地产:东莞普通住房新标准的解读.doc
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1、【精品文档】如有侵权,请联系网站删除,仅供学习与交流地产:东莞普通住房新标准的解读.精品文档.东莞中原研究部2013.9.23引言从去年5月以来,全国楼市行情一路走好,楼价连续15个月上涨。主流房企纷纷回归一二线城市拿地,“地王”批量制造,更是给市场传导楼价继续上涨的强劲信号。市场成交屡屡创新高,地王不断涌现,房价的持续上涨,普通住房标准很容易被上涨的房价甩在背后,而本身是属于刚性置业的普通住房因房价上涨得不到契税优惠,被征豪宅契税。去年9月,东莞实施的普通住房标准有效期为一年。正值去年的普通住房标准到期之时,东莞政府迅速出台发布新的普通住房调整标准,一方面反映了政策的及时性,另一方面也反映东
2、莞政府继续执行中央扶持首套住房的政策,鼓励刚性需求。新的普通住房标准实施有效期仍为一年,普通住房标准与房价联动,及时调整,及时与房价匹配,真正起到鼓励刚需合理购房需求,抑制投资投机性购房需求的作用。反之,如果普通住房标准不及时调整,很可能给市场误导的信号。整体上,税费对市场起着引导和调节的作用。新标准的实施,将有效地降低购房者的购房成本,购房成本的降低更容易加速其流转速度,短期内将会促使中低价的中小户型成交走高。目录一、东莞普通住房标准的新调整5二、东莞普通住房标准调整前后之比较5三、普通住房标准调整前后覆盖面对比8四、普通住房标准调整后各镇区平均节省的契税测算12五、对市场的影响13六、后市
3、研判14七、合理建议15数据统计说明:1、 各类型住宅的统计忽略容积率;2、 以下住宅面积是指建筑面积;3、 本报告数据统计时间为2013年1月1日至8月31日;4、 数据统计范围为新建住房。一、东莞普通住房标准的新调整东莞市自2012年9月1日起调整普通住房价格标准,标准有效期为一年。为继续贯彻落实国家关于普通住房的优惠政策,支持居民合理购房需求,促进东莞市房地产市场平稳健康发展,市政府常务会议审议出台普通住房价格标准调整机制方案,东莞享受优惠政策的普通住房实际成交价格一类镇区标准由8000元/提至8654元/(含本数);二类镇区由6000元/提至6610元/,三类镇区由4500元/提至57
4、17元/,标准执行有效期为一年。调整后,东莞享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件:1、住宅小区建筑容积率在1.0以上(含);2、单套住房套内建筑面积在120平方米以下(含)或单套住房建筑面积在144平方米以下(含);3、根据各镇街普通住房平均交易价格情况,按照单套住房建筑面积计算,我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街划分为三类镇街。一类标准:长安、松山湖、虎门、莞城、南城、厚街、凤岗、塘厦、东城、茶山、万江,实际成交价格一类镇区标准由8000元/提至8654元/(含本数);二类标准:黄江、石龙、大岭山、寮步、常平、大朗、樟木头、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪,由6000元/提至6
5、610元/(含本数);三类标准:东坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗,由4500元/提至5717元/(含本数);二、东莞普通住房标准调整前后之比较与2012年实施的普通住房标准相比较,新的普通住房标准有如下方面出现调整:1、 各线区划分明显变化,万江、厚街、茶山纳入一线镇区。根据调整规定,普通住房调整标准以上年住房均价为计算基数,按上年度一类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度一类镇街划分下限、二类镇街划分上限(松山湖参照一类标准,不纳入数据统计);按上年度二类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度二类镇街划分下限、三类镇街划分上限,再按每个镇街上年度
6、普通住房销售均价自动划入一、二、三类。据东莞中原研究部监测数据显示,按照2012年普通住房标准执行的区域分类,一类镇区普通住宅均价为8268元/,按照此价格下浮15%为7027元/,意味着2012年去年各镇区的普通住宅均价达到7027元/以上的镇区纳入一类镇区,万江、厚街、茶山等区域普通住宅均价达到一类价格调整标准,反映这部分区域的房价已发生微妙变化。随着东城、莞城等旧城区的发展日趋成熟,土地资源越加稀少,房地产开发也出现瓶颈。在售项目不多,房源可选择面十分狭窄,导致部分置业需求外溢至南城、万江等。万江作为四大城区之一,各类生活、商业配套逐步成熟,区域价值逐步得到认可。在北大资源御湾、上东国际
7、等项目的支撑下,万江普通住宅价格明显上升。厚街由于万科金域国际、汇景世纪双子等精装修项目拉动区域整体价格有所虚高,促使厚街2012年普通住宅均价突破“8”字头。茶山作为一个经济欠发达镇区,本次的调整标准将该镇纳入一线镇区,大大出乎意料。根据调整标准计算,茶山去年普通住宅洋房价格为7365元/,高于7027元/的划分界限,符合纳入一类区域的标准,主要是茶山的美丽湾畔花园带精装修并且与车位捆绑销售,项目均价达到7390元/拉高整体区域的价格虚高。此外,二类镇区普通住宅均价为6507元/,按照此价格下浮15%为5531元/,此价格为二类镇区的划分下限,大岭山、大朗由此前的一线镇区变为二线镇区。2、
8、各类区域普通住房价格标准出现调整,三类区域调整幅度最大。各类区域普通住房价格调整一览表:根据新的普通住房标准,东莞各片区普通住房价格调整如下:一类区域从原先的8000元/上调至8654元/ ,二类区域从原先的6000/上调至6610元/ ,三类区域从4500元/调整至5717元/,为2007年以来首次调整,调整幅度达到1217元/。由于相关部门目前并没有公布各类区域普通住房价格调整的计算方法,一类区域的8654元/、二类区域的6610元/、三类区域5717元/,与东莞中原研究部监测上半年东莞普通住房各类区域价格颇为相近,由此猜测,各类区域的普通住房价格标准或根据今年上半年东莞普通住房价格调整。
9、3、各类区域的划分标准出现调整。各类区域划分标准一览表:根据新的普通住房标准,大朗、大岭山两个镇街从一类区域下调为二类区域,而万江、厚街、茶山三个镇街则从二类区域上调为一类区域。道滘、企石从二类区域下调至三类区域,麻涌从三类区域上调为二类区域。从区域调整来看,万江、厚街、茶山、大岭山、大朗、道滘、企石、麻涌八大区域出现调整,究其原因:其一,上次调整的标准制定方法存在一些不够完善的地方,如大朗、大岭山纳入一类区域,本次调整将其回归至二类区域。其二,受个盘影响,镇区价格浮动较大。如茶山美丽湾畔花园带精装修与捆绑车位发售,导致价格虚高。其三,精装修、类别墅项目拉高区域价格,如厚街有万科金域国际、汇景
10、世纪双子精装修发售,而海逸豪庭存在部分小面积的别墅产品,也一定程度拉高价格。其四,凭借靠近广州的地缘优势,置业需求直接外溢,让临近广州地带的镇区直接受益,如麻涌由于价格洼地明显,吸引广州新塘客户的置业,一定程度上推高镇区整体价格。其五,上次三类镇区价格并没有出现调整,与2007年的4500元/保持一致,本次三类区域出现较大幅度的调整,将道滘、企石重新划分为三类区域。其六,受供求影响,供应偏紧的区域需求向周边外溢。如东城、莞城在售项目明显不足,房源可选择面十分狭窄,万江作为主城区的价值逐步得到认可,吸引东城、莞城以及周边镇区的置业需求,万江楼价明显提升。三、普通住房标准调整前后覆盖面对比以201
11、3年前8月为例,据东莞中原研究部监测数据显示,2013年1-8月全市住宅一共成交40020套。根据东莞普通住房标准,新版本与旧版本前后对比情况如下:1、全市总体对比:覆盖面从34%扩大至56%,三类区域大幅飙升。新、旧普通住房标准成交套数对比一览表:新、旧普通住房标准覆盖面对比一览表:据东莞中原研究部监测数据显示,2012年前8个月,东莞住宅一共成交40020套。根据2012年实施的普通住房标准,前8个月普通住房共成交13779套,占比34.43%。而按照新的普通住房标准,这一数字将达到22587套,所占比重为56.44%,普通住房覆盖面从34%扩大至56%,增幅2成多。其中一类区域普通住房覆
12、盖面从47%上升至60%,二类区域从20%上升至46%,三类区域从8%飙升至66%。2、各镇区对比各镇区新、旧普通住房标准成交套数对比一览表:各镇区新、旧普通住房标准覆盖面对比一览表:从2013年前8个月 的成交情况来看,根据新的普通住房标准,前8个月东莞普通住房的总体覆盖面达到了56%。其中覆盖面在90%以上有茶山、企石、桥头、横沥、麻涌、石排、洪梅、万江、清溪等9个镇区;覆盖面在70%-90%的有望牛墩、中堂、高埗、塘厦、凤岗等5个镇区;覆盖面在50-70%有厚街、石碣、大朗、东城、大岭山、常平等6个镇区;覆盖面在30%-50%有沙田、南城、松山湖、虎门、黄江、道滘、莞城、樟木头等8个镇区
13、;覆盖面在30%以下有东坑、寮步、石龙、长安、谢岗等5个镇区。与调整前相比较,除了大朗、大岭山、道滘等区域的覆盖面有所下降外,其余镇区的覆盖全面扩大,反映本次普通住房调整力度比去年的明显加大。分镇区来看,调整后,普通住房覆盖面扩大的29个镇区,其中,茶山、企石更是全面覆盖,桥头、横沥、麻涌、石排、洪梅等区域覆盖面达到90%以上,反映镇区最为受益,尤其三类区域的调整幅度最大,三类区域镇区的项目将会受益。四、普通住房标准调整后各镇区平均节省的契税测算1、各类区域节省契税呈阶梯分布,一类区域普通住房节省契税最明显。契税可划分为三大类计算,建筑面积在90以下的按照1%,90-144平按照1.5%,14
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