2022年万科房地产公司财务分析报告.docx
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1、2022年万科房地产公司财务分析报告 万科A2022年财务分析报告 整体情况和结论 公司2022年度营业总收入3678.94亿元,同比增长率 23.59%;经营活动产生的现金流金额456.87亿元,同比增长率35.9%;净利润388.72亿元,同比增长率15.10%;净资产收益率22.47%;资产负债率84.36%,净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)33.9%。 公司2022年度分红派息预案:以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数,2022年度拟合计派发现金股息人民币118亿元(含税),派息率30.38%,不送红股,不以公积金转增股本。如以2022年末公司总股份数11,302,14
2、3,001股计算,每10股派送人民币10.45元(含税)现金股息,与去年一致。比我预计的 1.15元/股低10%,主要原因:股息支付率从34.15%降为30.38%, 年度利润不及预期,预期400亿元,实际报表利润388.72亿元,低于预期约3%。公司的考虑:面对疫情的不确定性环境,综合平衡决定分红总额保持不变。股息率仍超过3.5%,还好,还好。 财报低于市场预期,肯定会因短期市场情绪因素的影响而下跌一波。市场情绪我们无法预测,我们只要能确定公司后续年份利润是增长的,资产没有恶化,房地产调控政策不会进一步收紧, 我们就可以放心持有。我们相信久经检验的真理:短期的调整提高长期收益,短期的增长降低
3、长期收益。拍个脑袋,回调低于26元我就从其他开支里挤挤来加仓。 只需要看整体状况和结论,不想更多了解企业的可以返回了。 公司理念 改革开放的历史机遇造就了万科,国家的繁荣和进步成就了万科。放眼未来,只有敏锐洞察环境变化的趋势,不断拥抱变化、不断升级经营管理,万科才能在基业长青的道路上越走越远。(我们每个成功的企业,每个成功的人,都应该感恩这个时代,感恩国家。) 万科在行业中首先提出了房地产“白银时代”的概念。今天,白银时代已进入深水区,它的特征逐渐清晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面,这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。城镇化过程逐渐进入第二阶段,城市
4、发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端,还是土地供应端来看,增量都在趋于收敛,对存量价值的挖掘变得日益重要。(在房地产行业,万科无疑是引领行业的,有提前感知市场环境变化的能力。) 面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势,在战略上,万科追求与城乡和客户同步发展,从房地产开发商向“城乡建设与生活服务商”转型;在机制上,以混合所有制为体制基础,推进职业经理人制度向事业合伙人机制的再升级,打造同心同路、合伙奋斗的事业合伙人队伍。(打造管理者与股东利益一致的管理层。) 经营情况讨论与分析 报告期内,宏观经济形势错综复杂,房地产调控持续推进,行业竞争日趋激烈,外部经营环境呈现出高度的不确
5、定性。在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下,坚持“收敛聚焦,巩固提升基本盘”的工作主题。2022年,重点城市销售面积总体保持增长,三四线城市销售面积有所下滑。按建筑面积计算,2022年新增项目71.5%位于一二线城市;按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。(万科聚焦于重点城市,三四线城市布局少,影响相对要小。我在为什么我会买万科A的文章中也说了,这是地产不可回避的趋势) 2022年全国商品房销售面积17.16亿平米,同比下降0.1%;销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%,增速比2022年低1.5个百分点。截至2022年底,新房可售库存去化周期约9.7个月。全国房地产开发投资13
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