2018商业广场营销策划定位方案-201P正式版.pdf
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1、邹城金昊地块定位报告邹城金昊地块定位报告这个项目能做什么?这个项目能做什么?怎么做?怎么做?如何利润最大?如何利润最大?在上一份市场调研报告中,我们提出了一些对项目操作的思考,重点从市场客观情况角度回答了,邹城商业现状、市场消费力、消费习惯等问题,并对项目发展方向做了初步探析。本方案我们将深入分析项目自身条件,洞察周边与同期商业竞争对手,借鉴成功案例、提出创新思维,共同探讨项目做什么、怎么做、如何利润最大化三大问题。为项目明确方向,坚定信心。洞察洞察竞争环境:竞争环境:1.2 1.2 同期竞争同期竞争1.3 1.3 区域竞争区域竞争1.4 1.4 竞争启示竞争启示同期竞争:同期竞争:土地供应(
2、土地供应(20122012年至今除本案外商业土地供应年至今除本案外商业土地供应29.613129.6131公顷。)公顷。)地块位置总体量(公顷)成交时间开发商成交价格(万)2012迎宾大道路西,新峄化路路北0.08812012邹城隆洋商贸有限公司1132012岚济路南3.94682013邹城华北钢材城有限公司2013西外环路路东,顺河路路北2.21612013邹城龙腾实业发展有限公司37022014接驾山路以东,崇义路以北6.24632014山东鑫琦实业集团房地产开发有限公司13206编号老西外环路东,兴业路西,岚济路北8.07891邹城宏城置业有限公司121182东滩路南,岗山路东,太平路北
3、,连青山路西3.62263山东万德置业有限公司191044规划华茂路东,后葛炉山路西,规划智慧路南3.0245济宁华茂置业有限公司41506金山大道东,七号路南,平阳路北2.39037邹城东城房地产开发有限公司53878同期竞争:同期竞争:土地供应图(城东连同本案在内共计土地供应图(城东连同本案在内共计4 4个,合个,合13.613113.6131公顷)公顷)12534678本案本案同期竞争:同期竞争:楼盘图楼盘图新都会星凯国际家居鑫琦国际华贸万商城刚领经贸大厦大西苇商住大厦新迪花样城本案护驾山美食街九里河古玩文化滨水滨水商业街商业街同期竞争:同期竞争:项目名称总体量()供应商业体量项目进度交
4、房时间销售进度新都会39615.7239615.72在建预计2015年在建未售红星美凯龙220000140000在建2015年及以后在售鑫琦时代广场24800043000在建2015年及以后未售鑫琦汽车专业市场3000030000已完工2014年在售在租运河大厦3197531975在建2015年及以后未售华茂万商城400000200000一期售罄二期在建2014年动工二期未售刚领经贸大厦5319653196在建2015年及以后未售大西苇商住大厦400000180000在建2015年及以后未售新迪花样城1836818368在建2015年后未售同期竞争:同期竞争:星凯国际家居广场星凯国际家居广场占
5、地面积10万物业类型住宅、家居大厦、家居广场主营业态红星美凯龙,家居市场囊括所有家居业态建筑面积22万运营模式红星美凯龙只租不售,一期市场租售并行运营动作2013.12.30 奠基仪式,2014.4.20 首日认筹,2015.5月开业商业形式家居、休闲购物、餐饮娱乐、居住办公等于一体的一站式家居采购中心工程进度出地面租售政策返租五年,统一运营建筑特征家居市场1、2、3层独立运营,二三层通过连廊、平台连为一体,统一又分散,玻璃坡顶营造室内中庭效果。同期竞争:同期竞争:星凯国际家居广场星凯国际家居广场售楼处内外包装优越。整体运营有条不紊。市场反响不错。同期竞争:同期竞争:鑫琦国际广场(时代国际广场
6、)鑫琦国际广场(时代国际广场)占地面积62463物业类型公寓、酒店、商业街、购物中心建筑面积248000商业建筑面积42791.61平米,公寓建筑面积37175.44平米,公建建筑面积107200.26平米运营动作2012.12.16 奠基仪式,沿用鑫琦府邸老售楼处,2014年7.1新售楼处即将开放。先卖商铺,现认筹中。商业形式星级酒店、大型购物、特色餐饮、休闲娱乐、风情商业街、商务办公、白领公寓、金融及旗舰商业等一体的商业综合体。工程进度出地面建筑形态两栋31F商务公寓(裙楼1-5F商业),五栋2-5F商业,一栋27F酒店(裙楼1-F商业)单套面积商铺=20,公寓面积35-80租售政策商铺认
7、筹,交2万认筹。同期竞争:同期竞争:鑫琦国际广场(时代国际广场)鑫琦国际广场(时代国际广场)2012年奠基至今无明显动作, 运营明显滞后。市场基本无声音,无反响。外围围墙树立。同期竞争:同期竞争:新都汇财富广场新都汇财富广场占地面积17611物业类型两栋商场楼,LOFT酒店式公寓建筑面积39615.72运营动作2012.11.29项目开建,2013.6.15开盘, 2013.7.21 招商启动会议,商业形式集旅游、休闲、娱乐、购物、居住为一体的四万平乐活商业体三大主题广场,财富中心广场、中心8字形广场、运动广场入驻品牌乐天玛特、卓诗尼、华莱士、锅氏、两岸咖啡、美的、高第街56号餐厅建筑形态A栋
8、为五层商业,一、四、五层层高为5.0米,二、三层为4.3米;B栋为五层商场,一、四、五层层高为5.0米,二、三层为4.3米。地下室层高为4.8米。单套面积商铺38-144,公寓面积35-80租售政策商铺交5万抵7万,LOFT酒店式公寓3万抵5万。排号选房,铺王拍卖。返租20年主营业态超市,便利店,服饰,箱包鞋帽,餐饮,健身会所,美容SPA,游乐园,酒吧,沐足桑拿,化妆品,家电数码,眼镜,钟表,家居建材,药妆店,运动用品,床上用品,图书音像租售价格销售价格:商铺一层2万,二、三层1万左右,公寓6300元/。租赁价格:一层2.5元/天,二层1.5元/天。物业费:0.5元同期竞争:同期竞争:新都汇财
9、富广场新都汇财富广场定位新颖,主题鲜明,市场反响较好。从包装到运营整体良好。同期竞争:同期竞争:大西苇商住大厦大西苇商住大厦占地面积53800建筑面积407500商业面积超市30000,购物中心1500000,公寓45100,写字楼19200商业形式购物中心、写字楼、公寓式酒店、高档住宅等组成的城市标志性的商业综合体工程进度拆迁未完成,未建建筑形态购物中心由地下一层地上五层组成,包含超市、商场、美食、休闲、娱乐等各种功能。两栋17层的公寓式酒店,一栋17层的写字楼。同期竞争:同期竞争:护驾山美食街、九里河古玩文化市场护驾山美食街、九里河古玩文化市场建筑面积30000护驾山美食街护驾山美食街商业
10、形式酒吧一条街、餐饮美食一条街、商业零售一条街等多条街区入驻品牌菲律宾客商签订酒吧一条街项目建筑形态2-3层明清仿古建筑,一条商业街九里河古玩文化市场九里河古玩文化市场商业形式1000余米商业街,容纳商户500余家建筑形态2-3层明清仿古建筑同期竞争:同期竞争:护驾山美食街护驾山美食街同期竞争:同期竞争:华茂万商城华茂万商城占地面积300亩物业类型 星级酒店、家居建材城、商业步行街、婚庆主题街、休闲娱乐街、餐饮美食街、童玩商城、商务办公/公寓、住宅建筑面积40万开发周期一期工程2013年下半年开工建设,建筑面积23万平方米,投资12亿元,功能业态主要涵盖:国际家居生活区、国际建材商贸区、国际建
11、材五金商贸区、电子产品展销中心及商务酒店办公等;二期工程2014年开工建设,建筑面积17万平方米,投资8亿元,规划业态为国际小商品城、酒店用品、名品水街,将是集金融、办公、餐饮、休闲娱乐等为一体的商贸物流中心。商业形式集吃、喝、玩、乐、购及专业市场导航MALL、商务办公、星级酒店等于一体的全功能商贸MALL。运营动作2013.8.4售楼中心开放2013.8.25商户入驻签约盛大举办,2013.10.06开始认筹,2013.11.09开盘施工进度一期工程主体基本完工单套面积一、二层5.1米层高,35左右小金铺,相邻铺位可自由打通租售政策开发商自持40%,前五年38%投资回报率,10年后可由甲方双
12、倍价格回购。全程托管,终身代租租售价格首付6万起,6000-9000元/。交1万抵3万,全款96折,按揭99折,选房成功后获500元精美礼品同期竞争:同期竞争:华茂万商城华茂万商城大规模、大市场、大手笔、大动作。大幅广告遍布邹城,营销力度大。多次盛大活动,邀请政府、娱乐圈、当地名人参加,邀请浙商、温商等多商业团体,知名度较高。目前位置虽偏,但整体抱着观望态度。对前景看好。同期竞争:同期竞争:滨水商业街滨水商业街建筑面积南北长约1190米,东西长约340米地理位置邹城市西苇水库北侧,东临西苇路,北临成功路,西临规划十八路同期竞争:同期竞争:刚领国际汽配五金机电城刚领国际汽配五金机电城占地面积21
13、0亩物业类型商铺12.6万平方米,商务写字楼3万平方米,配套住宅面积4.8万平方米。酒店式公寓、商务酒店、精品酒店办公及商铺于一体建筑面积20万商业形式集汽车整车、零部件、五金机电为一体的大型物流交易市场运营动作2012.4.23项目推介会,2012.5.6开盘单套面积150-340三层。层高一层:3.9m 二层:3.6m 三层:3.3m租售政策交10000认筹金,免交两年物业费,自营业主缴纳10000的保证金。同期竞争:同期竞争:刚领国际汽配五金机电城刚领国际汽配五金机电城专业市场,定位清晰。现已装修营业。写字楼未入市销售同期竞争:同期竞争:新迪花样城新迪花样城占地面积5500物业类型地下大
14、型购物广场、一层品牌形象店、二层休闲娱乐、建筑面积18368商业形式集品牌购物、儿童天地、餐饮美食和娱乐休闲的城市生活购物中心运营动作2013.11认筹,2015年元旦开业区域分布购物区主要由大中型超市、品牌连锁店和名牌服饰店为主,并配以商业街式的商业模式。其中,精品区以中高档名牌服饰和其他品牌商品为主;休闲娱乐区以KTV、SPA会所、咖啡吧、酒吧等为主;餐饮区主要为大中型主力餐饮和休闲餐饮等。主题区域由步行街、地下购物广场和二层连廊相衔接,形成一个完整、丰富和多层次的商业购物的新型“业态链”,单套面积一层80-120平,二层30-70平区域竞争:区域竞争:北进、东扩、南填、西控、中优北进、东
15、扩、南填、西控、中优。向北、向东扩展为主向北、向东扩展为主线线爱家爱家豪庭豪庭大栖苇大栖苇商住大厦商住大厦和谐家园和谐家园雍景雍景苑苑龙泉花园龙泉花园名鉴名鉴圣城圣城世纪世纪阳光阳光千泉千泉小学小学本本案案名仕名仕豪庭豪庭万佳万佳阳光花园阳光花园齐鲁齐鲁时代花园时代花园滨湖丽景滨湖丽景区域竞争:区域竞争:雍景雍景苑苑鑫琦农贸市场区域竞争:区域竞争:鑫琦农贸市场鑫琦农贸市场占地面积177亩运营特色市场拥有高标准运输道路、交易大棚、交易用房,拥有完善的物流配送网络,配备标准的电子结算中心,检验检测中心、信息中心、全方位电子眼监控录像系统,为经营业户提供方便、快捷、安全、周到的服务。商业摊位600余
16、个业态蔬菜、果品、粮食、干鲜调料、肉食、水产品几大批发交易区等建筑面积15万区域竞争:区域竞争:齐鲁时代花园齐鲁时代花园占地面积209亩商业面积158573施工进度一期工程主体基本完工商业面积五星级酒店23层,建筑面积40312.86酒店配套综合楼6层,建筑面积32742.96商业建筑3-5层,建筑面积85517.5租售价格未开售/未出租建筑面积商业形式53万五星级大酒店、商业步行街、酒店式公寓、商业中心区域竞争:区域竞争:齐鲁时代花园齐鲁时代花园区域竞争:区域竞争:爱家豪庭爱家豪庭占地面积4.6万租售价格9000-10000元/商业面积4450施工进度已交房建筑形态开间窄,6米左右,紧深长,
17、1、2层层高均4米以上单套面积剩余230-300建筑面积商业形式13万2层裙楼底商区域竞争:区域竞争:万佳阳光城万佳阳光城占地面积22万商业面积20000业态功能超市、会所、商业配套建筑面积商业形式29万2层裙楼底商、综合楼区域竞争:区域竞争:龙泉花园龙泉花园占地面积205982租售政策属于大西村委商业面积61083.88总户数2668户建筑面积商业形式411747.05四层裙楼底商、公寓业态功能老年公寓、医疗卫生设施、幼儿园、商场、裙楼配套商业,群众健身广场区域竞争:区域竞争:名鉴圣城名鉴圣城占地面积26667商业面积3382总户数500多户建筑面积商业形式66358配套公建施工进度规划展示
18、,未施工。区域竞争:区域竞争:世纪阳光世纪阳光占地面积34386商业面积0总户数833户建筑面积商业形式105000建筑形态7层电梯洋房,25层高层销售价格洋房4400元/起,高层3400元/起施工进度开始动工销售进度售楼处设在城中城北头往西50米,正式对外开放区域竞争:区域竞争:雍景苑雍景苑占地面积58615商业面积18589.85总户数936户建筑面积商业形式173485.15裙楼底商南区占地面积38606商业面积28798.35m2总户数652户建筑面积商业形式146249.46裙楼底商北区区域竞争:区域竞争:名士豪庭名士豪庭占地面积65000商业面积14000总户数1000多户建筑面积
19、商业形式200000裙楼底商区域竞争:区域竞争:和谐家园和谐家园占地面积53596商业面积12030.62总户数863户建筑面积商业形式159121.66裙楼底商建筑起始几大局集资建房,团购房几大局集资建房,团购房区域竞争:区域竞争:琳琅国际会馆琳琅国际会馆/ /安宁停车场安宁停车场区域竞争图:区域竞争图:底商街铺底商街铺商业综合楼商业综合楼爱家爱家豪庭豪庭大栖苇大栖苇商住大厦商住大厦和谐家园和谐家园雍景苑雍景苑龙泉花园龙泉花园名鉴名鉴圣城圣城世纪世纪阳光阳光千泉千泉小学小学本本案案名仕名仕豪庭豪庭万佳万佳阳光花园阳光花园齐鲁齐鲁时代花园时代花园滨湖丽景滨湖丽景鑫琦农贸市场鑫琦农贸市场星凯国际
20、家居广场星凯国际家居广场鑫琦国际广场鑫琦国际广场华茂万商城华茂万商城滨水滨水商业街商业街护驾山美食街护驾山美食街 ,九里河古玩文化市场,九里河古玩文化市场新都汇新都汇雍景苑雍景苑业态竞争图:业态竞争图:本本案案农贸农贸新都会新都会家居建材家居建材餐饮、购物、休闲、餐饮、购物、休闲、娱乐、办公、公寓娱乐、办公、公寓餐饮、购物、休闲、餐饮、购物、休闲、娱乐、办公、童玩、娱乐、办公、童玩、婚庆、建材、家居婚庆、建材、家居餐饮、购物、餐饮、购物、休闲、娱乐、休闲、娱乐、餐饮、购物、餐饮、购物、休闲、娱乐、休闲、娱乐、餐饮、购物、休闲、餐饮、购物、休闲、娱乐、办公、公寓娱乐、办公、公寓餐饮、购物、休餐饮
21、、购物、休闲、娱乐、办公闲、娱乐、办公特色餐饮特色餐饮古玩文化古玩文化会所会所解析解析项目自身:项目自身:1.1 1.1 数据指标数据指标1.2 1.2 基础条件基础条件数据指标:数据指标:占地面积小,地形方正。占地面积小,地形方正。项目占地项目占地19525.019525.0平方米,约合平方米,约合29.329.3亩。亩。南北长南北长166.6166.6米,东西宽米,东西宽117.17117.17米米. .东北角有一边长为东北角有一边长为40.0640.06米,面积约米,面积约16001600平方米的正方形平方米的正方形 外缺口外,形状较为规整。外缺口外,形状较为规整。规划地上容积率不超过规
22、划地上容积率不超过1.61.6。绿化率不小于绿化率不小于45%45%。建筑密度不超过建筑密度不超过40%40%。建筑高度不高于建筑高度不高于4040米。米。117.17117.17米米72.0672.06米米40.0640.06米米166.6166.6米米136.78136.78米米4040米米数据指标:数据指标:规划上限规划上限。规划限制规划限制建筑密度=40%单层面积=7810容积率=1.6建筑面积=31240每层面积铺满最多可建4层建筑高度=2000限制项目整体档次基础条件:基础条件:位处城市东南片区,为居住聚集地中的商业用地。位处城市东南片区,为居住聚集地中的商业用地。本案本案基础条件
23、:基础条件:净地,地形平整净地,地形平整基础条件:基础条件:周边配套周边配套本项目本项目本项目本项目北:项目北侧现状为北:项目北侧现状为一块空地,规划建有一块空地,规划建有世纪阳光小区,小区世纪阳光小区,小区总建面总建面85962.39平米,平米,总户数约总户数约574户。户。东:项目东侧现状为东:项目东侧现状为一块空地,规划建有一块空地,规划建有名鉴名鉴圣城小区,小总圣城小区,小总建面建面66357.89平米,平米,总户数约总户数约470470户。户。南:项目南侧建有南:项目南侧建有龙泉龙泉花园花园小区,小区总建面小区,小区总建面5050万平米,总户数约万平米,总户数约40004000户。预
24、计户。预计20152015年业年业主可入住。主可入住。西:项目西侧建有千西:项目西侧建有千泉小学与千泉幼儿园,泉小学与千泉幼儿园,主体施工已基本完毕,主体施工已基本完毕,正进行外立面及内部正进行外立面及内部装修施工。装修施工。西侧为小学,西侧为小学,南侧为小区且紧挨着老年公寓大楼。南侧为小区且紧挨着老年公寓大楼。商业规划有诸多限制:商业规划有诸多限制:网吧、足浴休闲、娱乐场所、网吧、足浴休闲、娱乐场所、KTV、 夜总会等业态均不可。夜总会等业态均不可。四线城市四线城市东城社区中心东城社区中心小型商业小型商业 属性解读:属性解读:县级城市:项目所在地邹城为县级城市,但经济较为活跃,为全国综合实力
25、百强(县)市之一。城市新区:项目处于城市发展方向地带,现阶段商业氛围较为淡薄,但周边目前在建及规划大量住宅小区,随着人口的聚集,未来发展前景良好。社区配套商业性质:由项目位置、面积、规模所决定,本项目辐射范围较小,属于社区配套商业物业类型。城市属性城市属性城市属性城市属性区域属性区域属性区域属性区域属性物业属性物业属性物业属性物业属性小体量:项目占地面积19525.0平方米,约29.3亩,规划地上最大容积率1.6,建筑密度小于40%,按最大容积率计算,最大建筑面积约3.12万平方米。规模属性规模属性规模属性规模属性找准找准操作模式:操作模式: 1.1 1.1 SWOTSWOT分析分析1.2 1
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