长37.7%,人均 GDP年均增长 27.2%;从
11、 1989 年到 1993 年,惠州市工业生产年均递增57.6%,其次产业的比重快速上升到首位,1993 年占 GDP的 47.8%,第一产业快速下降, 1993 年占 GDP的 17.5%,胜利实现了从农业市向工业市的转变;该阶段的代表性大事是当时我国处于房地产开发的高潮,当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之一,快速蜂拥而来的投机资金一度使惠州市经济进展达到辉煌的顶峰,同时也托起惠州市人民对本市经济进展的高远幻想;这一阶段的另一个代表性大事是熊猫汽车城工程在惠州进行谈判的启动和终止;这些大事对惠州的经济社会进展产生了极大的影响,随着房地产泡沫的完全破灭,熊猫汽车城工程的搁浅,惠州市的经济
12、进展陷入低落和迷茫之中;1994 年至今,是惠州市经济进展重归理性的阶段,在这一阶段,惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市进展带来的副作用,一边进行经济结构调整,使国民经济逐步实现连续健康快速稳固的发展;在此期间,国内生产总值年均增长18.3%,地方财政收入年均增长13.6%,实际利用外资年均增长6. 7%,外贸出口总额年均增长16.7%,工业生产总值年均增长21.9%,人均 GDP年均增长 14.5%;这一阶段的代表性大事是中海壳牌南海石化工程的最终签订;估量将来五到十年间,大亚湾区的石化产业将投入1000 到 1500 亿元的建设资金,巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化供应强有力的
13、物质支撑,也将为整个惠州市的跨过式进展供应契机;1 3 惠州市的区位条件惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽,紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大都市香港;惠州市区西距广州市153 公里,东距汕头市 320 公里,南与深圳市相隔80 公里,惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅47 海里;良好的区位条件是区域经济快速进展的重要因素,其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素;改革开放以前,珠三角西岸的进展快于东岸,改革开放后,由于东岸接近香港,近水楼台的优势突现,到 2000 年,深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多;形势显现巨大逆转的主要缘由就是区位条件,东部地区
14、与香港的连通性较高,这一差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和治理倾向流入珠三角东部,为深圳和东莞外向型经济的进展供应动力,使东岸经济进展快速赶上并超过西岸;依据有关方面的测算,在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比,珠三角城市与香港的距离每削减1%,制造业外资企业单位数量便增加0.58%至 0.61%,制造业外资投入金额增加 0.4%至 0.6%,服务业外资企业单位数量增加0.34%至 0.37%,服务业外资投入的金额就增加0.2%到 0. 7%;欢迎下载精品学习资源进入新的世纪,惠州的区位条件将的重大的转变;CEPA的签署与实施,在将来如干年香港对珠三角的辐射作用将
15、大大加强,香港的国际融资才能和高端服务业将大大促进珠三角的全面进展;惠州作为珠三角城市重要的一员,通过基础设施建设改善与香港交通的便利性,进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势,使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移,与香港进行更深层次的合作方 面,有更大的作为;1 4 南海石化工程和大亚湾经济区的建设落户大亚湾的中海壳牌南海石化工程,首期投资43 亿美元,是国内目前最大的中外合资工程,由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营;工程采纳世界先进的石油化工技术,年产 80 万吨乙烯,进而衍生出230 多万吨高质量的化工产品,年销售值达17 亿美元,对下游产品的拉动效应为
16、 1:50 ;该工程已于 2002 年 11 月奠基,目前正在进行80 万吨乙烯裂解装置建设,估量到2005年正式建成投产;将来几年中国对石油化工产品的需求前景仍旧特别宽阔,石化产品在中国仍有很大的进展空间,惠州正积极抓住这次机会,争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州,使惠州成为珠三角乃至广东省重要的石化基地;大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区,陆域面积273.68 平方公里,海疆面积488 平方公里,海岸线52 公里,自然条件得天独厚,拥有全面开发吞吐才能超过亿吨自然深水良港,土地资源、淡水资源和旅行资源也特别丰富;初步形成了比较完善的道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络,具有进
17、展临海大型工业工程的优越条件;大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势:壳牌公司是全球500 强跨国公司之一,拥有先进的治理和技术设备,在世界石化市场占据重要位置;壳牌公司的龙头位置有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚,进而构成完整的石化产业链;开发区内已有东风本田等一批汽车零部件企业,形成了肯定的产业规模,随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区,大亚湾汽车装备业的进展前景特别可观, 特殊其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地;假如从更大范畴来看大亚湾, 其进展前景更不行估量;大亚湾东部的稔平半岛,土地面积740 平方公里,超过新加坡的土地面积,正处于尚待开发状态,具有
18、进展多个大型工业工程的条件,正受到外来投资商的高度关注;1. 5 惠州市在珠三角的位置和作用目前,惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽,是珠三角电子信息产业生产基地之一, 是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保证区;惠阳市改市划区,拓展了惠州中心城区的进展空 间,从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变;正在建设中的中海壳牌南海石化工程将给惠州市经济进展增加一台强有力的发动机,推动惠州工业化进程,拉长产业链,使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地,转变惠州在珠三角的分工位置,进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞,为东翼乃至整个珠三角供应强大的基础性工业支撑;同时,石化产业区的开
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