居住小区的物业管理.doc
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1、居住小区的物业管理小区管理 第一章居住小区的物业管理 第一节居住小区物业管理概述一、住宅与居住小区在人类的衣、食、住、行的基本活动中“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式 满足家庭成员的共同生活、生理卫生、休闲娱乐等的生活需要。住宅在人类历史上随着社会的进步与生活水平的不断提高居住的条件和住宅的水平不断的提高。我国自改革开放以来城市住宅建设得到了迅速的发展据统计十年来我国建成5万平方米以上的居住小 区(又称住宅小区)2500多个。今后十年住宅建设还会有一个大的发展人们说的“小康不小康关键看住房”这一方面表明了住宅建设在今后发展的重要性同时也表明人们对新建住宅质和量及其管理的要求。 居住小区是
2、当前我国在旧城改造和新区建设过程中由一幢幢楼群组成的新的住宅区 。1994年建设部令第33号城市新建住宅小区管理办法中把住宅小区以概念的形式作出如下规定:“新建住宅小区是指达到一定规模基础设施配套比较齐全的新建住宅小区( 含住宅小区、住宅组团以下简称住宅小区)。” 在规划设计中居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级其分级规模如表7-1-1。 根据以上的情况可以看出居住小区是具有一定的人口和用 地规模以满足居民日常物质和文化生活需要的为城市干道的分割或自然界限制包围的相对独立区域。根据统计目前我国城市人口1/4生活在规模不等的居住小区里。今后这种 新建居住小区则是城市住
3、宅建设的主要形式。 二、居住小区的功能党的十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到2000年实现小康生活水平的战略目标。对城镇居民来说所谓小康水平其居住的标准具体有三个。那就是:(1)人均8平方米的居住面积;(2)60以上的全国住房成套率;(3)居住环境在总体上的较大改善根据以上精神建设部城市新建住宅小区管理办法对新建住宅建设提出以下要求:“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。这就是说对新建居民小区提出必须具有各种功能的要求这些功能主要表现在如下四个方面。 1.居住功能。这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要提供各种类型的住宅如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居
4、住功能中最重要的是它能够提供人们休息的场所和环境其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。 2.服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。包括:教卫系统如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等;商业餐饮业系统如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等;文化、体育、娱乐服务系统如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室等;其他服务系统如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。 3.经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括: 物业自身
5、的交换即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务;小区管理劳务的交换即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化住宅小区中的住宅将不断地商品化并进行商业化的管理。包括住宅在购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的住用人将逐渐加大对居住消费的投入。 4.社会功能。住宅小区的主体是居民居民的活动是社会活动聚集在住宅小区的各种社会实体如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托共同为居民服务发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人际关系形成了一个社会网络相互影响和相互制约。 三、
6、居住小区的特点居住小区在改变市容市貌促进房地产业发展改善人们居住条件方面是具有重要的作 用它是集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会缩影因此它的建设与以往城市住房建设具有不同的特点。这些特点是:1.统一规划综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提高住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的指导下全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅小区成片的兴建起来。 这些新建住宅小区规划布局合理配套设施日益完善改变了过去单一的、分散的结 构和功能向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主体配以商业、服务业、
7、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭院绿化等配套设施组成一个功能齐全的居民生活小区这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调有机结合。由专业化的物业管理企业实行统一管理、优质服务、合理收费。 2.规模大、功能全。新建居民住宅小区一般为多层、多栋楼体建筑群少的几万平方米多的十几万甚至百余平方米。这些楼体建筑群除住宅楼之外还有商业大楼、超级市场、电影院、体育馆、音乐厅、医院等等。 小区已不仅是人们避风雨、挡严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处;而且是学习、工 作、教育、科研的重要园地;还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园;也是进行区域内购物、饮食、生活服务的场所;更是社会主义精神文明和物质文明
8、建设的基地。住宅小区的多功能性给小区的物业管理工作带来了很大的难度。 3.居民结构整体化、配套设施系统化。住宅小区内多座单体楼宇构成一个小区房屋系统;每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体;区域内供水、排水、供电、各种热力、煤气管网互相联系构成一个网络系统而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、热力管网都是统一设计规划的除住宅外几乎都是为全住宅区服务的是无法分割的使住宅小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理统一经营。 4.产权多元化、管理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入使房屋的产权结构发
9、生变化。在市场经济条件下房屋产权由单一所有制变为产权多元化。一个居住区、同一栋楼宇内全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。 住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的 系统化再加上产权的多元化给小区物业管理造成了极为复杂的局面导致物业管理工作的复杂化。 四、目前我国住宅管理的几种方式城市居住小区是一个“微型”社会它的管理好坏反映一个地区的文明程度。城市居 住小区的出现在管理上也是城市住宅建设的新课题在这方面我国目前在住房管理上也存在从旧体制向新体制的转轨时期。在这一时期内一方面旧的管理方式依然存在另一方面专业的物业管理方式已经出现。各地在积极地进行探索目前我
10、国住宅的几种管理方式有:1.政府房屋管理部门管理。建国以来公有住房一直由政府管理部门即房管所或房管站管理称为直管公房。这种管理方式是完全计划经济的产物房管所(站)是完全事业性质的单位。应该说多年来房管所(站)适应计划经济体制的要求代表政府发挥“管好房、用好房、修好房”的作用解决城市居民的居住问题做了大量工作功不可灭。但这种管理越来越不适应体制的转轨其管理效率低、经济效益差的弊端越来越突出所收房租连房屋的简单维修也维持不了。随着住房制度改革的深入越来越多的直管公房改变了产权性质。因此一些城市已开始探索房管所(站)向物业管理企业的体制转变。但由于历史的原因这一管理方式在今后较长一段时间里还将继续存
11、在。 2.企业、事业单位自行管理。这主要出现在较大的企、事业单位特别是事业单位开发建造的用以分配给本单位职工的住宅由本单位房产部门(如房管处、房管科)进行管理。这是“谁建造、谁管理”原则的产物。在管理机构和管理运作上与房管所管理直管公房相似其弊端也相同同样需要管理体制的转变。 近些年来一些较大的企、事业单位已开始探索转变管理体制。一种是将本单位房管部 门逐步转变为企业性质的物业管理机构对单位自管住房实行物业管理;一种是将单位自管住房委托社会上的物业管理企业实行物业管理。 3.房地产开发企业管理。由房屋开发建造单位自行管理自己建造的出售给业主或出租给用户的住宅这是目前常见的一种住宅管理方式。本着
12、“谁开发、谁出售、谁管理”的原则一些较大的房地产开发企业均设有物业管理部。最初物业管理部只是开发企业下属的一个部门。随着物业管理的推行和开发量的增大一些开发企业的物业管理部逐渐扩大形成独立公司或子公司的形式独立核算自负盈亏取得法人地位转变为物业管理企业。目前在物业管理企业中这种类型的企业占有较大比例大多数城市住宅小区均由此类物业的管理企业进行物业管理。 4.物业管理企业管理。由社会上具有独立法人地位的物业管理企业对房屋及其附属的公用设施及场地进行管理提供全方位的多层次的管理和服务。这一模式虽然在我国出现的时间还不长但发展势头强劲已得到了政府、房地产业界和广大人民群众的共识代表了今后住宅物业管理
13、的发展方向。 五、物业管理的强大生命力1995年1月1820日国家建设部房地产业司召开全国物业管理工作座谈会对十几年来房地产管理工作进行总结。会议着重对我国目前住宅管理的几种方式进行比较分析对物业管理方式的优点取得共识。这种共识认为不管是房地产管理部门直接管理的还是单位自管的或是街道办事处的小区和各类房屋都程度不同地存在着管理机构不健全管理经费无渠道管理工作不到位等一系列的问题。尤其是这十年来建的居住小区虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善但是由于缺乏有效管理导致私搭乱建垃圾随意堆放设备残缺不全管道不通房屋失修失养等问题严重存在使小区面貌一年新二年旧三年破的问题十分突出等等。实践告诉我们原来
14、那套行政性的福利型的房地产管理体制越来越不能适应形式发展的需要必须对旧的管理体制从根本上进行改革。 在各地探索的基础上深圳和广州从80年代起就开始借鉴香港和国外的物业管理经验结合我国的实际情况走出了一条适合我国国情的适应社会主义市场经济的物业管理新路。这种物业管理从观念上、模式上以及管理的内容、广度和深度上都明显地区别于原来的房地产管理。这种物业管理具有以下四个特点:1.变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。 2.变过去那种单纯的房屋维修为对建筑物附属物、场地和环卫、治安、绿化、道路等实施全方位的维修、养护以及专业化的管理和多方面的综合性服务。 3.变政府部门行
15、政性、福利型的管理为企业化、专业化、经营型和有偿服务。 4.变管理单位的终身制为现在的由业主选择并且通过合同方式在合同规定期限内的聘用制。 以上这种集高度统一管理、全方位多层次的服务、市场和经营为一体的充满生机和活力 的物业管理的出现越来越显示出其强大的生命力成为今后住宅物业管理的发展方向。 六、居住小区物业管理概念以上的分析居住小区物业管理概念可概括为:住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政 公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮和整治由物业管理公司依据物业管理合同统一实行专业化管理并向业主和使用人提供综合性的服务从而使物业发挥其最大的功能。 七、居住小区物业管理的特征
16、与旧的管理模式相比居住小区物业管理模式具有以下特征:1.社会化。这种管理模式摆脱了过去那种自建自管的分散的管理体制替多个产权单位、产权人找到了一个总管家从而克服了在旧体制下各自为政、互相扯皮、推诿的种种弊端从而有利于提高整个城市管理的社会化程度。 2.专业化。这种管理是由专门的物业管理企业通过委托合同的签订按照产权人和使用人的意志与要求去实施管理。这种模式将过去行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制在这种新体制下业主有权选择物业管理单位物业管理单位就必须靠自己良好的经营和服务才能占领这个市场。这样将从根本上促进服务态度的改变服务质量的提高。 3.企业化。物业管理是一种经营型的管理它推行的是有
17、偿服务、合理收费并通过多种经营使小区及各类房屋和设备的管理走上了以业养业自我发展的道路。 4.建管结合。物业管理使房屋建设与管理相结合表现了这一管理模式的强大生命力。这一模式使以往小区面貌一年新、二年旧、三年坏的情况得以改变。人们说的“三分建设七分管理”的要求在物业管理的模式中得以体现。这一管理模式既理顺了建与管的关系又有利于发挥投资效益使得宝贵的社会财富、人民的财产得到保值和增值。 第二节住房与居住小区的物业管理目前我国住宅的物业管理因住房产权的不同可分作不同产权的物业管理与居住小区 的物业管理。以下分别叙述。 一、不同产权性质的住宅及其物业管理目前我国的住房按产权来说可分作以下三类:拥有全
18、部产权的商品房、房改中向个 人出售的住房以及尚未实行房改的租赁住房。这三类住房在物业管理的实务中是有区别的。分述如下:(一)商品房住宅及其物业管理商品房住宅指国家或开发企业投资建造的按市场价全额出售给购房者住用的住宅以 及其他以市场价格交易的各类住宅。随着住房制度改革的深化住房商品化的推进今后将逐渐增加其在城市住宅中所占的比例。 商品房住宅由于是全额出售购房者拥有房屋的全部产权包括房屋的所有权、使用机 、收益权和处置权。购房者是业主在签订购房合同时应同时签订物业管理委托合同和业主公约。 商品房住宅应按国务院发布的城市私有房屋管理条例和建设部发布的城市异产毗 连房屋管理规定来实施管理总的原则是“
19、自有、自住、自管”。在物业管理的实施中主要是划清自有产权部分与共有产权部分的界限责任及相关费用的分摊凡自有产权部分的管理、维修与养护均由业主负责并承担相应费用;若干业主共有产权部分的管理、维修与养护由共有业主负责或委托物业管理企业负责并按业权比例分摊其费用。 (二)房改中向个人出售的住宅及其管理房改中向个人出售的住宅是指在住房制度改革中以优惠的价格补贴出售的公有住房 即公房出售。 1.公房出售的几种形式。公房出售目前主要有以下几种形式:(1)以房改规定的标准价向已租住职工出售的5年内只能用于自住的公有住房。购房者具有部分产权。 (2)以房改规定的成本价向已租住职工出售的5年内只能用于自住的公有
20、住房。住宅产权归个人所有但土地仅有使用权无收益权。 (3)以成本价向中低收入家庭出售并优先出售给无房户、危房户和住房困难户同等条件下优先出售给离退休职工、教师的安居工程住宅。权益同上。 (4)在政府扶持、单位支持、个人负担原则下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。 2.公房出售后的管理要点。公房出售后就属于自有住宅但与商品房住宅又有所不同主要是房产处置权的有限性。无论是以标准价或成本价购买的住宅5年内只能自住自用不得出售;5年后购买者如必须出售需经所在单位(补贴单位)的同意所得出售的增值部分个人只能分得相当于原来所付房价占当时综合造价比例的部分。 公房出售后应推行社会化、专业化的管理模式实行业
21、主自治与物业管理企业专业化 管理相结合按照建设部第33号令城市新建住宅小区管理办法的原则规定和城市异产毗连房屋管理规定及公有住宅售后维修养护管理暂行办法来实施管理。其基本原则是住房出售以后实行住房所有人“自有、自住、自管“的原则从物业管理的角度来说主要是划清自用自管与共用共管的范围、责任以及相关费用的合理分摊。下述三个法规对此做了较详细的规定。其要点有:(1)住宅共用、自用部位和设备的划分自用部位和设备是指户门以内的部位和设备包括水、电、气户表以内的管线和自 用阳台。 共用部位是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。 共
22、用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干 线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。 (2)公房出售后使用与管理权限的界定对结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑而为不同所有人所共有的异产毗连房屋 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位不得有损害他方利益的行为。 (3)公房出售后维修养护管理工作原则与要点公房出售前售房单位应当对其进行必要的检修。 公房出售时应制定对所有购房人具有约束力的有
23、关房屋使用、修缮、管理等方面共 同行为守则的业主公约或房屋使用公约。购房人在签订房屋买卖合同时同时签订业主公约或房屋使用公约。 公房出售后业主委员会成立前住宅的维修养护管理由售房单位或售房单位委托的 管理单位承担;业主委员会成立后住宅的管理由业主委员会选聘的物业管理企业按照双方签订的物业管理委托合同进行管理。 公房出售后住宅自用部位和自用设备的维修养护责任由住宅所有人承担住宅所 有人可以自行维修养护也可以委托物业管理企业维修养护。住宅所有人承担维修费用。 公房出售后住宅共用部位和共用设施设备的维修养护由当地人民政府制定具体办 法。要建立公房售后住宅共用部位和共用设施设备的维修养护基金。住宅的共
24、用部位和共用设施设备凡属人为损坏的由责任人负责修复或者赔偿。 住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备不得擅自增加或者减少对 该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。 电梯、高压水泵、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护与更新及其费用的分摊 按国家和地方政府现行规定执行。 凡需要对住宅进行中修以上的应当依照城市房屋修缮管理规定执行。凡改变原 房屋设计结构的大修、改建工程应报请当地房地产管理机关审批。竣工后经验收合格方可办理房屋现状变更登记。 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时应当协商解决协商不成的当事人可以向当 地房地产仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉。 (三)租赁住宅及其管
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