公允价值计量投资性房地产的影响.docx
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1、公允价值计量投资性房地产的影响本文首先分析了金融街采用公允价值形式计量投资性房地产的真实动机和原因,并通过对金融街更改会计政策前后财务状况的比照分析,揭示了公允价值计量投资性房地产的财务影响,并建议投资者对以公允价值计量投资性房地产的房地产企业进行财务分析时应加以调整,区别对待。【关键词】公允价值;房地产;财务影响;金融街一、引言现行的(企业会计准则第3号投资性房地产)公布于2006年,这意味着,企业持有的用于赚取租金或资本增值的房地产,即投资性房地产,能够根据企业的实际情况选用成本或者公允价值进行后续计量。准则公布后的第四年选择公允价值形式计量的企业比例仅占3%,大多数企业对公允价值形式持有
2、一种观望态度。而作为受该准则影响最大的商业地产企业金融街控股股份有限公司金融街,则在准则实行的第二年就公布从2008年1月1日起,对公司拥有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。金融街是一家以商务地产为主业的公司,商务地产比例超过70%,与主攻住宅的房地产企业不同,金融街的多数房地产被划为投资性房地产,而不属于存货。所以,金融街选择在投资性房地产计量方面转变会计政策,对其财务报表的影响更为显著。金融街转变会计政策之后,投资者难免担忧,以为金融街的做法有失稳健,财务数据水分比拟大。本文旨在通过分析金融街会计政策转变的动机和由此带来的财务影响以及后续持续的对业绩的影响,试图回答投资者能否需要区别
3、对待以公允价值计量投资性房地产的房地产企业,在投资决策时能否需要特殊关注或者调整某些项目。二、金融街以公允价值形式计量投资性房地产的原因分析一变更会计政策的官方解释金融街在会计政策变更公告中称原因有二,一是采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法;二是公允价值形式具有可操作性。二本质原因公告中的理由看似充分,但本质过于空泛,并没有说明公司选择公允价值形式的最本质原因。首先,针对原因一,固然公允价值形式在国外较成熟,但是在我国还没有被广泛的接受,提早应用可能会降低会计信息的可比性;针对原因二中有关公允价值的获得,仍然存在很多不确定性和没有解决的问题,这些都会影响会计信息的质
4、量。所以,金融街更改会计政策一定另有原因。公允价值形式和成本形式的最主要区别有两点,一是后续计量的计量属性是公允价值还是历史成本;二是能否需要继续计提折旧。企业的房地产类资产中通常会隐藏着一些溢价,而公允价值形式能够将这些隐藏的溢价全部体如今账面上,而且公允价值形式下投资性房地产无需计提折旧,也会相对增加利润,这些都是能够提高收益水平的途径。所以,我以为金融街选择公允价值形式的原因之一是要美化盈利指标,从净资产收益率的角度看,金融街2007年净资产收益率剧降,盈利下滑,管理层有通过对投资性房地产采用公允价值计量形式,提升净利润的动机。每股收益同样呈下降趋势,因而公司可能需要利用公允价值计量形式
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