物业管理方案精选.docx
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1、物业管理方案物业管理方案1一、施工管理1.建立监督和记录制度,对工作安排、检查状况及对问题处理进行统计;2.熟识现场和各类施工图纸,跟踪了解隐藏工程施工及各类管道状况、检修口预留位置,做出具体记录;3.对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出看法;4.了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置,环境清洁用水预留接口等状况;5.对影响大楼功能、危及设备及业主子身平安、严峻影响今后管理运行的问题,刚好书面汇报与业主方,列出整改报告,提交业主方备案处理二、设备安装调试1.对现场设施设备安装状况进行检查,包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;2.出席有关工程的会议,
2、参加机电设备的测试检查,建立调试档案;3.刚好发觉可能造成的隐患或阻碍今后日常修理维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改看法,刚好通报业主方。三、竣工验收及接管验收1.支配相应专业人员参加分户验收,并对验收问题进行记录,书面反馈与业主单位,并对整改落实状况检查;2.从物业维护保养管理的角度验收,协作业主方对物业进行严格的验收,维护业主方的合法权益;3.对接管验收中发觉问题,明确记录在案,书面报业主方,并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决,直到完全合格;4.做好接管验收清单和须要提交资料清单,帮助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。四、人员配置及素养
3、要求:项目经理进驻现场,依据项目进度派3-5名专业人员。电梯技工:人员数量:1人。介入时间:电梯安装至设备移交电气或机械专业,中专以上学历;有电梯前期介入相应阅历;了解电梯安装的相关技术,持特种设备操作证(电梯)空调技工:人员数量:1人。介入时间:空调安装至移交。有大型商场或写字楼物业空调制冷两年以上工作阅历;具备暖通基本常识,持相关上岗证和中级以上职业资格证书;有中心空调系统操作、保养工作阅历2年以上。高压运行维护技工:人员数量:2人介入时间:配电房安装至移交。持高(电监会颁发)、低压电工证(安监局颁发);一年以上星级酒店或超高层建筑物业供配电运行值班阅历;有10KV高压环网柜倒闸操作和低压
4、配电停送电实际操作阅历;有变压器运行、报停管理阅历。物业管理方案2为落实市十三届人大三次会议审议通过的关于依法加强居民小区物业管理的议案,进一步规范物业管理活动,切实维护业主和物业管理企业的合法权益,努力提高物业管理水平,依据物业管理条例及有关法律、法规, 结合我市物业管理工作实际,特制定本方案:一、指导思想以国家物业管理条例为依据,以沈阳市城市管理工作会议精神为指导,以落实关于依法加强居民小区物业管理的议案为重点,以规范管理、提高物业服务水平为宗旨,进一步加强居民小区物业管理工作,推动我市物业管理健康发展。二、目标和范围(一)目标:1、有效解决开发遗留问题,年底前整改率达到90;对存在工程质
5、量问题的房屋要刚好修理,修理刚好率达到90。2、新建住宅小区推行招投标率达到100;20xx年新进入市场的楼盘,在商品房销售前要100签订前期物业管理合同和业主临时公约。3、凡从事物业管理活动的企业,要100取得物业企业资质证书。4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,物业企业经理持证率达到100,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5、大力推行物业管理,年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100。6、加强业主自治自律行为,具备条件的住宅小区年底前要达到80以上成立业主大会和业主委员会。(二)范围:对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。依据排查结果,
6、进行清理整顿,进一步规范物业管理行为。三、工作内容(一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家物业管理条例及相关配套法规、规章,结合我市物业管理实际状况,通过调研,同时借鉴国内先进城市取得的胜利阅历,尽快颁布实施沈阳市物业管理规定,依法加强我市物业管理活动的监督管理。(二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实担当起责任,根据规划设计和施工标准,对住宅小区存在的问题从新进行完善,建委、规划、房产等相关部门,根据各部门职责,落实到责任单位,做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区,逐个建立整改档案,制定整改措施,整改合格后再行消号。特殊是存在工程质量问
7、题的房屋要确保刚好修理,年底前房屋修理责任要全实到单位、到个人,修理刚好率确保在90以上。同时,有关部门要抓紧制定相应的规定和措施,明确住宅区的交付运用制度,杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。(三)加大对物业市场的监管力度,规范物业管理行为。一是加强物业管理招投标的监督和指导,全面推行前期物业管理招投标机制,创建公允、公正的竞争环境,促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家物业管理条例和前期物业管理招投标方法,刚好制定符合我市实际的沈阳市前期物业管理招投标管理方法。要求新建住宅小区实行招投标制度,建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区,必需实行公开招投标的方式选聘物业
8、管理企业,建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下可以采纳邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时,激励业主大会采纳招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且,刚好签订(前期)物业服务合同和业主(临时)公约,对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订前期物业管理合同和业主临时公约。二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业,要根据国家物业管理条例的要求依法取得物业企业资质证书,并遵照建设部物业管理企业资质管理方法的规定,按物业管理企业取得资质等级,承接物业管理项目。同时,加强物业管理企业的年检和资质评定,出现违规违诺等行为的要予以警告,限期整改,
9、情节严峻的取消其物业管理资质。三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制,监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行物业服务合同状况,对物业管理企业和物业管理项目经理,实行实名诚信考评制度,如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象,依据情节的严峻程度,扣除相应的分数,年终进行综合考评,考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,报房产行政主管部门,并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业根据合同约定的标准供应质价相符的服务,提高管理服务水平。同时,加强对物业管理从业人员的培训,与建设部培训中心
10、联合,接着对我市物业管理从业人员进行培训,达到从业人员要持证上岗。特殊是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训,在取得建设部物业管理企业经理岗位证书的基础上,市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度,经过实务操作培训,考试合格的颁发中物协物业管理实务操作专业岗位证书,不合格的取消其上岗资格。四是规范业主大会和业主委员会,主动引导业主正确行使权力和履行义务。依据国家和建设部的有关文件,结合我市实际,争取年底前出台关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导看法,明确各部门职责,充分调动街道、社区的主动性,依据条例依法成立业主大会、业主委员会,使这项关系到群众利益、社
11、区稳定的工作,更具规范性、操作性。引导业主大会,在充分敬重全体业办法愿的基础上,根据合法程序选举热心公益事业、责任心强、有肯定组织实力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,切实维护自身的合法权益。(四)建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区,要明确由物业管理企业实行专业化管理,争取年底前物业化率达到100;对于尚不具备物业管理条件的住宅区,要确定管理单位,实行专项服务,待具备条件后,推行物业管理。逐步形成以社区为主,专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责担当社会管理的责任
12、,为物业管理创建良好的环境。(五)实行多种形式,加大对物业管理方面法规的宣扬工作。制定详细的宣扬方案,分阶段、有步骤、深化细致宣扬国家物业管理条例及相关配套文件,引起社会各界物业管理的重视,让广阔业主不断了解物业管理的政策法规,引导全社会树立正确的消费观念,促进社会的和谐。三、组织领导为使这项工作落到实处,市政府成立领导小组。组长:邢凯副组长:王铁成员单位:市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。领导小组办公室设在市房产局,负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构,抓好详细的组织实施。四、职责分工规范物业管理工作是一项系统工程,要坚持“条块结合、区域负责”的原则
13、,市领导小组全面负责此项工作的监督、指导;市领导小组办公室详细负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的详细实施;各相关部门根据职责分工,亲密协作各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工,落实责任,相互协作,加强检查验收,切实提高我市的物业管理水平。市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门,详细负责全市物业管理工作的指导、监督,并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作,如:物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣扬等工作。市建委、规划局为开发、建设单位的管理
14、部门。一是在进行住宅小区前期规划时,要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施,以便利后期的物业管理工作;二是严格根据规划对住宅小区进行竣工验收,不按规划建设的住宅小区,不能予以验收,并限期整改;三是对开发建设遗留问题,要制定整改工作方案,主动组织整改,达到合格标准。市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作,使物业管理活动更加规范,促进物业管理水平的提高。各区政府为物业管理工作的责任主体,要针对目前物业管理工作存在的问题,制定详细的整改工作方案,主动协作市政府相关部门,加大管理力度,仔细组织整改,使问题得到刚好有效的解决。五、实施步骤依法加强居民小区物业管理是一项长期工作,为确保完
15、成本方案确定的工作内容,今年要分三个阶段进行实施。(一)排查阶段(20xx年5月10日至5月31日)由市领导小组牵头,建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门协作,各区政府组织实施,对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查,并进行登记造册,建立管理档案。(二)整改完善阶段(20xx年6月1日至10月31日)各区政府对排查中出现的各类问题进行仔细分析,查找根源,制定相应的整改措施,报市领导小组审查,审查合格后,方可按责任分工仔细组织整改。(三)验收阶段(20xx年11月1日至11月15日)领导小组成员单位根据工作内容和标准,集中时间,仔细组织,对整改后的物业企业和住宅
16、小区逐个进行审核,确保达标。六、保障措施(一)提高相识,明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓,实行“一把手”负责制,层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要根据各自的职责担当起社会管理责任,切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。(二)亲密协作,抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动,亲密协作,针对物业管理存在的问题,制定切实可行的整改措施,仔细抓好整改。对整改不刚好或不彻底的,有关部门要根据相关规定进行查处,确保全部达标。(三)加强宣扬,营造氛围。要结合开展“贯彻物业管理条例,整顿规范物业管理市场”活动
17、,大力宣扬物业管理的政策法规及有关规章制度,使广阔居民了解物业管理的有关政策和权利义务,进一步增加参加意识和维权意识,树立正确的消费观念,使物业管理逐步走向良性循环轨道。(四)强化管理,巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分,分工负责,强化管理。特殊是对存在问题进行整改后,要进一步明确管理单位和管理责任,避开类似问题的再次发生,切实维护广阔居民的切身利益和社会稳定。物业管理方案3为顺当实现康乐里小区创建“北京市物业管理示范住宅小区”的目标,依据北京市考评的有关通知精神,在总结近年来本公司其他创建工作的基础上,结合康乐里小区管理服务中心工作实际状况,参照物业管理
18、示范住宅小区标准及评分细则拟订本创建实施方案。一、指导思想:通过开展创建活动,进一步提高管理水平,提升服务质量。二、时间支配:第一阶段:宣扬动员、学习提高、组织落实阶段,2月17-3月31日其次阶段:自检互查、收集资料、阶段,4月1-4月20日第三阶段:整改提高、迎接初检、充溢完善阶段,4月21-5月25日第四阶段:打算区迎检方案,并提出第五次整改安排,5月26-7月5日第五阶段:请市小区办、物业处专家指导创市优,7月1-7月30日第六阶段:召开专题会议打算创优迎检工作,8月1-9月30日三、组织体系:成立创建领导小组和工作小组:创建领导小组负责部署和组织开展创建工作,统筹支配,协调一样,创建
19、达标,工作小组负责执行实施。创优领导组组长:李志平副组长:赵文喜、王健、任保钢、叶鸿斌、乐奇波创优工作组组长:乐奇波副组长:叶鸿斌(设备组长)、闪志明(环境组长)、陈杨(资料组长)组员:曹燕、张宇、王振君、樊荣章、陈重华、杨霄、赵刚、周毅、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、宋国亮、石蒙、赵雁峰、苏佳。四、创建工作小组人员分工:项目组:乐奇波、叶鸿斌、闪志明、陈杨负责总策划、总落实、总监督。资料组:陈杨、曹燕、张宇、杨霄、赵刚、周毅档案负责人:赵刚负责企业的资料收集、管理规程的整理、迎检资料的编写和相关培训。帮助创优资料的整理、装订、打印等环境组:闪志明、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣
20、、韩青青、刘佳档案负责人:曹雪经营部场所的环境及相关资料的整理。监管日常事务相关资料整理和收集。装修及楼宇外观。小区清洁、绿化的环境及相关资料的整理。设备组:叶鸿斌、樊荣章、宋国亮、石蒙、赵雁峰档案负责人:樊荣章负责物业建筑资料、机电设施、设备资料的整理和收集。负责小区机电设施、设备正常运转、修理及二次供水清洗、消毒工作及相关资料整理财务及电子文件组、王振君、王振君、电子文件及财务相关资料整理。档案负责人:王振君平安组:闪志明、何湘赣、赵雁峰档案负责人:何湘赣负责小区日常平安护卫工作、培训及相关资料的整理,帮助完成其它工作。物业管理方案4一、项目概况1、地理位置该项目位于sh区与jz区的结合部
21、,面临武德路,北挨江津西路,南靠北湖路。2、项目主要经济指标二、物业管理资料物业管理将政策和法规为理论依据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户带给全方位管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为“六项管理、三类服务”,即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”;常规性公共服务(合同服务)托付性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到修理、养护和管理范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管
22、养合一”主要落实在以下几个方面:A、工作的主动性管理职责人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护,执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的运用功能及完好。B、工作的多样性依据房屋的完损状况、季节改变、住户对象等实行日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特别修缮服务等形式,并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,依据住户的不同需求和所处的特定条件实行有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由修理管理和
23、运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的修理管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、修理、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。依据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、修理保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别,如:车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标,基本完好。1.4智能化设施设备范围包括:楼宇对讲系统
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