地下停车场物业管理方案(共17页).doc
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1、精选优质文档-倾情为你奉上桐乡崇福双牛物业管理有限公司地下停车场(人防工程)物业管理方案(讨论稿)一、 简介地下停车场(人防工程)位于地下一层,约计250个车位(不包括地面车位)供酒店、办公楼、商场使用,车位产权属人防局、开发商所有,目前暂时只租不卖,并委托物业管理有限公司为停车场管理者。地下停车场正式对外投入运行开放时间为2008年左右。 区域:地下车位分6个区域,分别是A、 B 、C 、D、 E、 F区:A区一个出入口、D区一个出入口、F区一个出入口。A区为南出口是主要出入口在振兴路上,D区出去是杨家门为北出口,F区是润丰路步行街出口。 物业公司受人防局、开发商委托受权全权管理地下区域。二
2、、停车场管理软件系统1、供应商名称:开发商提供。2、车库管理总体思想:人员现场看管、智能化管理,管理人员可以在停车场内固定地点对于车场执行完全控制权,完成各种统计、监视、报警、引导等功能。3、系统内容:自动识别卡内身份、自动开启与关闭闸机、自动储存记录、自动核算费用、自动LED屏信息提示等功能。如系统涉及临时停车收费,则需在停车场现场设置收费管理人员。4、系统解决方案:(1)停车场内固定点安装停车场系统数据库系统及应用程序;(2)对内部车辆进行登记、分配、发卡等工作;(3)停车场一侧安装非接触式读卡器,使卡片在1520cm内被系统读到并送到工控机进行处理;(注:也可根据内部需要选用26米远距离
3、读卡器,实现不停车出入停车场)(4)有一进一出双车道一条,每条道安装对开道闸两个,共需2个道闸。5、车辆实行凭卡出入管理。内部车辆首先到管理中心进行领卡,卡类型有长期卡、月卡和临时卡。6、安全管理:车辆资料存档,保证车场停放车辆的安全。采用自动控制管理系统,“合法”车辆均在电脑中记录了相应的资料,卡丢失后可及时补办。卡丢失也可随时检索,及时处理。停车场系统防止道闸砸车,采用地感检测器控制方式,确保不出现道闸砸车。7、主系统设备:自动挡车道闸。三、车位申请及收费管理1、月租车位1) 使用对象:办公楼、酒店、商场、开发商内部用户2) 分配办法:a. 办公楼:可依据现场的实际情况适当调整配置面积比。
4、b. 酒店:以社会临时车辆停放为主,预留车位作为长期固定车位;c. 商场:原则上不安排月租车位申请额度。3)申请:车位租户向物业公司提出申请,物业公司根据停车场使用情况,合理安排停车位。物业公司受人防局、开发商委托代办车位租赁手续,并代办租赁合同的签订。车位租户支付租金后,获发停车磁卡和停车证。4)租金收取车位租金采取先付后用的原则收取,车位租户签订车位租赁合同的同时,应支付本月的租金和一个月的押金,以后应在每月的5日前支付当月租金。结合当地情况及政府相应规定、本停车场实际运作使用情况,合理制定固定车位租金价格。5)租赁期限建议:半年至一年6)收入管理物业公司作为被委托管理者,物业公司收取租金
5、后,出纳直接缴款至财务部,做好记账凭证。2、临时停车位1)使用对象:各用户临时使用、社会车辆临时使用及访客车辆临时使用。2)临时停车位使用程序:车辆进入停车场 发临时停车卡 停放车辆 付费 车辆离开停车场3) 付费方案 从有利于停车场管理、方便客户、降低成本角度考虑。临时停车收费标准建议:临时停车以时租为单位计算,一次半小时以内可免费,半小时以上按一小时计算,依此类推,一个半小时以上即按2小时收费,超过8小时的可减半收费。3、分区收费、分区管理1)为便于管理,2层地下停车场分为3个区域:A、B、C区:地下1层南面,约 个车位,因毗邻酒店和公寓,建议可划为酒店和公寓专用区域,并兼临时停车位使用;
6、D区:地下1层北面,约 个车位,因毗邻写字楼,建议可划为写字楼专用区域,如果尚有空位,也可作临时停车位使用;E、F区:地下1层东面,约 个车位,建议可作临时停车位使用。2) 为便于管理,上述6个区域,应指定专用出入口,即A、B、C区E、F区为东出入口,D区为北出入口,3)建议将A、C区域作为主要的临时停车场,除写字楼访客以外,应尽量将社会车辆引导至A、B、C区域,而当高峰时段,A、B、C区域车辆停满时,才将D、E、F区车辆分流至区域空余车位。四、停车场管理措施基本方针:物业公司接受人防局、开发商所的委托对地下停车场物业管理,物业公司根据委托合同无论停车位使用与否向人防局、开发商全额所取物业管理
7、保底费(前期试行期间可实行,建议试行期限为3-6个月);停车场物业管理收支账务独立,与其他管理收支账务无关。1、 人员编制:主管:1名保安员:出入口兼收费巡逻15名万能工:2名清洁工:2名2、管理预算分析可作为附件3、岗位职责可作为附件4、停车细则可作为附件五、 前期维修要求1、 地下停车场内墙粉刷;2、 各种管道的刷新;3、 地面标识的更新:4、 内部各种线路的维修;5、 地下停车场消防设施的配套:地下车库管理方案总体设想1、车库地面划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号。2、合理规划地下停车场车库的使用管理,防止乱停、乱放。同时,建立完善的管理制度,确保有序的工作环境。3、对驶入车库的车辆,
8、均限速5公里以下,严防高速行驶,并有专人指引按规定存放到指定区域,做到车辆停放规范、整齐,分类科学合理、安全有序,以完善细致的管理,进行安全有序的服务,防止乱停乱放现象发生。4、完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合,保证无控制盲点。5、贯彻技防为主、人防为辅的原则,做好停车场的出入口控制,建立车辆停放登记制度.6、严防被盗事件发生,同时,停车场防止无关人员进入和逗留。7、关注已停车辆,查看有无损坏、漏油、漏水情况,做好相关记录,若出现损坏、漏油、漏水等,尽快与使用者联系,减小损失。8、遇有计划性重大活动安排时,制定活动开展配合计划,事先做好预留车位及场地检查工作,摆放醒目
9、标志,并做好协调、劝说及解释工作。9、在停车库的进出口上方醒目处,挂禁令标志、限高标志、收费标志。10、停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好。人员配置及工作职责岗位工作范围备注车库负责人1.熟悉掌握车辆流通情况,车位情况,合理布署安排。2.负责监督和落实员工岗位职责,对员工进行日考核3.负责对外协调与联系,处理车辆管理方面的问题和客户投诉。1车管员兼巡逻1、对出入车辆按规定和程序指挥放行,维持交通、停车秩序。2、负责对小区道路和停车场的停放车辆巡视查看,保证车辆安全。8维修工1、负责对车库内相关设施设备进行维修和保养2保洁员1、负责对车库内出入口及地面进行保洁2监控工1、负责监
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