2022年某某广场可研专业技术方案 .pdf
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1、* 广场可行性研究报告目录第一章惠州市社会经济发展简况05 11 惠州市经济社会发展简况05 12 惠州市经济发展历程与特点06 13 惠州市的区位条件08 14 南海石化工程和大亚湾经济区的建设10 15 惠州市在珠三角的地位和作用11 第二章工程概括12 21 研究基础12 211 研究依据 13 212 工程参数 13 22 研究过程14 221 研究目的 14 222 研究人员 14 223 研究内容 1522 4 研究方法1523 工程背景16231 发展商简介16232 工程简况 17 233 总体布局 17 234 交通组织 18 235 建筑功能 18 236 建筑造型 18
2、237 消防及分区18 24 区域特点18 24 1 基本描述 19 24 2 总体布局 19 24 3 道路系统 20 244 公共设施配置21 245 绿化系统规划21 第三章惠州市商品房需求状况22 31 基本情况22 32 住宅建设和消费23 33 需求主要指标23 34 需求祈求24 35 对环境及配套要求26 第四章惠州市商品房供给状况27 41 商品房供给总量及特点27 42 住宅市场发展趋势28 第五章个案分析3151 总体供给状况31 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 28 页52 个案分析31 第六章工
3、程评估34 61 工程概括34 62 工程优势34 63 工程劣势36 第七章市场容量36 71 工程市场定位36 72 目标客户分析37 73 销售价格预测37 74 市场容量估算38 第八章初步成本分析40 81 工程基本装修标准40 82 工程开发组织4183 土地成本43 84 建安成本43841 土建及装修工程成本43842 设备安装工程成本4385 前期费用4386 工程其它不可预见费4487 开发期税、费44 88 红线内、外市政及公建配套设施工程费44 89 本工程静态总投资44810本工程开发期各项静态总投资比例45 第九章财务效益估算45 91 工程开发前景4592 财务效
4、益初步估算4693 工程总体开发盈亏平衡分析5594 工程敏感性分析5695 影响开发效益的主要因素分析57 第十章结论及建议59101 研究结论59102 可行性建议60 惠州 * 广场可行性研究报告本项研究为规范的可行性研究,主要任务是论证* 广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范,可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究,根据本工程特点,我们合三为一,从技术及经济角度,对本工程进行规范的可行性研究,本项研究的原则是:工程有关经济技术和综合建筑面积指标,是按照本工程有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成;各类房地产
5、开发市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局;建安工程造价的构成依据,既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算,精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 28 页同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。总投资测算一览表,系按整个开发工程完全由惠州市* 房地产开发有限公司全资兴建的方案,拟分为三组采取滚动的开发形式;本工程各类物业的测定价格与分析比较是根据对本工程周边物业市场的调查统计数据所得,并经过归纳和整理,其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产
6、开发工程投资可行性研究报告的表述形式,结合本工程的实际情总严谨测算得出。本开发工程的各项财务分析部分,按照目前惠州市各类房地产开发物业的投资经验以及本工程的实际数据,经过科学测算获得,务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。第一章惠州市社会经济发展简况11 惠州市经济社会发展简况惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端,南临南海大亚湾,与深圳、香港、东莞毗邻,北连河源市,东接汕尾市,西邻广州市。惠州市地处低纬度,北回归线横贯全市,雨量充沛,阳光充足,气候温和,属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省的一座历史文化名城,素有“粤东重镇”,“岭南名郡”之誉。改革开放以前,惠州市经济基础相
7、当薄弱,直到1979 年,全市国内生产总值6.76 亿元,工农业总产值6.66 亿元,其中工业产值仅为2.67 亿元。改革开发以后,特别是1988 年地改市之后,全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。20多年来,惠州市国民经济持续快速发展,经济实力大大增强,社会和经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土,从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。2002 年,全市实现国内生产总值525.2 亿元,比 1990 年增长 8.1 倍, 12 年翻了三番多,年均增长 20.2%。2003 年行政区划调整后,惠州市现辖惠城区、惠阳区、
8、惠东县、博罗县、龙门县,除龙门县外,其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158 平方公里,城镇建成区面积94 平方公里。按惠州市统计年鉴口径,2002 年底,惠州市总人口为333.72 万,其中户籍人口(常住人口)283.02 万人,外来人口(暂住人口)50.7 万人。全市现有78 个乡镇, 10 个街道办事处, 1066 个行政村,并设有两个国家级开发区:大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。惠州市人民政府驻地惠城区,惠城区土地总面积1410.2 平方公里,总人口91.78 万;惠阳区土地总面积1262.1 平方公里,总人口50.77 万。12 惠州市经济社会发展历程与特点纵观惠州市
9、近二十几年的社会经济发展历程,可以划分为三个阶段:第一阶段是改革开发后到 1988 年,第二个阶段是19891993 年,第三个阶段是1994 年到现在。第一阶段,1978 年到 1988 年是惠州市经济发展的积累阶段,这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放,香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 28 页惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多,GDP 年均增长 10.4%,1988 年达到 33.04亿元;人口年均增长1.3%,1988 年达到 218.06 万人;城镇建成区面积年
10、均增长4.6%,1988 年达到 27.75 平方公里;地方财政收入年均增长14.3%,1988 年达到 2.08 亿元;工业生产总值年均增长21.8%,1988年达到 20.7%亿元;人均GDP年均增长 8.5%,1988 年达到 1526 元;三次产业比重从1978 年的一产独大发展到 1988 年退居第二的位置,但该阶段第二产业的比重始终最小,惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变;这一期间,惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加,但由于基数太小,惠州市经济并没有出现质的飞跃。19891993 年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段,经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展, GDP
11、年均增长 30.5%,地方财政收入年均增长40.8%,实际利用外资年均增长61% ,城镇建成区面积年均增长24.7%,外贸出口总额年均增长37.7%,人均 GDP 年均增长 27.2%。从 1989 年到 1993年,惠州市工业生产年均递增57.6%,第二产业的比重迅速上升到首位,1993 年占 GDP的 47.8%,第一产业迅速下降, 1993 年占 GDP 的 17.5%,成功实现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮,当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之一,迅速蜂拥而来的投机资金一度使惠州市经济发展达到辉煌的顶峰,同时也托起惠州市人民对本市经济发展
12、的高远幻想。这一阶段的另一个代表性事件是熊猫汽车城工程在惠州进行谈判的启动和终止。这些事件对惠州的经济社会发展产生了极大的影响,随着房地产泡沫的彻底破灭,熊猫汽车城工程的搁浅,惠州市的经济发展陷入低落和迷茫之中。1994 年至今,是惠州市经济发展重归理性的阶段,在这一阶段,惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用,一边进行经济结构调整,使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间,国内生产总值年均增长18.3%,地方财政收入年均增长13.6%,实际利用外资年均增长6.7% ,外贸出口总额年均增长16.7%,工业生产总值年均增长21.9%,人均 GDP年均增长 14.5%。这一阶
13、段的代表性事件是中海壳牌南海石化工程的最终签订。预计未来五到十年间,大亚湾区的石化产业将投入1000 到 1500 亿元的建设资金,巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑,也将为整个惠州市的跨越式发展提供契机。13 惠州市的区位条件惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽,紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距广州市153 公里,东距汕头市320 公里,南与深圳市相隔80公里,惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅47 海里。良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素,其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前,珠三角西岸的
14、发展快于东岸,改革开放后,由于东岸接近香港,近水楼台的优势突现,到 2000 年,深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件,东部地区与香港的连通性较高,这一差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和管理倾向流入珠三角东部,为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力,使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面的测算,在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比,珠三角城市与香港的距离每减少1% ,制造业外资企业单位数量便增加0.58%至 0.61%,制造业外资投入金额增加 0.4%至 0.6%,服务业外资企业单位数量增加0.34%至
15、0.37%,服务业外资投入的金额就增加0.2%到 0.7% 。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 28 页进入新的世纪,惠州的区位条件将的重大的改变。CEPA 的签署与实施,在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强,香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。惠州作为珠三角城市重要的一员,通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性,进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势,使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移,与香港进行更深层次的合作方面,有更大的作为。14 南海石化工程和大亚湾经济区的建设落户大亚湾
16、的中海壳牌南海石化工程,首期投资43亿美元,是国内目前最大的中外合资工程,由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。工程采用世界先进的石油化工技术,年产 80 万吨乙烯,进而衍生出230 多万吨高质量的化工产品,年销售值达17 亿美元,对下游产品的拉动效应为 1:50 。该工程已于2002 年 11 月奠基,目前正在进行80 万吨乙烯裂解装置建设,预计到2005年正式建成投产。未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔,石化产品在中国还有很大的发展空间,惠州正积极抓住这次机会,争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州,使惠州成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。大亚湾经济技术
17、开发区是国家级经济开发区,陆域面积273.68 平方公里,海域面积488 平方公里,海岸线52 公里,自然条件得天独厚,拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港,土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络,具有发展临海大型工业工程的优越条件。大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势:壳牌公司是全球500 强跨国公司之一,拥有先进的管理和技术设备,在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚,进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等一批汽车零部件企业,形成了一定的产业规模,随着日本三大汽
18、车生产商进入珠三角地区,大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观,特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾,其发展前景更不可估量。大亚湾东部的稔平半岛,土地面积740 平方公里,超过新加坡的土地面积,正处于尚待开发状态,具有发展多个大型工业工程的条件,正受到外来投资商的高度关注。15 惠州市在珠三角的地位和作用目前,惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽,是珠三角电子信息产业生产基地之一,是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区,拓展了惠州中心城区的发展空间,从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海壳牌
19、南海石化工程将给惠州市经济发展增添一台强有力的发动机,推动惠州工业化进程,拉长产业链,使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地,改变惠州在珠三角的分工地位,进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞,为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。同时,石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移,带动城市空间向沿海发展,推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系,对旅游资源的开发利用,对生精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 28 页态环境的加强保护和建设,惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地,成为珠三角
20、东部产业转移的最直接承接地。第二章工程概括21 研究基础用地单位:惠州市* 房地产开发有限公司发展商:惠州市 * 房地产开发有限公司用地性质:商住楼(高尚住宅)工程名称: * 广场用地位置:惠州市江北27 号小区用地现状:已开发40% 211 可行性研究分析的基本依据1国土证:惠府国用(2003)字第号惠府国用( 2003)字第号惠府国用( 2003)字第号惠府国用( 2003)字第号2建设用地规划许可证:惠州市规字第337 号(一期)3商品房预售许可证:惠州房预许(2002)42 号(一期)212 工程经济技术指标和有关参数规划区总用地面积49552.6 平方 M ,已开发 40% 。本工程
21、经济技术指标和有关参数:总用地面积: 49552.6 平方 M 总建筑面积: 250000 平方 M公共占地: 10535 平方 M精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 28 页园林占地: 18500 平方 M销售收入: 56167 万元开发总投资: 41504 万元;其中:1土地开发费:4000 万元;2土建、建安设计工程费:28752 万元;3应缴各种税费:2500 万元;4营业税: 2000 万元;5各类配套工程费:532 万元;6供水增容费:120 万元;7报建手续费:600 万元;8不可预见费:500 万元;9投资利
22、息: 2000 万元;10其他费用: 500 万元。22 研究过程221 研究目的工程可行性研究是工程立项的依据,亦是工程开发成功的基础,通过系统的研究,可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位,可依据技术经济评估,了解工程运行的投资收益及回收期,尤其是测算工程实际的开发成本,以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上,可行性研究已形成清晰的目的,本项研究亦不例外,目的在于对* 广场投资开发提供可行性决策依据。222 研究人员可行性研究涉及到技术与经济两个层面,尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业,因此,要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标,惠州市
23、* 房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员、营销策划人员、房地产估价人员、工程技术人员、城市及小区规划研究人员、资深建筑师、投资预算人员、财务分析人员等组成的顾问小组,通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料,结合工程自身特点,对工程开发的可行性进行了系统和深入的探讨,并对工程的营销策划进行初步探讨。223 研究内容精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 28 页房地产工程所涉及内容十分广泛,因此,本项研究的内容亦较为复杂,总体上来看,我们依据预期收益和成本两条主线,将内容分为五大部分,即研究原则,市场研究,工程评估,投资分析
24、和基本结论,个中涉及的主要分支内容包括:a、全面收集工程周边的大量市场资料,籍此分析各种对工程前景有决定性影响的市场因素;b、从城市规划的角度对本工程进行评价;c、运用房地产价格评估的方法,测定工程各类开发物业市场售价;d、综合市场需求及资深建筑师意见,对工程住宅小区规划作出评价;e、从实际操作的角度计算分析工程投资成本及预计投资进度;f 、结合实际情况对工程的投资进行财务分析,计算工程的可能收益,分析影响收益的重要因素;g、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划;h、综合各类分析,对工程的开发可行性作出判断。224研究方法为达成研究目的,我们在研究方法选择上依据“针对问题,简单明晰,切实可行
25、”的原则选择了三种主要方法:一是抽样调查和典型调查。主要针对需求,在惠州市内以中高收入家庭为抽样框,采用分级多层原则访问500 个家庭,并在此基础上召开座谈会,同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。二是专家研讨会。邀请营销、估价、工程、建筑、预算等各方面专家就一些典型问题展开讨论。三是计算机模拟运算。对影响本工程开发的主要因素进行变量互换对比。23 工程背景“* 广场”位于惠州市江北27 号小区,为新城区的心脏地带,西临广汕公路和全市的金融、商业中心,新行政区及全市体育文化中心,北通惠州火车站,交通十分便利,工程所处地区是惠州市走向二十一世纪,形成大惠州城市的关键城区,也是惠州近年城市开发建设的
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