房地产项目前期运作流程.doc
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1、房地产工程前期运作流程一、房地产投资决策1、工程的选择 要做出正确的工程选择,必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析,必须对拟投资工程所在地的宏观及微观房地产市场做全面、深入的调研,还必须对工程做可行性研究分析: 1房地产有效需求量:从市场供给量和需求量两方面综合考虑。预测需求量可以从以下三方面着手,一是国家宏观经济形势对房地产业的影响;二是区域经济开展对房地产业的影响;三是目标城市、目标地区房地产供求现状及走势、价格走势、本钱走势、效益走势。2 政府政策和宏观经济环境:必须考虑国家法律和政府政策允许的投资范围、投资导向及优惠政策、政府对城市规划及规划的控制水平,对房地产的行业
2、管理方式、法定投资程序及向房地产业征收的税费。3 投资者的实力:自己的投资经历及投资管理经历,筹资、融资能力。4 可能获取土地的位置及规划条件:不同的地段位置有不同的特点和不同的用途,适合于不同的工程,工程的类型应该与地段相吻合。同时要考虑城市建立的开展规划和方案。5 工程投资收益率上述五个要素是工程选择时必须考虑的根本要素,但最终决定选择哪个工程,还必须结合可行性研究分析才能做出。2、工程的可行性研究可行性研究的内容:1) 投资环境研究:指政治、经济、法律保障环境。2) 市场调研及预测:总量包括市场现状和开展趋势、街区功能的配置和变迁、社会商业利润和社区文化及地段、交通等。具体包括同类楼盘的
3、供给量、空置率、实际价格,同类楼盘中哪些楼盘的销售情况具有代表性,同类楼盘中哪个地段的楼盘最好销为什么?买家最感兴趣的是什么,最好销的户型和面积是什么等。3) 工程开发用地及街区调查:土地状况、拆迁、市政情况、周边相邻单位及用地情况。街区调查包括街区的单位、性质、规模、常住及流动人口的文化水平、职业、街道宽度及交通状况、经济开展水平等。4) 工程规划设计方案及工程建立本钱测算:投资者在规划设计前,必须根据市场调研的结果提出规划设计要求,包括小区总体建筑规划要求、建筑风格、绿化及街景要求、采光通风和色调要求、平安系数要求、构造和布局设计要求、设备要求、管线要求、本钱控制要求等。5) 开发建立方案
4、及组织:前期开发方案、工程建立方案、建立场地布置和施工队伍选择。6) 营销方案:包括经营方案和销售方案两局部。经营方案 根据投资策略、投资者实力和市场预测情况,可分为出售和出租以及二者相结合三种方式。销售方案 包括预售与建成后现房出售两种运作方案。销售方式自销还是委托销售、销售策略、价格策略、广告宣传、销售进度等。7) 投资估算与资金筹措:资金投入、现金流量等,资金筹措方式包括投资者自有资金、发行股票与债券、银行贷款、预收购房款等4种。8) 风险分析:政治风险、经济风险、市场风险、政策风险、自然风险。9) 经济、环境、社会效益评价10) 可行性研究的结论及建议3、开发工程的资金筹措1) 企业自
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